Существуют такие темы – если не вечные, то, по крайней мере, очень «долгоиграющие», актуальные постоянно. К их числу точно можно отнести взаимоотношения клиента и его риелтора: пока существует вторичный рынок, необходимость продавать свои квартиры, люди будут данным вопросом интересоваться. Сегодня мы решили поговорить о базовом в этом вопросе документе – агентском договоре.

Разумная гибкость
Прежде чем начать разбирать договор по пунктам, пара слов «в общем». Любой человек, когда-либо бывший (или пытавшийся быть) клиентом риелторской компании, знает, что всякое агентство имеет заранее подготовленные «рыбы» договоров. Возможно ли что-то заменить в них? Или всякая попытка корректировки будет отвергнута?

Ответы, полученные «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru» у уважаемых экспертов рынка, сводились к тому, что политика «либо клиент подписывает предлагаемый нами документ, либо убирается вон», во-первых, незаконна. «Договор на оказание агентских услуг, как и любая другая сделка, является соглашением двух и более сторон, заключаемым при их свободном волеизъявлении», - отмечает Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости. Иными словами, участники происходящего здесь абсолютно равноправны – каждый может предложить что-то свое или отвергнуть предлагаемое другой стороной. А во-вторых, попытки «прессовать» потенциального клиента еще и неразумны. Во всяком случае, в нынешних условиях, которые Евгений Страхов деликатно именует «некоторой стагнацией на рынке недвижимости, когда для любого агентства каждый клиент на вес золота».

К счастью, большинство агентств во взаимоотношениях с клиентами придерживаются разумной гибкости. «В нашей компании агентский договор максимально упрощен и прозрачен для клиентов, поэтому претензий обычно не возникает, - говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Какие-либо дополнения и пожелания можно отобразить в дополнительном соглашении. В то же время сама форма договора, как правило, является установленной, правки для клиентов не вносятся. Возможны лишь незначительные корректировки, и то не всегда». «Каждая сделка имеет свои особенности, для описания которых в договоре может существовать раздел «Особые условия», - отмечает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Если такой раздел отсутствует, то может быть оформлено дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора. Все, что обсуждалось устно, все разумные и выполнимые пожелания клиента, обязательно должны быть зафиксированы в письменной форме в данном дополнительном соглашении».

На важный (не побоимся этого слова, психотерапевтический) аспект проблемы обращает внимание Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». «Наша компания лояльно относится к клиентам, и в большинстве случаев мы готовы пойти на некоторые уступки при условии, что наши интересы не будут ущемлены, - говорит он. – Чаще всего клиенты вносят незначительные изменения в формулировки: они не несут особой смысловой нагрузки, однако человек чувствует себя комфортнее при заключении договора, который он скорректировал «под себя». Изменения нередко касаются срока и формы оплаты агентского вознаграждения. Например, в нашем типовом договоре говорится, что клиент обязан выплатить нам комиссию в день подписания договора купли-продажи. Однако при этом мы нередко идем навстречу и соглашаемся на расчет, например, в день государственной регистрации права на жилье».

Цена: все цифры открыты!
Вопрос цены недвижимости, вероятно, самый главный: каждого продавца более всего интересует, какую сумму он выручит от продажи своей собственности. Традиционно цифра определяется так: владелец недвижимости озвучивает свои пожелания, а риелтор изучает аналогичные предложения на рынке – чтобы определить, насколько эти пожелания реальны. Если стороны приходят к консенсусу – квартира выставляется в продажу по согласованной цене.

Как все это отражается в договоре? На наш взгляд, тут возможен только один вариант – все цифры называются и прописываются. Т.е. указывается, что квартира продается за, например, 9 млн руб., 200 тыс. составляет комиссия агентства – соответственно, продавец получает на руки 8,8 млн.

Если уважаемому читателю кажется, что все это азбучные истины и иначе просто быть не может – вынуждены разочаровать: еще как может! Есть на рынке агентства (причем весьма крупные, их представители любят заседать во всяких риелторских комиссиях по этике), которые в своем договоре трактуют цену как сумму, которую клиент получит. Квартира же при этом может выставляться за сколько угодно. Если пользоваться приведенными в предыдущем абзаце цифрами, то объект выставят за 9,5 млн – из них владелец получит все те же 8,8 млн, а комиссия агентства составит уже 700 тыс. «Маленькую» деталь, что повышение цены на «пол-лимона» «немного» снижает ликвидность квартиры, агентство старательно не замечает.

Свобода маневра
По поводу цены в договоре нам осталось сказать еще две вещи. Во-первых, официально в России единственным законным средством платежа является наш родной рубль – что не мешает нашим согражданам горячо любить и другие валюты. Доллар, к примеру. Среди опрошенных нами экспертов категоричность проявил лишь Алексей Шленов («МИЭЛЬ») – по его словам, все цены фиксируются исключительно в рублях и расчеты осуществляются в них же. Остальные специалисты были не столь безапелляционны.

«Валюта, в которой идут взаиморасчеты, согласуется между покупателем и продавцом», - выражает эту точку зрения Анна Чижова, генеральный директор компании «Домус финанс». «Можно привязать цену к иностранной валюте, но расчеты проводить в рублях по официальному курсу на момент платежа, - добавляет Роман Трубецкой, руководитель московской коллегии адвокатов «Талион». – Это не запрещено законом». Главная проблема тут, однако, не столько в возможности или невозможности выставить цену, сколько в том, что найти покупателя, согласного рассчитаться долларами или евро, будет очень непросто. Нынешнее состояние рынка как-то совершенно не располагает к подобным капризам.

Второй момент – цена, которую риелтор и его клиент так старательно согласовали (см. предыдущую главу), – это всего лишь сумма, которую они хотят получить. «Конечную цифру, за которую объект будет продан, не знает никто, кроме рынка», - справедливо отмечает Оксана Каплина, административный директор компании «Хирш». По этой причине в договоре обязательно должна быть отражена возможность оперативного изменения цены – разумеется, не самим риелтором по своей воле, а по согласованию с клиентом. Обычно технически это делается путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору.

Не гонимся за дешевизною
О том, что размеры комиссии риелтора должны быть четко прописаны в договоре, мы уже сказали. Теперь остается уточнить, как рассчитывается эта сумма. В принципе, подхода тут существует два – любо берется процент от суммы сделки (2-3%, иногда доходит до 7 и даже 10%), либо устанавливается фиксированная сумма (например, 200 тыс. руб.). Споры о том, какой метод более правильный, ведутся давно – и без выраженного успеха каждой из сторон. Сторонники фиксированных тарифов говорят, что продать комнату в коммуналке с 10 соседями иной раз значительно труднее, чем отдельную двухкомнатную квартиру – так что вознаграждение, выраженное в процентах, окажется тут несправедливым. Их оппоненты возражают, что риелтор продавца должен быть со своим клиентом «в одной лодке», т.е. кровно заинтересован в том, чтобы сделка состоялась по максимальной цене. А лучший способ добиться этого – привязать размер вознаграждения к этой цене…

Одним словом, вопрос остается открытым. «Формирование размера комиссии – в абсолютных цифрах или в процентах – определяется каждым риелторским агентством», - говорит Наталья Шаталина, заместитель гендиректора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» по правовым вопросам. Возможны и «комбинированные» варианты. Например, такой, о котором упоминает Анна Чижова («Домус финанс»): «3% от стоимости квартиры, но не менее 150 тыс. руб.».

Так что потенциальный клиент агентства может выбирать и торговаться. Единственное, на что хотел бы обратить внимание автор, – вопрос о размере комиссии все-таки вторичен по сравнению с прочими. К примеру, хороший риелтор предлагает организовать продажу вашей квартиры за 200 тыс. руб., а плохой – за 150 тыс. Если первый сумеет выжать за объект тысяч на 300 больше, это с лихвой компенсирует разницу в 50 тыс. руб. за работу…

Что в «пакете»?
Не менее, чем цена, важен и объем предоставляемых риелтором услуг. На память тут приходит несколько попыток привить на нашем рынке т.н. «дискаунтеры» - агентства, которые соблазняли клиентов невероятно низким размером комиссии. Потом, правда, выяснялось, что рекламу своего объекта владелец оплачивает отдельно, стоимость услуги вырастала на 18% (агентство платило НДС) – одним словом, с учетом всех факторов итоговая цифра оказывалась не такой уж и низкой.

Сегодня, к счастью, рынок в этом смысле чистый – за требуемые деньги агентства действительно предоставляют полный объем работ. «В перечень услуг, которые покрываются комиссией, входит выставление объекта в рекламу, показы квартир, - перечисляет Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). – А также сбор всех справок и документов, необходимых для данной сделки. Далее – принятие аванса, подготовка к сделке, составление договоров, проведение самой сделки, помощь при взаиморасчетах и закладке денег, контроль регистрации, получение документов после регистрации, фактическая передача квартиры и получение ключей».

Разумеется, иногда клиенту требуется что-то совсем нетиповое. Например, утеряны документы о собственности – надо восстанавливать. Или наследники несколько лет проживали в квартире умерших родителей, не заботясь о юридическом оформлении наследства. В подобных случаях агентство готово помочь – но, конечно, это будет уже за дополнительные деньги.

И еще детали
Обратим внимание еще на несколько пунктов, которые обязательно должны быть в договоре. Обычному человеку они могут показаться избыточными – вроде и так всем все ясно. Однако отсутствие этих данных в документе делает его юридически ничтожным – соответственно, вы не сможете обратиться с ним в суд в случае каких-либо проблем.

Итак, в договоре должны быть:
- информация о дате и месте составления;
- перечисление сторон. Для клиента (физического лица) указываются паспортные данные. Для агентства (юрлица) – сведения о регистрации. При этом от имени юрлица имеет право выступать только генеральный директор либо его заместители. Поскольку в крупных агентствах недвижимости первые лица вряд ли станут подписывать все заключаемые договоры – тот человек, который ставит подпись (например, начальник отдела) должен иметь доверенность;
- в договоре четко прописывается предмет – продажа квартиры. Причем объект должен быть назван так, чтобы избежать всяких недоразумений по поводу того, что это за квартира. Так что обязательно указание адреса и метража;
- в договоре обязательно должен быть указан срок его действия;
- также обязательны пункты о том, как и в каких случаях стороны могут расторгнуть договор и какие последствия при этом наступают. Весьма распространенная ситуация – клиент передумал продавать квартиру и считает, что ничего не должен агентству. У агентства же другое мнение: какую-то работу оно выполнило, расходы (на рекламу) понесло…

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Нелюбовь наших людей к «бумажкам» хорошо известна: многие подписывают документы не глядя. И хотя рынок недвижимости в последние годы стал заметно чище, откровенного криминала там нет (или, по крайней мере, «работают» эти люди не в легальных риелторских агентствах), совсем расслабляться клиенту не стоит. Как минимум внимательно прочитать и понять написанное. А если что-то не нравится – отправляться на поиски другого агентства. Благо недостатка в них не наблюдается.

Комментарий эксперта
Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:
Рассматриваемый документ, по крайней мере, в известных мне агентствах (и в нашем в том числе) представляет собой обычный договор возмездного оказания услуг, порядок составления которого и базовые варианты известны и широко распространены. Как обычно, договор определяет вид услуги, порядок и сроки ее оказания, права и обязанности сторон, условия и размер оплаты. Конечно, если это договор, то из этого понятия следует, что стороны – агентство и продавец – должны договориться. Если что-то не нравится в базовом договоре продавцу, поправка рассматривается и может быть принята или не принята в зависимости от ее смысла. Довольно часто собственники при первом знакомстве с документом, высланным для ознакомления по электронной почте, имеют вопросы, которые, как правило, исчезают при непосредственном разъяснении деталей договора.

Риелторский договор – непоименованная сделка. Если вы начнете искать в законе, какие нормы права регулируют правоотношения сторон по сделке, то вы ничего не найдете. В связи с чем практика заключения сделок идет по принципу: кто на что горазд. Анализируя образцы сделок, предлагаемые к заключению клиентам риелторских компаний, можно увидеть следующий набор. Договор поручения, комиссии, агентирования, договор возмездного оказания услуг, смешанный договор, включающий нормы из разного вида сделок, и договор в устной форме – к этой форме прибегают в основном частые маклеры.

Нередко в проекте риелторского договора можно встретить обязанность АН озаботиться обеспечением юридической чистоты сделки или права собственности продавца. Присутствие в тексте договора данной фразы на деле ничего не значит, на практике возмещение вреда риелтором покупателю вследствие недействительности сделки в России - единичны.

Необходимо скорейшее принятие закона о риелторской деятельности, в котором должны найти отражение понятие риелторской деятельности, объема риелторской услуги, ответственность риелтора, нормы, регулирующие риелторский договор. Считаю нужным рекомендовать профессиональным риелторам, членам СРО активней привлекать к юридическому сопровождению сделок профильных юристов, нотариусов.

Источник: http://www.metrinfo.ru/realtors/articles/dogovor-s-rieltorom-o-prodazhe-kvartiry.144039.html"

Table of Contents

Особенности государственной регистрации сделок (купли-продажи) с жилыми помещениями с привлечением кредитных и заемных средств.

главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Челябинской области

Особенности государственной регистрации сделок (купли-продажи) с жилыми помещениями с привлечением кредитных и заемных средств.

В современных условиях одним из приоритетных способов улучшения жилищных условий, остается приобретение жилья с привлечением кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа.

В соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального Закона №102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение жилого дома или квартиры.

Согласно п. 2 ст.20 Закона об ипотеке, ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит в следующем порядке: продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, в котором для государственной регистрации ипотеки, помимо существенных условий, установленных для договора купли-продажи, должно быть указано, что объект недвижимости приобретается покупателем за счет кредитных средств (в договоре должна быть ссылка на кредитный договор с указанием сторон договора, его номера, даты и места заключения (п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке).

Договор, на основании которого возникает обязательство, также представляется на государственную регистрацию.

Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать:

1) слово "закладная", включенное в название документа;

2) имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

Документ, названный "закладная", в котором, тем не менее, отсутствуют какие-либо указанные выше данные, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

Достаточно распространенной причиной приостановления государственной регистрации по инициативе государственного регистратора в соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), является не предоставление заявителями на государственную регистрацию заключения оценщика денежной оценки имущества, поскольку в соответствии с пп.9 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке закладная должна содержать подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека.

Кроме того, при проведении государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи жилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств, в случаях, установленных действующим законодательством, необходимо предоставление дополнительных документов, например, нотариально удостоверенного согласия супруга продавца, предварительного разрешения органов опеки и попечительства, (в случае, если продавцами выступают малолетние либо несовершеннолетние граждане, ст. 60 Семейного кодекса РФ, ст. 37 Гражданского кодекса РФ), письменного согласия всех собственников жилого помещения, при отчуждении комнаты либо доли в праве собственности на жилое помещение ( ст. 250 Гражданского кодекса РФ).

Сроки проведения государственной ипотеки установлены п.3 ст. 13 Закона о регистрации. Ипотека жилых помещений должна быть зарегистрирована не позднее пяти рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Это применимо и к договорам купли-продажи, заключенным с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом (ипотека в силу закона).

Целью установления такого сокращенного срока является соблюдение прав и законных интересов сторон сделки при расчетах, а также ускорение банковских операций при перечислении денежных средств на счет продавца, что делает сделки, заключаемые с привлечением кредитных или заемных средств, более привлекательными для продавцов, которые, в свою очередь, теперь имеют возможность более оперативно распорядиться полученными от продажи имущества денежными средствами.

Также необходимо сказать о приостановлении сторонами сделки государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если такое жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом.

Если раньше было достаточно одной из сторон такой сделки подать заявление о приостановлении государственной регистрации либо о возврате документов без проведения государственной регистрации, то сейчас необходимо наличие совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца) (п. 1 ст. 19 Закона о регистрации).

Государственная регистрация ипотеки в силу закона удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

01.03.2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» отменяющий государственную регистрацию сделок с недвижимостью, в том числе договора купли-продажи.

Таким образом, надпись на документе о государственной регистрации договора купли-продажи, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, не проставляется.

Источник: http://admkusa.ru/Publications/newsros/OnPrint?id=409"

Покупка квартиры на публичных торгах: подводные камни

В кризис принято экономить. Особенно это касается крупных покупок, а приобретение квартиры, несомненно, можно отнести к таковым. Россиянам привычна ипотека, но в последние годы наши граждане стали проявлять интерес и к покупке жилья на публичных торгах – уценка может оказаться существенной, однако и без рисков не обходится. Каким образом ипотечные квартиры попадают на торги и как не обжечься при купле-продаже таких объектов, разбирается "Право.Ru".

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за прошедшие шесть месяцев было выдано 228 230 ипотечных кредитов на общую сумму 372,7 млрд руб, что ниже уровня того же периода в 2014 году на 38 % в количественном и на 41 % – в денежном выражении. "Просрочки" при этом, наоборот, возрастают – на сегодняшний день задолженность в ипотечном сегменте достигает уже 50,9 млрд руб. С начала 2015 года рост ипотечных ссуд, по которым не платят 90 и более дней, составил 33%. Но наиболее сильно за последние месяцы выросла задолженность по тем кредитам, что просрочены на полгода и более – на 10,6 млрд руб, то есть почти на 12%. Из-за ослабления рубля немалую лепту в рост просроченных платежей вносят и многострадальные валютные заемщики – сейчас в долговом ипотечном портфеле на просрочку по кредитам, выданным в иностранной валюте, приходится 41%.

Богатырев дошел до Конституционного суда, полагая, что его право собственности нарушено из-за парадокса: закон, сохраняя право проживания в квартире за теми, кто ей не владеет, защищает их права в большей степени, чем интересы добросовестного покупателя, а также сводит на нет значение залога недвижимости как правового института.

Игорь Кохин* является членом потребительского кооператива "Жилищно­-строительный кооператив "Строим Вместе". Между ним и кооперативом заключён договор о паевом участии, согласно которому после полной выплаты пая Кохин получит в собственность однокомнатную квартиру. Кохин пай выплатил, строительство многоквартирного дома фактически завершилось в феврале 2014 года, технический паспорт на дом изготовлен в марте 2014 года. Однако квартиру Кохин так и не получил. Причина – дом не введен в эксплуатацию. Кохин посчитал, что это незаконно, и обратился в суд с требованием признать его право собственности на квартиру.

Ленинский районный суд г. Севастополя, а вслед за ним и Севастопольский городской суд Кохину отказали. При этом суды установили: дом не введен в эксплуатацию, поскольку кооперативу не был предоставлен по закону земельный участок под строительство. Согласно местному законодательству, при предоставлении земельного участка по договору аренды арендатор должен передать в собственность г. Севастополя жилые и нежилые помещения, входящие в состав объекта капитального строительства, расположенного на этом участке. Их количество должно соответствовать доле правообладателя земли в объекте капитального строительства, указанной в гражданско-правовом договоре. Если бы застройщик соблюдал административный порядок предоставления земельного участка в аренду, дом можно было бы ввести в эксплуатацию и зарегистрировать без обращения в суд.

Когда дело дошло до Верховного суда, тот пришел к выводу: отсутствие разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является безусловным основанием для отказа в иске. Земельный участок, на котором теперь стоит дом, был предоставлен в постоянное пользование государственному предприятию "Севастопольский морской торговый порт". Затем предприятие и ООО "Скальса" заключили договор об инвестиционном финансировании строительства жилого комплекса. А еще спустя некоторое время ООО "Скальса" передало свои обязательства по инвестиционному договору потребительскому кооперативу "Строим Вместе". Сведений о том, что "Севастопольский морской торговый порт" прошел перерегистрацию в соответствии с российским законодательством, а также о ведении им деятельности на территории РФ не имеется. ВС отметил: суды не дали никакой оценки обстоятельствам о том, что земельный участок под строительство дома выделялся в установленном законом порядке и дом не является самовольной постройкой. Поэтому бездействие кооператива по оформлению земельного участка не должно нарушать право Кохина на получение жилого помещения в собственность, решил ВС. В итоге судебная коллегия отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в апелляцию (№ 117-КГ17-14).

"ВС пришел к выводу, что момент возникновения права собственности в указанном случае не имеет никакого правового значения, – самое главное, что земельный участок был выделен для строительства в установленном порядке и дом не является самовольной постройкой. В связи с этим у истца возникло право собственности на квартиру и его иск подлежит удовлетворению (п. 4 ст. 218 ГК РФ)", – считает адвокат, советник КА "Муранов, Черняков и партнеры" Ольга Бенедская. "ВС отметил, что бездействие строительного кооператива не должно ущемлять права его членов и что земельный участок под строительство многоквартирного дома был выделен в установленном ранее порядке. Однако выводов о невозможности применить нормы о самовольной постройке ВС не сделал. К сожалению, для заявителя спор продолжается, поскольку критерии самовольной постройки не ограничиваются исследованием вопроса о надлежащем выделении земельного участка, – необходимо исследовать еще и соответствие выданной строительной документации построенному объекту", – объяснила юрист АБ "Казаков и партнеры" Елена Муратова. "Частично ВС повторяет свои выводы, изложенные ранее (№ 5-КГ17-44). Тогда суд допустил возможность признать за членом кооператива право собственности на помещение в здании, не введённом в эксплуатацию", – заметил юрист ЮФ "Авелан" Павел Шефас.

* имя и фамилия изменены редакцией

Все чаще и чаще при рассмотрении дел суды не ограничиваются формальной проверкой действий сторон на их соответствие правовым нормам, а пытаются разобраться в споре по существу, вникнув в ситуацию, говорит замруководителя Управления судебной и проектной работы АО "Дон-Строй Инвест" Артем Василевич. Из-за этого в последнее время получила широкое применение ст. 10 ГК, которая позволяет суду даже при отсутствии формальных оснований принять правильное справедливое решение, добавляет эксперт: «При оценке действий сторон суд, указывая на добросовестность, оценивает меру должного поведения участника гражданского оборота».

В такой ситуации сторона спора должна привести аргументы, которые подтвердят, что ее поведение не было направлено на злоупотребление своими правами. Однако в этом случае есть сложность установления добросовестности, так как отсутствуют четкие критерии должного поведения в той или иной ситуации, подчеркивает Василевич. В настоящий момент судебная практика активно занимается их формированием. Примерами такой работы стали и два дела, которые рассмотрел недавно Верховный суд.

Анна Рапашова* решила продать свой участок категории «для сельхознужд» площадью 17 999 кв. м. Сама она не хотела этим заниматься, поэтому выписала доверенность на распоряжение землей от ее имени своему знакомому – Сергею Дьякову*. Тот в ответ дал расписку, что обязуется после успешной реализации недвижимости перечислить Рапшовой 7,5 млн руб. Однако, пользуясь полученными полномочиями, Дьяков продал участок Ольге Ионовой* всего лишь за 900 000 руб. По цепочке сделок и за ту же цену земля перешла в собственность Татьяне Воронкиной*. Рапашова так и не дождалась от своего знакомого денег за это имущество, а о серии операций с недвижимостью узнала случайно, запросив справку из ЕГРП.

Тогда пострадавшая решила в судебном порядке признать все сделки с землей недействительными и истребовать участок из незаконного владения. В обоснование своего требования она сослалась на то, что имущество продали на нерыночных условиях – по заниженной цене. Доказывая свою позицию, Рапшова представила в суд расписку Дьякова и справку ГУП «Крайтехинвентаризация» о том, что среднерыночная стоимость спорной недвижимости составляет 11 млн руб. Однако Прикубанский районный суд Краснодара отклонил иск. Первая инстанция сослалась на то, что заявитель сама выдала доверенность Дьякову, в которой разрешила тому самостоятельно определить существенные условия договора купли-продажи земли. Эту доверенность никто не оспаривал, подчеркнул суд (дело № 33-9704/2017). В цепочке сделок первая инстанция тоже не обнаружила нарушений закона. Апелляция оставила такое решение без изменений, дополнительно отметив, что Рапшова не представила достаточных подтверждений занижения цены участка при продаже.

Не согласившись с актами нижестоящих инстанций, истец оспорила их в Верховный суд. ВС отметил, что суды Краснодарского края не оценили доказательства заявителя в этом споре: расписку Дьякова и справку ГУП «Крайтехинвентаризация» о рыночной стоимости земли (дело № 18-КГ17-291).

Кроме того, первая инстанция и апелляция не установили обстоятельства добросовестности приобретения спорного участка покупателями по цепочке сделок, заметила Судебная коллегия по гражданским делам ВС. Ссылаясь на перечисленные обстоятельства, «тройка» судей ВС под председательством Вячеслава Горшкова отменила акты нижестоящих судов и отправила дело на новое рассмотрение в апелляцию (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).

Эксперты "Право.ru": "Заниженная цена имущества и цепочка сделок – решающие факторы"

Сейчас при правовой квалификации действий участников имущественного оборота с точки зрения их добросовестности суды ориентируются на разъяснения ВС из Постановления Пленума № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК», говорит Ирина Шамлиева, руководитель арбитражной практики национальной ЮК "Митра". В этом документе указано, что при оценке добросовестности следует исходить из поведения, которого ждут от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. Соответственно, в рассматриваемом деле судам было необходимо сначала определить кадастровую и рыночную стоимость спорного имущества, сравнив ее с фактической ценой, говорит эксперт. А затем нужно было установить, знали ли покупатели о кадастровых номерах участка, а также его кадастровой и рыночной стоимости, добавляет юрист. Таким образом, в подобных делах о недобросовестности будет свидетельствовать заниженная цена имущества и его перепродажа в короткие сроки по цепочке лиц, резюмирует Василевич.

Однако такая оценка поведения сторон оспариваемой сделки не должна исключать и изучение поведения самого истца, подчеркивает Шамлиева. Речь идет о последовательности его действий, сроках обращения в суд за защитой нарушенных прав и законных интересов, включая вопрос о своевременности и размере полученной от продажи имущества суммы, отмечает эксперт.

Получить долю умершего

Вопрос добросовестности имел решающее значение и в споре за другое имущество. В 1993 году Виктор Мохнаткин*, Мария Кораблина* и Иван Шигин* приватизировали в общую совместную собственность (без определения долей) трехкомнатную квартиру. Спустя три года Шигин умер, не оставив после себя наследников. В течение 19 лет после смерти соседа Мохнаткин и Кораблина владели всей квартирой как своей собственной, оплачивая все коммунальные платежи. А в 2016 году жители «трешки» захотели в судебном порядке признать за собой право собственности на долю Шигина в недвижимости, ссылаясь на приобретательную давность. Однако ответчик по спору – Департамент городского имущества Москвы (ДГИ) – не согласился с требованиями заявителей и подал встречный иск, в котором попросил признать долю Шигина выморочным имуществом. Чиновники указали на недобросовестность оппонентов по владению жильем в спорной части.

Преображенский райсуд Москвы отказал Мохнаткину с Кораблиной и посчитал обоснованной позицию городских властей. Первая инстанция подчеркнула, что, несмотря на длительность, непрерывность и открытость владения, истцы пользовались 1/3 квартиры без законных оснований. Суд посчитал спорное имущество выморочным, указав на то, что ДГИ от него никогда не отказывался, так как просто не знал о его существовании (дело № 02-6716/2016). Апелляция оставила такое решение без изменений.

Но Мохнаткин с Кораблиной обжаловали акты нижестоящих судов в Верховный суд. ВС пояснил, что приобретательная давность является основанием для возникновения права собственности на имущество у лица, которое добросовестно, открыто и непрерывно владеет в течение длительного времени чужим активом как своим. А параллельно с этим необходимо еще одно условие – титульный собственник либо публичное образование, к которому имущество должно перейти в силу бесхозяйности либо выморочности, не проявляют интереса к такому активу, устраняются от владения им и не несут расходы на его содержание. Таким образом, целью нормы о приобретательной давности является возвращение фактически брошенного имущества в гражданский оборот, включая его надлежащее содержание, безопасное состояние и уплату налогов, объяснил ВС.

В подобной ситуации добросовестность предполагает, что вступление во владение таким имуществом не было противоправным и совершено внешне правомерными действиями, подчеркнула судебная коллегия по гражданским делам ВС. Судьи ВС обратили внимание на то, что в спорном случае все действия истцов по уходу за имуществом лишь подтверждают их добросовестность. А вот городские власти, наоборот, какого-либо интереса к доле в квартире за 19 лет не проявляли, о своих правах не заявляли и мер по содержанию жилья не предпринимали, заметил ВС (дело № 5-КГ18-3). Кроме того, бездействие публично-правового образования, не оформившего в разумный срок право собственности, создаёт предпосылки к его утрате, подчеркнул ВС, сославшись на Постановление Конституционного суда № 16-П от 22 июня 2017 года (см. "КС не разрешил отбирать жилье у добросовестных покупателей"). Судебная коллегия по гражданским делам ВС указала нижестоящим инстанциям и на неисследование вопроса о применении срока исковой давности к требованиям ДГИ. В итоге по этому спору ВС тоже отменил решение апелляции и отправил дело на новое рассмотрение обратно в Мосгорсуд (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).

Юристы: "ВС расширил понимание добросовестности владельца"

Соглашаясь с выводами ВС, Шамлиева обращает внимание на то, что в спорном случае «фактическая брошенность» доли квартиры выражена не только в отсутствии наследников, но и в бездействии публично-правового образования по выявлению выморочного имущества в пределах разумного срока. Фаррух Саримсоков из КА "Юков и партнеры" разъясняет, что в этом деле суды столкнулись с такой правовой категорией, как «добросовестность владения» в контексте приобретательной давности (ст. 234 ГК). Он рассказывает, что пленумы высших судов ранее определили: давностное владение является добросовестным, если лицо все это время думало, что является собственником имущества (п. 15 Постановления Пленума ВС № 10 и Пленума ВАС № 22 от 29 апреля 2010 года).

Но в рассматриваемом деле ВС высказал прямо противоположную позицию, замечает юрист: «Можно сказать, что ВС расширил понимание добросовестности владельца, сведя ее к «внешне правомерному» вступлению во владение без противоправных действий». Павел Хлюстов, партнер КА "Барщевский и партнеры", не соглашается с такой позицией ВС. В этой ситуации можно было указать, что давностным владельцем признается и недобросовестное лицо, если виндикация имущества невозможна из-за истечения срока исковой давности, резюмирует эксперт.

Источник: http://pravo.ru/review/view/120070/"

Инструкция для новичков: покупка новостройки – от договора до вселения

Между покупкой квартиры в новостройке и собственно новосельем могут пройти не только месяцы, но и годы. Это объясняется тем, что не менее 20% квартир продаются, когда строители возводят только третий этаж будущего дома, а когда новостройка готова к заселению – почти все жилье уже раскуплено. Этот материал – о том, что ждет покупателя в течение процесса покупки до реального вселения в квартиру, об основных правилах и подводных камнях сделок с новостройками.

Кто за "прилавком"

Еще не построенное жилье обычно продают либо застройщики, либо инвесторы. Застройщик – компания, непосредственно реализующая проект строительства нового дома. Инвестор - тот, кто вложил средства в этот проект и ему принадлежит ряд квартир, любое количество, от одной-единственной до абсолютно всех. Соответственно, в роли инвесторов могут выступать несколько компаний. Более того, это может быть и просто человек, уже купивший одну или несколько квартир на более ранней стадии и теперь решивший ее продать.

И застройщики, и инвесторы могут выступать в роли продавца. Именно они будут указаны в договоре. А вот риелтор – лишь посредник в сделке, помогающий реализовать товар. Как правило, цена квартиры не зависит от того, кем является продавец. И даже если понравившуюся вам квартиру показывает и рекламирует риелторская фирма – ее услуги оплачивает продавец, а не вы.

Таким образом, можно не обращать внимание, какие слова написаны на рекламном баннере: "Квартира от инвестора" или "Квартира от застройщика". Главное, чтобы проект реализовывался по ФЗ-214 – закону о долевом строительстве. В соответствие с этим законом продажа жилья в строящемся доме становится возможной только после оформления всех разрешительных документов, что страхует покупателя от "двойных продаж" и других видов мошенничества.

Две формы - одна суть

Единственное различие, которое есть между продажей квартиры застройщиком и инвестором – форма договора. В первом случае заключается договор участия в долевом строительстве, во втором - договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.
По договору участия в долевом строительстве покупатель, а, по сути, инвестор строительства своей будущей квартиры, в обмен на деньги получает обязательства застройщика это самое жилье построить в оговоренный срок и предоставить в собственность. Соответственно, покупатель получает право требовать исполнения этих обязательств.

Если же в роли продавца выступает инвестор (компания или человек, ранее купивший эту квартиру), заключается договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Другими словами - инвестор, который, как и любой покупатель, оплатил квартиру в обмен на обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве, теперь уступает свои права по этому договору.

И тот, и другой договор соответствуют ФЗ-214; с точки зрения защиты потребителя, цены и сроков получения самой квартиры в собственность разницы в них нет. Оба этих договора заключаются не на квадратные метры, а на конкретную квартиру, с указанием ее номера, параметров, этажа и цены, а также срока введения дома в эксплуатацию.

Вечером деньги – утром стулья

По сложившейся практике, покупатель вносит полную стоимость квартиры после подписания и государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. А вот при заключении договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве деньги за жилье вносятся в момент подписания договора, и только после этого договор отправляют на регистрацию.

Заметим, на вторичном рынке жилья, где квартиры покупают и продают частные лица, оплата также происходит в момент подписания договора. Однако, в отличие от вторичного рынка, где в большинстве случаев продавец получает доступ к деньгам только после регистрации, в случае с новостройками деньги вносятся на счет продавца сразу. Поэтому в случае с новостройками продавец должен дать покупателю гарантийное письмо с обязательством вернуть всю сумму, если договор по каким-то причинам не будет зарегистрирован, либо такое обязательство должно быть зафиксировано в договоре. Впрочем, на практике отказывают в регистрации таких сделок крайне редко, как правило, по причине нехватки документов. Как правило, продавец – а именно он занимается подачей на регистрацию – старается предоставить недостающие документы, чтобы регистрация все-таки свершилась.

Иногда стоимость квартиры оплачивается не полностью, а частями, в рассрочку, или вносится после регистрации. Однако это происходит крайне редко, как правило – в качестве маркетингового хода для повышения ликвидности не самых "ходовых" квартир.

В ожидании ключей

С момента внесения денег за жилье до получения заветных ключей происходит довольно много событий. Самый длительный этап – строительство дома. Если квартира куплена на начальной стадии строительства панельного дома, до ввода в эксплуатацию обычно проходит год-полтора. Если речь идет о монолитном строении, то полтора-два года. Все это время покупатель имеет полное право интересоваться ходом строительства и сроками его окончания, поскольку срок ввода в эксплуатацию указан в договоре, и застройщик несет финансовую ответственность за несоблюдение этих сроков. И если строители задерживают сдачу дома, вы вправе потребовать с них неустойку.

После того, как дом построен и принят в эксплуатацию, специалисты БТИ обмеряют помещения. Имейте ввиду, что квартиры каждого типа одинаковы только на чертежах. В реальности же толщина стен, место установки перегородок на разных этажах может отличаться от проекта. Конечно, это отличие невелико - буквально несколько сантиметров, но в сумме реальная площадь квартиры может отличаться от "плановой" на 1-2 квадратных метра, как в большую, так и в меньшую сторону, и за этим покупателю тоже необходимо следить.

Обычно на то, чтобы "перемерить" многоквартирный дом уходит около двух недель. И еще около месяца – на изготовление технического паспорта дома.

После этого застройщик выдает покупателю результаты обмеров БТИ и другие документы, пересчитывает окончательную стоимость квартиры в соответствии с прописанной в договоре долевого участия ценой. Иногда результаты обмеров оформляются в виде дополнительного соглашения, но чаще всего, чтобы избежать лишних бумаг, результаты включаются в акты приемки/передачи квартиры.

Если квартира существенно отличается от первоначальных параметров, указанных в проекте, владелец по закону может требовать неустойку, но на практике такие изменения встречаются крайне редко. Окончательный метраж действительно указывается в документах после завершения всех обмеров. Что касается технологии возвращения средств за недостающие квадратные метры, то цена на них прописана в договоре долевого участия. Она зафиксирована, и перерасчет происходит строго по ней и (неважно, когда была зафиксирована цена, два года назад или два месяца).

Стоит отметить, что перерасчет с равной вероятностью может быть как в пользу застройщика, так и в пользу покупателя. Некоторые застройщики, учитывая минимальные суммы перерасчета, предпочитают вообще его не производить. Будет ли производиться перерасчет, должно быть указано в договоре изначально.

В акте приемки-передачи должны также быть зафиксированы все инженерные коммуникации вашего нового жилья и их состояние (работает/не работает). Если вас что-то не устраивает, акт не надо подписывать до устранения причин вашего недовольства. Что касается так называемых приборов индивидуального учета, счетчиков воды и электроэнергии, то их наличие также должно быть прописано в договоре и акте. Как правило, в современных новостройках счетчики уже установлены. Но впоследствии собственник может их поменять (застройщик, как правило, устанавливает самые дешевые и простые приборы).

Вступление в права

Собственно, после произведения перерасчета покупатель уже может идти за ключами. В большинстве случаев процедура физической передачи квартир покупателям занимает не более трех месяцев после ввода дома в эксплуатацию (это также указывается в договоре).
Покупатель вместе с представителем застройщика приходит в квартиру для подписания акта приемки-передачи объекта и получения ключей. Это самый ответственный момент для покупателя. Надо внимательно осмотреть приобретение и указать застройщику на все строительные недоделки.

Существенных недоделок в современных новостройках практически не встречается. Максимальные проблемы, которые возникают на практике - это плохо закрывающиеся окна, но эту недоделку застройщик устраняет достаточно быстро и за свой счет. Таких вопиющих недоделок, как отсутствие перегородок, заявленных в первоначальном плане, на практике не бывает. Все планировки закреплены в договоре. Если же изменения действительно существенные и вы с ними не согласны, ищите компромиссные решения с застройщиком. Но в любом случае подписывать акт приемки-передачи до устранения всех недостатков не стоит.

Устранение всех недоделок оформляется актом. Сроки устранения прописаны в действующем российском законодательстве (214-ФЗ предусматривает срок для таких работ 2-3 месяца). Неустойка в случае обнаружения недоделок не выплачивается (ее можно требовать только за нарушение сроков строительства, прописанных в договоре).

Только после того, как строители окончательно справятся со своей задачей, покупатель подписывает акт, получает ключи, а вместе с ними и все обязанности домовладельца, например, - оплачивать услуги ЖКХ. С момента получения ключей платить за "коммуналку" должен покупатель: ведь теперь он, а не строители пользуется водой и электроэнергией. Здесь существует один нюанс: крайне редко в момент получения покупателями ключей в новом доме уже действуют товарищества собственников жилья, ТСЖ.

До того, как ТСЖ заключит договоры с эксплуатирующей организацией, оплачивать услуги ЖКХ должен застройщик. Но ведь фактически коммунальными сетями пользуются после получения ключей жильцы. Поэтому общепринятая практика такова, что последним условием передачи ключей покупателю является оплата им коммунальных услуг по средним тарифам за четыре месяца вперед (покупатель платит застройщику) - столько обычно требуется, чтобы ТСЖ начала полноценно работать. Оплаченные четыре месяца – обязательное условие во всех случаях, этот срок прописывается в договоре.

Однако, взимать оплату за больший срок никто не правомочен. По истечении первых четырех месяцев жизни в новом доме покупатель начинает оплачивать ЖКУ по счетам эксплуатирующим компаниям.

Когда можно вселяться

Когда все квартиры в доме переданы по актам приемки-передачи новым хозяевам, начинается оформление прав собственности. Обычное оформление проводится в течение полутора месяцев, при этом необходимые документы на каждую квартиру покупатели собирают самостоятельно или пользуются услугами специалистов, которые обходятся в среднем в 40–60 тысяч рублей.

Непроданные квартиры, если таковые имеются, оформляются в собственность застройщика, и не могут быть препятствием для остальных покупателей получить права собственности на свое жилье. Если получение прав собственности на квартиру задерживается, вы можете оформить эти права через суд.

На практике большинство покупателей вселяется в квартиру (вернее, начинает делать ремонт), получив ключи, хотя строго по закону заселяться можно после получения документов - минимум свидетельства о собственности. Почему это важно? Дело в том, что перед выдачей свидетельства о собственности оформляется кадастровый паспорт, для чего предусмотрен еще один обмер БТИ. В большинстве случаев его не делают, но визит обмерщиков вполне возможен. Так вот, в случае, если вы уже начали делать ремонт: изменили планировки, наложили на стены слой штукатурки и так далее, и первоначальные обмеры не совпадут с существующими параметрами, - вам придется привести все в первоначальный вид.

Именно поэтому в законе четко прописано, что пока не получено свидетельства о собственности, никаких изменений в конфигурацию квартиры вносить нельзя.

После получения свидетельства о собственности в новой квартире можно прописываться. Порядок прописки в новостройке не отличается от прописки в любой другой квартире. В регистрационные органы предоставляется стандартный набор документов.

Итого…

При покупке квартиры на стадии котлована с момента оплаты до момента, когда покупатель становится полноправным владельцем нового жилья, может пройти год, полтора и даже два с половиной. От года до двух уходит на само строительство, еще три месяца – на обмеры БТИ и изготовление технического паспорта, а также передачу квартир во всем доме, и полтора месяца – на оформление прав собственности. Конечно, это немало. И поэтому некоторые предпочитают покупать квартиру в уже построенном и введенном в эксплуатацию доме: тогда время ожидания сокращается весьма существенно. Другое дело, что на этом этапе нередко покупать становится или нечего, или дорого.

Екатерина Сакун, генеральный директор компании "Домус финанс"

Источник: http://realty.ria.ru/home_advice/20110524/122653.html"

Как купить недвижимость в Германии: процедура покупки

С чего начать процесс приобретения недвижимости в Германии? Кто должен платить комиссию риэлтору? Как заключить договор и оплатить сделку? И какие дополнительные расходы ждут покупателя? Подробнее о правах и обязанностях иностранцев - в обзоре Prian.ru.

Для покупки нужен лишь действующий заграничный паспорт и деньги. Физическое лицо, независимо от гражданства, имеет право на покупку земли, жилой и коммерческой недвижимости во всех федеральных землях Германии.

Если покупка оформляется на юридическое лицо, то нужен документ из Торговой Палаты (Handelskammer), подтверждающий законность деятельности компании.

Для выбора объекта лучше всего обратиться в агентство недвижимости, а затем совершить ознакомительный тур с целью предварительного осмотра объекта. Конечно, можно совершить покупку удаленно, обратившись в агентство через интернет, затем приехать для заключения сделки, однако большинство покупателей предпочитает сначала взглянуть на жилье лично. При личном присутствии можно купить жилье и у частного лица. Хотя покупка через агентство, как правило, оказывается надежнее.

При удаленном приобретении вы можете оформить доверенность на своего представителя. Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом и содержать апостиль.

Удобнее всего добираться в Германию самолетом. Из Москвы и Санкт-Петербурга рейсы следуют во многие крупные города: Берлин, Гамбург, Ганновер, Дюссельдорф, Мюнхен, Кельн, Франкфурт-на-Майне. Стоимость билетов туда-обратно – от €250 до €500.

Более дешевый, но менее удобный способ – путешествие на поезде: сначала надо добраться до Бреста, потом – через территорию Польши в Германию. Дорога из Белорусии занимает менее суток и обходится примерно €130 в одну сторону.

Есть и прямые поезда в Германию. Берлинский поезд имеет вагоны из Москвы (27 часов в пути) и Петербурга (37 часов). Брюссельский поезд проходит через западные районы Германии (34 часа из Москвы). Из Калининграда ходят ежедневные прицепные вагоны в Берлин (15 часов). Раз в неделю ходит поезд Саратов-Берлин (47 часов) с прицепными вагонами из Новосибирска (88 часов), Уфы (71 час), Ростова (56 часов), Екатеринбурга (67 часов), Самары (62 часа), Челябинска (78 часов), Омска (80 часов). Тарифы чуть ниже, чем на авиабилеты.

Можно добраться до Германии и автобусом. Из Москвы ходят рейсы в Гамбург (через Берлин и Бранденбург) и Ганновер, дорога длится около двух суток. Из Петербурга через Ригу автобусы следуют в Бонн, Штутгарт и Мюнхен: такая поездка занимает почти два дня. Стоимость билетов туда-обратно – от €150–200.

Многие предпочитают приезжать в Германию на своем личном транспорте. Из России, как правило, едут через Белоруссию и Украину по территории Польши. Такая поездка занимает около полутора суток. Жители Санкт-Петербурга и всего Северо-запада России предпочитают ездить на личном автотранспорте в Германию через Прибалтику или Скандинавию.

Расчеты между продавцом и покупателем осуществляются путем безналичного расчета. Другие способы практически не используются. Оплата может производиться, как с немецкого, так и с любого другого зарубежного счета, в том числе и российского. Юридических ограничений для открытия иностранцами счетов в немецком банке нет, но у клиентов с непрозрачным финансовым прошлым могут возникнуть сложности, так как в Германии весьма строгое законодательство по борьбе с отмыванием незаконных капиталов.

Для удостоверения личности и прохождения всех формальностей при открытии счета необходимо присутствовать лично. Действующий в банковской системе ФРГ способ «почтовой легитимации» клиента, когда каждый гражданин может удостоверить личность банку в любом почтовом отделении страны, не действует в отношении иностранцев.

С требованиями банка к оформлению и перечню запрашиваемых документов желательно ознакомиться заранее. Чаще всего от иностранных клиентов требуются загранпаспорт, подтверждение адреса проживания и правильно заполненные банковские формуляры, но некоторые банки могут потребовать и справку-рекомендацию.

Счет открывается в евро. Договор на его обслуживание заключается после проверки банком документов и данных клиента. Деньги на счет можно вносить сразу после открытия.

Для оплаты с российского счета необходимо предоставление в банк пакета документов, подтверждающих цель перевода денежных средств. Как правило, достаточно оригинала договора купли-продажи с переводом на русский язык. Не помешают и дополнительные документы, такие как счет нотариуса и уведомление на оплату на русском языке с указанием полных банковских реквизитов.

Первое, что рекомендуется сделать покупателю, – это ознакомиться с содержанием Поземельной книги (Grundbuch). Сделать это можно либо самостоятельно, либо с помощью нотариуса. В Поземельной книге зафиксированы все настоящие и будущие собственники земли, возможные обременения ипотеками и т.д.

Стоит обратить внимание на то, что обременения ипотеками, зарегистрированные в поземельной книге, перенимаются покупателями только в том случае, если они дают на то свое согласие. Любые обременения ипотеками или банковскими кредитами должны быть удалены из поземельной книги в процессе переоформления прав собственности. Только после получения разрешения банка на удаление обременений (Löschungsbewilligung) деньги переводятся на счет продавца или напрямую на счет кредитора, поэтому покупатель ничем не рискует. Погашение обременений происходит либо полностью за счет покупной стоимости или ее части, либо, если покупной стоимости не достаточно, часть задолженности покрывается за счет покупной стоимости, а по поводу оставшейся части между покупателем и банком заключается договоренность о способе ее погашения.

После проверки состояния недвижимости в Поземельной книге продавец и покупатель как правило встречаются у нотариуса. При этом одновременного присутствия сторон для заключения договора не требуется – допускается поочередная явка к нотариусу. Заверка договора купли-продажи у нотариуса – обязательное условие сделки.

Перерегистрация прав собственности в Германии происходит в два этапа: предварительная регистрация прав собственности (Auflassungsvormerkung) и окончательная регистрация (Grundbucheintragung).

Сразу после подписания договора купли-продажи нотариус высылает в поземельный суд (Grundbuchamt) заявку на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового владельца. Только после этого, а также выполнения других необходимых предпосылок, сумма переводится на счет продавца покупателем напрямую или нотариусом с трастового счета. После получения продавцом покупной стоимости и оплаты налога на приобретение недвижимости, нотариусом высылается в поземельный суд заявка на внесение окончательной регистрации с одновременным стиранием предварительной. Все занесенные данные хранятся в электронном кадастре (поземельной книге), из которого владелец может в любое время запросить выписку.

Поскольку процедура окончательной регистрации прав собственности может занять определенное время, в договоре купли-продажи, как правило, оговаривается дата "экономического перехода прав собственности" – дата, начиная с которой покупатель перенимает все права и обязанности, связанные с владением недвижимостью: проживание, сдача в аренду, оплата ежемесячных расходов и т.д. Для удобства расчетов экономический переход прав собственности назначается обычно на 1-е число месяца, следующего за оплатой покупной стоимости.

Полная процедура сделки купли-продажи и перерегистрации прав собственности от начала подготовки документов на покупку до окончательной регистрации прав собственности в поземельной книге занимает в среднем от 2 до 4 месяцев, но иногда и дольше, если объект продается через банк, управляющего по делам о неплатежеспособности, опекунский суд, с привлечением ипотечного кредита и т.д.

Имеется два варианта расчетов между покупателем и продавцом: оплата напрямую на счет продавца или расчет посредством трастового счета нотариуса (Notaranderkonto).

Первый вариант применяется практически всегда в случае покупки недвижимости лицами, постоянно проживающими в Германии. В этом случае оплата производится на счет продавца после получения от нотариуса письма с указанием о выполнении всех необходимых предпосылок (Preisfälligkeitsbescheinigung).

К предпосылкам оплаты относятся: произведение предварительной регистрации прав собственности в пользу покупателя (Auflassungvormerkung), получение справки от банка о разрешении на стирание обременений (Löschungsbewilligung), если таковые имеются, получение разрешения управляющего при доме на продажу и покупку (Verwalterzustimmung).

Оплата посредством трастового счета нотариуса используется в основном в случае покупки недвижимости иностранными гражданами, не проживающими постоянно в Германии.

В этом случае все расчеты, связанные с оформлением сделки купли-продажи (оплата покупной стоимости, налога на приобретение недвижимости, мелких судебных издержек на переоформление прав собственности, разрешения управляющего и др.), производятся нотариусом через специальный трастовый счет. Трастовый счет открывается нотариусом конкретно на данную сделку после подписания договора купли-продажи, куда покупатель в течение оговоренного срока (обычно 2-4 недели) вносит покупную стоимость и дополнительные расходы.

Доступ к трастовому счету имеет исключительно нотариус, который по мере поступления счетов оплачивает все необходимые расходы, а также после выполнения всех необходимых предпосылок к оплате (указанных выше) - покупную стоимость на счет продавца.

Обязательным условием внесения нового собственника в Поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости. Как правило, он составляет 3,5% от покупной цены. Некоторые регионы, например Берлин, увеличили ставку налога до 6%. Следует помнить, что покупатель и продавец солидарно отвечают за уплату данного налога. В большинстве случаев в договоре купли-продажи указывается, что все сопутствующие расходы по оформлению сделки купли-продажи несет покупатель.

Продавец оплачивает расходы, связанные с удалением обременений, зарегистрированных в поземельной книге, а также расходы по дополнительному заверению договора (Nachgenehmigung), если он не смог присутствовать на основном заверении (Beurkundung).

Расходами со стороны покупателя являются: налог на приобретение недвижимости, нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности, комиссия маклера.

Ставка налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) зависит от федеральной земли, в которой расположена покупаемая недвижимость.

Размер налога на приобретение недвижимости распределяется следующим образом:

Источник: http://prian.ru/pub/15303.html"

Для человека характерен постоянный поиск более комфортных условий проживания. В связи, с чем он может неоднократно менять свое место жительства. Но не всегда готов платить за новое жилье деньгами.

В этой ситуации можно воспользоваться обменом квартиры на квартиру, на дом или на земельный участок или другой интересующий вариант. Обмен квартиры представляет собой одну из самых сложных сделок с недвижимостью.

Сложность заключается в том, что необходимо выступать как в роли продавца, так и в роли покупателя. В роли продавца гражданину необходимо привести все необходимые документы в порядок, а также заинтересовать потенциального покупателя своей квартирой, в то время как в роли покупателя он должен искать вариант квартиры, подходящий под новое описание.

Очень сложно найти вариант равноценного обмена квартирами. В основном, при таких сделках требуется доплата одной из сторон. Сделка с меной, по сути, и по закону (гражданскому и налоговому) практически ни чем не отличается от сделки купли-продажи. Переход права собственности при совершении данной сделки подлежит обязательной регистрации в регистрационной службе.

Договор мены в современных условиях жизни является достаточно распространенным явлением, чего нельзя сказать о договоре обмена. Лицам, желающим совершить сделку необходимо различать такие понятия как мена и обмен жилья.

Такая сделка с недвижимостью, как мена, возможна только в том случае, если ее субъектами являются собственники помещений с той и с другой стороны. Она регламентирована главой 31 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Когда сторонами по договору будут являться не собственники, а наниматели — это обмен жилыми помещениями. Такая сделка регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ).

Договор мены — сделка, по условиям которой один собственник передает в собственность другому лицу свое помещение в обмен на другое. По договору обмена наниматель вправе, заручившись согласием наймодателя и всех членов его семьи, проживающих совместно, обменять жилое помещение, предоставленное ему по договору социального найма.

На практике договор мены в чистом виде встречается значительно реже, нежели его альтернатива, а именно договор купли-продажи. Это связано с тем, что очень сложно найти одновременно вариант жилья, подходящий и той и другой стороне. В особенности это усложняется, если ситуация происходит в маленьком городе, где вариантов не так много.

Альтернативная сделка проводится следующим образом:

  1. квартира лица, желающего совершить мену, продается;
  2. взамен одновременно покупается другая, подходящая по параметрам.

То есть по факту человек совершает продажу своей старой квартиры и покупку новой.

Пакет документов при совершении такой сделки, по сути, ничем не отличается от пакета документов необходимого при купле-продаже. Это связано с тем, что юридически обмен жилыми помещениями, находящимися в собственности, осуществляется через договор купли-продажи или мены, к которому применяются правила о купле-продаже (ст. 267 ГК РФ).

В самый минимальный пакет входят следующие документы:

  • Документ, удостоверяющий личность хозяина квартиры. Как правило, это паспорт гражданина РФ, а если собственник не совершеннолетний — свидетельство о рождении.
  • Правоустанавливающие документы. Это могут быть договоры мены, дарения, купли-продажи, решение суда, свидетельство о праве на наследство и др.
  • Правоподтверждающие документы — свидетельство о государственной регистрации права (с 15 июля 2016 года — выписка из ЕГРП). Данные документы выдаются на основании правоустанавливающих, и поэтому без них не могут существовать.
  • Кадастровый паспорт. Его необходимо заказать в БТИ. Он должен содержать экспликацию и поэтажный план квартиры.
  • Справки из УФНС РФ об отсутствии задолженности по налогам на имущество, из единого расчетного центра об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Свидетельство о регистрации брака или о его расторжении.
  • Согласие супруга на совершение сделки. Оно должно быть нотариально заверено. Такое согласие необходимо, даже если супруги разведены и квартира приобреталась во время брака. Исключением из этого является, если недвижимость принадлежит кому-то из супругов на основании безвозмездной сделки (дарение, наследство).
  • Согласие органов опеки и попечительства, в том случае, когда в сделке принимают участие несовершеннолетние граждане. Они не допустят нарушения прав несовершеннолетних, и в том случае если их жилплощадь уменьшится или просто ухудшатся условия проживания не дадут согласие.
  • Справка о составе семьи. Ее можно взять в управляющей организации или у председателя товарищества собственников жилья. По ней видно количество людей, зарегистрированных в данном жилом помещении.
  • Проект договора мены по количеству лиц, участвующих в сделке, плюс один экземпляр для Росреестра.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию сделки.
  • Заявление от лиц, осуществляющих сделку.

Перечень необходимых документов может меняться в зависимости от различных нюансов.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, регламентируется статьей 74 ЖК РФ. Наниматель вправе осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Чтобы совершить обмен помещениями необходимо следовать следующему алгоритму:

  1. Для начала необходимо найти подходящий вариант обмена помещениями. Это можно сделать самостоятельно, либо обратиться к наймодателю, с которым у нанимателя заключен договор.
  2. Заключение договора об обмене жилыми помещениями. Он заключается в простой письменной форме и в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации не требует. Такая сделка не может производиться пока не будет письменного согласия всех граждан, совместно проживающих с нанимателем (в том числе временно отсутствующих). В случае если имеются несовершеннолетние, то нужно заручиться согласием и органами опеки и попечительства.
  3. Собираем пакет документов. К ним относятся:
    • заявление о заключении договора обмена;
    • договор социального найма или ордер, свидетельствующие о праве пользования помещением;
    • копии паспортов, свидетельств о рождении;
    • выписки из домовой книги о проживающих лицах.
  4. Представить собранный пакет документов наймодателям помещений. В течение 10 дней от наймодателя должен поступить письменный ответ (согласие или отказ) о возможности совершения обмена.
  5. Расторжение договоров со старым наймодателем и заключение договоров с новым.

По сути дела мена ничем не отличается от продажи и покупки жилья традиционным способом. Существенным отличием и, пожалуй, единственным является то, что при мене взамен не платятся деньги, а отдается квартира (или другая недвижимость).

Чтобы осуществить обмен по договору мены необходима четкая последовательность действий:

  1. Необходимо найти вариант обмена, который будет устраивать и ту и другую сторону. Это можно сделать самостоятельно или обратившись в риэлтерскую фирму. Как правила у риэлторов имеется своя база клиентов, желающих поменять жилищные условия.
  2. Грамотно составить и подписать обеими сторонами договор мены, а также акт приема-передачи квартир, подлежащих обмену. При этом должны быть согласованы все существенные условия. Если обмен равноценный, то к ним относятся взаимные обязательства сторон по передаче и приему помещений друг другу. В случае не равноценного обмена в договоре прописывается размер доплаты, которую вносит собственник той квартиры, которая меньше по цене.
  3. Подготовить документы. Их перечень может меняться в зависимости от ситуации.
  4. Когда все документы собраны, их необходимо сдать в Росреестр или Многофункциональный центр (МФЦ) для регистрации права собственности каждой из сторон на вновь приобретенные помещения.
  5. Получение выписки ЕГРП в регистрирующем органе. Данная стадия является заключительной, и сделка считается совершенной.

Обмен приватизированной квартиры на приватизированную квартиру ничем не отличается от сделки купли-продажи. Но если одна из квартир не приватизирована (находится в муниципальной собственности и др.), то такой обмен по закону невозможен.

Ранее такой обмен был возможен, но постепенно он сошел на нет. Это связано с тем, что в условия современных реалий редко кто захочет сменить собственное жилье, на жилье социальное, предоставленное по договору социального найма. Тем самым добровольно отказаться от собственных квадратных метров.

Законодатель не предусматривает такого понятия как «родственный обмен». Следовательно, рассчитывать на какие-либо льготы при осуществлении подобного рода сделок между родственниками не стоит. Обмен совершается полностью в том же порядке, что и между чужими людьми.

Иногда родственники пользуются договором дарения, вместо договора мены или купли-продажи, поскольку такая сделка освобождена от налога на доходы физических лиц. Тем самым заменяют сделку мены на дарение.

При совершении не равнозначного обмена жилыми помещениями, необходимо в договор мены включить обязательный пункт, предусматривающий доплату разницы в стоимости между квартирами (порядок, сроки, сумма доплаты). Такая сделка возможна только с приватизированными квартирами.

Смыслом такой сделки является:

  • одна сторона улучшает свои жилищные условия, переезжая в более просторную квартиру или дом;
  • вторая сторона в свою очередь преследует получение материальной выгоды путем уменьшения своей жилплощади.

Это позволит обезопасить себя от неблагоприятных последствий, если придется расторгать договор или признавать всю сделку недействительной.

Также надо отметить, что доплата может выражаться не только в денежном выражении, но и, например, имущественном (мебель в квартире, ремонт и т.д.). это безусловно должно быть оговорено в договоре.

В последние годы часто встречается обмен благоустроенной квартиры на частный дом. Это объясняется стремлением людей уехать куда-нибудь подальше от городской суеты. Как правило, обмен происходит с доплатой и чаще всего доплата осуществляется со стороны продавца квартиры. Это связано с тем, что благоустроенный дом в нормальном поселке стоит дороже некоторых квартир (даже в престижном районе города). Для такого обмена характерны некоторые особенности.

Также необходимо указать земельный участок и в акте приема-передачи.

При этом должны быть в порядке все документы не только на дом, но и на участок (кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации права). Необходимо проверить, чтобы не было наложено обременений на земельный участок. Если они имеются, то они также прописываются в договоре.

Когда сторонами подготовлены необходимые документы и подписан договор, наступает заключительный этап сделки и состоит он в регистрации права собственности на ту недвижимость, которую каждая из сторон приобрела по договору мены.

Переход права собственности на недвижимость к новому хозяину подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого сторонам сделки необходимо лично подать заявление со всеми необходимыми документами в Росреестр, а также можно направить документы почтой или обратиться в многофункциональный центр

Регистрация права производится в течение 10 дней с момента подачи заявления. Когда сделка удостоверена нотариусом, регистрация может быть проведена в течение трех рабочих дней.

Ранее выдавалось свидетельство о государственной регистрации права, но с 2016 года выдается выписка из Единого государственного реестра прав. И только после этого можно считать, что сделка совершена.

Законодательство РФ с точки зрения налогообложения приравнивает сделку по обмену квартирами к сделке купли продажи, а именно — применяет те же ставки.

Налоговая ставка на доходы физических лиц в соответствии с Налоговым кодексом РФ составляет 13 % от стоимости квартиры. Однако, в законе есть исключение: если цена отчуждаемой недвижимости составляет менее 1 000 000 рублей, то сделка не подлежит налогообложению.

Налог будет взиматься в случае неравнозначного обмена, то есть обмена с доплатой и по цене более 1 000 000 рублей. Именно с доплаты и должен быть уплачен налог.

Казалось бы достаточно схожие понятия «мена» и «обмен». Но тем не менее имеют ряд существенных отличий:

  1. Мена возможна, когда недвижимость находится в собственности и с той и с другой стороны;
  2. По договору мены передается право собственности, а в случае с обменом право пользования жильем;
  3. Сделка мены жилых помещений требует обязательной государственной регистрации в Росреестре, а обмен не требует.

К мене в соответствии с гражданским законодательством применяются правила купли-продажи. Единственным отличием мены от купли-продажи является то, что меняется квартира на квартиру (или иной объект недвижимости), а не квартира на деньги.

Мена может быть равноценной и с доплатой. Чаще встречается второй вариант, поскольку редко можно подобрать две квартиры с абсолютно одинаковой ценой и устраивающих обе стороны сделки.

Любая сделка с недвижимостью является не простым процессом. А такие сделки, как мена и обмен, являются наиболее сложными. В связи с этим человеку, не являющемуся специалистом, для совершения подобного рода сделок лучше обратиться в риэлтерскую организацию. Профессиональный риэлтор поможет подобрать вариант жилья, а также соберет все необходимые документы.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/obmen/"

Способы передачи денег при сделках с недвижимостью: риски, советы по безопасности

Передача денег при сделке с недвижимостью – один из основных вопросов, волнующих людей, совершающих куплю-продажу жилья. При подписании договора риски несут обе стороны: покупателю выгоднее, чтобы средства были переданы после получения им жилья, продавец желает получить причитающуюся сумму раньше, а затем передать недвижимость во владение. Большему риску подвергает себя сторона, наиболее заинтересованная в заключении сделки. Поэтому обычно момент передачи денег при покупке квартиры обговаривают еще при предварительном устном договоре или подписании соглашения о получении задатка.

Как происходит передача денег при продаже квартиры?

  • непосредственно наличными – покупатель передает средства в руки продавца;
  • передача денег за квартиру через банковскую ячейку;
  • форма расчета путем аккредитива;
  • оформление депозита нотариуса.

Каждый из них имеет свои преимущества, минусы, тонкости и риски. Некоторые из методов получения денег за жилье популярны, потому что более надежны.

Рассмотрев подробнее все вышеперечисленные возможности и взвесив «за» и «против», можно определить для себя подходящие варианты безопасной передачи денег при продаже квартиры.

Хотя существуют более современные и надежные варианты расчетов, связанных с недвижимостью, многие предпочитают производить передачу денег при покупке квартиры наличными. Как правило, выбирают его люди, не доверяющие банковским учреждениям, привычные хранить сбережения у себя дома.

При такой схеме положительный момент один – получение наличных непосредственно на руки сразу. Однако, решив таким образом завершить сделку, нужно быть начеку: расчет наличными – один из распространенных способов обмана продавца.

  • При операциях с финансовыми средствами требуйте расписку о передаче денег за квартиру с указанием паспортных данных сторон и свидетелей сделки, цены за объект, полученной суммы, даты договора.
  • Купюры должны быть предварительно проверены продавцом на предмет подлинности и годности. Как проверить деньги при продаже квартиры? С помощью специальных приспособлений, либо обратиться в банк или к нотариусу.
  • Передача крупной суммы в подозрительном месте и без свидетелей недопустима: вы рискуете не только остаться без денег, но и здоровьем.
  • Не стоит соглашаться на большую предоплату или задаток: обычно они составляют не более 5-10% от всей суммы сделки.

И главная рекомендация: когда передаете деньги при покупке квартиры, не экономьте на помощи сведущего человека – привлеките к сделке юриста, риелтора, сотрудника банка, чтобы быть уверенными в том, что вас не обманут.

Один из распространенных в последнее время, надежных, но не лишенных недостатков способов – купля-продажа через банковскую ячейку. Этот вариант предполагает аренду покупателем сейфа в финансовом учреждении. Заключается договор аренды и подписывается соглашение об условиях доступа к средствам в ячейке. Если сделка состоится, продавцу выдаются деньги, в случае срыва договора средства возвращаются покупателю.

Обычно ячейка арендуется сроком на месяц, в случае задержки ее можно продлить. Еще весомое удобство этого способа: получив в банке деньги, продавец может сразу отправить их на свой счет, не передвигаясь с большой суммой по городу.

  • В соглашении не указывается сумма закладываемых в сейф денег: банк лишь гарантирует ее сохранность, поэтому продавец должен проконтролировать процесс.
  • Случается, что для доступа к ячейке используются поддельные документы и ячейка опустошается еще до совершения сделки.
  • Кроме того, можно столкнуться с таким банальным явлением, что сумма в ячейку не поместится, и придется арендовать два сейфа – а это уже другая сумма комиссии.

Как видно, при продаже квартиры через банковскую ячейку риски продавца все-таки существуют. Чтобы их минимизировать, следует доверять деньги солидному банку с системой охраны и видеонаблюдения, чтобы в случае обмана иметь возможность доказать мошенничество.

Альтернативным вариантом обращения к банковской ячейке является сделка купли продажи квартиры через аккредитив.

В чем заключается эта схема получения денег, и как работает аккредитив при покупке квартиры?

Обе стороны заключают с банком договор, где указаны их реквизиты, условия извещения и перечисления денег.

Покупатель через банк отправляет на счет продавца оговоренную сумму, которая станет доступной последнему после сделки и получения банком подтверждающих документов.

Схема расчета схожа с первой с тем только отличием, что расчеты по аккредитиву не проводятся наличными: то есть вместо денег в сейф помещается банковский счет.

Продавец получает доступ к документу, то есть к деньгам, после смены владельца жилья.

Если в течение двух месяцев – таков срок действия договора – сделка не состоится, банк возвращает деньги покупателю.

Главное достоинство аккредитива при сделках с недвижимостью – продавец не имеет дела непосредственно с деньгами, а значит, с их транспортировкой. И еще – за перевод и проверку суммы отвечает банковское учреждение.

Однако имеет аккредитив при покупке недвижимости и минусы. К ним относятся следующие моменты:

  • длительность оформления документов и сложность получения денег;
  • высокий процент комиссионных, который зависит от указанной в договоре стоимости жилья (меньшую сумму написать не получится, так как на счет должны перечислиться все деньги за покупку).

Таким образом, выбирая между аккредитивом или банковской ячейкой, определяют приоритеты – более надежный способ первый, но он хлопотнее и обойдется дороже.

Относительно новый способ передачи денег – депозит нотариуса при сделках с недвижимостью. В чем заключается такой вид расчета? Если говорить просто – это нечто среднее между банковской ячейкой и аккредитивом, только «роль сейфа» исполняет ответственное лицо – нотариус. Стороны подписывают соглашение, где оговариваются все условия и сроки выплат. Передача денег через депозит нотариуса происходит следующим образом: покупатель вносит оговоренную сумму на депозитный счет. После исполнения всех условий сделки – вплоть до регистрации в Росреестре – нотариус сам отправляет деньги на счет продавца.

  • отсутствие необходимости в расписке и споров о том, у кого будет храниться ключ от зарезервированного сейфа;
  • прозрачные, контролируемые нотариусом взаиморасчеты;
  • отсутствие проблем получения средств из-за технических сбоев или банкротства банка;
  • возможность провести сделку и оформить закладку денег в одном месте;
  • доступная стоимость услуги.

Однако, как и прочие способы, сделка с недвижимостью через депозит нотариуса имеет минусы. В первую очередь, это возможное мошенничество самого нотариуса. Схема будет выгодна только при условии обращения к надежному специалисту, так как ничто не помешает нотариусу, получив деньги на депозит, сбежать с ними. Второй момент – следует выбирать авторитетное банковское учреждение, чтобы не иметь впоследствии проблем с получением наличных.

Любая процедура передачи денег при продаже квартиры имеет свои сложности. Задача участника сделки – выбрать для себя альтернативу, которая минимизирует риски и окажется более выгодной.

Источник: http://gsn-moscow.ru/articles/peredacha-deneg-pri-prodazhe-kvartiry"

Приветствуем! Сегодня поговорим о том, как купить квартиру, которая находится в ипотеке. Собственное отдельное комфортное жилище всегда было самой большой мечтой человека. Цена недвижимости определяет уровень ее доступности для наших соотечественников. Это и вынуждает покупателей разыскивать тот жилой фонд, который по определенным показателям и является более приемлемым приобретением. Многоаспектный вариант — покупка ипотечной квартиры предполагает значительно более низкую цену, возможность оплаты приобретения частями, а также иные нестандартные подходы. В большинстве случаев это приобретение квартир с использованием средств финансовых организаций.

Приобретение собственной крыши над головой в тот или иной промежуток времени становится актуальным буквально для каждого. Это связано с тем, что отдельная квартира или дом, как в материальном, так и в психологическом плане обеспечивает материальную стабильность и определенный статус владельца и его близких. На сегодняшний день самостоятельное приобретение жилья остается серьезной проблемой, так как основная масса населения не обладает столь масштабными доходами. Решение, как купить ипотечную квартиру, становится наиболее актуальным выходом из ситуации по следующим показателям:

  • Даже на начальных этапах строительства новое жилье отличается высокой рыночной стоимостью, а к моменту пуска в эксплуатацию цены 1 квадратного метра становится просто заоблачными;
  • Низкие показатели среднего уровня заработной платы населения по стране, нестабильность рынка труда, возможность в долгосрочном периоде потери рабочего места, а, следовательно – легального постоянного дохода;

Цена в данном случае определяет все. Тем более что многочисленные экономические кризисы, которые в последние десятилетия стали достаточно частыми, не позволяют обзавестись современным и комфортабельным жильем за небольшой отрезок времени.

Для решения этих проблем на сегодня наиболее приемлемый вариант — купить квартиру с обременением. В современном правовом поле этот процесс рассматривается в виде процедуры привлечения банковских средств для приобретения недвижимости. Согласно с договорными условиями получатель ипотеки, являющийся заемщиком, берет на себя обязательство по выплате определенной суммы каждый месяц в течение определенного отрезка времени. В основном это более десяти – пятнадцати лет.

Главной особенностью ипотечных взаимоотношений между заимодавцем и заемщиком является то, что до полного погашения долга перед финансовым учреждением, владельцем жилья остается банк. Длительность договора, различные колебания материальной стабильности, иные объективные и субъективные причины, которые могут возникнуть за 10-15 лет могут привести к тому, что держатель ипотеки становится неплатежеспособным.

В течение этого периода также заемщик может принять решение о продаже ипотечного жилья для решения собственных финансовых проблем. Наиболее распространенный вариант выхода из создавшегося кризиса неплатежей – реализация жилья, находящегося в ипотеке.

Несмотря на сложность этой процедуры в правовом поле, она становится все более распространенной. В связи с этим следует как можно внимательнее изучить комплекс достоинств и недостатков.

Приоритетом в глазах потенциального покупателя обремененной квартиры является низкая стоимость. Почему подобная недвижимость становится относительно доступной на рынке жилья? Объекты жилого фонда, с обременением ипотекой значительно теряют в цене. Кроме этого, банк гарантирует, что залоговое имущество не может стать объектом претензии третьей стороны. На первый взгляд, все выглядит достаточно просто и надежно. Но в этой процедуре есть масса моментов, представляющих риски материального и юридического характера для всех сторон – участников сделки.

  • Наиболее весомым риском для покупателя и продавца является предложение приобретения квартиры, на что банк – заимодавец не дает согласия и не участвует в процедуре. Купленная квартира не переходит новому владельцу. Сделка представляется незаконной, покупатель теряет деньги.
  • Значительную опасность представляет достаточная протяженность процедуры во времени. В процессе оформления, а также на этапе, когда покупатель вносит аванс, заемщик может изыскать необходимую сумму для уплаты своего долга банку. Заручившись поддержкой профессионального адвоката, заемщик останавливает процедуру и не возвращает авансированные средства. Избежать подобных убытков позволяет внесение денег посредством ячейки банка.
  • Не менее рискованным шагом юристы считают приобретение квартиры с оплатой остатка долга. Если выплата позволяет признать договор ипотеки выполненным, заемщик становится владельцем квартиры. Следующим этапом может стать его отказ от заключения последующего соглашения о покупке квартиры или дома, находящиеся в ипотеке. Минимизировать подобный риск позволяет процедура подписания предварительного Договора купли и продажи, где указаны все условия и обязанности покупателя.

На сегодня в правовом поле рассматривается три основных варианта приобретения недвижимости, находящейся в ипотеке. У каждого из них есть свои позитивные и негативные моменты, особенности и приоритеты, которые позволяют найти и выбрать тот или иной вариант. Но предварительно стоит х изучить особенности процедуры.

Приобретение квартиры за наличные непосредственно у заимодавца. Специалисты считают этот способ самым простым и надежным, так как все этапы происходят при участии и в сопровождении специалистов стороны кредитодателя. При этом способе предполагается внесение покупателем оставшейся по ипотеке задолженности.

Процедура покупки за наличные проводится следующим путем:

  1. Аренда двух банковских ячеек, обе находящиеся в одном банке. Одна служит для оплаты банку суммы долга.
  2. После получения справки о погашении кредита, заключается Договор купли – продажи, где подробно прописываются все условия перехода прав собственности.
  3. Затем документ заверяется нотариальным путем и проходит регистрацию в Российском Государственном Реестре.

Процедура прямого и повторного кредитования в том же банке

Есть ряд банков, которые предлагают специальный ипотечный продукт по кредитованию заложенного в банке жилья. Так, Сбербанк, Газпромбанк и ряд других банков предлагают возможность взять ипотеку на уже оформленное в ипотеку жилье в этом же банке.

Суть процедуры следующая. Если вам понравилась квартира, но она в залоге у Газпромбанка, например, по ипотеке, то вам следует обратиться в Газпромбанк и подать заявку на специальную ипотеку по залоговым объектам банка. Ставка по такой ипотеке будет чуть ниже стандартных программ. При этом сделка достаточно безопасная, так как ипотека выдается в банке залогодержателе.

После одобрения ипотеки происходит одновременное гашение старой ипотеки и выдача новой, а дальше регистрация сделки в юстиции.

Если у вас есть ипотечное решение, и вы нашли ипотечный вариант недвижимости, то не стоит переживать. Вариант как провести такую сделку есть. Единственной важной загвоздкой будет то, что нужно будет найти деньги для гашения остатка ипотеки продавца. Тут есть несколько вариантов:

  1. Найти деньги самостоятельно.
  2. Занять деньги в долг. Рекомендуем этот сервис .
  3. Получить займ от агентства недвижимости.

После того как деньги найдены, нужно погасить задолженность продавца перед банком, снять обременение и оформить ипотеку уже на жилье без ипотеки по стандартной процедуре.

Важно понимать, что риски тут такие же, как и в варианте с оплатой наличными – клиент после гашения ипотеки может просто отказаться от сделки, и вы потеряете аванс.

Если вы решили купить квартиру, находящуюся в ипотеке, то мы подготовили для вас алгоритм действий по оформлению. Как пример, мы использовали вариант покупки ипотечной квартиры через ипотеку.

  1. Изучение рынка, принятие решения о выборе того или иного объекта, которым может быть новостройка или вторичное жилье.
  2. Определение банковского учреждения и выбор ипотечного продукта. При этом необходимо обращать внимание на репутацию, финансовые возможности, страховки и особенности наложения взысканий при просрочке оплат.
  3. Сбор и подготовка пакета документов, куда входят паспорт, справки, трудовые и др. смотрите наш пост «Документы для ипотеки».
  4. Получение решение в нескольких банках.
  5. Гашение задолженности продавца перед банком вашими деньгами. О том, где их найти мы говорили выше. Обязательно возьмите от него расписку.
  6. Снятие обременение с квартиры в юстиции.
  7. Подписание договора купли-продажи и предоставление документов по недвижимости в банк, оценка (если требуется).
  8. Одобрение объекта недвижимости и назначение даты сделки.
  9. Подписание кредитной документации и страховки.
  10. Регистрация сделки в Росреестре.
  11. Перечисление кредитных средств продавцу.

Приобретение ипотечного жилья серьезное и ответственное, жизненно важное решение. Чтобы, не колеблясь сделать правильный выбор, следует критически оценить его положительные и отрицательные стороны.

Приоритетами подобной сделки являются значительно более низкие цены на недвижимость по сравнению с рыночной стоимостью, а также пребывание квартиры в качестве залога является гарантией банка во всех юридических вопросах.

Негативная сторона вопроса:

  1. Обременение квартиры является плохой репутацией для потенциального покупателя;
  2. Длительное и сложное оформление сделки;
  3. Приобретая ипотеку, любые требования кредитора следует неукоснительно выполнять. При нарушении правил возможно расторжение договора.

Покупка квартиры находящейся в ипотеке сопряжена с определенным риском. Чтобы вас не постигли различные неприятности в процессе покупки, следует точно изучить все особенности и выяснить вопросы. Согласование процедуры с банком, консультация с квалифицированным правоведом, выписка из Российского Реестра позволит обойти все подводные камни, удачно и безопасно приобрести жилье. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу, он поможет вам разобраться во всех тонкостях сделки.

Ждем ваших вопросов в комментариях. Просьба оценить статью и подписаться на новости проекта.

Также вам будет интересно узнать про то, какая квартира подходит под ипотеку.

Источник: http://ipotekaved.ru/kvartira/pokupka-ipotechnoy-kvartiryi.html"

Правильное оформление задатка при покупке недвижимости

23 января 2014 г.

Приобретая недвижимость, вам, как покупателю, хочется скорее завершить эту нелегкую сделку и имея гарантию на то, что она действительно состоится. Приобретая недвижимость, приходится собирать и оформлять огромное количество различного рода документов. На все это тратиться не малое количество времени. И никто не хочет в итоге оказаться не у дел.

Представьте, вы потратили время, деньги, нервы, а в итоге, покупатель отказывается от сделки и выбирает в качестве покупателя другое лицо. Именно для таких форс-мажорных случаев придумано такое понятие как залог. Он вносится покупателем для подтверждения готовности приобрести недвижимость, так называемый гарант для продавца. Однако может случиться так, что вы его внесет, но продавец окажется не добросовестным человеком и залог не вернет. Поэтому в рамках данной статьи мы поговорим о том, как же оформить по закону залог и т.д.

Распространённый случай, при внесении залога - покупатель требует с продавца расписку о том, что был передана некая сумма денег. Но на деле, такая расписка имеет очень малое юридическое значение. Нужно четко иметь в виду, если вы прописали все немаловажные стороны сделки в этой расписке, такие как: сумма залога, причина его внесения, прописаны некие обязательства сторон и т.д. Даже были собраны подписи свидетелей, то в случае обмана со стороны продавца и не возврата этого залога в случае срыва сделки, судебные тяжбы по этому поводу могут длиться годами. Вы потреплете изрядно себе нервы, потратите большое количество денег и времени, и в итоге окажетесь у разбитого корыта.

Обратившись в риэлтерские агентства, будьте также начеку, они зачастую не сообщают о маловажности расписки в юридических вопросах. Поэтому расписка не тот способ защиты от недобросовестного продавца.

При внесении задатка, должен быть составлен договор задатка, однако он сам по себе существовать не может. Нужно понимать, что задаток – это подтверждение того, что покупатель намерен провести эту сделку до конца. И поэтому должен быть составлен договор платежей, без которого договор о задатке не имеет силы. В случае приобретения недвижимости, договор платежей, именуемый договором купли-продажи, не может быть заключен в момент передаче задатка (этот договор – конечная станция в сделке купли-продажи).

Законодательно, договор о задатке при покупке недвижимости, регулируется статьей 380 ГК. В статье сказано, что если продавец недвижимости по каким-либо причинам нарушает условия сделки, он будет обязан возвратить весь задаток покупателю в двойном (уже) размере. Если же покупатель нарушает условия договора, то вся сумма задатка остается у продавца недвижимости. Естественно, данный договор оформляется письменно и регистрируется у нотариуса.

Главные пункты договора задатка: Ф.И.О. продавца и покупателя, паспортные данные обеих сторон, места прописки и проживания, полное описание предмета сделки, необходимо указать точную сумму задатка.Это все также необходимо учитывать.

Единственным безопасным решением, в случае купли-продажи недвижимости, как для покупателя, так и продавца, будет оформление предварительного договора купли-продажи. Главным отличием от предыдущего вида договора, предварительный договор купли-продажи имеет юридическую силу, в счет того, что это отдельный правовой документ. И это, достаточно удобный метод гарантий, ведь его нет необходимости заверять у нотариуса. Однако, для большей гарантии, советуем все-таки обратиться к нотариусу, для перепроверки ваших действий, сумма, которую вы затратите, будет минимальна, а количество сохраненных нервов в случае ЧП – огромным.

И так, как же вам поступить? В интернете, на сайтах частных адвокатских агентств, можно без труда найти образец-форму предварительного договора купли-продажи. Но перед его заполнением, следует тщательно проверить документы сделки. Зачастую упускается тот момент, что продавец не имеет полного права распоряжаться продаваемой недвижимостью. Это обстоятельство может привести в будущем к потере права владения вами недвижимости и ко многим, достаточно серьезным, последствиям. И так, образец предварительного договора купли-продажи у вас имеется, заполняем его. В-первую очередь прописывается четко предмет данного договора. Предметом, в нашем случае, является недвижимость. Описываются все характеристики, такие как: адрес, какие-либо технические моменты и самое главное – цена. В случае если вы по каким-то причинам не указали ее, недобросовестный продавец может ее завысить. После характеристик недвижимости, следует указать срок проведения сделки, здесь надо быть аккуратным и выбрать правильный интервал времени (обычно от 2х недель, до месяца). Делается это для того, что рынок недвижимости не стабилен и с каждым днем цены на аналогичную недвижимость «скачут». Поэтому со сделкой лучше не затягивать.

В предварительном договоре купли-продажи недвижимости, следует указать размер задатка. С юридической точки зрения, будет верным назвать эту сумму гарантийной. Идеальным вариантом будет то, что к предварительному договору, вы прикрепите и расписку продавца о получении задатка, в которой четко прописана его сумма. Договор задатка, в паре с предварительным договором купли-продажи – вот то гарантийное звено, которое может всесторонне обезопасить сделку.

Изучите все квартирные платежи нынешнего владельца жилья, если имеются долги, то пропишите их в предварительном договоре, иначе в будущем выплачивать их придется вам.

После заполнения формы-образца предварительного договора купли-продажи недвижимости, накануне, его подписания (естественно после проверки всех соответствующих документов на недвижимость), советуем обратиться к независимому (в том случае, если сделка проходит через риэлтерское агентство, с вами будет работать их нотариус) нотариусу для перепроверки всех граф договора. Не экономьте на этой процедуре, в будущем она может сыграть вам хорошую службу.

И так, после всех этих процедур, до подписания предварительного договора, хотелось бы сказать несколько слов о размере задатка, по какому принципу он начисляется. Нужно понимать, что сумма задатка – это сумма, размер которой определяется покупателем и продавцом, государство в этом случае никак не прописывает четкой цифры. Многие специалисты в области продажи недвижимости «рекомендуют» внести задаток в размере от 1-10 процентов от стоимости недвижимости. Однако прежде, давайте разберемся. В том случае, если на горизонте появилось то жилье, которое удовлетворяет ваши потребности полностью, и вы готовы его приобрести, то следует предложить как можно крупный задаток. В этом случае, продавец будет иметь меньше шансов на отступления. Ведь в случае срыва сделки по его вине, он вам обязан будет выплатить сумму задатка в двойном размере (в случае правильного составления договора о задатке). Но также велика вероятность того, что если сделка все- таки сорврется по его вине, возвращать вы ее будете продолжительное время, бегая по судам.

Если вы, не на сто процентов уверены в том, что это подходящее жилье, и вы все еще выбираете, то сумму задатка завышать не стоит. В случае отказа, эта сумма останется у продавца. Бывает такое, что продавец сам просит не слишком высокий задаток. Это может явиться тревожным звонком и указывать на то, что, скорее всего, он предпочтет тех покупателей, которые предложат более крупную сумму за его недвижимость. Одним словом – торгуется.

Данная статья несет ознакомительную цель и ни в коем случае не является сто процентным заменителем нотариуса. Поэтому советуем вам не экономить, ведь при покупке недвижимости, на кону стоит кругленькая сумма.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Спешите! Квартиры от 1,4 млн. рублей. Вся информация по телефону.

Источник: http://rucountry.ru/note/pravilnoe_oformlenie_zadatka_pri_pokupke_nedvigimosti_63127.html"

Как осуществляется продажа квартиры за наличный расчет

​Продажа квартиры за наличный расчет является одним из законных способов совершения сделки по отчуждению данного объекта недвижимости. При этом основные условия данной сделки не будут существенно отличаться от аналогичных договоров с безналичным расчетом, за исключением порядка оплаты цены. В представленном материале можно узнать, как избежать возможных рисков при совершении сделок с наличным расчетом.

Согласование обязательных и дополнительных условий гражданских сделок с объектами недвижимости осуществляется контрагентами самостоятельно, с учетом требований законодательства. Продажа объектов жилой недвижимости может сопровождаться любым порядком взаиморасчетов, которые устраивают обе стороны.

Обратите внимание! Если хотя бы одной стороной сделки выступает юридическое лицо, возможность купли-продажи по такому варианту будет существенно осложнена. Это связано с законодательным запретом для предприятий совершать сделки с оборот наличных средств, превышающим максимально допустимый размер.

После поиска продавца на квартиру, стороны переходят к согласованию существенных и факультативных условий договора. К числу таких положений Гражданский кодекс РФ относит:

  • предмет сделки – конкретный объект жилой недвижимости, права на который будут переданы новому владельцу;
  • цена договора – указывается стоимость, которая устраивает обоих контрагентов;
  • порядок расчетов на передаваемое жилье – наличный или безналичный расчет, с предоплатой или без нее, и т.д.;
  • процедура фактической передачи квартиры покупателю, в том числе сроки снятия с регистрационного учета предыдущих жильцов;
  • порядок распределения расходов на совершение сделки.

Перечень дополнительных условий не ограничен законодательством, стороны вправе определять их на свое усмотрение.

Для возможности заключить договор купли-продажи квартиры и переоформить права на жилье необходимо, чтобы обе стороны пришли к обоюдному согласию абсолютно по всем условиям сделки. Это правило в полной мере распространяется и на порядок расчетов между контрагентами. Если продавец или покупатель возражают против передачи наличных денежных средств, сделка не состоится.

Не противоречит ли законодательству такой порядок расчетов? Наличные денежные средства выступают законным средством платежа по любым сделкам, в том числе с объектами недвижимости.

Риски и нюансы расчета наличными средствами при оформлении сделки

Как правило, стороны осуществляют расчеты при отчуждении недвижимости путем безналичных переводов. Это связано со значительной ценой жилья на рынке недвижимости, которое даже в региональных населенных пунктах может составлять миллионы рублей. Хранение такой внушительной суммы, даже на протяжении нескольких часов, представляет серьезный риск не только потери денег, но и личной безопасности граждан.

Причины, по которым продавец и покупатель приняли решение рассчитываться наличными деньгами, могут быть самыми различными:

  • недоверие граждан к банковским учреждениям;
  • необходимость получения наличных средств для расчетов по целой цепочке сделок с недвижимостью;
  • желание сэкономить на комиссии за банковские переводы, которая может составлять существенную сумму в процентном отношении;
  • незначительная денежная сумма при продаже ветхого или изношенного жилья.

Вне зависимости от таких причин, получение денежных средств в наличной форме все равно создает потенциальную угрозу для обеих сторон, которые необходимо предусмотреть задолго до фактического совершения сделки.

Развитие рынка недвижимости позволяет использовать различные схемы передачи наличных средств от продавца к покупателю, каждая из которых имеет свои недостатки и преимущества. К числу таких способов относятся:

  1. передача денег из рук в руки с одновременным оформлением расписки;
  2. открытие банковской ячейки для временного хранения наличных средств, доступ к которой будет обусловлен предъявлением документов о регистрации права собственности к новым владельцам.

Помимо этого, допускается передача всей суммы сделки третьему лицу, которому доверяют оба контрагента. Данный способ является наиболее рискованным, так как основан на взаимном доверии граждан и также создает угрозу потери денег.

Открытие банковской ячейки является современным и надежным способом передачи наличных средств, однако вынуждает стороны оплачивать дополнительные расходы на банковские услуги. Тем не менее, такой вариант позволяет практически полностью исключить возможные риски для обеих сторон, так как право на получение денег возникает только после представления банковским сотрудникам выписки из ЕГРН.

Чтобы зафиксировать передачу наличных денежных средств, сторонам будет необходимо составить документы о проведении расчетов по сделке. От правильности их составления может зависеть возможность предъявить претензии относительно условий договора и потребовать возмещения уплаченных денежных средств.

Основным документом, позволяющим детально описать порядок передачи денег из рук в руки, является расписка о передаче денежных средств.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Расписка о получении наличных денежных средств по договору купли-продажи

При надлежащем оформлении расписка будет выступать полноценным документом, подтверждающим полный расчет между продавцом и покупателем. Общие условия, которые будут указаны в расписке, должны соответствовать положениям договора купли-продажи.

Расписка должна быть оформлена в простой письменной форме, законодательство не требует обязательного нотариального оформления данного документа. Если стороны примут решение обратиться к нотариусу за удостоверением факта передачи средств, такая расписка будет иметь равную силу с документом без нотариальной отметки. При этом за услуги нотариуса потребуется уплатить нотариальный тариф, который может составлять значительную сумму.

В тексте расписки необходимо предусмотреть следующее содержание:

  • дата и место составления расписки (указание на время ее оформления не обязательно);
  • подробные данные о личности сторон, адресах их проживания и паспортных реквизитах;
  • описание целевого назначения передаваемых денежных средств – за приобретаемый объект жилой недвижимости;
  • указание на точную сумму передаваемых денежных средств (как в числовом выражении, так и с текстовой расшифровкой суммы);
  • указание на характер платежа – полная сумма по договору или определенная часть (аванс, задаток и т.д.);
  • личные подписи контрагентов с расшифровкой данных.

Помимо этого, в тексте расписки необходимо обязательно указать на отсутствие претензий сторон друг к другу после передачи денежных средств. Такой пункт будут указан в расписке, если расчет между сторонами произведен полностью.

Обязательным правилом является составление расписки после пересчета денежных средств в присутствии обеих сторон. Это позволит избежать риска обмана или мошенничества, которыми нередко сопровождаются следки с недвижимостью.

Как нужно составлять расписку – собственноручно или с использованием средств компьютерной техники? Законодательство устанавливает только требование о письменной форме этого документа, а порядок ее составления определяют сами стороны.

Рекомендуется оформлять расписку собственноручно, это связано со следующими обстоятельствами. В случае возникновения споров по поводу совершенной сделки одновременно могут возникать претензии относительно расчетов между сторонами. Если дело будет передано на рассмотрение в суд, или правоохранительные органы будут рассматривать вопрос о возбуждении уголовного дела, может потребоваться проведение почерковедческой экспертизы.

Если расписка составлена с помощью компьютерной техники, для образца почерка останется только личная роспись участников сделки. По столь незначительному материалу не всегда возможно провести полноценное исследование и установить достоверность личной подписи одного или обоих контрагентов.

Собственноручное оформление расписки позволит избежать указанных проблем. Кроме того, заполнение расписки от руки потребует больше времени, что позволит сторонам тщательно подойти к соблюдению всех формальностей.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-za-nalichnyj-raschet"

Комментарии

Комментирование отключено.