Можно ли продать ипотечную квартиру

Суть способа проста: покупатель передает продавцу задаток, равный задолженности последнего по ипотеке, продавец гасит долг, а затем вместе с представителем банка снимает обременение с квартиры в МФЦ или Регистрационной палате, далее оформляется договор купли-продажи (он также регистрируется в Регистрационной палате), а покупатель передает продавцу остаток суммы.

Более подробно процесс выглядит так:

1. Продавец извещает банк о намерении продать квартиру в ипотеке. В каждом договоре прописано, что собственник не может реализовать недвижимость, приобретенную в долг, третьему лицу без согласия кредитной организации до полного погашения долга. Если жилье продается без ведома банка, последний имеет право запретить сделку.

Вам придется подробно рассказать о причинах досрочного погашения кредита – переезд в другой город, болезнь, развод, изменение финансовых условий и, как следствие, невозможность обслуживать кредит и др.

• Сумму сделки и порядок расчетов. Цена квартиры делится на две части (долг продавца перед банком + оставшаяся часть). Эти средства кладутся на две депозитные ячейки. До заключения сделки доступ к ним имеет только покупатель, по завершении следки доступ к одной из ячеек получает банк, а к другой – продавец.

Как продать квартиру при условии, что у покупателя также есть ипотека?

В качестве покупателя в данной ситуации можно рассматривать человека, который имеет хорошую кредитную историю и располагает:

• собственными средствами в размере, равном долгу продавца перед банком;

В этом случае продавцу и покупателю придется пройти следующие этапы:

1. Продавец сообщает банку о намерении досрочно погасить остаток долга.

• Выписка из ЕГРН. Этот документ подтвердит, что обременение на квартиру отсутствует.

Специфика данного способа состоит в том, что обязанности по поиску покупателя возлагаются на банк, а не на продавца. Данный вариант не подходит тем собственникам, которые думают о том, как продать квартиру в ипотеке выгодно. Это объясняется тем, что цель кредитной организации – возвращение собственных денежных средств, а не поиск оптимальных для продавца предложений.

Последовательность действий при таком способе продажи следующий:

1. Продавец обращается в банк с просьбой продать недвижимость и погасить задолженность по ипотеке.

Перечисленные способы актуальны и в случае продажи земельного участка. Продавцу стоит помнить, что для уточнения границ территории нужно провести межевание, а неоформленный земельный участок считается собственностью государства.

Документы, необходимые для регистрации сделки купли-продажи в МФЦ или Регистрационной палате:

1. Паспорта всех собственников (продавцов) недвижимости. Если один из продавцов – малолетний (возраст до 14 лет), то понадобится его свидетельство о рождении и паспорт опекуна (одного из родителей). Если один из продавцов несовершеннолетний (возраст от 14 до 18 лет), то нужен паспорт данного лица и паспорт опекуна (одного из родителей).

Также покупатель с целью проверки юридической чистоты недвижимости может попросить предоставить следующие документы:

• Выписку из ЕГРН (подтвердит, что продавец является собственником недвижимости и квартира не имеет обременений);

• Согласие передать продавцу деньги, необходимые для снятия обременения, может угрожать потерей средств в случае, если продавец по каким-либо причинам откажется реализовать квартиру.

Минимизировать риски можно в том случае, если одной из сторон сделки является банк.

Главная опасность, которая может поджидать продавца, – это банкротство кредитной организации. В данной ситуации собственник теряет все средства.

Опытные, квалифицированные риелторы компании «БЕСТ-Недвижимость» проконсультируют Вас по интересующим вопросам и помогут с оформлением необходимой документации.

Источник: http://www.best-realty.ru/about/advices/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru/"

Если вы взяли ипотечный кредит и купили жилье, это не значит, что купленную вами квартиру нельзя продать. Можно, но с разрешения банка. Причин может быть несколько. Первая и банальная — вы не можете платить ипотеку. Продаете квартиру и получаете разницу между ценой продажи и долгом банку, которы необходимо вернуть.
Вы можете продать квартиру даже на этапе строительства — это называется переуступка права требования.
Второе — квартира вас не устраивает, семья у вас выросла. Вы хотите новую квартиру — просите банк о продаже.

Продать самому
Как говорилось выше, нужно получить разрешение банка на продажу. Банк считает остаток долга по кредиту. Далее вам нужно понять, как вы хотите произвести продажу вашего жилья. Чтобы дороже продать квартиру — ее нужно подготовить. Предпродажная подготовка квартиры включает ряд работ по улучшению его восприятия покупателем. Во первых проведите генеральную уборку — квартира должна блистать чистотой. Сделайте генеральную уборку везде. Будущий покупатель должен видеть пространство. Во-вторых, квартира не должна быть голой. Если вы вывезли свою мебель, купите мебель из икеи. Квартира должна быть обставлена, чтобы покупатель мог видеть габариты и понимать, что из своей мебели он может разместить. Поверьте, покупка мебели окупится — вы сможете поднять квартиру на 2-3 цены мебели и продать ее успешно.
Существует несколько способов продажи вашей ипотечной квартиры. Вопрос в том, к какому агенту обратиться или все делать самому

1. Первый вариант — можно сделать все самому. Подать объявление на cian.ru, в газету по продаже недвижимости и ждать звонков. Но звонков будет масса — от предприимчивых риелторов с услгами по продаже. Поэтому рекомендую сразу же указывать в объявлении — риелторам просьба не беспокоить. Сразу в объявлении ваш домашний и мобильный телефон давать не следует. На него посыпется куча спама, в том числе и от мошенников. Поэтому вам небходимо завести отдельную симку, чтобы принимать на нее только звонки о продаже. Если вы даете объявление — оно сразу же может быть скопировано в кучу агенств. Многие не читают объявления. Вы можете добавить в объявлении — если вы впрадву заинтересованы — начните разговор с фразы «По поводу избушки на курьих ножках.»… Это исключить агентов и других людей, которые будут звонить и предлагать услуги. Самый важный аспект продажи — это передача денег. Главное не остаться без денег и без квартиры. Я советую использовать аккредитив. Более подробно о передаче денег можно почитать на в статье.
2. Второй вариант — агенство. Вам потребуется отдать агенству некоторый процент от стоимости жилья. Это не выгодно, не советую. Работа агента заключается просто в поиске покупателей. Если вы даже и решили воспользоваться услугами агенства, рекомендую прописать ответсвенность агенства перед вами. Все бумаги должны быть подготовлены четко в срок.

Поймите одну важную вещь при определении цены квартиры — чем меньше она стоит, тем быстрее вы ее продадите. Ставьте рыночную цену, а лучше немного выше той, что хотели изначально. Вы получите конечную цену в результате торгов с покупателем. Чтобы определить цену — проконсультируйтесь, сколько стоит квадратный метр в вашем районе и какие квартиры вообще есть в продаже. Обычно ипотечная квартира трудно продается — это связано с особенностями ипотечной сделки. Много волокиты по документам. В итоге цену на жилье, если вы хотите получить деньги быстро(а оно вам нужно — потому что вы не можете платить кредит и проценты капают нешуточные).

После, когда покупатель найден, вы идете в банк и заключается предварительный договор. Вы продаете квартиру, оплачиваете долг. Получаете в банке справку о отсутствии долга и закладную на квартиру. Далее идете в регистрационную палату, регистририруете договор купли-продажи. С недвижимости снимают обременение и она переходит к новому владельцу.

Разница между стоимостью жилья и остатком долга остается в банке. После того как новый собственник предъявит свидетельство о собственности, а также договор купли-продажи, деньги перейдут к вам.

В данной схеме продажи ипотечного жилья банковское учреждение уже выступает не в качестве наблюдателя, он полностью сопровождает вашу сделку, и выдает свою банковскую ячейку. Всеми документами занимается банк, от вас требуются лишь подписи. При этом банковские работники будут самостоятельно связываться с Регистрационной палатой. Покупатель жилья вносит денежные средства за погашение кредита в банковскую ячейку финансового учреждения кредитора, а разница между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеки кладется в другую ячейку. После этого банковское учреждение сообщает Регистрационной палате о выплате кредита и с жилья снимается обременение. Но эта схема невыгодна заемщику — банк не сильно заинтересован продать квартиру дорого. Ему нужно вернуть долг — достаточно будет чтобы сумма долга = стоимости квартиры.
Рассмотрим случай, допустим вы взяли кредит на 1 млн. рублей и через 2 года хотите продать вашу квартиру.
Посчитаем, сколько будет остаток вашего долга перед банком через 2 года.
Для этого воспользуемся калькулятором ипотеки. В результате расчета имеет вот такой график.

Данный кредит был рассчитан по ставке 13 процентов на 10 лет.
Дата первого платежа — 12 января 2013 года
Остаток долга на 12 янв. 2015 года = 883 192.85
Таким образом, за 2 года вы заплатили

Банку же придется продать вашу собственность за 883 192.85 или больше.
Да и кстати, если квартира у вас в собственности менее трех лет, вам придется заплатить налог с продажи.
Кроме того, вы же покупали квартиру не за 1 миллион. Всегда есть первоначальный взнос — допустим он у вас был 300 тыс. или 25%. Стоимость квартиры была 1 млн. 300 тыс.
Продав квартиру через банк за остаток долга, вы потеряете

Отсюда вывод — чтобы не потерять деньги, продавайте квартиру самому

Вам была полезна эта статья? Поделитесь своим мнением с другими

Источник: http://mycredit-ipoteka.ru/raschet_dosrochnoe_pogashenie/sposobyi-prodazhi-ipotechnoy-kvartiryi.html"

13 ноября 2017 г.

Продать квартиру, которая находится в ипотеке, можно с участием банка или без него. Обо всех возможных вариантах продажи рассказывает партнер компании Felicity Law Юлия Федонина.

Законодательство позволяет продавать недвижимость, которая находится в залоге. Скрывать факт ипотеки нет смысла, тем более что проверить наличие обременений довольно легко.

У продавца в такой ситуации есть несколько вариантов.

Досрочное погашение долга перед банком и снятие обременения

Вариант 1. Покупатель передает продавцу в счет оплаты квартиры сумму, равную остатку задолженности перед банком. Продавец выплачивает свой кредит банку, а потом погашает запись об ипотеке в ЕГРН. После этого регистрируется переход права собственности на недвижимость к покупателю, который доплачивает продавцу оставшуюся часть стоимости квартиры.

Вариант 2. В рамках трехстороннего соглашения (между покупателем, продавцом и банком) покупатель закладывает в первую банковскую ячейку денежные средства для погашения кредита продавца, а во вторую банковскую ячейку – оставшуюся часть стоимости недвижимости, подлежащую выплате продавцу. Обременение снимается, продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи квартиры, регистрируют переход права собственности. Ячейки открываются только после государственной регистрации права нового владельца.

Вариант 3. Продавец перекредитовывается в другом банке, гасит свой ипотечный кредит, снимает обременение в ЕГРН и продает квартиру.

Для каждого из вариантов важно составить правильный договор.

В данном случае в сделках будут задействованы три стороны: продавец, покупатель и банк.

Вариант 4. Покупатель приобретает квартиру у продавца по существенно заниженной стоимости и занимает место продавца в кредитном договоре и договоре ипотеки. Банки чаще всего охотно идут на такие сделки, поскольку в большинстве случаев продавец испытывает существенные финансовые затруднения, и то, что он меняется на платежеспособное лицо, выгодно банку. В этом случае необходимо согласие банка на продажу квартиры, которая находится в ипотеке, и способ оформления документов, как правило, диктует сам банк.

Вариант 5. Цена квартиры приближена к рыночной, но продавец остается должником банка в рамках кредитного договора, а покупатель становится залогодателем. Таким образом, ипотека сохраняется, но покупатель отвечает перед банком квартирой уже по долгам продавца.

Источник: http://www.domofond.ru/statya/5_variantov_kak_prodat_ipotechnuyu_kvartiru/6676"

Как продать квартиру в ипотеке – 4 проверенных способа + профессиональная помощь в продаже ипотечных квартир

Здравствуйте, уважаемые читатели! Вас приветствует Денис Кудерин.

В очередной публикации нашего ресурса мы продолжим исследовать обширную тему под названием «Ипотека». Тема новой статьи – как продать ипотечную квартиру.

Материал будет в первую очередь интересен тем, кто больше не может или не желает платить ипотечный кредит и хочет избавиться от купленной в долг недвижимости, а также всем, кто хочет повысить уровень своей финансовой грамотности.

Статистика свидетельствует, что более 50% всех квартир в РФ приобретается в ипотеку. Не буду останавливаться на удобствах и преимуществах такого способа покупки недвижимости – об этом на сайте есть отдельная статья «Квартира в ипотеку».

Сегодня поговорим об обратном процессе – продаже ипотечной квартиры. Насущная необходимость избавиться от купленного в кредит жилья может возникнуть у каждого.

В отдельном разделе мы рассмотрим все обстоятельства, при которых такая сделка целесообразна и выгодна.

Однако для начала следует ответить на вопрос – законна ли такая процедура вообще? Можно ли продать ипотечную квартиру?

Ответ – да, если купля-продажа проводится юридически грамотно, с соблюдением существующих правил и нормативов. Продать квартиру, приобретенную в ипотеку, можно на любой стадии выплаты кредитов, более того – даже на этапе строительства жилья.

Сразу озвучу главное условие законности сделки: любые операции с недвижимостью, находящейся в залоге, можно проводить только с разрешения или при непосредственном участии финансовой организации, в которой оформлен кредит.

Говоря проще, реализовать недвижимость легально получится только через банк. Поскольку имущество не принадлежит заёмщику полностью, распоряжаться им исключительно по своей воле он не имеет права.

Более того, существует ряд ситуаций, когда банк вправе отсудить себе квартиру у заёмщика.

К таким ситуациям относятся:

• наличие задолженности;
• ненадлежащее обращение с квартирой, порча имущества;
• несанкционированные работы по изменению технических характеристик помещений;
• утрата имущества по вине владельца;
• передача недвижимости третьим лицам.

Вывод: не стоит даже пытаться действовать в обход финансовой компании. Легальных схем продажи квартиры без участия банка не существует.

Но не нужно отчаиваться: продажа с согласия финансовой компании – вовсе не проигрышный вариант. Если действовать последовательно и грамотно, есть шанс не только вернуть свои деньги, но даже провести сделку с выгодой для себя.

Нет нужды продолжать выплачивать долг, если в какой-то момент он становится непосильным. Ипотечный займ выдаётся на много лет – за это время часто меняются жизненные и финансовые обстоятельства.

В следующих разделах я расскажу, в каких случаях продажа ипотечного имущества неизбежна и как снять с себя кредитное обременение грамотно и эффективно.

Подробнее о том, что такое ипотека и как она работает, читайте в отдельной публикации нашего блога.

Почему у людей возникает желание продать ипотечное имущество?

Причин тому может быть масса, но самая главная из них – потеря дохода, достаточного для погашения долга. Часть людей, урезав ежемесячные расходы, продолжает тащить непосильный груз, страдая при этом морально и физически.

Но другая часть, взвесив все «за» и «против», принимает решение избавиться от имущества, за которое приходится платить непомерную в сложившихся обстоятельствах цену.

Перечислю все причины продажи квартиры в ипотеке:

• потеря дохода;
• необходимость в приобретении более просторного жилья;
• желание заработать на сделке перепродажи;
• личные причины – развод, женитьба, переезд в другой город (страну).

Теперь подробнее о каждой из причин.

Потерять работу или иной источник дохода в условиях экономической нестабильности проще простого. Вас уволили по сокращению, предприятие разорилось, ваш личный магазин прогорел, а бизнес перестал приносить прибыль.

Ни в коем случае не желаю нашим читателям подобной участи, но в наше время никто не застрахован от потери стабильного дохода.

Финансовую организацию не волнуют экономические обстоятельства. Платежи нужно совершать ежемесячно и в полном объёме, иначе банк неизбежно применит санкции и наложит штрафы.

Если плательщик не видит иных путей решения проблемы в ближайшем будущем, выход только один – продать ипотечное имущество и переехать в более скромное жильё.

Самая типичная ситуация такого плана – рождение ребенка. Если ребенок второй, то для улучшения условий жилья семья вправе воспользоваться материнским капиталом.

О том, как купить квартиру в ипотеку на маткапитал, читайте отдельную публикацию на сайте.

Потребность в покупке более престижной квартиры возникает у людей, получивших доходную должность или открывших прибыльный бизнес.

Существует два варианта действий в такой ситуации:

• взять второй кредит и выплачивать 2 ипотеки (если доходы семьи позволяют, банк не будет против);
• продать первую квартиру и купить более просторную.

Первый вариант довольно рискованный, поскольку, как уже было сказано выше, от финансовых трудностей не застрахованы даже долларовые миллионеры.

Жизнь полна неожиданностей: семья решает переехать в другой город, и недвижимость, обремененная необходимостью многолетних выплат, ей просто не нужна. Или семья решила развестись, и совместное имущество в виде ипотечной квартиры не нужно ни одному из супругов.

Пожив вместе несколько лет, молодожены пришли к выводу, что их встреча была ошибкой. Поскольку ипотека была оформлена на жену и мужа как на созаёмщиков, они оба остаются должниками по ипотеке. Но так как общая квартира им больше не нужна, единственный разумный вариант – продать её с разрешения банка.

Один из супругов или оба могут заняться продажей залогового имущества. Только освободившись от долга, они могут начать раздельную жизнь.

Вариант для умных и продвинутых.

Если недвижимость покупалась в строящемся доме на ранней стадии, то к завершению стройки её стоимость существенно увеличится. В ряде случаев продажа с лихвой перекроет любые ипотечные расходы.

Знатоки советуют участникам долевого строительства реализовывать имущество до сдачи объекта в эксплуатацию, так как переоформить такой договор гораздо проще, чем оформлять готовое жильё.

Повторюсь, данные манипуляции актуальны только для тех, кто изначально ставит себе цели заработать на ипотеке. Бывает, конечно, что пока дом стоился, необходимость в жилье у заемщика отпала: в таких ситуациях выгода от продажи становится побочным эффектом жизненных обстоятельств.

3. Как продать квартиру в ипотеке – 4 проверенных способа

Любой вариант продажи квартиры, пребывающей в статусе залога, не будет простым. Ведь по сути, вы не владеете имуществом полностью, поскольку оно обременено залогом.

Поэтому прежде чем решиться на продажу квартиры с ипотечным статусом, следует заранее выбрать способ будущей сделки.

Существует 4 законных варианта:

1. Досрочное погашение: вы находите покупателя, согласного купить имущество с обременением и внести сумму, необходимую для полного погашения долга.
2. Продажа кредитных обязательств: вы оформляете «перезайм» — процедуру, в результате которой ваш кредит переходит к другому человеку.
3. Продажа через банк: банк сам занимается поиском покупателя и снятием обременения.
4. Самостоятельная продажа: вы находите покупателя, он обращается в банк, составляет с ним письменное соглашение о последующем приобретении объекта и рассчитывается за него. Обременение заёмщик снимает сам на основании справки об отсутствии задолженности.

А теперь подробно и обстоятельно о каждом способе.

Такая схема, безусловно, самая выгодная для владельца квартиры. Правда, отыскать покупателя, который согласится иметь дела с ипотечным имуществом, дело непростое.

Обременение само по себе отпугивает – каждому хочется купить квартиру без всяких долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно.

К такому способу обычно прибегают при продаже строящегося жилья, купленного по ипотечной программе. Спросом пользуются и новые готовые квартиры в престижных районах с развитой инфраструктурой. На повышение популярности объекта работает также улучшенная планировка и конечная стадия строительства.

Стадии сделки:

• покупатель нотариально оформляет соглашение с заемщиком и вносит сумму, необходимую для тотального погашения ипотечного займа;
• после закрытия долга и снятия обременения с квартиры продавец и покупатель идут в регистрационную палату, где оформляют договор купли-продажи;
• если стадия сдачи объекта в эксплуатацию ещё не наступила, вместо купчей происходит переоформление договора долевого строительства.

Такой способ называют также «доверительным», поскольку соискатель жилья заранее погашает кредит своими средствами, ещё не совершив акт купли/продажи.

После уплаты долга по ипотеке и снятия обременения покупатель помещает остаток денег за покупку квартиры в банковскую ячейку. Продавец получит эту сумму только после того, как будет подписан договор продажи и оформлены все остальные документы.

Другое название данного варианта – «перезайм». Жильё, находящееся в залоге у кредитной компании, владелец вправе передать в долг другому физическому лицу, если оно возьмёт на себя обязательства по ипотеке.

Желающего перезанять ипотеку можно найти самому. Заёмщик, нашедший клиента, приводит его в банк и проводит процедуру переоформления. Будущий владелец должен соответствовать требованиям банка – иметь стабильный доход и приличную кредитую историю. Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор.

Согласно этому документу жильё продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент. При желании «перезаемщик» вправе погасить кредит досрочно.

Чем квартиры, находящиеся в залоге, могут привлечь покупателей:

• во-первых, сниженной стоимостью;
• во-вторых, расположением в хорошем районе;
• в-третьих, улучшенной планировкой и отделкой.

Процедурой перерегистрации обременения в Росреестре обычно занимается сам банк. От первого заёмщика требуется подписание соглашения о переуступке долговых обязательств.

Процедура продажи долговых обязательств занимает в среднем около 20 дней. 5 дней нужны для снятия обременения и 2 недели на оформление нового документа купли-продажи.

Отказаться от участия в продаже – законное право каждого заемщика. Если ему не хватает времени или он не можете присутствовать при оформлении сделки лично (например, при переезде в другой город), он вправе переложить реализацию ипотечной квартиры полностью на плечи работников банка.

Снятием обременения и прочими этапами сделки занимаются в этом случае банковские служащие и покупатель, которого тоже находит финансовая организация. Новый владелец оплачивает долг по ипотеке и переоформляет жилплощадь на себя.

Денежный остаток от сделки (если таковой есть) составляет разницу между суммой ипотеки и ценой на недвижимость. Эти деньги покупатель кладёт в депозитную ячейку банка, а бывший владелец квартиры забирает их после подписания документа купли-продажи.

Самостоятельная – не имеется в виду нелегальная. Извещать банк всё равно придётся. Речь лишь о том, что снятие обременения, оформление документов и прочие этапы сделки выполняются продавцом и покупателем полностью самостоятельно.

Скрывать от потенциального нового владельца факт обременения квартиры незаконно и нецелесообразно. Если вы будете выдавать информацию по частям и умалчивать о важных обстоятельствах, у человека сложится впечатление, что его хотят вовлечь в какую-то аферу.

Этапы сделки следующие:

• покупатель смотрит объект;
• если квартира устраивает, покупатель обращается в кредитную фирму с изъявлением желания выкупить залог;
• сотрудники составляют с покупателем предварительный договор, заверенный нотариусом;
• покупатель вносит сумму для погашения ипотечного долга в депозитную ячейку №1, а деньги, причитающиеся заёмщику, в ячейку №2;
• с объекта снимается обременение;
• оформляется документальное подтверждение продажи в Росреестре;
• банк и продавец получают доступ к ячейкам №1 и №2 соответственно.

Самостоятельный способ несколько быстрее, но найти покупателя на квартиру в залоге не так-то просто. Кроме того, банк даст согласие лишь в случае, если у него нет к заемщику никаких претензий: он исправно выплачивал ипотеку и не имеет задолженности по срокам.

Для наглядности объединим в таблице все плюсы и минусы вариантов продажи ипотечной недвижимости:

Источник: http://hiterbober.ru/personal-money/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html"

Шаг первый. Необходимо определить стоимость своей квартиры. Это можно сделать с помощью онлайн-калькулятора или обратившись в агентство недвижимости. Далее рассчитайте, какая доплата потребуется для покупки желаемого жилья. Уточнив в банке остаток по действующему кредиту, можно оценить возможность увеличения долга на необходимую сумму.

По данным Минстроя, объем выдачи ипотеки в России в сентябре вырос по сравнению с сентябрем прошлого года на 40-50% — до 180-190 млрд руб. Всего в сентябре выдано около 100 000 ипотечных кредитов, рассказал руководитель Минстроя России Михаил Мень. Больше ипотечных кредитов выдавалось лишь в декабре 2014 г., подсчитали эксперты АИЖК. По оценке агентства, за девять месяцев граждане получили около 700 000 ипотечных кредитов почти на 1,3 трлн руб. Ранее банк России сообщал, что за восемь месяцев в этом году в России выдано более 600 000 ипотечных кредитов на 1,1 трлн руб. При этом с мая 2017 г. рынок растет темпами, близкими к 40%. По данным столичных риелторов, около 70% сделок с квартирами в Москве проходит с участием ипотечных займов.

Технически удобнее всего подавать заявку на новый кредит в том же банке, который выдал действующий заем. Но этот подход не всегда выгоден экономически: условия кредитования постоянно меняются, и велика вероятность, что в другом банке ставка будет ниже. Однако добиться одобрения кредита на значительную сумму от нового банка сложнее, так как заемщик должен отразить обязательства по имеющемуся кредиту в заполняемой им анкете. При этом для финансового учреждения важен не столько размер остатка долга, сколько соотношение платежей к доходу заемщика. Юридически запрета на оформление второй ипотеки нет, но размер нового кредита строго ограничен доходами его получателя. Предельное допустимое соотношение платеж-доход каждый банк определяет сам, но обычно этот показатель составляет порядка 50-55%. К примеру, если при зарплате в 100 000 руб. у вас уже есть кредит с платежом 50 000 ежемесячно, в новом кредите вам, скорее всего, откажут.

Выход из ситуации есть: можно договориться о получении ипотеки в новом банке без учета размера прошлого долга, но с отлагательным условием. Сегодня конкуренция на финансовом рынке достаточно высока, поэтому велика вероятность, что лояльный банк пойдет навстречу клиенту. Он может одобрить кредит, поставив условием его выдачи погашение заемщиком имеющегося долга.

Шаг второй. Параллельно с поиском ипотечного банка следует выставить свою недвижимость на продажу. По нашим данным, в настоящее время средний срок экспозиции на вторичном рынке составляет около 100 дней. При этом решение банка действует всего три месяца. Возможно, чтобы скорее найти покупателя, придется предложить ему дисконт от рыночной цены, особенно если снять обременение с квартиры не получилось.

Шаг третий. Когда покупатель найден, можно приступать к подготовке сделки. На рынке существуют две схемы продажи квартиры с обременением, в которых задействованы три стороны (продавец, покупатель и банк-залогодержатель). Провести такую процедуру, не прибегая к помощи профессионалов (риелтора, юриста, регистратора сделок с недвижимостью), практически невозможно.

Первая схема предполагает покупку квартиры через смену залогодателя. Эта сделка проходит с участием банка-кредитора при использовании двух депозитарных ячеек. В первую будут заложены деньги в размере суммы, необходимой для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры. Банк должен дать согласие на проведение сделки купли-продажи. Стороны подписывают договор и отправляют его на регистрацию в Росреестр. После регистрации перехода права собственности покупатель принимает на себя залоговое обязательство, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную. Предъявив ее, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. После этого продавец получает право доступа к ячейке со второй частью денег. Такой путь является наименее рискованным для всех трех сторон сделки.

Если банк отказывает заемщику в продаже залоговой квартиры, можно применить другую схему. Она предполагает погашение кредита покупателем в счет оплаты приобретаемой недвижимости. Главная сложность – найти клиента с «живыми деньгами», который будет готов дать аванс в сумме вашего ипотечного долга. Чем меньше остаток по кредиту, тем больше шансов найти покупателя.

Чтобы обезопасить плательщика, стороны заключают предварительный договор купли-продажи, в котором четко прописывают условия сделки. Покупатель погашает кредит за владельца квартиры. Это отражается в договоре купли-продажи в виде аванса или задатка (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится). Получив деньги, банк направляет заявление на снятие обременения с квартиры и дает согласие на сделку. Стороны подписывают договор, после регистрации которого продавец получает оставшуюся сумму.

По данным компании «Инком-недвижимость», в настоящее время на вторичном рынке в Москве доля квартир в категории «прямая/свободная продажа» составляет 51,1% от общего объема предложения, доля «альтернатив» – 48,9%. Три года назад соотношение составляло 27,3% и 72,7% соответственно. В количественном выражении объем выставленных на продажу «альтернативных» объектов снизился на 46,2%, а представленных к прямой продаже – вырос на 50,3%. Средняя заявленная цена на московские вторичные квартиры снизилась с февраля 2015 г. (когда был достигнут ее исторический максимум – 200 200 руб. за кв. м) на 10, 5% (по факту реальных сделок – на 22%). «Изменившаяся ценовая конъюнктура привела к тому, что сегодня у потенциального участника альтернативной сделки отсутствует угроза обесценивания денежных средств, вырученных от продажи его объекта, в течение того времени, пока будет идти поиск нового жилья. Соответственно, люди больше не боятся разводить во времени реализацию и покупку недвижимости: они без страха “выходят в кэш”, понимая, что завтра подходящая двухкомнатная квартира будет стоить дешевле, а еще через полгода может хватить, условно, и на трехкомнатную. Как следствие, увеличивается количество прямых продаж и прямых покупок. Нельзя сказать, что “альтернатива” изжила себя: значительное количество людей по разным причинам по-прежнему заинтересовано в том, чтобы реализация и покупка жилья проходили одновременно. Однако модель поведения участников рынка изменилась, и альтернативные сделки стали менее востребованы», – говорит директор департамента вторичного рынка «Инком-едвижимости» Сергей Шлома.

Такая схема удобна для банка и собственника, но несколько рискованна для покупателя. После снятия обременения с объекта залога продавец может передумать и отказаться от сделки. Тогда его партнеру придется требовать продажи квартиры через суд. Возникает угроза затягивания сделки на неопределенный период.

Шаг четвертый. Пока готовилась сделка по продаже квартиры, вы подыскали себе новое жилье. Гораздо удобнее, если выбранный объект не тянет за собой «цепочку», а находится в свободной продаже. Имея на руках решение банка о выдаче кредита, следует собрать необходимые документы на квартиру, заказать оценку объекта и получить согласие кредитора. При поиске недвижимости в строящемся доме стоит ориентироваться на список новостроек, уже аккредитованных финансовым учреждением. Это ускорит одобрение объекта и упростит проведение сделки.

Выбирая квартиру на вторичном рынке, убедитесь, что она не заложена в другом ипотечном банке. Иначе сделка будет практически невыполнима. Зато удобно найти объект, который продает выбранный вами банк. Финансовые учреждения выставляют на продажу залоговые квартиры, размещая информацию о них на специальных сайтах-витринах или на собственной странице в интернете. Это минимизирует юридические риски, поскольку история объекта уже была проверена специалистами банка-залогодержателя. Кром того, можно рассчитывать на скидку от рыночной стоимости жилья. Банк, продающий залоговую квартиру, может предоставить дисконт или предложить кредит на более выгодных условиях.

Источник: http://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2017/10/12/737404-prodat-ipotechnuyu-kvartiru"

Можно ли продать ипотечную квартиру и как это правильно сделать

Приветствуем! Можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать правильно? Сегодня мы продолжаем отвечать на вопросы наших читателей и в этом посте поговорим о том, можно ли продать квартиру купленную в ипотеку, как продать квартиру в ипотеке, а также вы узнаете все нюансы при оформлении квартиры через ипотеку.

Можно выделить несколько причин продажи квартиры, на которой еще висит ипотека:

1. Невозможность для заемщика платить ежемесячные взносы. В таком случае продажа квартиры под ипотеку будет отличным выходом из ситуации: у заемщика не будет задолженности перед банком.
2. Это размен в связи с расширением семьи или при разводе. Продажа квартиры находящейся в ипотеке станет просто необходима в таком случае.

Квартира в ипотеке является залоговой собственностью банка, поэтому, чтобы продать ее, необходимо получить разрешение от финансовой организации, выдавшей вам кредит. Если вы не знаете, как продать ипотечную квартиру, выясните сначала, даст ли вам на это разрешение банк.

Во-первых, банку выгодна продажа квартиры по ипотеке и, соответственно, полное погашение задолженности по ипотеке с вашей стороны, так что он вряд ли запретит такую сделку в том случае, если вы больше не можете выплачивать кредит.

Но, во-вторых, банк в случае продажи вами ипотечного жилья и погашении ипотеки потеряет свои проценты, а это, возможно, будет причиной для отказа. Отказать банк может и в том случае, если вы нарушили его права на залоговую собственность – например, провели перепланировку при ипотеке.

Вы можете быть на сто процентов уверены в согласии банка в том случае, если продажа ипотечной квартиры прописана в вашем кредитном договоре, но это редкость.

Но никакие сложностии по предварительной продаже квартиры с ипотекой не идут ни в какое сравнение с возможным судебным разбирательством, которое обязательно возникнет, если вы просто перестанете ежемесячно платить за квартиру. Поэтому если вы больше не можете позволить себе большие ежемесячные выплаты, как можно быстрее продавайте квартиру, которая находится в ипотеке.

Существует 4 самых распространенных способа, как можно продать квартиру в ипотеке:

1. Досрочное погашение за собственный счет;
2. Досрочное погашение за счет покупателя;
3. Досрочное погашение за счет агентства недвижимости;
4. Продажа по специальной программе банка.

Далее мы разберем более подробно все эти варианты и вы узнаете как продать квартиру находящуюся в ипотеке.

Суть: вы самостоятельно изыскивает деньги в размере остатка задолженности перед банком, и гасите её. После чего снимаете обременение и можете спокойно продать вашу недвижимость. Для гашения кредита можно использовать потребительский кредит, если позволяет доход, ведь при расчете платежеспособности будет учтены действующие обязательства.

• Самостоятельно сложно найти достаточную сумму;
• При оформлении кредита или займа сложно претендовать на крупную сумму из-за действующих обязательств.

Можно быстро, законно закрыть ипотеку и снять обременение для продажи

Суть: вы находите покупателя, который согласен купить квартиру, взятую в ипотеку. Покупатель обеспечивает вам сумму, с помощью которой возможно досрочно погасить ваш долг (выдается расписка покупателю на эту сумму). Продающий квартиру заемщик делает досрочное погашение и закрывает кредит. Потом он снимает обременение и продает квартиру покупателю (ипотека на остаток возможна).

• Сложно найти покупателя, согласного на квартиру с обременением;
• Не у всех покупателей есть достаточная сумма, чтобы снять залог, находящийся на объекте.
• Покупатель будет просить скидку на такое жилье.

• Законная сделка
• Выгода для покупателя

Суть: агентство недвижимости выдает займ продавцу в размере остатка по кредиту. После этого снимается с квартиры обременение от ипотеки и происходит продажа квартиры.

• Достаточно высокий процент по займу от 18% годовых;
• Расходы на оплату риэлтерских услуг.

• Хорошо для заемщика, у которого просто нет времени самостоятельно заниматься продажей залоговой недвижимости.
• Выгодно при переездах.
• Не надо обращаться в банк для оформления займа.

Суть: для покупателя, который сам может выкупить залоговую квартиру через ипотеку, существуют специальные программы в банках. Потенциальный заемщик предоставляет стандартный пакет документов и ждет одобрения заявки на уже найденную конкретную квартиру, которая находится в обременении в этом же банке. Далее происходит выдача покупателю кредита и одновременное гашение долга продавца перед банком, а после этого регистрация сделки в юстиции.

• Не все банки работают по такой программе;
• Обе ипотеки должны быть в одном и том же банке;
• Сложная процедура оформления и не все сотрудники в банках компетентны.
• Сложно найти покупателя.

Теперь вы уже знаете ответ на вопрос, что можно ли продать ипотечную квартиру в кредит. Да это сделать можно и есть четыре варианта как это сделать. Далее мы разберем пошаговую инструкцию, как продать квартиру купленную в ипотеку с помощью заемных средств банка.

Распространенным способом продажи квартиры несостоятельного заемщика является перекредитование – то есть реализация банком залоговой квартиры. Средние рыночные условия на продажу такой недвижимости таковы:

• Жилье: вторичный и первичный рынки;
• Сумма: от 300 000;
• Процентная ставка: от 10,75%;
• Срок погашения: до 30 лет;
• Первый взнос: от 15%;

Стандартный пакет документов на заявку:

• Заявление на получение ипотеки;
• Паспорт;
• СНИЛС;
• Справка, подтверждающая уровень ваших доходов, или налоговая декларация за последний год;
• Копия или выписка из трудовой книжки;
• Военный билет (для мужчин младше 27-ми лет).
• Свидетельства о браке и рождении детей (если применимо).

При этом нельзя забывать, что банк в любой момент может потребовать от вас какие-либо дополнительные документы.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, в кредит? Оформить кредит на залоговую недвижимость можно в любом отделении выбранного вами банка. Для этого покупателю нужно выполнить следующий алгоритм действий:

1. Оставить заявку на кредит – в некоторых банках это можно сделать в режиме онлайн.
2. Банк принимает решение по заявке в среднем в течение 5-ти рабочих дней.
3. После одобрения заявки выбрать квартиру
4. Если квартира с обременением ипотека предварительно должна быть погашена одним из вышеперечисленных способов. Снятие обременения по ипотеке росреестр было подробно расписано ранее.
5. Принести необходимые документы в ближайшее отделение банка на выбранный вариант:

• Для вторичики: предварительный договор, паспорт продавца, свидетельство на жилье, оценку, кадастровый паспорт, выписку из домовой книги, договор основание и др. документы по требованию банка, расписку по первому взносу.
• Для первички: дду, паспорт продавца, документы по оплате дду, переуступку прав требования.

1. Получить подтверждение верности документов и окончательное одобрение.
2. Оформить страховки и заключить кредитный договор.
3. Зарегистрировать сделку в россреестре.

Как происходит продажа в данном случае? Если долго не оплачивать кредит и не провести реструктуризацию такой задолженности, то банк может отнять квартиру у заемщика и самостоятельно её реализовать согласно законодательству.

Возможны два варианта:

1. Банк по решению суда или соглашению с заемщиком становится собственником недвижимости и реализует её по своему усмотрению. При этом перед банком у заемщика может остаться долг, который нужно будет погасить. Это возникает из-за разницы в цене или если была валютная ипотека и курс резко взлетел. Данный вариант самый невыгодный для заемщика т.к. банк продаст такую недвижимость значительно ниже рынка.
2. Клиент сам находит покупателя и самостоятельно продает квартиру по своей цене. Вариант более выгодный. О нем мы говорили выше.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, за хорошие деньги? Учитывая тот факт, что покупатели на рынке недвижимости не любят квартиры с обременением, вполне логично, что залоговая недвижимость стоит порядком дешевле, чем любая другая. Специалисты отмечают, что разница может достигать и 25%.

Стоимость залоговой недвижимости определяет банк и руководствуется в этом вопросе следующими факторами:

• Сумма общего долга у заемщика (учитывая штрафные санкции, пенни и проценты);
• Длительность задержек заемщиком взносов по ипотеке;
• Состояние жилья и т.д.

Важно понимать, что, как правило, банки при продаже своей залоговой недвижимости за наличные пользуются услугами риэлтора. Сумма, за которую окажется проданной квартира в ипотеке, во многом определяется за счет его профессионализма.

Практика доказывает также, что залоговая квартира в хорошем состоянии и с отличными характеристиками может продаваться за полную рыночную стоимость, а в том случае, если квартира покупалась в новостройке и на момент продажи она полностью оборудована – еще и дороже ее изначальной стоимости. Это может стать выгодно, например, для продажи квартиры при разводе.

Требование банка продать залоговую квартиру таит в себе возможности для заемщика избежать этого. Бывали случаи, когда заемщик вынужденно выставлял свою квартиру на продажу и намеренно завышал ее стоимость настолько, что она просто не могла быть продаваемой. Этого времени заемщику хватало для того, чтобы восстановить свое финансовое положение и продолжить исправно и регулярно платить по ипотеке.

Однако все это касается только тех случаев, когда продажа квартиры, находящейся в ипотеке, производится добровольно. В некоторых случаях, когда добиться продажи от заемщика от банка невозможно, финансовая организация может забрать свой залог в судебном порядке.

В этом случае квартира уйдет «с молотка» и гораздо дешевле, чем могла бы продаться. И если расходы банка для такого разбирательства не будут покрыты после продажи залоговой недвижимости, то банк будет иметь полное право взыскать остаток долга с заемщика даже с помощью суда.

Не доводите ситуацию до крайности. Было бы желание мочь закрыть задолженность. Возможно, вы не слышали, но существует программа помощи ипотечным заемщикам. Поддержка государства достигает 1,5 млн рублей. Подробности читайте в нашем прошлом посте.

Но, возможно, вы не хотите продавать жилье, однако вам сложно выплачивать по ней долг. Одним из способов сохранить квартиру в залоге у банка, по которой уже невозможно выплачивать ипотеку, является погашение ипотеки материнским капиталом. Как правило, он предоставляется в целевом порядке. Если вам подходят такие условия, вы можете оформить его в следующие несколько шагов:

1. Подать заявление в ближайшее отделение ПФР. В приложении необходимо указать реквизиты получателя материнского капитала.
2. В течение двух месяцев ПФР перечисляет средства материнского капитала в банк.

Таким образом, вы получаете средства материнского капитала не по частям, а целиком.

Естественно, такие операции представляются покупателям достаточно рисковыми – произойти может все что угодно. Если плюсы покупки квартиры с обременением очевидны (низкая цена, процент по ипотеке значительно ниже), то на минусах необходимо остановить свое внимание.

Покупка недвижимости, находящейся под ипотекой:

Во-первых, возмещать долг по ипотеке за продавца квартиры – достаточно рискованно для покупателя. Если документально никак не подтверждено, что покупатель имеет на квартиру какие-либо права, то продавец может просто воспользоваться его предоплатой, снять с квартиры обременение и воспользоваться ею на свое усмотрение – залог снят, он может совершать с ней абсолютно любые сделки. Поэтому обезопасить себя покупатель может только в том случае, если сотрудничает не с физическим лицом, а с банком или агентством.

Во-вторых, переоформление квартиры, если она в ипотеке, и снятие с нее обременения влечет за собой дополнительные расходы для покупателя.

В-третьих, покупателю не стоит вносить деньги, причитающиеся заемщику, до того, как их сделка будет одобрена. Ведь может оказаться, что продавцу не дает забрать его деньги финансовая организация из-за отказа в сделке. Возможно, этот риск выгоден для покупателя – он может законно забрать и средства, и приобретенную квартиру себе, но такая ситуация влечет за собой неизбежные разбирательства.

При продаже квартиры по ипотеке к рискам продавца обычно относят:

• Отказ покупателя от сделки, когда уже внесены деньги в банк. Это влечет обязательство вернуть их обратно, а сделать это будет проблематично.
• Отказ банка в оформлении займа на квартиру покупателю.

Если у вас есть сложности с такой сделкой и вам нужна продажа по ипотеке собственного жилья или покупка, то рекомендуем предварительно проконсультироваться с нашим юристом. Задайте ему вопрос в специальной форме. Сейчас действует бесплатная акция.

Подписывайтесь на обновления проекта и жмите кнопки любимый сетей.

Источник: http://ipotekaved.ru/voprosi/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html"

Причин для продажи множество: это и развод, когда бывшие супруги желают получить свою долю и купить на нее отдельное жилье, и невозможность оплачивать кредит: каждый может указать свои многочисленные причины. Квартира, взятая в ипотеку и Сбербанка, является залоговым имуществом, и продать ее можно при соблюдении нескольких условий.

Некоторые должники почему-то уверено думают, что продажа залоговой квартиры невозможна: ведь на любые сделки наложены ограничения банком. Но это условие можно и обойти законными способами.

Продажа ипотечной квартиры по разрешению банка. Если квартира приобретается по ипотеке, то она будет собственной банка до тех пор, пока не будет произведен полный расчет по кредиту. Нужно обратиться к специалистам Сбербанка и выяснить, при каких условиях банк разрешит продажу квартиры.

Сотруднику обязательно нужно указать причину продажи, и если она ему покажется уважительной, то можно получить разрешение, если в кредитном договоре не стоят ограничения на досрочный расчет с банком. Иногда Сбербанк не ограничивает возможность досрочное погашение, и если это так, то можно вести переговоры.

И Сбербанк, скорее всего, пойдет на такое решение, поскольку ему нужны выданные кредитные средства. Но здесь есть некоторая оговорка: придется заплатить процент за долгосрочное погашение кредита. Таким образом, покупатель погашает своими деньгами долг перед банком, а банк, в свою очередь снимает обременение в виде залога.

Есть и еще одно немаловажное условие: банку придется попросить сторон по сделке заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, так финансовая организация будет уверена в заключении окончательной сделки.

Можно самостоятельно найти покупателя, после получения разрешения, при этом покупатель уплачивает сумму задолженности по ипотеке.

Если доверить проведение такой сделке банку, то можно не переживать за риски: банк сам займется переоформлением документов на покупателя.

Это все хорошо и понятно, но есть ли способы продажи собственности без разрешения банка?

Это возможно только после погашения задолженности перед банком, сделать это можно по-разному:

1. Оформить еще один кредитный договор. Но этот вариант доступен только тем, у кого есть средства на погашение еще одного кредита. Но банки соглашаются, и выдают уже потребительский кредит без залога имущества. Этими средствами гасится долг, обременение снимается, и можно совершать сделку купли-продажи квартиры.
2. Найти потенциального покупателя ипотечной квартиры. В этом случае он отдает вам средства под расписку для расчета с банком. Но этот вариант рискованный для покупателя, и обычно такая сделка проходит между очень близкими людьми. Но иногда, после получения средств на оплату долга, продавец может и отказаться от заключения сделки, ведь его обязательство продать квартиру нигде не зафиксировано.

Эта сделка не предполагает участие кредитной организации в сделке купли-продажи квартиры. Но здесь важно найти заинтересованного покупателя, уговорить его на определенные условия сделки.

Для этого необходимо:

1. Обратиться в банковское отделение, где оформлялась ипотека, узнать о сумме задолженности по кредиту. Можно попросить документальное подтверждение суммы задолженности, она может пригодиться для совершения продажи, покупатель будет знать точную сумму.
2. Заключить между сторонами предварительный договор, заверить его в нотариальной конторе.
3. Договориться о получении нужных для погашения кредита средств от будущего покупателя. Можно для этой цели воспользоваться банковской ячейкой, так будет надежнее и для продавца, и для покупателя.
4. Затем нужно погасить задолженность, сделать это может и сам приобретатель ипотечной квартиры, на него будут оформлены платежные документы, они будут служить доказательством участия в погашении кредитных средств.
5. После этих действий банк оформляет снятие обременения на квартиру, выдает плательщику справку о погашении всех долгов по ипотечному кредиту и снятию в связи с этим обременения.
6. С этими документами нужно зарегистрировать проведение сделки и снятие ограничений на совершение сделок. Ведь только регистрация делает договор юридически значимым.
7. Получив зарегистрированный договор о выплате долга, со всеми документами приходите в нотариальную палату для оформления договора купли-продажи, который тоже регистрируется и является основанием для получения свидетельства о праве собственности.

В этом случае покупатель переоформляет кредитный договор на себя, уплачивает прежнему владельцу деньги, которые шли на погашение кредита, и становиться новым владельцем по ипотечному кредиту. То есть в этом случае продается не сама квартира, находящаяся в залоге у банка, а оставшийся по кредиту долг.

Такая сделка вполне возможна, но при условии соответствия нового заемщика требованиям банка, ему придется подготовить те же документы, что и при оформлении кредита на себя, подтвердить свою платежеспособность, принеся справку о доходах. К тому же, он может и не получить по кредиту те же условия, что и первый заемщик, зачастую банки устанавливают повышенные кредитные ставки.

Ипотечный кредит под получение нового ипотечного кредита. Да, и такая возможность есть при покупке ипотечной квартиры у Сбербанка. Можно оформить кредитные отношения и в другом финансовом учреждении, и в этом случае происходит рефинансирование задолженных средств. Но такая схема не пользуется популярностью из-за своей сложности и длительного срока.

Если клиент банка хочет улучшить свои условия проживания, то он может продать ипотечную квартиру и оформить кредит на оплату нового жилья. В большинстве случаев банк одобряет такой кредит.

Поскольку ипотечная квартира находится под обременением, то при покупке нужны следующие документы:

• Выписка из реестра юридических лиц о снятии обременения, основанием для записи является справка из банка.
• Кредитный банковский договор.
• Свидетельство о регистрации кредитного договора.
• Паспорта сторон.

Давайте поговорим о рисках, которые могут возникнуть у покупателя ипотечной квартиры:

1. Покупатель несет большую степень риска, если он соглашается на предложение продавца ипотечной квартиры внести не достающую для погашения долга сумму. Предположим, он так и поступил. Что же получается в итоге? Долга нет, банк выдает документ об отсутствии обязательств перед банком. И продавец может совершать любые сделки с недвижимостью, ведь залог снят. Деньги получены, кредит погашен, но по каким-то причинам продавец отказывается от совершения сделки купли-продажи. Ну а как после этого покупатель сможет вернуть свои средства?
2. После погашения долговых обязательств перед банком за должника, покупатель должен зарегистрировать выданное банком снятие обременение, а на это уходят дополнительные средства.
3. Может возникнуть и такая ситуация:например, покупатель арендует сейфовую ячейку и закладывает в нее деньги на определенных условиях. То есть ту разницу, которую должен получить продавец ипотечной квартиры. Таким условием обычно бывает условие регистрации права собственности на другое лицо. Но в регистрации сделки порой и отказывают, и доступ к деньгам закрыт продавцу. Но здесь и выгода для покупателя: он может беспрепятственно вернуть свои деньги без проблем. Но если в такой сделке принимает участие банк, то риски сводятся к минимуму: он сам отправляет документы о перерегистрации на нового владельца.

В последнее время банкротство банковских структур стола закономерностью, и если продажа должна осуществляться через него, то заемщик вполне закономерно не получит своих денег при банкротстве банка.

Источник: http://consultmill.ru/kvartira/prodazha/v-ipoteke-sberbanka.html"

Продать квартиру вроде бы просто: нужно найти покупателя, согласного на вашу цену, и собрать документы, подтверждающие право собственности и отсутствие обременений. Но что делать, если квартира, которую вы намерены продать, приобретена по ипотеке и находится в залоге у банка? «Кредиты.ру» изучили способы решения этой проблемы.

Для осуществления этого способа необходимо, чтобы сумма личных (не заемных!) средств покупателя, которые он намерен вложить в приобретение жилья, превышала ваш ипотечный долг. Тогда, в соответствии с гражданским законодательством, вы можете заключить с покупателем договор задатка (относительно задатка «Кредиты.ру» советуют внимательно ознакомиться со статьями 380 и 381 Гражданского кодекса РФ).

Получив от покупателя квартиры задаток в размере остатка ипотечной задолженности, вы отправляетесь в банк и заявляете о намерении досрочно рассчитаться по кредиту. На формальное закрытие банком кредитного договора и снятие с квартиры обременения (залога) в среднем уходит 5-7 дней. После этого вы получаете полное право распоряжаться квартирой и оформляете сделку с покупателем. Естественно, в договоре будет указана цена за вычетом той суммы, которую покупатель уже внес вам в виде задатка.

1. Снятие залога подразумевает полный расчет с банком до истечения срока ипотеки по договору. Но если в кредитном договоре предусмотрен «мораторий» на досрочное погашение, то банк может на законных основаниях отказаться от принятия денег. И в этом есть свой резон: для банка гораздо выгоднее получать ежемесячные взносы и проценты, чем досрочно «освободить» заемщика и лишиться залогового имущества. Правда, ограничительный период на погашение кредита редко превышает 6-12 месяцев.

2. Покупая ипотечную квартиру по данной схеме, покупатель сильно рискует. Ведь он отдает продавцу солидную сумму, а залог, между тем, пока не снят, и сделка не заключена. В самом деле: если продавец выплатит долг банку, а затем откажется продавать квартиру, возвращать задаток придется через суд. И хорошо еще, если продавец не исчезнет, за несколько дней продав освобожденную от залога квартиру кому-нибудь другому. Так что соблазнять покупателя приходится выгодной для него ценой: обычно на 10-15% ниже рынка. И это при том, что значительная часть вырученных денег все равно отойдет банку. Но если ваша основная цель – рассчитаться с банком и не попасть в «черный список» заемщиков, не выплативших ипотеку, этот способ вполне приемлем.

При сделке с «пиратской» продажей ипотечной квартиры основные риски ложатся на покупателя. Но для продавца потеря в цене составит 10-15 %

Для осуществления этого способа необходимо, во-первых, официальное согласие банка на продажу квартиры заемщика, вторых – наличие в банке отработанной схемы продажи такого типа.

Найдя покупателя на квартиру, вы заключаете с ним договор купли-продажи. Когда договор отправляется на регистрацию в Государственную регистрационную палату, вам необходимо арендовать в банковском депозитарии две ячейки. В одной из них будут находиться деньги покупателя в размере вашего ипотечного долга, предназначенные банку. Во второй – остаток денег покупателя, которые вы сможете получить после погашения ипотеки. Все время регистрации договора (обычно 14 дней) деньги остаются в ячейке. Но это не равнозначно их зачислению на счет.

После того, как договор будет зарегистрирован, покупатель становится собственником квартиры, находящейся в залоге. Что происходит дальше? Представитель банка открывает первую ячейку и переводит деньги на расчетный счет. Затем оформляет погашение ипотеки и выдает покупателю необходимые документы для снятия обременения (залога). И только после этого открывается вторая ячейка, чтобы свои деньги мог получить продавец.

У этого способа существенных недостатков нет. Все стороны довольны: продавец получает свободу от долговых обязательств и остаток денег, банк – возвращает свои деньги, покупателю достается квартира и… хлопоты по снятию залога. Но хлопоты эти скорее приятны, поскольку не влекут риска лишиться нового имущества: ведь сделка проведена официально. Главное – добиться согласия банка.

Как и в предыдущей схеме, прежде всего необходимо получить согласие банка и найти покупателя, который согласиться приобрести квартиру в залоге.

Затем в банке открывается аккредитивный счет. Именно через него будут производиться все расчеты по сделке. При этом заранее оговаривается круг лиц, имеющих доступ к счету, суммы, которые могут быть сняты, документы, которые необходимо предъявить и все дополнительные условия.

Деньги покупателя зачисляются на аккредитивный счет перед началом сделки купли-продажи. Пока договор проходит регистрацию, банк осуществляет подготовку к процедуре снятия залога.

Таким образом, снятие залога происходит одновременно с переходом права собственности от продавца к покупателю. По итогам, банк забирает свою часть денег, равную ипотечному долгу, а после этого доступ к счету получает продавец и снимает остаток.

Недостаток этого способа в том, что расчеты через аккредитив обходятся значительно дороже, чем аренда банковской ячейки. По сложившейся практике, их оплачивает покупатель, однако на данном этапе зачастую начинается самый бешеный торг, и сделка может развалиться из-за «пустяковых» нескольких тысяч рублей. Поэтому очень важно заранее выяснить все предстоящие расходы и договориться, кто за что платит. Кроме того, за обналичивание аккредитива (снятие средств со счета) банк удерживает процент (размер его индивидуален в каждом банке).

Аккредитив – обязательство банка, предоставляемое по просьбе клиента, произвести платеж в пользу третьего лица. При этом получатель платежа (бенефициар) должен предоставить в банк документ или документы, предусмотренные условиями аккредитива.

Продажа ипотечной квартиры чаще всего связана с утратой возможности выплачивать кредит. Попасть в подобные печальные обстоятельства рискует каждый заемщик, взявший ипотеку «под зарплату»: увы, российский рынок труда нестабилен. Самое главное – принять решение о продаже самостоятельно, не дожидаясь, пока банк предъявит претензии и сам выставит квартиру на торги. В этом случае определять правила игры будет кредитор. Но даже если вы уверены, что безработица вам не грозит, лучше заранее продумать отходные пути и подыскать схему реализации заложенного имущества.

Анастасия Ивелич, редактор-эксперт

Источник: http://credits.ru/publications/364137/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru"

Вопрос:

Я купил квартиру в ипотеку. Могу ли я ее продать, если кредит еще не выплачен, и квартира находится в залоге у банка? Как это сделать?

Ответ:

Купишь вот так квартиру в ипотеку, начнешь выплачивать кредит, а тут – бац! Прибавление в семействе. Или переезд в другой город. Или с работы уволили. Или, наоборот, тебе вдруг повысили зарплату на новой работе, и ты решил строить собственный дом. В общем, планы резко изменились, а у тебя кредит на 15 лет за квартиру… Что делать? Надо как-то избавляться от этого груза. Возникает резонный вопрос – можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, если она находится в залоге у банка?

Отвечаем – можно. И даже несколькими способами. Но тут есть свои сложности. Какие? Сейчас все покажем. Но для начала кое-что уточним.

Продажа ипотечной квартиры может происходить как на первичном рынке жилья, так и на вторичном. На «первичке» владелец квартиры в строящемся доме еще не имеет на нее прав собственности, поэтому продавать может только свои права требования на нее по Откроется в новой вкладке.">Договору переуступки прав. На «вторичке» владелец продает уже свою собственность по Откроется в новой вкладке.">Договору купли-продажи квартиры. В обоих случаях принцип действий одинаков, но для продажи квартиры на первичном рынке кроме согласия банка-кредитора понадобится еще и согласие Застройщика.

Как продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Ипотека – это Откроется в новой вкладке.">обременение прав на квартиру. Банк-кредитор ограничивает таким образом возможность владельца-заемщика распоряжаться этой квартирой, так как она остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Это обременение (залог), также как и само право собственности (или право требования по ДДУ) регистрируется в Откроется в новой вкладке.">Росреестре, в единой базе данных (реестре прав). Увидеть эти данные может любой человек, если закажет Откроется в новой вкладке.">Выписку из реестра ЕГРН на конкретную квартиру.

Если ипотека еще не выплачена, то квартиру все равно можно продать – как с помощью самого банка-кредитора, так и без его помощи. Основные сложности при продаже заложенной недвижимости – это денежные расчеты. Ведь формально Продавец квартиры один (ее титульный владелец – физлицо), а фактически деньги за нее получают два разных субъекта – владелец-физлицо и его банк-кредитор, каждый из которых отслеживает только свои интересы.

При этом, решив продать заложенную банку квартиру, Продавец должен смириться с мыслью, что эта операция для него будет связана с ощутимыми финансовыми потерями. Почему? Читаем ниже.

Способы продажи квартиры приобретенной в ипотеку

Продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка, владелец-заемщик может четырьмя путями:

1. Погасить кредит досрочно (за счет внешнего источника финансирования);
2. Погасить кредит в процессе сделки купли-продажи (за счет денег Покупателя);
3. Продать квартиру вместе с ипотечным долгом (смена заемщика и перевод долга);
4. Обратиться в банк с заявлением о невозможности выплачивания кредита и просьбой о продаже заложенной квартиры (банк сам реализует заложенное имущество с публичных торгов).

Рассмотрим эти варианты по порядку.

Продажа ипотечной квартиры путем досрочного погашения долга

Первое решение самое простое (технически), но трудновыполнимое из-за обычного отсутствия достаточной суммы денег. Если Продавец-заемщик может где-то найти недостающую для погашения долга сумму (например, взять краткосрочный потребительский кредит), то он просто гасит ипотечный кредит досрочно, получает из банка справку об отсутствии ипотечного долга, передает эту справку в Росреестр и снимает обременение.

После этого квартира оказывается в его полном распоряжении, и он может ее продавать Откроется в новой вкладке.">обычным способом. Причем, Откроется в новой вкладке.">регистрацию сделки купли-продажи квартиры и снятие обременения можно провести одновременно.

Из вырученных за квартиру денег тут же гасится и потребительский кредит. Плюс, возможно, придется уплатить некоторую сумму (штрафы) обоим банкам – за досрочное погашение ипотеки и досрочное погашение потребительского кредита, если это было предусмотрено в кредитных договорах. Поэтому такой способ продажи ипотечной квартиры, хоть он простой и быстрый, но довольно дорогостоящий для Продавца.

С другой стороны, это единственный способ продать заложенную банку квартиру по рыночной цене. Остальные способы технически сложнее и предполагают существенный ценовой дисконт, который мотивирует Покупателя пойти на эти сложности.

Продажа ипотечной квартиры с погашением долга в процессе сделки

Второй вариант – это случай, когда досрочное погашение ипотеки происходит за счет средств Покупателя. Если Покупатель с «живыми деньгами» (т.е. собственными, не заемными средствами) соглашается на покупку квартиры с ипотечным обременением, то часть его денег уходит банку (в счет долга по ипотеке), а остаток передается Продавцу. Как это технически происходит?

Если остаток долга по ипотеке небольшой, то с Покупателя можно взять Откроется в новой вкладке.">аванс или задаток (под соответствующий договор – см. подробнее по ссылке), погасить им кредит, снять обременение, и продать квартиру уже «чистой».

Некоторые используют для оформления аванса Откроется в новой вкладке.">Предварительный договор купли-продажи, что не меняет сути.

Если же остаток долга значительный (аванс такого размера никто не даст), то придется привлекать банк к участию в сделке. Тогда расчеты по сделке (например, наличными) происходят через две Откроется в новой вкладке.">банковские ячейки, в которые Покупатель квартиры закладывает деньги (как это делается – см. по ссылке).

К одной ячейке получает доступ сотрудник банка-кредитора (он заберет долг по ипотеке), к другой – сам Продавец (заберет то, что осталось от общей суммы продажи). Оба получат доступ к ячейкам только после подписания Договора купли-продажи квартиры и регистрации сделки.

Обременение на квартиру по условиям договора переходит к Покупателю, но он сразу может его снять, т.к. банк в результате сделки получает полный расчет по кредиту и выдает Покупателю справку об этом.

Это самый распространенный вариант продажи квартиры с невыплаченной ипотекой. Причем, банк-кредитор часто предлагает услуги собственного депозитария с ячейками для проведения расчетов в таких сделках. Либо, если расчеты предполагаются по безналу, то вместо двух ячеек используются два Откроется в новой вкладке.">аккредитива. Принцип доступа к деньгам здесь тот же (см. подробнее по ссылке), но вместо доступа к ячейке, каждый получает доступ к деньгам на счете после регистрации сделки.

Контроль документов для подобного случая (в т.ч. составление Договора об авансе с учетом погашения долга), лучше поручать Откроется в новой вкладке.">специализированным юристам. Типовые договоры аванса/задатка и купли-продажи здесь не подойдут. Здесь надо разрабатывать персональные договоры с учетом условий конкретной сделки, сумм долга, порядка передачи денег разным получателям и т.п.

Продажа ипотечной квартиры вместе с долгом

Третий вариант применяется, когда Покупатель ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, не имеет достаточных средств, и сам готов Откроется в новой вкладке.">взять ипотечный кредит на ее покупку. Банк-кредитор (залогодержатель) может пойти ему навстречу (после проверки его платежеспособности).

Тогда одновременно с правом собственности на квартиру происходит продажа и долгового обязательства вместе с обременением (залогом). Фактически, банк продает тот же кредит (остаток) с тем же залогом (квартирой), новому заемщику. Банк заинтересован в продлении кредита как можно дольше, ведь он зарабатывает на процентах.

Если Продавцу повезло, и он нашел именно такого Покупателя, то по согласованию с банком происходит перемена лиц в кредитном обязательстве – на место одного заемщика встает другой. Для этого с Покупателем заключаются два договора – Договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту) и Договор купли-продажи (передача прав собственности на квартиру с «привязанным» обременением).

Новый должник приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ним и обязанность погасить остаток долга. Ипотечная квартира после продажи так и остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Продавцу Покупатель выплачивает (уже из собственных средств) разницу между ценой квартиры и остатком невыплаченной ипотеки.

Что об этом говорит закон:

Продажа квартиры, обремененной ипотекой, возможна только с согласия держателя залога (т.е. банка), если договором об ипотеке не предусмотрено иное (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст.37, Закона об ипотеке). По общему правилу, Покупатель такой квартиры не только получает право собственности, но и становится на место заемщика (Продавца), и должен выполнять все его обязанности по договору об ипотеке (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст.38, Закона об ипотеке).

При этом, на усмотрение банка допускается вместо перевода остатка долга на нового заемщика, заключение с ним (с Покупателем квартиры) нового кредитного договора уже на других условиях (но с тем же залогом).

Так как продажа заложенной банку ипотечной квартиры, подразумевает дополнительные сложности, которые не вызывают радости у Покупателей, то на рынке принято скидывать цену с таких квартир. Ощутимый дисконт в цене делает Покупателя более сговорчивым. Скидка может достигать 15-20% от рыночной цены – и это еще цветочки. Самый большой дисконт, убивающий последнюю надежду Продавца, происходит при продаже квартиры самим банком.

Продажа ипотечной квартиры банком-кредитором с публичных торгов

Четвертый вариант – это самый худший сценарий продажи для владельца квартиры, купленной в ипотеку. Такое может случиться, когда владелец-заемщик не в состоянии платить по кредиту, и не может (не хочет или не имеет возможности) самостоятельно найти Покупателя на ипотечную квартиру. Тогда банк-кредитор через суд обращает взыскание на заложенное недвижимое имущество, и реализует квартиру с публичных торгов (через судебных приставов).

Почему продажа ипотечной квартиры (реализация залога) самим банком – худший вариант для заемщика? Потому что банк заинтересован только вернуть свои деньги, а сколько останется бывшему владельцу – не важно. В итоге банк продает быстро и дешево, забирает себе то, что ему причитается, плюс комиссию «за труды», а если еще что-то осталось – отдает бывшему владельцу квартиры.

Продажа заложенной недвижимости происходит на специальных интернет-площадках по принципам аукциона так, что дисконт от рыночной цены квартиры может доходить до 50%.

Отдельные вопросы о продаже квартиры обремененной ипотекой

– А что будет, если продать ипотечную квартиру без согласия банка?

Во-первых, сделку купли-продажи квартиры, обремененной ипотекой, без письменного согласия банка-кредитора вообще не зарегистрируют в Росреестре. А во-вторых, если каким-то чудом регистрация все же пройдет, то по требованию банка эту Откроется в новой вкладке.">сделку признают недействительной.

– Как продать ипотечную квартиру при разводе супругов?

Если супруги приобрели квартиру в ипотеку, а потом развелись, еще не выплатив кредит, то им придется делить не только Откроется в новой вкладке.">совместно нажитое имущество, но и общие долги. Разделение долговых обязательств перед банком может происходить только с участием самого банка, т.к. для него развод супругов-должников не является основанием для изменения условий кредитного договора.

Изменить условия возврата ипотечного кредита можно только с согласия самого банка, и только если его устроит платежеспособность супругов по отдельности. Сами супруги, при этом, не вправе своим соглашением (между собой) изменить порядок погашения кредита. А если раздел имущества и долгов супругов происходит в судебном порядке, то банк будет участником этого гражданского процесса.

Продать ипотечную квартиру после развода супругов (созаемщиков) можно тоже только с согласия банка-кредитора, например, одним из перечисленных выше способов. Как вариант, по взаимному соглашению супругов и банка, один из супругов может отказаться от своей доли заложенного имущества (квартиры) и от своей части долга, соответственно.

– А можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку?

Здесь имеется в виду случай, когда Покупатель – тоже ипотечник, и имеет одобренный кредит от другого банка. То есть заложенная по ипотеке квартира продается Покупателю, который сам использует кредитные средства. Такое тоже возможно (с согласия банка-залогодержателя).

Покупатель, получив одобрение кредита в своем банке, выбирает ипотечную квартиру, заложенную другому банку. Тогда ипотечным кредитом от банка Покупателя гасится остаток долга банку Продавца, а остаток средств передается самому Продавцу. Ипотечное обременение квартиры при этом передается (перерегистрируется) от банка Продавца к банку Покупателя. Фактически, при продаже ипотечной квартиры в ипотеку происходит перекредитование с переводом долга и залога в другой банк.

– Какие риски у Покупателя при покупке ипотечной квартиры?

Серьезные риски у Покупателя могут возникнуть, если он отступит от перечисленных выше правил покупки квартиры с ипотечным обременением. Например, если у Покупателя берут слишком большую сумму аванса для погашения ипотеки, а после расчетов с банком Продавец отказывается продавать освобожденную от обременения квартиру (мол, извини, брат Покупатель, деньги я тебе потом верну, а то мне тяжело было банку кредит выплачивать – спасибо, что помог).

В остальном риски Покупателя такие же, как и при покупке обычной квартиры. А как покупать квартиру и снижать эти риски – подробно рассказано в нашей Откроется в новой вкладке.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

– Какие налоги надо платить при продаже ипотечной квартиры?

Здесь налогообложение такое же, как и при продаже обычной квартиры (т.е. без кредита и без залога). Если в результате сделок по покупке квартиры в ипотеку и последующей ее продаже владелец получает прибыль, то он должен уплатить налог НДФЛ-13%. Но этот налог он может уменьшить или вовсе свести его к нулю, применив налоговые вычеты.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне."> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: http://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-2/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-v-ipoteku/"

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка

Сегодня часто можно услышать вопросы о том, каким образом можно продать квартиру, находящуюся в ипотеке от Сбербанка, и по возможности, купить другую? Таким вопросом часто задаются семейные пары, которые приняли решение о разводе, и еще вкладывали в ипотеку средства материнского капитала.

Напомним нашим читателям, что любая недвижимость, которая была приобретена по договору ипотеки, является залоговым имуществом, и до конца срока действия договора или полного погашения кредита является собственностью банка. Многие уверены, что залоговое жилье продать нельзя, однако это не так.

Продажа ипотечной квартиры возможна исключительно по разрешению банка. Заемщику нужно обратиться в отделение Сбербанка с паспортом и договором, чтобы узнать, при каких условиях банк даст добро на продажу.

Вам обязательно нужно указать сотруднику причину для продажи, и если она окажется уважительной (развод, сокращение по работе, нехватка денег для выплаты кредита и т.д.), то можно получить разрешение, если в договоре нет на этот счет ограничений. Обратите внимание, что в некоторых случаях на досрочное погашение кредита накладываются комиссии, узнать об этом можно только из вашего договора.

Как правило, банк идет навстречу клиенту и выдает разрешение, потому как банк в первую очередь заинтересован в скорейшем возвращении своих кредитных средств. Заемщик продает квартиру, выплачивает свой долг перед банком, а тот в свою очередь снимает обременение в виде залога.

Есть важный нюанс: очень часто банк просит стороны заключить предварительный договор купли-продажи квартиры и заверить его у нотариуса. Наличие такого договора повышает уверенность банка в заключении окончательной сделки и значительно повышает вероятность получения одобрения на продажу недвижимости.

Вы можете найти покупателя самостоятельно, при этом покупатель будет сам оплачивать сумму долга. Либо можно доверить поиск покупателя банку, чтобы не переживать за риски, это даже более удобно, т.к. специалисты компании сами займутся переоформлением документов.

Но как быть, если банк не дает разрешения на продажу собственности? Есть несколько вариантов, однако все они возможны только в том случае, когда банк снимает обременение с квартиры:

• Можно оформить потребительский кредит на крупную сумму, выплатить остаток по ипотеке и совершить куплю-продажу квартиры;

Если клиент банка хочет улучшить условия своего проживания, то при помощи описанных выше способов он может продать квартиру в ипотеке от Сбербанка, и при необходимости оформить кредит на оплату другого жилья.

Источник: http://kreditorpro.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/"