Покупка квартиры у юридического лица, как снять риски

Покупка квартиры без риэлтора.

1. Первый способ — покупка квартиры в новостройке.

Квартиры в новостройках как правило без истории и на первый взгляд проверять нечего, но необходимо проверить застройщика, документы на строительство, договор, который вы заключаете. На что необходимо обратить внимание при покупке квартиры в новостройке, читайте здесь. Проверте не находится ли ваш застройщик в реестре недобросовестных застройщиков. Важно помнить, что 95% всех проблем в недвижимости случаются как правило именно в новом жилье. Новостройка намного более рискованная сделка с недвижимостью по сравнению с вторичной недвижимостью. Конечно, и на вторичном рынке встречаются сделки с недвижимостью, которые по степени рискованности гораздо опасней новостройки, но такое бывает крайне редко. Если проявить должную осмотрительность, то на покупке квартиры в строящемся доме всё-таки можно сэкономить как на посреднических услугах, так и на стоимости самой квартиры, ведь квартиры в новостройках стоят значительно дешевле вторичного жилья.

Волков бояться — в лес не ходить!

Как минимизировать риски при покупке квартиры?

Выбирайте только надежных застройщиков, которые на первый год на рынке. Это можно сделать с помощью просмотра определенных рейтингов. Даже у самых рейтинговых Застройщиков не все застройки одинаково надежны. Часто застройщики выступают под определенным брендом, но фактически юридическое лицо имеет другое название и скорее всего окажется никак не связанным с брендом. Поэтому также смотрите на такой показатель, как предоставление ипотеки на квартиру от топовых банков. Лучше всего, если это Сбербанк или ВТБ-24. Эти банки проверяют новостройку на соответствие необходимым требованиям.

Обратите внимание на степень готовности дома. Чем большая готовность дома, тем более надежна будет покупка квартиры. При этом цена увеличится по мере приближения к выдаче ключей. Более подробная инструкция по юридической проверке новостройки, читайте в этой статье. Можно упростить себе задачу и воспользоваться услугами юристов. Проверка новостройки у юристов стоит недорого, мы предоставляем данную услугу по цене от 3 000 до 10 000 руб.

Проверив застройщика и новостройку убедитесь, что по договору оплата производится после регистрации договора в Росреестре. Эта страховка от мошенников. Редко, но бывают ситуации, когда организовывается компания-однодневка, по всем признакам похожая на настоящего застройщика. Вы платите ей деньги за квартиру и получаете на руки якобы зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия со всеми синими печатями. А по факту печати липовые и в Росреестре ничего не регистрировалось. Мошенники благополучно снимают деньги с компании-однодневки и исчезают. Подобные компании не имеют никакого отношения к настоящему застройщику. Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, заказывайте у сторонних компаний выписку из ЕГРП.

В выписке вы увидите свои данные, адрес объекта и данные по квартире. После этого можно оплачивать договор. Необязательно заказывать выписку на бумажном носителе. Для вас главное, чтобы данные о вашем договоре содержались в едином реестре. Тут есть нюансы, которые лучше предусмотреть на этапе заключения договора долевого участия (ДДУ ). В договоре ДДУ в разделе «Оплата » многие Застройщики указывают срок оплаты в течении трех рабочих дней с момента регистрации договора. Выписка из ЕГРП на бумажном носителе, получаемая через МФЦ, изготавливается в течении 5 рабочих дней. Можно заказать ускоренную выписку, которая изготавливается в течении 1 рабочего дня (в нашей компании она стоит 4 000 рублей), но данные в Росреестре могут обновляться с задержкой 3-4 дня. Чтобы не было просрочки платежа по договору, стоит в ДДУ заранее увеличить срок оплаты на срок, необходимый для получения выписки из ЕГРП.

2. Покупка квартиры в Москве самостоятельно.

Вы можете купить квартиру на вторичном рынке самостоятельно! Для грамотного человека нет никаких сложностей самостоятельно найти и купить квартиру.

Найти квартиру – это самая дорогая услуга, юридическая проверка объекта недвижимости и сопровождение сделки по покупке квартиры стоят значительно дешевле. Если вы обратитесь в крупное агентство недвижимости г. Москвы, то стоимость риэлтерских услуг под ключ стоит от 2 до 6% от стоимости приобретаемого жилья. Цены начинаются от 300 000 рублей. Но если у того же агентства недвижимости попросить только юридическое сопровождение сделки, то цена начинается уже от 100 000 рублей (мы предлагаем аналогичные услуги за 50 000 рублей. ). То есть, если вы самостоятельно подберете себе квартиру, вы сэкономите минимум 200 000 рублей.

Но можно купить квартиру и вовсе без риелторов и юристов.

Поиск квартиры — Определиться, какая квартира вам нужна.

Покупка начинается с определения основных показателей квартиры — общая площадь, количество комнат, раздельный или совмещенный санузел, наличие или отсутствие балкона, планировка, этажность, территориальность, удаленность от метро, ценовой диапазон и многие другие параметры.

Не забудьте учесть возможное расширение семьи через несколько лет. Представьте себя, свою семью через 5-10 лет, свой социальный статус и т.д. Возможно, уже на этапе покупки квартиры вы поймете, что покупаете жилье на 5 лет, и что через 5 лет встанет вопрос покупки более просторной жилплощади.

Если квартира планируется к продаже через определенный срок, то и покупайте такую квартиру, которую легче будет продать. обратите внимание на наличие лифта, мусоропровода, планировку комнат по типу «распашонок », не первый и последний этаж, с кухней от 8 кв. м и более, с железобетонными перекрытиями и иными «ходовыми » характеристиками. Пожалуй, самое главное – это местоположение недвижимости. Но если вы найдете квартиру за очень хорошую цену с некоторыми отклонениями от этого списка, её тоже можно брать, так как квартиры ниже рынка при продаже тоже уходят первыми.

Определившись с тем, что вы хотите, можно приступать к поиску квартиры.

Где искать объявления о продаже квартиры?

Я советую смотреть в самых раскрученных базах недвижимости. Например:

5. realty.yandex.ru, http://realty.mail.ru/

База Winner считается базой для профессионалов, то есть все агентства недвижимости пользуются ею для поисков. Доступ к этой базе платный, но не сильно бьёт по карману. Однако многие объявления можно встретить в нескольких базах одновременно. Практически всю информацию, котора содержится в Winner, можно найти и в других источниках. К примеру, realty.yandex.ru вбирает в себя информацию с многочисленных баз и сама база бесплатная, что тоже немаловажный фактор. В ней есть удобный поиск недвижимости на карте (такими функциями оснащены практически все базы). Эта функция позволяет посмотреть расположение дома. Некоторым важно, чтобы стоял во дворе квартала и не граничил с проезжей частью. Такие дома считаются более комфортными: меньше пыли, тише звук. Особенно это актуально для высокого этажа. Преимущества дома во дворе явно проявляются летом, когда окна можно открыть настежь и дышать всегда свежим воздухом. Также на карте удобно сразу замерить действительное расстояние до метро с помощью такого инструмента, как Яндекс. Линейка, ведь иногда в объявлениях часто указывают неверное расстояние, занижая его. На карте сразу видны важные для жизни объекты такие, как магазины, парки, детские сады, медицинские учреждения. Также видны все нежелательные объекты такие, как кладбище, ТЭЦ, железная дорога, трамвайные пути, туберкулезный диспансер, свалки и т.д.

Вы сами можете попробовать использовать разные базы. Если в бесплатных источниках вы не нашли подходящий объект, то тогда можно приобрести профессиональную базу и искать там. Возможно, там будут объекты, которых нет в бесплатной базе.

Найденные квартиры нужно обзвонить и уточнить следующие вопросы:

-продана квартира или нет;

— цена, за которую продается квартира, есть ли торг;

— приватизирована квартира или нет;

Если квартира не приватизирована, то лучше от подобного варианта отказаться, так как приватизация займет 4 -5 месяцев. За это время продавец может передумать продавать квартиру. Также если документы о собственности будут свежие, то есть квартира находится менее 3 лет в собственности, то продавцу квартиры необходимо будет оплатить налог в размере 13% с суммы превышающей 1 млн. рублей. Чтобы не платить налог собственник квартиры иногда просят указывать в договоре купли-продажи квартиры сумму 1 миллион рублей. Это делать не желательно, так как данная сделка является рискованной для участников процесса.

— сколько лет квартира находится в собственности;

Частично ответ на этот вопрос указан выше. Если квартира находится в собственности менее трех лет, то уточните, какую сумму хотите указывать в договоре купли-продажи? Если собственник будет указывать полную стоимость, то обязательно сообщите, что с суммы превышающей 1 млн. рублей необходимо уплачивать налоги в размере 13%. Если продавец этого не знал и узнает во время сделки, то как правило просит либо увеличить стоимость квартиры на эту сумму, либо указать в договоре купли-продажи квартиры сумму не более 1 млн. рублей. Еще одним аргументом в пользу покупки квартиры, которая в собственности более 3 лет, служит срок исковой давности, который составляет как раз 3 года! Т.е. квартиры которые прошли этот рубеж более юридически чисты! Мы всем рекомендую покупать квартиры с владением более 3 лет.

— параметры, интересующие вас, и те, которые не указаны в объявлении;

— информация касаемо правоустанавливающих документов и истории квартир. Для вас важно понимать, юридически чистая ли квартира. Сама сделка будет проще, если в квартире нет собственников несовершеннолетних детей, в истории квартиры нет наследства и приватизации. Конечно, если квартира вам подходит, но есть те или иные юридические особенности, то это является поводом от покупки.

-Являются ли несовершеннолетние дети собственниками квартиры. Если да, то сделка значительно усложнится, так как потребуется разрешение органа опеки и попечительства. Иногда люди путают наличие постоянно зарегистрированных несовершеннолетних детей и владение несовершеннолетними собственностью. Регистрация не является препятствием для совершения сделки. Выписка из квартиры — это простая процедура, не требующая вмешательства органа опеки и попечительства. Продают подобные квартиры как правило со значительной скидкой по той простой причине, что подобные квартиры практически все риелторы и прочие участники рынка обходят стороной.

-Квартира на обмен. Некоторые пытаются обменят квартиру, с одного района на другой или обмен с доплатой. Подобные сделки редкость и сама сделка занимает очень много времени. Подобные варианты для искушённых маклеров, вам советую браться за более простые варианты.

-Право собственности, полученное на основании решения суда. Подобные квартиры должны вас насторожить, но от подобных вариантов не следует сразу отказываться. Нужно понять, в чем заключался спор. Часто собственность в новостройке можно получить только по решению суда. Это нормальная ситуация и подобные варианты можно рассматривать. Другое дело, если был наследственный спор и в результате суд вынес решение в пользу одного из наследников. Подобные варианты как минимум требуют тщательного анализа со стороны юриста.

-Квартиры, продающиеся по доверенности. Мошенники очень часто используют схему, где они якобы действуют от собственника по доверенности. Как правило, подобные варианты стоят значительно дешевле рыночной стоимости, но, как говорится, бесплатный сыр бывает в мышеловке. Даже опытный юрист не всегда со 100% вероятностью поможет провести подобную сделку без риска, поэтому моя рекомендация — обходить стороной подобные варианты.

На некоторые вопросы риэлторы не могут дать правдивую информацию.

Например, сколько минут добираться пешком или на транспорте до метро. Сами понимаете, что скорость у всех разная, и там, где один дойдет за 5 минут, другой будет идти 10, а третий – 15. Вот и указывают в объявлении минимальное время – 5 минут. Или, например, вопрос, как обстоят дела с парковками возле дома. Как правило, скажут, что всегда можно найти место для машины. Такие вещи нужно оценивать самому. Также может быть обман с размером общей площади. Мало кто перепроверяет, сколько реально квадратных метров в квартире, а это влияет на цену. Зачастую бывает так, что и в документах на собственность указана неправильная площадь, а после проведенного в квартире ремонта можно запросто не досчитаться 5-10 квадратных метров. Куда делись, спросите вы? Выравнивание стен съедает много пространства, особенно если стены выравнивают гипсокартоном. Отнимите по 5-6 см от каждой стены, вот и набегут недостающие квадраты. Но вы же, когда оцениваете квартиру, сравниваете стоимость квадратного метра, вот и не поленитесь пересчитать общую площадь помещения, если точно решили брать именно эту жилплощадь. Возможно, за потерянные квадратные метры вам дадут соответствующую скидку.

Просмотр квартиры перед внесением аванса.

Собираясь на просмотр квартиры, запаситесь блокнотом и карандашом. Выпишите все интересующие вопросы. Получив ответ на них, обязательно запишите. Попросите хозяина квартиры разрешения снять квартиру на видео, для этих целей подойдет обычный телефон с видеокамерой. Объясните, что запись нужна, чтобы показать квартиру своей супруге, которая не смогла присутствовать при осмотре, да и чтобы не забыть все нюансы квартиры. Видеозапись нужна, чтобы потом дома в спокойной обстановке, не спеша, сравнить просмотренные варианты. Мы всегда так делаем с моей супругой. Она смотрит те квартиры, которые нашла она, я – квартиры, которые приглянулись мне. Таким образом можно оценить гораздо больше квартир и из большего числа выбрать самые лучшие. Если же квартира понравилась кому-то одному, то прежде чем вносить аванс, второй супруг тоже повторно смотрит квартиру. При этом просмотр уже производится более тщательно. А перед внесением аванса нужно промерить квартиру на предмет соответствия заявленной площади. И сверить площадь, указанную в объявлении, с данными, указанными в свидетельстве о собственности. Многие заведомо ложно указывают большую площадь в объявлении. Дело в том, что обмеры БТИ производятся после сдачи дома. После произведения ремонта, особенно если стены обшиваются гипсокартоном, можно недосчитаться 5 кв. метров. Выявив уменьшение площади, можно получить неплохую скидку.

Перед окончательным принятием решения, покупать квартиру или нет, рекомендую познакомиться с соседями, на предмет их адекватности и выявления общих проблем в доме. Соседями могут быть наркоманы, публичный дом, питомец животных, неблагополучные семьи и. т.д. У соседей можно получить мнение о хозяевах квартиры.

Перед внесением аванса сфотографируйте счетчики на воду, обратите внимание, есть ли в квартире телефон. Данная информация понадобится для проверки задолженности по квартире. Проверьте исправность кранов и прочей сантехники, напор воды. Обратите внимание на посторонние шумы. Если включен телевизор или радио, то выключите и послушайте окружающие шумы. В зимнее время потрогайте батареи, насколько они горячие, обратите внимание, насколько теплый пол и в целом температура в квартире.

Часто плесень или прочие критичные дефекты квартиры скрываются мебелью, декором. Если есть возможность, то подвигайте мебель, залезьте в самый отдаленный уголок квартиры.

Проверьте кривизну стен. На ровных стенах будут отлично смотреться любые обои. Если же нужно будет выравнивать стены, то ремонт обойдется дороже.

Проверьте электрику, раскрутив одну из розеток. Хорошие медные провода видны не вооруженным взглядом. Замена электрики — это одна из самых затратных частей ремонт. Оцените квартиру на предмет перепланировки. Это можно сделать, скачав стандартную перепланировку из интернета и сличив ее с реальной квартирой.

Оцените придомовую территорию, какие объекты рядом находятся. Удобность выезда на основные магистрали, расположение пробок на вашем маршруте, наличие парковочных мест.

Придомовою территорию стоит оценить с учетом будущих застроек. Пустырь перед домом может превратится в ближе стоящий дом, который закроет вид из окон.

Квартиры на последних этажах часто имеют подтеки на потолке или плесень на стенах. Если на потолке имеются разноцветные пятна, то это сигнализирует о проблеме с крышей. Вообще квартиры на последних этажах трудно продаваемые. Летом в таких квартирах намного жарче, чем в целом температура по дому.

При осмотре квартиры нужно задать все вопросы, которые вас интересуют, а ответы записать или запомнить. Вопросы лучше заранее подготовить, на просмотре квартиры обычно все вылетает из головы. Люди в большинстве своем руководствуются чувствами: нравится-не нравится, и уже потом включают логику. На мой взгляд именно логика помогает принять правильное решение.

Практически в каждой квартире вас будут поторапливать с ответом.

Это одна из уловок в продаже квартир. Опытные риэлторы пытаются создать искусственный ажиотаж. Их излюбленный прием – назначать просмотры с частотой 10 минут между просмотрами. То есть вы приходите смотреть квартиру и видите, как риэлтор прощается с людьми, которые только что ее видели и которые готовы уже ее купить, но все равно оставляют себе время подумать до завтра. Риэлтор во время показа квартиры вам будет бросать примерно такие фразы: «Смотрите , конечно, сами, но перед вами смотрела молодая пара, и им очень понравилась квартира. Я думаю, уже завтра они внесут аванс». И после того, как вы посмотрели квартиру, риэлтор встречает других людей, которые тоже претендуют на нее. Таким образом, у вас создается впечатление, что квартира действительно пользуется спросом и нужно быстрее других внести аванс. Бывает так, что люди, которые смотрели квартиру перед вами и которые будут смотреть после вас, подставные. Иногда риэлторы назначают всем просмотр квартиры на одно и то же время, и среди тех, кто смотрит квартиру, бывают тоже подставные покупатели. Такое поведение риэлторов должно вас насторожить. Поэтому если продавец квартиры очень торопит вас, рекомендую отвечать им примерно так: «Если вам нужен ответ прямо сейчас, то мой ответ „нет“. Если же вы дадите немного времени, то, возможно, будет «да ».

При покупке квартиры спешка не нужна, более того, часто именно из-за спешки люди покупают не то, что им по душе, а иногда это еще и оборачивается неприятностями в виде признания сделки недействительной в будущем.

На время поиска квартиры рекомендую больше ничем не заниматься, только поиском, и искать не покладая рук. Ведь хорошие варианты могут быть действительно проданы очень быстро. Если к этому делу подойти правильно, то за неделю можно посмотреть 20 квартир, и уже среди них делать свой выбор. Редкий риелтор покажет вам более 5 вариантов. На шестом просмотре риэлтор смотрит на вас как на человека, который сам не знает, чего он хочет. Часто люди поддаются на провокации со стороны риелтора и впоследствии жалеют о сделанном выборе. Когда вы ищете квартиру самостоятельно, никто вас не торопит, не навязывает плохие варианты или квартиры с завышенной ценой. Вы ищете именно ту квартиру, которая вас устраивает.

Как получить скидку при покупке квартиры.

Как получить скидку при покупке квартиры. Первым делом не показывайте продавцу, что вам квартира понравилась. Если он это поймёт, то скидку вам не даст, более того, может повысить цену. Часто после радостных возгласов «я беру вашу квартиру» у продавца появляется чувство, что он где-то продешевил. Иногда эти сомнения доходят до того, что он начинает повышать цену. Почему так происходит, читайте в статье «Как самостоятельно оценить квартиру», после которой вам станет понятен механизм образования цены.

Итак, вы определились с возможными вариантами. Чтобы получить возможную скидку, можно позвонить всем продавцам, чьи квартиры понравились вам, и сказать, что вы готовы взять квартиру только при условии, если будет дана скидка, причем обязательно обозначьте её размер. Сразу предупредите, что вы сделали это предложение ещё по одной-двум квартирам, и кто первый даст скидку, у того и купите. Как правило, один из трёх соглашается на ваши условия, даже если первоначально вам было заявлено, что квартира продаётся без торга.

Чтобы получить хорошую скидку на квартиру (от 3-6% от стоимости), желательно обладать живыми (не кредитными) средствами и достаточным временем. Вам нужно находить недорогие квартиры и после просмотра предлагать купить ещё дешевле, при этом свое предложение ограничивать временными рамками.

Пример: «Я готов взять вашу квартиру со скидкой 5%, моё предложение действует в течение одного дня».

Конечно, большинство риелторов сразу ответят «нет », будут говорить, что это несерьёзное предложение, многие будут обижаться или делать обиженный вид. Но некоторые все-таки перезвонят и в ответ на ваше предложение сделают своё: к примеру, 3% вместо 5%. Ваше дело, торговаться дальше или нет. Кто торгуется, часто получает скидку, а кто не торгуется, обычно никогда её не имеет.

Для покупки квартиры ниже рынка нужно подобрать подходящее время, когда предложение большое и квартиры плохо продаются. Как правило, в период кризиса цены на недвижимость падают, всем нужны деньги, и в такой ситуации квартиру можно купить дешевле рыночных цен. Но тут существует опасность: неизвестно, когда падение цен на недвижимость прекратится. Я же рекомендую пользоваться сезонными колебаниями цены. Летом цены немного «проседают » и продавцы охотнее дают скидку. Следовательно, летом квартиру покупать выгодней всего.

Также можно получить значительную скидку на технику и мебель, которая находится в квартире.

Что делать после того, как вы нашли квартиру и получили скидку? Дальше советую доверить проведение сделки профессионалам. Дешевле всего найти юриста с опытом совершения сделок с недвижимостью. У риэлторов данная услуга будет чуть дороже, потому что риэлтор сам заказывает юридическую проверку у юристов, а чем больше людей задействовано, тем больше цена. Зачем вам посредники? Обращайтесь напрямую к поставщику услуг, это в данной ситуации юрист. Наша компания готова предложить вам проведение сделки по приемлемым ценам.

Низкие цены. В связи с тем, что мы оптимизировали наш бизнес, мы не имеем больших накладных расходов и дорогостоящей рекламы. Наши клиенты передают нас из рук в руки.

Источник: http://www.s-u-d.ru/vopros-otvet/realty/2662/"

Продажа, покупка квартиры в ипотеку, в кредит: риски продавца и покупателя

Ипотека популярна у россиян даже в период кризиса: острая необходимость в собственном жилье способствует увеличению числа ипотечных кредитов в целом по стране. Трудно сказать, кто рискует больше: покупатель квартиры в ипотеку или тот, у кого жилье покупается – все зависит от конкретных обстоятельств.

При неблагоприятных обстоятельствах ущерб может понести каждая из сторон. Оставим ситуацию неплатежеспособности ипотечного должника для обсуждения в отдельной теме и рассмотрим, каким гражданско-правовым рискам подвержены продавец и покупатель, если речь идет об ипотечном жилье.

Одним из рисков покупателя в случае приобретения жилья в ипотеку является опасность потерять задаток. Так, предшествующим непосредственно покупке квартиры шагом является оставление задатка продавцу (до 10% от стоимости), который остается у него в случае отказа приобретателя от сделки. Поскольку на момент оставления задатка покупатель, оформляющий ипотеку, зачастую не знает о решении банка, существует вероятность утраты задатка, если ипотечный договор не будет заключен.

Как минимизировать риск: риск потери задатка можно существенно снизить, если указать в одном из пунктов предварительного договора купли-продажи на то, что отказ в выдаче кредита банком не является отказом от сделки по вине покупателя. Также можно договориться о сравнительно небольшом размере задатка.

Если банк одобрил жилье, которое вы подыскали и кредит был выдан, то опасность потери всех своих и заемных денег сохраняется при возникновении обстоятельств, которые достаточны для оспаривания состоявшейся сделки:

• продажа квартиры, являющейся совместной собственностью супругов, без согласия одного из них;
• квартира была получена по наследству и есть наследники, пропустившие и восстановившие срок вступления в наследство;
• жилье приобреталось с помощью материнского капитала, но доли несовершеннолетним выделены не были до продажи квартиры;
• при продаже квартиры, где прописаны дети (находящиеся под опекой, либо ребенок, оставшийся без родителей и опекуна) не было получено согласие органов опеки (см. как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком, разрешение органа опеки).

Во всех указанных случаях покупатель рискует не вернуть после отмены сделки денежные средства, потраченные на покупку жилья. Если в договоре купли-продажи цена жилого помещения была указана ниже фактической (во избежание уплаты значительного по своей сумме налога), то покупатель после расторжения договора вправе претендовать только на эту сумму.

Продажа залогового жилья набирает обороты, поскольку многим заемщикам попросту нечем обеспечивать ежемесячные платежи по ипотеке. Лучшим способом погасить долг для них становится продажа жилья, которое находится в залоге у банка. В такой ситуации создается определенная опасность крупного ущерба для покупателя, например:

Покупка квартиры с предварительным прекращением права залога

Это происходит в три этапа:

• погашение задолженности перед банком - покупатель перечисляет часть стоимости жилья, равную долгу;
• снятие обременения продавцом - после этого согласия банка на продажу не нужно;
• оплата оставшейся части стоимости квартиры.

Из-за длительности процедуры риски для покупателя существенны, поскольку на каждом этапе возможно возникновения обстоятельств, препятствующих сделке:

• Смерть, болезнь продавца, продавец скрылся и т.д - после погашения долга снятие обременения становится невозможным. В этом случае деньги, зачисленные на счет в качестве задатка и одновременно окончательного платежа по ипотечному долгу, безвозвратно теряются покупателем: банк их не вернет, взыскание с продавца или его представителей осуществить возможно, но проблематично исполнить.
• Отказ продавца - также опасность потерять свои деньги после перечисления задатка сохраняется, учитывая возможность отказа продавца осуществить сделку до конца. В этом случае он, безусловно, несет ответственность по возврату уплаченных средств, но ввиду неплатежеспособности вернет их нескоро.

Статьи по теме:

В случае покупки квартиры с обременением по ипотеке

Сделать это можно только с согласия банка и риски для покупателя многократно возрастают: приобретателю необходимо будет самостоятельно принимать меры по снятию обременения, препятствий в процессе этой процедуры может быть несколько:

• Двойной залог - учитывая проблемы продавца с платежеспособностью, никто не может гарантировать нахождение квартиры под залогом в другом банке, у юридических или физических лиц – при таких обстоятельствах покупатель не сможет снять обременение;
• Арест или запрет регистрационных действий по квартире , возникающие в рамках обеспечения иска в отношении продавца – запросить информацию об этом можно, но актуальность ее именно на день сделки не всегда достоверна;
• Не точный расчет средств - расчет средств, предназначенных для покупателя в качестве погашения ипотеки, не всегда соответствует точности. Так, банки часто включают сумму просрочек и штрафов в общий долг, информируя об этом стороны по договору купли-продажи незадолго или в день сделки, а в некоторых случаях – просто списывают нужную сумму со счета, на который уже поступили деньги покупателя. Иногда суммы начисленных штрафов и пени могут достигать таких размеров, что сумма, причитающаяся должнику-продавцу после погашения задолженности, существенно уменьшается.

При любой реакции продавца, терпит убытки покупатель:

• от отказа от сделки, если есть еще такая возможность
• до обращения в суд с иском о признании сделки недействительной.

• На оплату покупки залоговой квартиры кредит может быть выдан только банком-залогодержателем.
• Такая покупка иногда оборачивается для покупателя залогового жилья большой бедой. Так, применительно к вышеописанным ситуациям, если оплата ипотечного долга или всей залоговой квартиры сразу происходит с помощью заемных денег, то в случае неблагоприятных обстоятельств покупатель теряет не только свои личные средства, но и остается должником по своему обязательству.

Как снизить риск : в определенной степени снизить риск покупателя поможет использование специального счета-аккредитива или ячейки депозитария, откуда деньги не могут быть извлечены до регистрации сделки. При этом снятие обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на покупателя.

Риск продавца, чью квартиру покупают на кредитные средства

Степень риска при продаже квартиры в ипотеку зависит от способа передачи денег, который определяется банком:

• Ячейка депозитария - для продавца желательно использование ячейки депозитария банка, поскольку он гарантировано получит свои деньги после регистрации сделки. Если сделка не будет зарегистрирована по каким-то причинам, продавец отделается чувством досады от потраченного на сбор документов времени. Минимальная вероятность потери своих денег также возможна при прекращении деятельности банка в период, когда они хранились в ячейке;
• Использование заблокированного счета (аккредитива) , это альтернатива ячейки – доступ к разблокировке счета передается продавцу только после того, как сделка официально состоялась. В этом случае продажа квартиры через ипотеку практически не имеет рисков для продавца (разве только при отзыве у банка лицензии или мошенничестве сотрудников).

Вместе с тем, есть один нюанс в вышеописанных способах передачи денег продавцу. Так, если доступ к аккредитиву или ячейке предполагается только после регистрации и сделки, и ипотеки, то продавец может не получить средства в том случае, если ипотеку по каким-то причинам не зарегистрируют.

Как минимизировать риск: можно предусмотреть в договоре срок, в течение которого должна состояться передача денег продавцу в любом случае. Так, если такой срок равен трем месяцам, то при любых причинах неполучения денег продавцом в течение 90 дней за ним сохраняется право собственности, сделка отменяется.

При оформлении покупки жилья по ипотечному кредиту продавца, скорее всего, попросят предоставить в банк документы на квартиру. Чтобы не стать жертвой мошенничества, не стоит предоставлять покупателю, как вы бы ему не доверяли, оригиналы. Для большей уверенности копии предоставлять тоже нежелательно, лучше самому представить их в банк – времени уйдет больше, но убеждение в отсутствии обмана стоит дороже.

Известно, что банк при предоставлении ипотечного займа потребует покупаемую квартиру оформить в залог. Вопрос в том, когда это сделать? В интересах продавца и для предотвращения незаконного распоряжения жильем залог не следует оформлять до полного расчета.

Тогда действует двухсторонняя реституция - возврат приобретённого имущества по сделке:

• продавец вынужден будет вернуть все деньги, полученные за свою квартиру, если сделка будет признана недействительной по каким-либо причинам
• в свою очередь, в такой ситуации покупатель возвращает квартиру.

Если суд признал сделку недействительной спустя длительное время после её заключения, существует опасность, что квартира повторно продана (иногда неоднократно). Вернуть квартиру первоначальному собственнику в данной ситуации будет весьма проблематично.

Риск продавца при оплате квартиры средствами военной ипотеки

Схема продажи жилья с оплатой военной ипотекой отработана давно:

• участие в программе военного ипотечного кредитования только солидных аккредитованных банков
• тщательная проверка чистоты сделки на всех этапах
• четкая регламентация процедуры оплаты покупки

Все это приветствуется продавцами недвижимости, с учетом падения спроса на приобретение квартир. Но небольшой риск для продавца все же сохраняется. Продавцу следует знать, что:

Объект недвижимости подвергается тщательной проверке

Квартира не должна быть аварийной, наличие системы теплоснабжения, исправной сантехники обязательно, фундамент здания должен соответствовать определенным требованиям исходя из соображений долговечности. Многочисленные проверки, оценки квартиры продавца не ведут к каким-либо прямым затратам с его стороны. Вместе с тем, выявленные уже после совершения сделки неисправности в жилом помещении могут повлечь споры и претензии, в худшем случае – признание сделки недействительной. Кроме согласования получения кредита в банке, документы дополнительно проверяются в ЦЖЗ «Росвоенипотеке» и только после одобрения деньги перечисляются на специальный счет.

При этом неудобством для продавца (но в определенной степени защитой от риска) служит оформление большого объема документов.

Денежные средства получает продавец только после регистрации права собственности

Денежные средства по договору купли-продажи продавец вправе получить только после регистрации права собственности военнослужащего, то есть в течение срока от 5-7 (обычно) до 30 (редко) дней. Длительность такого периода между заключением договора и получением денег уже сама по себе нежелательна для продавца.

Здравствуйте! Скажите какие особенности и риски при покупке квартиры в ипотеку по договору переуступки в ещё не сданном доме?

Здравствуйте, Татьяна. Вероятно, вы пишите о переуступке по договору долевого участия. Обратите внимание на то, что договор переуступки, как и ДДУ, должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре. Кроме того, нужно проверить все расчеты — если на момент заключения договора переуступки за предыдущей стороной-покупателем есть определенный долг в расчетах, он может стать вашей головной болью. Застройщик должен дать свое письменное согласие, без которого переуступка будет считаться недействительной. Аналогичная ситуация с банком — если покупка оформляется с участием заемных средств, то согласие банка обязательно. Ну и, конечно, нужно оценить риск недостроя, будет ли сдан объект вовремя и без задержек.

Добрый день, при приобретении мною квартиры находящейся в ипотеке у продавца какие есть риски и какова процедура, ипотека от Сбербанка.

Здравствуйте, Мария. Если остаток по ипотеке небольшой и вы задатком гасите её, риски большие: предположим, после погашения продавец откажется от сделки или будет тянуть время со снятием обременения, то вернуть вам свои деньги будет проблематично. Здесь все зависит от чистоты намерений продавца. И потом, надо смотреть, состоял ли с браке продавец, чтобы избежать притязаний по разделу имущества. Если на этом основании признают сделку недействительной, то свой задаток, отданный, по сути, банку, вернуть будет практически невозможно.
С согласия банка можно оформить покупку без задатка в один день — этот вариант более безопасен. Ваши деньги кладутся в банковскую ячейку, представитель банка снимает обременение и здесь же в регпалате регистрируется сделка, деньги уходят часть продавцу на заранее открытый счёт и в счёт погашения ипотеки. Здесь проблема может быть только одна: если регпалата не зарегистрирует переход прав, то опять же деньги, направленные в счёт погашения, вам никто не вернёт. Не зарегистрировать могут только если есть запрет регистрационных действий на данное жильё (например, по другим кредитам продавца). Вот эту информацию и нужно узнать в день сделки, то есть убедиться в отсутствии ареста квартиры.

Добрый день.Меня интересует порядок продажи квартиры в ипотеке и частичном закрытии долга мат.сертификатом.Как должна проходить продажа в этом случае.Когда нужно выделять доли детям,их двое.И после того,как доли будут выделены,я могу продать квартиру или есть ещё какие то ньюансы?

Здравствуйте, Елена. Если я правильно поняла, вы хотите продать квартиру, которая сейчас находится в ипотеке и при этом предполагается погасить часть долга материнский капиталом. Квартиру можно будет продать только после того как будут выделены доли.
Для начала нужно будет заключить дополнительное соглашение к ипотечному договору о перечислении материнского капитала в счет основного долга и накопившихся к этому времени процентов. Такое соглашение составляется банком, заемщик подписывает. После погашения ипотеки вы с супругом должны зарегистрировать квартиру в равных долях на себя, а потом выделить доли детям (обычно это делают договором дарения). После второй регистрации перехода прав в Россреестре у вас будут детские доли (обычно по 1/4) и ваши с мужем (предположим, тоже по 1/4). После этого вы можете продать квартиру, но только с согласия органа опеки и попечительства. Чтобы получить это согласие, нужно подтвердить обеспечение детей равноценными долями в другом жилом помещении.

Добрый день. Понравилась квартира в новостройке, в ещё не сданном доме, но продаёт не застройщик, а физ лицо. Приобретала хозяйка по ДДУ при помощи ипотеки. Сейчас остаток долга по ипотеке 2 200 000р. Опасаемся рисков. Ипотека в сбербанке. Мы хотим приобрести за наличные. Как обезопасить сделку, если возможно, поэтапно. Спасибо.

Здравствуйте, Илья. Вам нужно:
1. Выяснить, погасила ли хозяйка долг перед застройщиком. Если нет, то договор цессии нужно будет составлять только с согласия застройщика. Если долг погашен, то застройщика нужно просто уведомить — это общие правила. На деле бывает, что в ДДУ стоит запрет цессии вообще, может быть предусмотрена за это доплата в размере до 10%.В таких случаях, если такой пункт не был оспорен, можно попасть в неприятную ситуацию.
2. Нужно выяснить, по каким причинам дольщик, не дождавшись завершения строительства, решил отказаться от квартиры. Возможно, это долгострой или, что еще хуже, есть притязания других лиц (бывших супругов, детей и т.д.). Можно заказать правовую экспертизу на предмет законности единоличного участия в ДДУ, чтобы исключить такие проблемы.
3. От банка нужно согласие на заключение договора цессии, поскольку ипотека не погашена. На практике банки очень неохотно идут на это, предпочитая, чтобы покупатель (то есть вы в данном случае) оплатили сразу всю ипотеку в качестве первоначального взноса. В вашей ситуации это более двух миллионов — слишком большая сумма для задатка, риск очень большой. Что, если впоследствии продавец откажется составлять основной договор, а деньги уже банк не вернет?
Если банк согласится на переуступку, то нужно будет тщательно продумать процедуру покупки. Наилучшим вариантом было бы составление трехстороннего договора, где банк выступает самостоятельно, в документе указывается, какая сумма идет банку, какая — продавцу. Деньги закладываются в банковскую ячейку, договор цессии и заявление о прекращении ипотеки от банка подается для регистрации одновременно.
4. Если вам удастся договориться с банком, то ни в коем случае не указывайте в договоре переуступки сумму, не соответствующую реальной цене квартиры (то есть заниженную — об этом может попросить продавец). В случае недостроя вы получите от застройщика только то, что было указано в договоре.

Здравствуйте. Какие особенности сделки и риски продавца , когда квартиру покупают на ипотеку с материнским капиталом. Как происходит расторжение договора при неуплате. Спасибо.

Здравствуйте, Сергей!
Наибольшие риски и проблемы у покупателя, так как в случае расторжения договора наступают весьма тяжелые финансово-экономические последствия именно для покупателя, ведь он становится должником по обязательством перед государством (в лице пенсионного форда, по вопросам материнского капитала) и перед банком по вопросам выданного кредита.
Для продавца все также как и при обычной сделке. Но учитывая, что средства расплаты кредитно-ипотечные средства, а также государственное пособие (СМК), то вероятность неуплаты мала. Да и если она возникнет, то решить вопрос о взыскании не проблематичен.
Хотя иногда встречаются случаи, когда в договоре купли-продажи указывают на материнский капитала как частичную проплату, а в итоге эта сумма не поступает в пользу продавца, так как она не была по различным обстоятельствам одобрена ПФ РФ. Соответственно у покупателя недостающей суммы нет и получается, что около 450 000 рублей зависает. И эти деньги можно истребовать только с покупателя, а не с государства. Как правило, покупатель не располагает такими финансами, так как он при покупке делал спасительный расчет на СМК. Это, наверное, один из типичных рисков для продавца. Его избежать можно путем совершения сделки лишь в том случае, когда будет точная уверенность, что оплата по материнскому капиталу подтверждена. То есть заключать договор с условием передачи недвижимости покупателю после полной уплаты цены договора, в том числе перечисление средств СМК. Такой договор и законодательством и практикой допускается, а именно договор заключается и проходит госрегистрацию, но передача недвижимости, только после оплаты. А если оплата не производится, то стороны в договоре предусматривают это как основания для расторжения договора (в том числе односторонний отказ от исполнение со стороны продавца). Правда, в Вашем случае добиться такого результата (таких условий договора) сложно, ведь частично оплата кредитными средствами, то есть будет обременение, соответственно банк будет участвовать в формировании договора купли-продажи и такие рискованные условия для себя он не пропустит.

Если условия договора будут стандартные и возникнет неуплата после заключения договора, госрегистрации перехода права собственности, то это будет поводом для взыскания денежных средств в судебном порядке (как неисполненное обязательство). Также только в судебном порядке можно будет расторгнуть договор, но так как сумма от банка, вероятнее всего, поступит, то скорее всего в расторжении суд откажет (если кончено основной платеж не будет за счет СМК).

Приветствую. Помогите разобраться. Продаю свою квартиру покупателям (семейная пара) по ипотеке. В ходе подписания предварительного договора (он до 06.06.2017г.), со стороны покупателей была озвучена фраза: "если с момента передачи денег Продавцу (т.е. мне) вы еще будете проживать в этой квартире (хоть день, хоть 14 дней) и до момента пока продавец не съедет из уже проданной квартиры, у нас (Покупателей) уже начнется оплата ипотеки и так как мы понесем убытки, вы (Продавец) будете платить часть ипотеки вместе с нами до момента пока не освободите жилплощадь". Я конечно в глубоком шоке…. При этом настаивают чтоб я съехала чуть ли не через 2 дня после сделки и полной оплаты. Я за это время не успею выписаться сама и сына, ему 2 годика и выписать свою маму (она инвалид первой группы, лежит и не встает). Я действую от ее имени на основании ген.доверенности. Она единственный собственник этой квартиры. Основной договор еще не подписали. Но я не могу ни билеты купить, ни в ПФ снять маму с учета, ни в соц защите, сама не могу уволиться потому, что еще не известно одобрит ли Покупателям Сбербанк ипотеку. И налички вообще нет, связана по рукам. Что мне делать и как правильно поступить? Не являются ли действия моих покупателей противозаконными. Смахивает на вымогательство…… Спасибо

Здравствуйте, Светлана!
О законности таких условиях можно говорить, если покупатели станут полноправными собственниками квартиры на основании сделки купли-продажи, заключенной Вами.
Практика подобных сделок предусматривает снятие с регистрационного учета собственника и членов его семьи к моменту заключения сделки, а освобождение жилья допускается в течение 1-7 дней с момента приема-передачи квартиры.
Вообще даже условие выехать из квартиры по предварительному договору при оплате частичной стоимости, то есть до заключения основного договора будут иметь силу, опят-таки, если в итоге будет совершена сделка. В противном случае, все запреты и ограничения не будут иметь юридического значения.
Но судя по условиям предварительного договора, Ваша выписка и выписка членов Вашей семьи, а также выезд из квартиры потребуется с момента заключения договора и его госрегитрации. То есть не с момента передачи частичной оплаты (в рамках действия предварительного соглашения), а с даты заключения договора купли-продажи.
Соответственно до момента заключения сделки (ориентировочно к 06.06.2017 г.) у Вас имеется какое-то время на снятие с регистрационного учета и подготовку имущества к переезду, в том числе поиска иного жилья куда можно, в том числе временно, переехать.
К сожалению, оспорить такое условие Вы не сможете, так как сами заключали договор, были осведомлены о таких условиях и приняли их. Это обстоятельство не дает Вам право на оспаривание.
Сам факт привлечения к имущественной ответственности — дело обычное, но формулировка, которую Вам предложили продавцы немного странноватая. И тем не менее, она не противоречит закону. Сумма неустойки при нарушении Вами условий договора будет определяться по принципу: ежемесячный ипотечный платеж будет разделен на количество заемщиков и Вас (то есть плюс 1), полученный результат будет дополнительно разделен на 30. Полученная сумма и будет размер неустойки за один день просрочки Вашего обязательства.

Добрый день! Помогите с ответом)) Мы заключали предварит.договор с супругом на приобретение 3-х кв. (мат.капитал+доплата). Так как ребенку на сег. день нет еще 3 лет, то мат.капитал оформляли через банк.Банк нам одобрил. Но по личным обстоятельствам( с нашей стороны ) сделку мы отменили.Для того что бы не платить в банке штраф ( по совету риелтора ) мы написали "временную остановку на неопред.срок"(вроде так называется). Но дело в том что в сентябре ребенку уже будет 3 года и скорее всего покупать квартиру мы будем только после сентября. Что нам делать в такой ситуации? Насколько я знаю, после 3-х лет мат.капитал можно забрать без банка, через почту. Что может предъявить нам за это банк ?И что делать нам?

Здравствуйте, Людмила!
Так как денежные средства из бюджета (маткапитал в счет погашения процентов по кредиту) банку не были выплачены, то ранее написанное заявление на использование материнского капитала можно аннулировать, написав другое заявление (иной способ использование капитала).
Также, как следует из Вашего описания, банк не предоставил Вам кредитные средства, соответственно, ответственности не возникает за нарушение условий пользования кредитом и его возврата.
Однако возможна ответственность за неисполнение кредитного договора (если он подписан с Вашей стороны, но не реализован). Эта ответственность может быть предусмотрена договором (а может и нет). С целью избежания такой ответственности нужно договориться с продавцами квартиры о том, чтобы они подтвердили (предоставили Вам соответствующее письмо), что сделка как бы отменена по их инициативе, то есть не по Вашей вине, а другого устраивающего Вас жилья Вы не нашли. Объяснив ситуацию в банке можно просить руководство о не применении и к Вам ответственности ввиду специфики ситуации и отказу от исполнения кредитного договора (расторгнуть договор). Или, если продавец не пойдет Вам на встречу, просто объясните в банке (по-человечески) суть Вашего решения и учитывая, что банк не понес никаких потерь дело может обойтись без штрафов и прочих неприятным моментов.

Добрый лень! Япродовец иединственный собственик квартиры стал продавать ее ,покупателю сбербанк одобрил ипотеку все документы готовы и подписаны отнесли в банк они дали отказ мативируя тем что мол с етим продавцом не хоият иметь дело хочу добовить что онлайн сбербапнк заблокирован может ли быт ето причиной отказа переводе денег по договору на мой счет и как ето усторонить,Заранее спасибо

Здравствуйте, Нодари!
Нет, официальной причиной того, что Вы нежелательная персона для банка, не может быть. Потому что таких оснований нет. И даже отсутствие у Вас банковского счета в сбербанке также не препятствие в сделке, так как согласно правилам ипотечного кредитования сбербанка кредит может быть получен не только безналом (переводом средств на счет продавцу квартиры), а заемщиков в отделении банка.
Однако в силу п. 1 ст. 821 ГК РФ банк может отказать клиенту в выдаче кредита при очевидных обстоятельствах, указывающих на то, что кредит не будет погашен. При этом банк может сослаться даже не на то, что заемщики не благонадежные, а на то, что сделка по покупке и залогу носит большие юридические риски.
Бороться с такими обстоятельствами довольно трудно. Инициатором должны быть заемщики и вопрос решается в судебном порядке.

Добрый день!
Мною планируется приобретаться квартира у, мягко говоря, пьющих людей. Взамен им будет куплена квартира большей планировкой, но в другом регионе, а оставшаяся сумма денег будет переведена на счет. Сделка будет оформляться через нотариуса и с использованием ипотеки и мат. капитала. Справки из НД и ПНД на момент сделки будут предоставлены. Подскажите как еще себя обезопасить от того, чтобы третье лицо через некоторое время не смогло опротестовать сделку.
И еще, если даже сделку признают недействительной, то что тогда делать с ипотекой и мат капиталом. Так и продолжать платить.

Здравствуйте, Александр Станиславович!
Получается, что, получив справки из диспансеров, вы отметете возможные возможные претензии о недееспобоности, удостоверив сделку у нотариуса, Вы исключите правовые несоответствия, злоупотребления правом, фактор давления и т.п.
Тогда с учетом социальной характеристики лиц могут быть намеки на заключение сделки при тяжелом стечении обстоятельств. В этой связи сделка не должна совершаться как бы единовременно, сразу. Нужно создать ощущение, что с момента договоренности и заключения сделки прошло значительное время. А также показать, что собственники понимали смысл на протяжении длительного времени. В этой связи перед основной сделкой следует хотя бы для видимости заключить предварительный договор. А через некоторое время основной договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом. Как в предварительном, так и в основном договоре делайте сноску о том, что продавец не находится в трудном (чрезвычайном) положения и совершает сделку не находясь в безвыходном положении.
Кроме того, заключая договоры необходимо предварительно оценивать квартиры на предмет рыночной стоимости и, кончено, договорная цена не сильно разниться с рыночной.
Если сделку признают всё же недействительной, то кредитные обязательства для Вас останутся в силе, то есть взаимоотношения с банком не прекратятся. Правда, у банка появятся некоторые дополнительные рычаги воздействия, например, банк может потребовать предоставить по кредиту другой равноценный залог (вместо квартиры) или выдвинуть требование о досрочном погашении кредита и прочее (в зависимости от теста договора).
Материнский капитал также будет считаться реализованным, никаких возвратов в пенсионный фонд не будет предусмотрено, как и повторных выплат (заявить о получении МСК заново) также не будет производиться.

Здравствуйте.Я продала квартиру 20 января 2018 года. Теперь покупатель намекает на то, что может отказаться от квртиры в течении 6 месяцев. яяяяяпокупатель мне должна денег как и договаривались там за новую раковину и в комодик прихожей .теперь она мне можно сказать шантажирует . чтобы не отдать деньги за мебель говорит . что дверь не устраивает. то канализация ее не устраивает. Покупатель часитчно взяла ипотеку в банке. остальные деньги дала наличными.Может ли она отказаться от квартиры.У нас тех денег уже нет

Здравствуйте, Салима!
Отказ от сделки по тем основаниям, на которые ссылается покупатель маловероятны, так как они являются несущественные. Кроме того, перед заключением договора, скорее всего, был осмотр квартиры, а указанные элементы не относятся к скрытым дефектам. Также подписан акт приема-передачи и прочие обстоятельства. В сумме они говорят, что покупатель знал при заключении договора о них, принял их, а это уже является серьезным препятствием к оспариванию сделки. Более того, покупатель не может ясно выразить в чем суть его требований.
Но также не ясно как Вы прописали обязательства о продаже мебели (или как отдельное имущество ,или в составе квартиры). Но, в принципе, и тот и другой вариант пригоден для настаивания на исполнения денежного обязательства покупателем.
Мы рекомендуем настаивать на своих требованиях, в том числе написать покупателю претензию. Показывайте свою уверенность и говорите, что квартиру они приняли без претензий, а что было далее с квартирой Вам не известно, прошло более месяца. Вероятно, недочеты в квартире вообще их вина.

Добрый день! Покупаем квартиру, которая частично находится в ипотеке, деньги вместе с риелтором в банке внесли в счёт погашения ипотеки продавца, обременение с квартиры снято, все жильцы выписаны, но накануне заключения основного договора и перевода оставшейся суммы продавцу за квартиру, продавец умер, сделка не состоялась. Подскажите как теперь вернуть деньги, которые мы вносили в счёт погашения ипотеки?

Здравствуйте, Виктория!
Эти денежные средства можно вернуть путем обращения с иском к наследникам.
Фактически Вы вносили в банк денежные средства за третье лицо. Соответственно встречное обязательство перед Вами возникло у наследодателя. Так как он умер, то взыскание возможно из наследственной массы.
Поэтому Вы должны сейчас заявить о своем требовании нотариусу, который ведет наследственное дело. У Вас договор не заключен, соответственно Ваше требование есть ничто иное как неосновательное обогащение. И сразу же можно, узнав данные претендентов на наследство, подавать в суд на взыскание неосновательного обогащения, признавая их ответчиками.

Присмотрели квартиру, планировали взять ее в ипотеку, сумма небольшая, но на втором осмотре квартиры с мужем продавец озвучила, что квартира у нее в ипотеке, что якобы если мы готовы ее купить то она закроет ипотеку, снимет обременение и продаст ее нам, но нужно будет составить договор, чтобы мы не отказались ее покупать. Подскажите, какую сумму минимальную можно дать в залог продавцу? Какие существуют риски покупки такой квартиры в ипотеку опять же? Как долго длится процедура снятия обременения по ипотеке? Что обязательно уточнить у продавца по квартире и ипотеке? Заранее спасибо.

Здравствуйте, Инна!
Если квартира будет освобождена от ипотечного бремени, то сделка с ней будет обычная. Без сверхрисков.
Главное достоверно убедиться, что продавец полностью погасил кредит и у банка к нему нет претензий. Для этого следует попросить справку об отсутствии задолженности перед банком.
Ипотека погашается в течение 5 дней.
Банк сдает вместе с продавцом в Росреестр заявления о погашении ипотеки, справку об отсутсвии задолженности и пр.
Задаток лучше не давать, а Просто заключить предварительный договор, в котором предусмотреть точные даты основной сделки и соответственно снятия обременения. Продавцу следует давать времени не более 1 месяца. Если за это время он не решит вопросы, значит с квартирой или кредитом серьезные проблемы.

Источник: http://juresovet.ru/prodazha-pokupka-kvartiry-v-ipoteku-v-kredit-riski-prodavca-i-pokupatelya/"

Риски при покупке квартиры.

Один из самых ответственных моментов при покупке квартиры — это проверка квартиры на юридическую чистоту. Думаю, не стоит говорить о том, что покупаемую квартиру проверять нужно. Это понимают даже те, кто экономят на риэлторских услугах. Существует много мнений и мифов о том, что нужно проверять, а что нет. И самый главный миф заключается в том, что юридическая чистота квартиры существует в принципе. Ни один риэлтор, юрист или агентство недвижимости никогда не сможет дать 100% гарантию юридической чистоты сделки. А те, кто такие гарантии дают — лукавят. Потому что невозможно полностью проверить все моменты, которые могут привести к расторжению сделки. На это просто не хватит финансовых, административных и иных ресурсов. Задача грамотного специалиста по недвижимости – увидеть реальные риски и найти им подтверждение или опровержение. Для этого он собирает все необходимые для анализа юридической чистоты документы, а после анализа делает вывод о том какие риски можно снять, какие минимизировать, а с какими ничего нельзя сделать, кроме как отказаться от покупки квартиры.

Давайте разберемся, какие бывают риски при покупке квартиры, и что мы можем сделать для их минимизации.

1. Квартира продается по подложным документам. Это самый страшный риск, по которому суд вынесет решение о расторжении договора купли-продажи квартиры и деньги Вам возвращать будет некому. В данной схеме мошенничества, человек, который выступает в роли продавца квартиры, осуществляет свои действия либо по поддельному паспорту, либо по поддельной доверенности. Настоящий владелец квартиры может быть либо в доле с мошенниками, либо находиться в разных удаленных местах (психиатрические лечебницы, исправительные учреждения, длительные командировки, жить за границей и т.д.), либо отсутствовать в мире живых.

Что можно сделать:

• не покупайте квартиру по доверенности. Если есть реальная причина продажи квартиры по доверенности, при которой собственник не может быть на сделке — проверьте эту причину. Обязательно свяжитесь с хозяином квартиры для подтверждения его личности (возможно через друзей, знакомых или консульство) и убедитесь в подлинности доверенности (для этого надо получить доступ к архиву нотариуса, выдавшего доверенность),
• проверьте на сделке паспорт Продавца. Паспорт проверяется человеком, который проходил специальное обучение. К таким людям, кстати, относится нотариусы, юристы и сотрудники службы безопасности банков, государственные регистраторы. Попросите их уделить внимание возможной переклейке фотографии на паспорте,
• познакомьтесь с соседями продавца. Возможно, в разговоре появится интересная информация.

2. Квартира продается лицом, ограниченно дееспособным. Если такой продавец обратится в суд после сделки и докажет свою ограниченную дееспособность — сделку расторгнут.

Что можно сделать:

• запросить справки из Психоневрологического и Наркологического диспансеров о том, что продавец в них не числится. Такие справки даются по месту жительства Продавца. Если были смены регистраций — нужно сделать запросы по старым адресам.
• пригласить на сделку врача психиатра для освидетельствования продавца.

3. Квартира продается лицом, частично утратившим дееспособность. Это может быть алкоголизм, наркомания, старость, травмы, болезни.

Что можно сделать:

• запросить справки из Наркологического диспансера,
• поговорить с участковым,
• поговорить с соседями,
• пригласить на сделку врача психиатра для освидетельствования продавца.

4. Квартира продается посредством обмана или заблуждения одной из сторон.

• убедитесь в том, что продавец знает цену и условия, на которых он продает квартиру,
• разберитесь в схеме сделки (если квартира продается с одновременным приобретением другого жилья). Если покупаемая для продавца недвижимость вызывает у Вас сомнение — копайте глубже,
• оформляйте сделку в нотариальной форме,
• пригласите на сделку врача психиатра.

5. Квартира продается юридическим лицом с нарушениями оформления учредительных и уставных документов.

Что можно сделать:

• проверьте полномочия лица, подписывающего договор купли-продажи.
• проверьте согласие учредителей, на продажу недвижимости.

6. Квартира продается по наследству. В данном случае риска может быть два. Первый: наследник — не является наследником и вступил в наследство по подложным документам (поддельное завещание, свидетельство о рождении, свидетельство о регистрации брака). Второй: есть наследники, не вступившие в наследство.

Что можно сделать:

• получите доступ к наследственному делу у нотариуса,
• проверьте законность документов-оснований для вступления в наследство,
• возьмите у продавца нотариальное обязательство о том, что в случае появления других наследников все финансовые вопросы о компенсации доли в наследстве, он будет решать самостоятельно.

Я описал наиболее серьезные и распространенные риски при покупке квартиры. На самом деле, ситуаций, при которых можно лишиться квартиры или ограничить свои права на нее, гораздо больше. Также стоит упомянуть, что возможны риски по предыдущим сделкам с квартирой. По судебной практике, в Москве расторгается около 2% сделок купли-продажи в год (а это около 2000 сделок). Статистики о том, сколько дел пришли к мировому соглашению или ситуацию решали до момента передачи уголовного дела в прокуратуру, у меня нет.

Естественно, все возможные риски при покупке квартиры, стоит оценивать не только с позиции юриста. Здравый смысл тоже должен присутствовать. По моим рекомендациям, может сложится мнение, что на каждую сделку стоит приглашать врача психиатра и нотариуса, а также проводить свое детективное расследование. Поверьте, далеко не всегда в этом есть необходимость. Выполнить полный и бездумный комплекс проверки может стоить немалых денег, а иногда привести к срыву сделки по надуманным причинам. Поэтому будьте благоразумны и пользуйтесь услугами профессионалов.

Источник: http://realword.ru/%D1%80%D0%B8%D1%81%D0%BA%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%B8-%D0%BF%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%B5-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B/"

При перечислении денег за квартиру покупатель и продавец все чаще прибегают к помощи банков. Большинство сделок совершается с открытием банковской депозитарной ячейки. Правда, в этом случае покупатель сталкивается с проблемой доставки денег. Постепенно на смену банковской ячейке приходит ее усовершенствованный аналог — аккредитив. Однако и у этой схемы, несмотря на неоспоримую надежность, есть свои недостатки.

Способ расчета наличными за квартиру из рук в руки давно канул в Лету — ехать по городу с чемоданом денег в гости к незнакомому человеку, мягко говоря, небезопасно. Поэтому покупатель и продавец все чаще обращаются за помощью в банк. Сейчас банки могут предложить несколько способов проведения платежей между физлицами — через банковскую ячейку, безналичным расчетом и посредством аккредитива.

По данным компании "БЕСТ-Недвижимость", в основном при покупке квартиры расчеты между продавцом и покупателем осуществляются через депозитарную банковскую ячейку. По такой схеме происходит 95% всех совершаемых сделок. "Практика оплаты преимущественно через банковскую ячейку объясняется прежде всего тем, что между подписанием договора купли-продажи и до момента регистрации передачи прав собственности проходит время. Сейчас этот срок — месяц. В этот период покупатель и продавец не понимают, в какой именно день произойдет покупка и продажа. Для уверенности обеих сторон надо сделать так, чтобы деньги были ничьи. Если оплата производится через расчетный счет, то деньги переходят продавцу до окончания сделки. И основной гарантией будет только доверие. Поэтому этот способ практикуется крайне редко",— рассказывает генеральный директор "БЕСТ-Недвижимости" Лариса Патлух.

Как правило, для получения денег продавцу нужно предъявить зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из реестра регистрационной службы, подтверждающую, что покупатель получил право собственности на квартиру. Деньги в банковскую ячейку закладываются в присутствии продавца и покупателя, поэтому продавцу нет оснований опасаться быть обманутым.

"Оптимально, если сделка осуществляется в банке, который фиксирует размер заложенной в ячейку денежной суммы (производится опись вложения)",— рекомендует директор территориального отделения "Центральное" компании "МИАН-Агентство недвижимости" Павел Косов. Единственный минус такой операции — доставка денег в банковскую ячейку. Чтобы не везти деньги в банк самостоятельно, можно вызвать инкассаторскую машину или произвести снятие денег со счета прямо в банке. Правда, и то и другое придется оплачивать дополнительными комиссиями.

Если квартира приобретается с использованием заемных средств, то ипотечный кредит зачисляется на текущий счет заемщика в день подписания кредитного договора. В этот же день сумма кредита выдается наличными и закладывается в индивидуальный банковский сейф. "Использование наличных средств и сейфовых ячеек на сегодняшний день самый привычный способ расчетов с продавцами для клиентов, так как в этом случае продавец недвижимости видит "живые" деньги, которые в его присутствии закладываются в сейф, где хранятся до момента предоставления документов, подтверждающих регистрацию прав на закладываемую недвижимость в пользу банка",— рассказывает директор ипотечного центра инвестиционного банка "КИТ Финанс" Надежда Свинцова.

Избежать комиссий за обналичивание денежных средств можно, воспользовавшись безналичным переводом денег. Однако этот способ менее распространен в силу своей небезопасности. В этом случае продавцу и покупателю придется полагаться на честность друг друга. В зависимости от личной договоренности между продавцом и покупателем деньги могут быть переведены как до, так и после государственной регистрации права собственности на жилье в пользу покупателя. Если деньги уже переведены, а сделка не до конца оформлена, покупателю придется понервничать, не передумает ли продавец. А если сделка уже состоялась, есть риск продавцу остаться без обещанных денег.

"При безналичном переводе денег после государственной регистрации права собственности продавец-физическое лицо практически не имеет гарантии, что эти деньги ему в действительности будут переведены. Все будет зависеть от воли покупателя. Понудить покупателя к оплате можно только через суд. До суда дело доводить никто не хочет. С продавцом-юридическим лицом эту проблему можно решить путем перевода денег до заключения договора купли-продажи",— рассказывает начальник управления сопровождения ипотечных сделок Русского ипотечного банка Павел Рыбаков. Для перевода денег покупателю нужно будет заполнить платежное поручение. Основные его параметры — это реквизиты счета продавца и основание для осуществления перевода — договор купли-продажи.

Если квартира покупается в кредит, то деньги предоставляются после государственной регистрации договора купли-продажи. Кредит выдается при условии предоставления документов, подтверждающих регистрацию прав на закладываемую недвижимость в пользу банка. "Безналичный перевод денег — более цивилизованный метод расчетов: нет необходимости арендовать ячейку, клиент экономит на обналичивании денег. А подтверждением взаиморасчетов между сторонами служит выписка по счету. Продавец потом может подтвердить источник происхождения денег (для налоговых органов). Недостаток — такой вид расчетов невозможен для альтернативных сделок, когда деньги получает продавец последней квартиры в цепочке",— говорит вице-президент по развитию бизнеса банка "Дельтакредит" Динара Юнусова.

Безналичный перевод денег, как правило, осуществляется банком застройщику при покупке строящегося жилья. Некоторые банки готовы переводить деньги и физическим лицам при покупке готовой квартиры. Но есть и ограничения. Например, расплатиться за приобретаемое жилье безналичным расчетом в Русском ипотечном банке можно, только если продавец — юридическое лицо. Таким образом, если заемщик покупает квартиру у частного лица, ему остается только воспользоваться банковской ячейкой. В некоторых случаях банки не взимают комиссии при перечислении денег на счета своих партнеров. Так, например, если заемщик берет кредит в банке "КИТ Финанс", а у продавца квартиры счет в Банке Москвы, Райффайзенбанке, Альфа-банке и т. д., то заемщику не придется оплачивать комиссию за перевод денежных средств.

Недавно появился новый способ расчета — посредством аккредитива. Это аналог банковской ячейки, когда деньги зачисляются на специальный счет и банк обязуется перевести их продавцу после предъявления договора купли-продажи. "Покупатель открывает в банке аккредитивный счет на свое имя — это своего рода безналичная депозитарная ячейка,— кладет на этот счет сумму, которая равна стоимости квартиры, и дает поручение банку при предъявлении продавцом зарегистрированного договора купли-продажи перевести с расчетного счета покупателя на расчетный счет продавца (открытый в любом банке) эту денежную сумму",— поясняет Павел Косов.

При использовании кредитных средств деньги зачисляются на текущий счет заемщика в день подписания кредитного договора. В этот же день сумма зачисляется на аккредитивный счет. "Аккредитив выгоден как продавцу, так и покупателю недвижимости. Продавец гарантированно получает оплату в указанный срок при выполнении всех условий аккредитива. Покупатель может быть уверен, что оплата будет произведена только после предоставления в банк документов, свидетельствующих об исполнении продавцом своих обязательств. После открытия аккредитива продавец имеет право осуществить перевод средств на собственный банковский счет, который может быть открыт в любом удобном для него банке",— считает Надежда Свинцова.

Несмотря на надежность этого способа, он не получил широкого применения. Одна из причин — при переводе денег банк руководствуется договором купли-продажи. "Аккредитив пока не очень распространенная услуга. Это связано и с тем, что расчеты часто производятся в иностранной валюте, и с тем, что цена, указанная в договоре купли-продажи, не всегда совпадает с реальной стоимостью, а также с тем, что счета у продавца, как правило, нет (или он не хочет его открывать). Посредством же аккредитива на счет продавца будет переведена именно та сумма, которая указана в договоре купли-продажи, и обязательно в рублях",— рассказывает Павел Рыбаков.

Если приобретать квартиру на заемные средства, то сделка быстрее осуществится при покупке квартиры в строящемся доме. Такое различие во многом обусловлено приоритетными способами оплаты при покупке строящегося и готового жилья. Дело в том, что в первом случае продавцом выступает застройщик, во втором в большинстве случаев — частное лицо. Банк самостоятельно переводит деньги на счет застройщика, и присутствие клиента не требуется. А вот в случае с покупкой готовой квартиры присутствие владельца квартиры обязательно. "На осуществление сделки на первичном рынке всегда уходит меньше времени, чем на вторичном, поскольку расчеты с застройщиком производятся в безналичном порядке и не требуют присутствия на сделке представителя компании-застройщика",— подтверждает старший вице-президент Московского банка реконструкции и развития (МБРР) Андрей Шелковый.

При оформлении кредита на квартиру в строящемся доме основная работа банка заключается в проверке компаний-застройщиков для минимизации рисков незавершенного строительства. "Покупка жилья на первичном рынке намного проще для банка — технически процесс заключения сделки сводится лишь к проверке документов, выдаче кредита и перечислению самого кредита на счет застройщика. На вторичном рынке процесс заключения сделки проходит несколько сложнее — необходимо учитывать интересы и желания продавцов, их представителей, контролировать расчеты между сторонами и регистрацию собственности и залога. Но при этом полностью отсутствует риск недостроя — в отличие от первичного рынка",— рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин.

Источник: http://www.kommersant.ru/doc/906506"

Покупка квартиры у юридического лица, как снять риски

Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом, жилье в том же самом доме могут продавать частные инвесторы, паевые фонды и другие юридические лица. Если они предлагают приобрести квартиру в еще не построенном доме, то такая сделка называется переуступкой прав.

Суть этого явления в том, что продавец и покупатель договариваются о переходе права собственности на несуществующий объект. Российские законы запрещают продавать фактически непостроенную недвижимость. Тем не менее выкупить жилье в еще не сданном в эксплуатацию доме можно, если заключить так называемый договор цессии, или переуступки прав. В этом случае покупатель берет на себя все права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получает деньги.

Риелторы, работающие на первичном рынке московского жилья, рассказали «РБК-Недвижимости» о том, какие подводные камни есть при приобретении квартир по переуступке прав и как лучше подготовиться к такой сделке.

Зачем пользоваться переуступкой

Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитает иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок превышает 70%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.

Второе место по распространенности занимают оптовые сделки, при которых некая компания (то есть юридическое лицо) единовременно выкупает у девелопера часть квартир. При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку, указали в «Бест-Новострое». Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.

Непосредственно переуступка прав занимает всего 3% от первичного рынка столицы, следует из статистики Росреестра.

Структура продаж квартир на первичном рынке Москвы в 2017 году

Таблица: «Бест-Новострой», Управление Росреестра по Москве

Самые ходовые лоты, как правило, не поступают на реализацию на старте продаж нового проекта — их оставляют на потом, объяснила «РБК-Недвижимости» председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. При этом оптовые покупатели за счет неформальных отношений с девелопером могут приобрести квартиры заранее, а затем выставить их на продажу. В таком случае переуступка прав может оказаться единственным вариантом купить квартиру желаемой площади и комнатности в конкретном ЖК.

Переуступка также может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир экономкласса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

«Сами застройщики зачастую неохотно дают согласие на переуступки, чтобы не плодить конкуренцию внутри проекта, — предупредила Ирина Доброхотова. — При переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности, если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома. В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось».

«Главный плюс этой схемы заключается в том, что договор уступки права требования подлежит государственной регистрации в Росреестре, — указала генеральный директор риелторского агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова. — С момента такой регистрации приобретатель становится полноправным участником долевого строительства со всеми правами и обязанностями, предусмотренными договором и Федеральным законом № 214».

Кто продает

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — это физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

В агентстве недвижимости «Бон Тон» в 2017 году зафиксировали снижение доли физических лиц, которые перепродают ранее приобретенную квартиру. По мнению Наталии Кузнецовой, это связано со снижением доходности от инвестирования в недвижимость.

«Стоит сказать еще об одной группе инвесторов — это инвесторы, приобретающие жилье для последующей сдачи в аренду, — добавил Дмитрий Пантелеймонов. — Сейчас доля таких инвесторов в классических проектах эконом- и комфорт- класса минимальна (менее 3%), так как арендный бизнес в нашей стране приносит доход [всего] на уровне 4–5% годовых».

Как проверить квартиру

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве , обратили внимание в агентстве «Бон Тон». «Если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то доплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала Наталия Кузнецова.

«Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, — заявила генеральный директор «Бон Тона», — Это создает возможность «продать» права несколько раз. Поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку».

Достаточно сложно, а подчас и вовсе невозможно приобрести по переуступке квартиру, которая была куплена по ипотеке , если у покупателя тоже ипотечный кредит, отметили в «Бест-Новострое». «Но если покупатель приходит с наличными средствами, это возможно, — разъяснила Ирина Доброхотова. — Встречаются сделки переуступки, когда ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности».

«В этом случае оформляется два договора: сначала — договор займа между покупателем и продавцом. Это простая письменная форма: договор не подлежит регистрации, это в своем роде расписка, — добавила Доброхотова. — Покупатель сначала передает по договору займа деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку, снимает «обременение» (в новостройках это не собственно обременение, так как нет еще объекта, а штамп на ДДУ — «Ипотека в силу закона»). Таким образом, квартира перестает быть ипотечной и затем уже переоформляется на покупателя (переуступка права). Когда дом вводится в эксплуатацию, покупатель уже оформляет свидетельство о праве собственности».

Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика , считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате : путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов. — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности. В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены . «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той цены, которую вы оплачиваете инвестору. То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником, а не та цена, которую вы заплатили инвестору», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

Как изменился рынок

За последнее время в Москве и Подмосковье существенно снизилось количество квартир, продаваемых по переуступке прав, обнаружили в риелторских агентствах Est-a-Tet, «Бест-Новострой» и «Национальная Недвижимость». «Два года назад уменьшилось число людей со свободными деньгами, что не могло не сказаться на спросе и отразиться на инвесторах. Доля перепродаж снизилась — до 20% людей в итоге оставляли инвестиционное жилье для собственного проживания», — заявил «РБК-Недвижимости» директор департамента продаж агентства Est-a-Tet Валерий Ручий.

Частные инвесторы (то есть физические лица и небольшие юридические лица) с января 2015 года практически не инвестируют в новостройки, уверен Дмитрий Пантелеймонов. «Крупные инвесторы (юрлица и ЗПИФы) продолжают работать на рынке, но доля инвестиций в жилье заметно сократилась, — уточнил эксперт. — Особенно это касается экономкласса Подмосковья. В 2017 году такие сделки проходили лишь в тех случаях, когда соотношение «цена/ликвидность объекта/надежность застройщика» было очевидно выгодным. С инвестициями в московские проекты дела обстоят лучше, но ненамного».

В ряде знаковых проектов доходность может быть намного выше, чем по банковским депозитам (около 11% в некоторых проектах комфорт-класса и до 17% в классе премиум), однако частным инвесторам на старте продаж сложно вычислить такой объект и спрогнозировать, какие в нем будут продажи, отметили в «Бест-Новострое». «Многие решаются на покупку новостройки только убедившись, что стройка ведется динамично, а объект находится на стадии монтажных работ. В этом случае переуступка будет уже не так выгодна [для продавцов]», — разъяснила Ирина Доброхотова.

«В целом с 2015 года можно говорить о продолжительном спаде на рынке жилья, — заключил Дмитрий Пантелеймонов. — Такой тренд сохранится и в ближайшие годы. Это вызвано несколькими причинами: превышение предложения над спросом, последствия демографического кризиса девяностых, а также грядущая реновация, которая так или иначе скорректирует рынок вниз ввиду больших объемов жилья, которые выйдут на рынок».

Источник: http://realty.rbc.ru/news/59ed7e7e9a7947568f6ef95a"

Риски при заключении сделок с недвижимостью есть всегда, и хоть полностью избежать подводных камней невозможно, в наших силах минимизировать столкновение с ними. Для этого важно знать, чего именно опасаться в том или ином случае и на что обратить внимание при проверке юридической чистоты жилья.

К основной группе рисков относится высокая вероятность оспаривания сделки даже спустя довольно длительное время после её заключения, опасность потери жилплощади, неприятные бонусы в виде обременения, которые ограничивают права пользования. Ваша задача как покупателя – уметь оценить и правильно проанализировать сделку до её заключения. Если для этого у вас недостаточно опыта, придётся потратить немало времени на изучение нюансов, чтобы понимать, как себя защитить.

Жильё в новостройке по договору долевого участия в первую очередь всегда привлекает ценой, которая ощутимо ниже стоимости аналогичной недвижимости на вторичном рынке. Этот факт обуславливается тем, что человек фактически покупает то, чего ещё нет. Любой договор ЖСК при покупке новостройки несёт в себе риски:

• Долгостроя или, вообще, недостроя;
• Технологического характера;
• Двойных продаж;
• Проблемы при переуступке прав.

Помимо этого, выделяют ещё и маркетинговый риск – когда полученная в итоге квартира попросту не соответствует вашим ожиданиям и обещаниям застройщика.

Наибольшая опасность в приобретении жилья в новостройке основывается как раз на том, что вы покупаете воздух. Даже имея на руках договор долевого участия, необходимо чётко понимать, что он не делает вас собственником недвижимости, а лишь предоставляет право им стать. Это значит, что вы не сможете зарегистрировать жильё на себя до тех пор, пока весь дом не будет достроен, и пока застройщик не получит разрешение на ввод этого дома в эксплуатацию.

Именно поэтому столь важно тщательно проверять строительную компанию перед тем, как отдавать свои деньги.

Есть риск, что строительство может быть затянуто, то есть застройщик не сдаст дом в эксплуатацию в оговоренный договором срок. В этом случае у покупателя появляется право требовать финансовую компенсацию за доставленные неудобства и нарушения условий сделки.

Гораздо хуже ситуация с недостроем, который возникает, когда компания застройщика не в состоянии финансировать проект до конца или имеет другие проблемы, в том числе административного характера.

Свести риски к минимуму можно не только внимательно вчитываясь в ДДУ, но и проведя анализ деятельности строительной компании, в частности, как давно она на рынке, сколько готовых и текущих проектов, были ли судебные иски, по каким вопросам и каковы отзывы.

Технологический риск при покупке жилья в новостройке это вероятность того, что в процессе строительства подрядчиком будут допущены технические ошибки, нарушены строительные требования. За некачественную работу ответственность несёт застройщик, но проблемы в любом случае возникают у владельца квартиры после её покупки и регистрации.

Риски заключаются в том, что при передаче готовой квартиры вами подписывается акт приёма-передачи. Подписывая его, вы подтверждаете, что претензий к компании у вас нет и всё устраивает. Но некачественная работа может быть обнаружена не сразу, например, промерзание квартиры в зимний период, протекание крыши и межпанельных швов, прочее.

Чтобы минимизировать технологические риски и по своей неопытности не снять всю ответственность с застройщика, следует тщательно проверить жильё при его принятии и ответственно отнестись к подписанию акта. Вы имеете право внести в него все свои замечания и требовать от застройщика устранить недостатки в установленный срок.

Опасность двойной продажи сегодня не так высока, как раньше, но такие случаи всё же встречаются. Но если в случае с покупкой вторичного жилья – это не что иное, как мошенничество со стороны продавца, то в ситуации с новостройкой – это обычно ошибка застройщика. Случается так, что одну и ту же жилплощадь продают сразу двум или трём покупателям. Такое происходит, когда действия инвесторов не согласованы между собой. Банальная халатность и недоразумение, но деньги уплачены, и кто-то остаётся без жилья.

Подобный риск не возникнет, если вы приобретаете недвижимость непосредственно по договору долевого участия, поскольку его обязательно регистрируют в Росреестре. Благодаря этому с ДДУ вероятность двойной продажи в новостройке исключается полностью.

Не многие также знают о том, какие именно риски при покупке квартиры по переуступке договора долевого участия могут их ожидать. Закон не запрещает приобретать недвижимость у дольщиков, то есть человек, купивший квартиру у застройщика в недостроенном доме, вправе её продать даже до того, как объект будет введён в эксплуатацию. И вот здесь покупатель должен быть предельно осторожен.

Безусловным подтверждением прав на получение жилья в строящемся многоквартирном доме является зарегистрированный в Росреестре ДДУ. Но условия этого договора важно читать внимательно, поскольку в его пунктах может быть запрет на переуступку прав. Что также важно, сам договор переуступки прав обязательно подлежит регистрации, как и ДДУ.

Если вас интересует покупка квартиры по переуступке у подрядчиков, которые получили недвижимость в качестве оплаты, например, риски в данном случае особенно велики. У переуступаемых в таком случае прав есть одна неприятная особенность – если между застройщиком и подрядчиком возникает конфликт, его права могут аннулировать и покупатель, соответственно, их тоже лишается.

Основные риски при покупке квартир на вторичном рынке – это опасность признания сделки недействительной по решению суда. Такое случается зачастую из-за нарушения прав третьих лиц, ущемления прав участников договора купли-продажи, нарушения законодательных норм. Причин, вследствие которых приходится сталкиваться с такими обстоятельствами, много:

• Нарушаются права наследующих лиц по закону или завещанию;
• Не учитываются интересы несовершеннолетних лиц, которые являются собственниками, совладельцами, зарегистрированы в квартире;
• Недееспособность продавца на момент заключения сделки;
• Отсутствие нотариального согласия на продажу от совладельца или законного супруга;
• Несоблюдение преимущественных прав приобретения – риск при покупке доли в квартире;
• Нарушения правил при приватизации;
• Умышленный обман покупателя;
• Подделка доверенности или злоупотребление данными ею правами и прочее.

Кроме этого, существуют и другие подводные камни, из-за которых у покупателя могут появиться неприятности.

Покупка залоговой недвижимости с обременением по ипотеке

Покупка залоговой квартиры, приобретённой продавцом в ипотеку, которая им не до конца погашена, также немалый риск для покупателя. Тем не менее такие сделки довольно распространены, поскольку позволяют купить недвижимость несколько дешевле. Здесь возможны два варианта договора:

Фактически происходит замена заёмщика, то есть заём становится вашим и гасить его остаток будете в дальнейшем вы. Официальное разрешение банка залогодержателя обязательно. Последний имеет право отказать, если нынешний владелец жилья погасил меньше половины долга.

Риски:

Вы получаете жилплощадь с обременением, которая останется в залоге у банка до тех пор, пока ипотека не будет полностью выплачена. Если у вас появляются финансовые трудности, банк имеет право отнять недвижимость, покупка аннулируется.

Суть заключается в том, что покупатель даёт продавцу задаток за квартиру, равный сумме погашения кредита перед банком. Продавец гасит долг, снимает с недвижимости обременение и между вами заключается договор купли-продажи с уплатой остатка суммы продавцу.

Риски:

Если быть недостаточно осторожным при покупке жилой квартиры, находящейся в ипотеке, можно потерять задаток и остаться ни с чем. В данном случае юридическая поддержка на каждом этапе сделки обязательна как минимум для того, чтобы правильно составить все документы, подтверждающие оплату.

Перепланировка помещения условно делится на три категории:

• Незначительная, не требующая получения разрешений и узаконивания;
• Существенная, которая считается незаконной без разрешения и внесения изменений в кадастровую базу;
• Запрещённая, на которую невозможно получить одобрение и которая представляет угрозу целостности конструкции дома, здоровью и жизни граждан.

Покупка вторичной квартиры с неузаконенной перепланировкой несёт в себе риски несения ответственности за все изменения. По закону отвечает за перепланировку именно текущий владелец недвижимости, поэтому если им станете вы, именно вас будут штрафовать и обязывать либо заниматься узакониванием, либо возвращать жильё в изначальный вид. При этом продавец, который уже не будет считаться собственником, полностью освобождается от ответственности.

Самовольным, то есть незаконным, считается также изменение, на которое было получено разрешение, но которое произведено с нарушениями и несоответствиями с проектом.

Не стоит полагаться на то, что покупка квартиры с перепланировкой, которая незаконна, сохранится в тайне от контролирующих органов. Риски есть всегда: звонок «куда надо» от ваших соседей, с которыми вы не поладили, наследование в дальнейшем или продажа жилья создадут немалые проблемы в будущем.

Риски при покупке жилья в доме под реновацию очевидны, но такие сделки продолжают заключать. Квартиры в доме под реновацию привлекают возможностью получить хорошее жильё при расселении, вложив минимум денежных средств. Но важно понимать следующее:

• Нет гарантии в том, что дом на самом деле снесут и жильцов переселят, как этого требует закон;
• Срок расселения может затянуться на годы;
• Продать недвижимость в таком доме, если это потребуется, крайне сложно;
• Проживание в старом доме – частые ремонты, пусть даже мелкие, и ощутимые неудобства;
• При желании сдать жильё в аренду её стоимость будет низкой.

Вы должны учесть все малейшие юридические нюансы в вопросах расселения, на что имеете право претендовать именно вы и именно в вашем конкретном случае, как будет происходить расселение, принципы предоставления и выбора жилья. Если подойти к вопросу недостаточно грамотно, в итоге может оказаться, что вы остались в большом минусе.

Покупка квартиры по специальной или генеральной доверенности законом не запрещена. У продавца могут быть реальные причины, по которым самостоятельно заниматься сделкой не представляется для него возможным. Но риски для покупателя стремительно растут. По возможности лучше вообще избегать подобных сделок.

Самый распространённый риск при покупке квартиры по доверенности – это мошенничество. Документ может быть подделан, подпись собственника недвижимости может быть получена обманным путём или вообще у недееспособного человека. Кроме того, нередко представитель, имея генеральную доверенность, проворачивает аферу, обманывая и самого продавца. Всё дело в том, что генеральная доверенность предоставляет фактически безграничные права и возможности человеку, на имя которого она выдана. Обманутая сторона вправе обратиться в суд, но покупатель, скорее всего, останется без приобретённой квартиры.

Ещё одна опасность доверенности – владелец недвижимости может отозвать её когда угодно. Нередко оказывается, что покупатель подписывает договор и передаёт деньги представителю тогда, когда доверенность уже аннулирована. Соответственно, сделка признаётся незаконной, и вернуть деньги получается не всегда.

Унаследованная в законном порядке недвижимость является частной собственностью наследника и может быть продана им когда угодно и кому угодно. Сделка заключается на общих основаниях без каких-либо особенностей, но в наследовательном законодательстве есть нюансы, из-за которых риск при покупке квартиры, полученной в наследство, довольно существенный. Среднестатистический гражданин недостаточно осведомлён о действующих требованиях закона, поэтому они часто даже не берутся покупателем во внимание.

Самые часто встречающиеся риски покупки унаследованного жилья:

1. Законные наследники не знали о смерти наследодателя и, соответственно, приобретении квартиры по наследству – если срок вступления в права был нарушен по уважительной причине, в том числе длительная госпитализация и командировка за границу, опоздавший наследник вправе обратиться в суд с иском о восстановлении сроков и раздела имущества заново. В такой ситуации все сделки будут аннулированы. Вам вернут ваши деньги, уплаченные за покупку наследственной квартиры, но сложно вернуть то, что было затрачено на ремонт, коммунальные услуги и прочие бытовые нужды. Более того, вы остаётесь без жилья.
2. Объявились третьи лица, которым законом положена обязательная доля наследства, даже если умерший оставил завещание, в которое их не включил.
3. Наследника, который выступает продавцом, по решению суда признали недостойным, но он проводит сделку на основании ранее полученных, но уже юридически недействительных документов.

Это только малая часть возможных проблем. Обязательно важно обратить внимание на срок давности наследования квартиры. Определённые риски покупки кроются именно за этим нюансом – продавец, владевший недвижимостью менее 3 лет или менее 5 лет (в зависимости от того, когда вступил в свои права) обязан платить налог. Покупателя данный факт не касается никоим образом, но иногда продавец просит войти в его положение, так как речь идёт о немалой сумме, и указать в договоре продажи сумму меньше, чем вы в действительности заплатите. Соглашаться на это категорически нельзя. Опасность и риски в данной ситуации в том, что если сделка будет оспорена, аннулирована, по закону вам вернут сумму, указанную в договоре покупки квартиры, полученной продавцом по завещанию.

Определение рисков в покупке жилой квартиры, полученной продавцом по дарственной, зависит от нескольких критериев:

• Наличие и степень родственных связей между нынешним собственником недвижимости и гражданином, который её ему подарил;
• Причина отчуждения объекта именно по договору дарения, а не иным способом;
• Срок владения жилплощадью.

Самые небезопасные сделки в данном случае – это дарственная, оформленная дарителем незадолго до его смерти. Очень часто именно так избегают процедуры наследования и связанные с ней траты. Если кто-либо из заинтересованных лиц, наследников обратится в суд для оспаривания дарственной, ссылаясь на её незаконность, вы можете оказаться в очень неприятной ситуации. Гораздо лучше, если даритель жив и может подтвердить, что отчуждение квартиры он оформил осознанно и добровольно.

Чтобы снизить возможные риски в случае покупки квартиры у пожилого человека, придётся самостоятельно контролировать, какие последствия сделки будут для покупателя. Причина этого заключается в частых случаях мошенничества, в результате которого пожилым людям втираются в доверие, обещают невозможное, получают их подписи обманом. Пожилые люди относятся к категории, нуждающейся в усиленной правовой защите.

Проблемы могут возникнуть, если:

• Кто-либо из родственников пожилого человека решит оспорить и аннулировать договор купли-продажи – ссылаться могут на недееспособность, обман с вашей стороны, ухудшение материального состояния пенсионера;
• Сам продавец квартиры подаёт иск, обвиняя вас в том, что покупка его жилья ущемляет его права или ссылается на то, что бумаги он подписывал под давлением.

Рассматривая, какие риски ожидают вас в том или ином случае, многие забывают о том, что даже пенсионеры запросто могут быть мошенниками. По этой причине перед сделкой желательно проконсультироваться с опытным юристом для оценки ситуации и определения, какие права и интересы пожилого человека могут быть нарушены вашей сделкой.

Чтобы обезопасить себя, целесообразно запросить справки из психоневрологического диспансера о том, что продавец дееспособен. Не будет лишним самостоятельно убедиться и в том, что новые условия проживания пенсионера приемлемы, чтобы это не стало инструментом в оспаривании договора.

Независимо от того, является ли несовершеннолетний единственным собственником квартиры или её совладельцем, законная продажа и покупка его недвижимости возможна лишь при наличии разрешения от органов попечительства. Риски аннулирования договора большие даже спустя несколько лет. Ни родители, ни опекуны не вправе заключать сделки от имени детей, если органы опеки не выдали официальное согласие на это.

Особенно осторожно приходится действовать, если недвижимость была приватизирована или куплена на материнский капитал. Несовершеннолетние дети могут быть нигде в документах не указаны, как собственники или совладельцы, в чём и опасность для покупателя. Несмотря на то, что требования закона нарушаете не вы, наиболее негативные последствия всё же будут именно для вас.

Более того, дети, чьи имущественные права были нарушены при заключении сделки, по достижении совершеннолетия могут обратиться в суд для признания её недействительной.

Таким образом, если быть недостаточно осторожным, можно и через 10 лет получить сюрприз в виде повестки в суд.

Покупка жилой квартиры у организации, любого иного юридического лица требует от покупателя предельной бдительности для защиты от рисков. С одной стороны, в подобных сделках случаи мошенничества встречаются чаще. Самый типичный вариант – подделка документов, в частности, одобрений от организации.

С другой стороны, покупка квартиры у юридического лица риски для покупателя определяет более чётко. Разрешение юридического лица может иметь один из следующих видов:

• Письменное согласие, написанное в произвольно форме, но подписанное всеми учредителями организации и с печатью;
• Протокол собрания совета директоров или учредителей;
• Выписка из протокола собрания совета директоров или выписка из протокола собрания учредителей.

В судебной практике тысячи исков, связанных с фальсификацией этих документов. Подделываются подписи и печати, после чего договор оспаривается и аннулируется. Точно так же мошенники могут подделывать документы организаций, к которым они вообще не имеют никакого отношения, и в этом случае вы можете остаться не только без квартиры, но и без денег.

Независимо от того, насколько вы доверяете юридическому лицу, даже если это покупка квартиры от подрядчика и риски вас не пугают, стоимость юридической консультации гораздо меньше, чем потери, которые можно понести по своей невнимательности.

Что касается риска покупки жилплощади на аукционах, проводимых в том числе и банками, сюда относятся:

• Наличия обременения квартиры, снимать которые придётся вам самостоятельно;
• Несогласие бывших владельцев и оспаривание торгов в суде;
• Отказ бывших собственников выписываться с жилплощади, что влечёт за собой обращение в суд для получения решения о принудительном выселении;
• Невозможность предварительного осмотра недвижимости или его оценка лишь по внешним признакам.

Разумеется, подобных проблем может и не быть, но вы должны быть готовы к ним, чтобы не паниковать, если придётся с ними столкнуться. В остальном приобретение арестованной недвижимости довольно выгодное.

Юридическое сопровождение в сделках с недвижимым имуществом необходимо для защиты ваших материальных интересов, правильного оформления документов, соблюдения закона на каждом этапе заключения договора, благодаря чему и уменьшаются риски при покупке квартиры. Проверить юридическую чистоту жилплощади, в особенности приватизированной, не менее важно для вашего личного спокойствия и спокойствия вашей семьи, что обусловлено высоким процентом мошеннических афер.

Наши юристы быстро и эффективно анализируют каждую сделку в индивидуальном порядке. Даже если продавец не вызывает сомнений, своевременная юридическая консультация позволит избежать многих проблем в будущем. Основная задача – устранить максимальное число причин, по которым договор может быть оспорен и признан незаконным.

Без проверки чистоты объекта последствия сделки очень часто становятся похожими на игру в лотерею. Мы предлагаем квалифицированную помощь по следующим направлениям:

• Всесторонние консультации по любым вопросам приобретения квартиры;
• Экспертиза документов;
• Проверка дееспособности продавца;
• Оценка рисков и поиск вариантов альтернативной покупки квартиры;
• Подготовка полного пакета документации для заключения сделки;
• Присутствие при заключении договора;
• Помощь в регистрации прав собственности;
• Полное сопровождение и прочее.

С юридическим сопровождением покупки жилья вы экономите собственное время и деньги.

Источник: http://nomos.su/uslugi/riski-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke"

Здесь мы рассмотрим как происходит передача денег за квартиру при ипотеке. Существует несколько способов передачи денег при ипотеке.

Банк может отслеживать передачу всей суммы денег продавцу квартиры (как собственных средств заемщика, так и тех, которые банк выдает заемщику в виде кредита); может отслеживать передачу только кредитных средств; но иногда (чудеса случаются) банк может не ограничивать заемщика в способах передачи денег за квартиру.
Обычно, способ передачи денег предлагает банк.
Не устроит способ передачи денег продавца - ищем другую квартиру.

Причем банк настаивает, чтобы залог был оформлен одновременно с приобретением квартиры. В этом случае квартира переходит в Вашу собственность и одновременно закладывается банку, и банк обычно отслеживает как передаются деньги продавцу квартиры.
Подвох в том, что способ передачи кредитных денег выбирает банк.

Вариантов четыре:
• Через депозитарий банка.
• На счет продавца после регистрации договора купли-продажи и ипотеки квартиры.
• Через аккредитив
• Наличными продавцу до подачи документов на гос. регистрацию.

Об этих способах я расскажу в таблице.
В длинной ячейке написан сам способ передачи денег.
Ниже, в двух колонках, в одной - описание, а в другой - комментарий:

Часть денег так, как покупатель и продавец договорятся, а кредит - на счет продавцу после сделки

А в чем подвох?
А в том, что способ передачи денег, а в случае передачи через депозитную ячейку и конкретный депозитарий, в котором будут переданы деньги, выбирает банк, выдающий деньги.
Если способ передачи денег, предложенный банком, не устроит продавца, то банк порекомендует заемщику поискать другую квартиру.
Менять способ передачи денег ради конкретного заемщика - банк не будет

Выбор есть!
Тогда, когда Вы выбираете банк, тем самым выбираете и способ передачи денег, принятый в этом банке.
В том случае, когда по условиям банка деньги передаются через депозитарий, опять же, банк определяет, через ячейку какого банка будут передаваться деньги.
И если в самом банке-кредиторе нет депозитария, то деньги будут переданы через депозитарий другого банка.
Причем этот депозитарий будет назван банком-кредитором.
Надеюсь, Вы догадались, кто оплатит перевод денег из банка в банк?

Источник: http://www.ipotek.ru/perdenegpk.php"

Преимущества и возможные риски при покупке квартиры по переуступке

Приобретение первичного жилья возможно не только напрямую у застройщика, но и у инвестора – лица, уже осуществившего покупку новой квартиры у застройщика.

До момента завершения строительства право собственности на жилье не оформляется, то есть фактически объектом сделки в рассматриваемой ситуации выступает право на получение жилого помещения по факту завершения строительства объекта.

Вместе с правами покупатель приобретает и риски.

Покупка таких прав и является покупкой квартиры по переуступке.

Как правило, такое жилье имеет меньшую цену по сравнению с недвижимостью, на которую оформлены правоустанавливающие документы.

Отношения застройщика и инвестора, а точнее дольщика, регулируются ФЗ-214, который призван защитить последних от бесконечного переноса завершения сроков строительства, незаконного возведения жилого объекта или некачественных строительных работ.

Закон обязывает регистрировать договоры долевого участия в строительстве с обязательной проверкой документов регистратором – это позволяет исключить вероятность двойной продажи.

Застройщики, согласно закону, обязаны публиковать в открытых источниках проектную документацию, что упрощает для дольщика процедуру выбора объекта.

Отношения участников договора переуступки права требования (договора цессии) регулируются ст. ст. 382–392 Гражданского кодекса РФ.

Существует всего два варианта приобретения жилой недвижимости по переуступке:

• Подписание предварительного договора купли — продажи, предметом которого будет приобретение права заключения основного договора купли — продажи, не подразумевает передачу денежных средств за приобретаемое жилье до момента подписания основного договора. Предварительный договор не подлежит обязательной госрегистрации.
• Подписание договора долевого участия в строительстве. Покупателю стоит убедиться, что все расчеты произведены, в противном случае есть риск приобретения дополнительных расходов. Договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован.

В первом случае переуступка прав происходит до момента подписания основного договора купли — продажи, во втором – до момента подписания акта приема — передачи недвижимости застройщиком владельцу квартиры.

1. Проверка необходимой разрешительной документации у строительной компании:

• учредительные документы организации, устав, свидетельство о госрегистрации юридического лица, а также свидетельство о постановке на учет в ФНС;
• бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
• документы, подтверждающие право владения земельным участком, на котором ведется строительство, а также разрешение на строительство на этом участке;
• проект на строительство, в котором указывается: разрешение на строительство, права на землю (свидетельство о собственности или договор аренды с указанием кадастрового номера и площади участка), цель проекта, этап строительства, срок реализации и срок сдачи дома в эксплуатацию;
• проектная декларация с указанием способа исполнения обязательств застройщика;
• договор, описывающий, на основании каких средств производится строительство объекта.

Вас может заинтересовать с чего начать подготовку пакета документов для получения налогового вычета при покупке квартиры

Как происходит оформление квартиры в собственность в новостройке подробно раскрыто ТУТ

1. потребуется письменное уведомление застройщика о заключении договора цессии (переуступки прав требования), при этом стоит убедиться, что застройщик уведомление получил, и позаботиться о том, чтобы в дальнейшем это можно было подтвердить;
2. если дольщик, переуступающий право требования (цедент), полностью произвел оплату за квартиру:
   • закон не обязывает получать согласие застройщика на совершение такой сделки, однако, если такое условие оговорено в договоре, необходимо получить согласие;
   • стоит ознакомиться у застройщика с соглашением о зачете взаимных требований, чтобы убедиться, что все расчеты действительно произведены и потребовать справку об отсутствии задолженности;
3. если дольщик имеет невыполненные обязательства перед застройщиком:
   • обязательным условием совершения сделки является получение письменного разрешения застройщика на переуступку прав. Это может быть как отдельно составленный документ, так и пункт договора, в котором застройщик ставит свою подпись;
   • переуступка возможна только после подписания договора перевода долга на нового владельца;
4. если имеет место договор ипотечного кредитования, необходимо получить разрешение на переуступку прав от банка, которое банк предоставит только после полного погашения задолженности по ипотеке. Если квартира вновь приобретается по договору ипотечного кредитования, то его необходимо подписать и получить закладную до подписания договора цессии;
5. если продавец состоит в браке на момент совершения сделки, потребуется нотариально заверенное согласие супруга. Для покупателя такое согласие также потребуется, за исключением случаев, когда оба супруга участвуют в сделке или заключен брачный договор о раздельном имуществе;
6. далее следует получить выписку из ЕГРП, для этого необходимо оплатить пошлину и обратиться в регистрационную палату или многофункциональный центр; направить запрос можно и в электронном виде на сайте Росреестра.

Обязательными для указания в тексте договора являются следующие сведения:

Образец типового договора уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве можно скачать ЗДЕСЬ

С этой целью следует обратиться в регистрирующий орган, это может быть кадастровая палата, регистрационная палата или многофункциональный центр.

• удостоверение личности. При обращении представителя дополнительно необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность;
• договор основания, заключенный с застройщиком на первом этапе строительства;
• справка об отсутствии долга перед застройщиком или договор перехода долга;
• письменные согласия застройщика и банка;
• согласие супруга, заверенное у нотариуса, или копия брачного договора, подтверждающего отсутствие необходимости ее предоставления;
• закладная и ипотечный договор в случае приобретения квартиры по такому договору.

Подписание заявления, заполненного регистратором при условии верности указанных данных, после чего регистратор предоставит расписку в получении документов для проведения процедуры регистрации, которая займет от 5 до 10 дней.

В назначенный день необходимо будет явиться с паспортом и распиской: покупатель получит зарегистрированный договор о переуступке прав, продавец – договор основания.

Положительные стороны покупки квартиры по переуступке

Выгодная цена — зто связано с тем, что инвестор обычно заключает договор долевого участия еще на первом этапе строительства, поэтому при продаже квартиры на более поздних этапах продавец имеет выгоду даже при цене, меньшей, чем непосредственно у застройщика.

Не стоит говорить о том, что готовое жилье с оформленными правоустанавливающими документами будет стоит в разы дороже.

Возможность приобретения квартиры в доме, где приостановлена продажа или все квартиры уже проданы.

Велика вероятность приобрести квартиру, которую в дальнейшем будет сложно узаконить, или не дождаться окончания ее строительства, так как возникающие проблемы у застройщика часто и являются причиной переуступки прав дольщиками.

Стоит также убедиться, что застройщик не готовится к процедуре банкротства.

Законодательство РФ допускает переуступку прав с переводом долга на покупателя, поэтому этот пункт необходимо оговорить заранее.

При этом, помимо основного долга, за продавцом могут числиться несовершенные периодические платежи или пеня за их просрочку.

Это грозит отказом от исполнения условия договора застройщиком в одностороннем порядке.

Во избежание случаев двойной продажи не рекомендуется вносить оплату до момента заключения основного договора или договора долевого участия, поскольку предварительный договор не регистрируется и есть вероятность, что аналогичный документ был подписан ранее с третьим лицом.

Государственная пошлина за получение выписки составит минимум 150 рублей (если выписка будет получена в электронном виде), максимум 600 рублей (для юридических лиц при получении выписки на бумажном носителе).

Государственная пошлина за регистрацию договора цессии составит от 2000 рублей (при заключении договора между физическими лицами) до 22 000 рублей (при заключении договора между юридическими лицами).

Сумма государственной пошлины делится на количество участников договора.

Целесообразным будет обращение в юридическую службу, в этом случае к обязательным расходам добавятся расходы на юриста.

В среднем составление договора обойдется в 3000–5000 рублей, юридическая проверка документов будет стоить около 10 000 рублей, но при этом покупатель получит отчет по выявленным рискам, что немаловажно.

Итак, подписание договора цессии позволит покупателю сэкономить, но следует уделить особое внимание проверке документов, а также уточнить, по какой причине продавец решил заключить такой договор.

До подписания договора следует оговорить все условия, в том числе возможность перехода долга новому владельцу, в противном случае покупатель должен требовать подтверждения отсутствия задолженности перед застройщиком.

Оплачивать квартиру стоит только в том случае, если договор подлежит регистрации.

Обязательной процедура регистрации является для договора долевого участия, договора инвестирования, основного договора купли — продажи и договора о переуступке прав.

В договоре необходимо указывать полную стоимость, которую получает продавец с учетом выгоды.

Следует иметь в виду, что в случае расторжения договора долевого участия по каким-либо причинам дольщик, независимо от того какую он сумму потратил при совершении сделки по переуступке, получит минимальную стоимость, первоначально указанную в договоре долевого участия на начальном этапе строительства.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке, какие есть подводные камни?

Источник: http://nedvicon.ru/kvartira/pokupka/pereustupka.html"