Здесь описаны несколько простых шагов, которые предстоит сделать, чтобы покупка квартиры в ипотеку стала реальностью.

Этот шаг можно пропустить, и начать со следующего. Но я все-таки рекомендую его сделать.
Я рекомендую обратиться к ипотечному брокеру, который про ипотеку знает почти все. Времени на выбор банка тогда потребуется намного меньше, вероятность получения кредита – увеличится, а в ряде банков, кредит можно будет получить по специальным программам: отличающимся лучшими условиями. Выгоды от такого обращения могут многократно превысить денежные затраты на оплату услуг брокера.

Затем, я рекомендую зайти в риэлторскую фирму и заключить договор с риэлтором, чтобы покупка квартиры в ипотеку была простой, а не превратилась бы в бесконечное «хождение по мукам». При покупке квартиры в кредит нужно учитывать массу особенностей: если риэлтор профессионально работает с ипотекой, все эти особенности он знает.
Конечно, работа и ипотечного брокера, и риэлтора стоит денег, но в случае с ипотекой, на этом лучше не экономить.
Хотя – выбор за Вами.

Выдавая деньги, банк рискует. Поэтому деньги выдают не всем. Рассмотрение занимает от трех – пяти дней, до полутора месяцев, в зависимости от банка и от источников Ваших доходов.

Квартиру найти несложно: есть множество сайтов в интернете, да и печатных изданий, где публикуются объявления о продаваемых квартирах. Но! Квартиру надо проверить, надо собрать все документы по ней. Причем, поскольку происходит покупка квартиры в ипотеку, а не за наличные деньги, квартира должна понравиться не только Вам, но и банку.
Этот шаг делаем тогда, когда есть положительное решение по предыдущему шагу. Если же решение отрицательное – ищем другой банк, и предыдущий шаг проходим с другим банком

Банк должен быть уверен, что не выдает кредит больше, чем столько процентов от стоимости квартиры, сколько предусмотрено его кредитной программой. Поэтому квартиру надо оценить. Сертификат об оценке передается в банк.

Квартира найдена, документы собраны и направляются на проверку в банк и в страховую компанию. Служба безопасности банка вместе с юридическим отделом, а также сотрудники страховой компании рассматривают выбранную Вами квартиру. Если их все устраивает, то Вам можно данную квартиру купить.

Перед сделкой Вы подписываете кредитный договор. По этому договору банк готовит для Вас необходимые деньги, чтобы продавец квартиры (в случае продажи квартиры) мог их получить.

В зависимости от банка деньги передаются продавцу по-разному. Либо через депозитную ячейку, либо на счет продавца. Если через депозитную ячейку – то закладка денег в ячейку происходит перед государственной регистрацией.
Деньги могут передаваться также посредством аккредитива.

В случае с новостройкой, банк переводит деньги застройщику по безналу.
При каждом способе передачи денег есть свои нюансы.

Со 2 июня 2016 года нотариальное удостоверение для ряда сделок стало обязательным. Это сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
То есть, если отчуждаемая квартира оформлена в долевую собственность, например, на мужа и жену, то такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, с оплатой услуг нотариуса, естественно.

Если отчуждаемое имущество оформлено в индивидуальную собственность, договор не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Но банк может потребовать, чтобы нотариальное удостоверение было бы. Потребует – придется удостоверять нотариально. Банк также может потребовать, чтобы нотариально были удостоверены подписи на закладной. Но даже, если банк ничего этого не потребует, визит к нотариусу все-равно придется сделать: чтобы удостоверить согласия супругов на сделку или наоборот: написать заявления, что участники сделки не состоят в браке.

Переход права происходит в момент государственной регистрации. Регистрация сделок длится от 3 дней до месяца.

Иногда этот шаг предшествует сделке.
Банк рискует и хочет свои риски уменьшить. Банк уменьшает свои риски, как водится, за Ваш счет. То есть со страховой организацией расплачиваетесь Вы.

Я пропустил ряд небольших шажков, например «обналичку денег». О них Вы обязательно узнаете. Даже если Вас поставят перед фактом – ничего страшного: цена вопроса не велика.

Источник: http://www.ipotek.ru/poshag.php”

Table of Contents

Больше движений – меньше ипотека. Секреты ипотеки. 1 часть. 7 самых главных ошибок заемщиков при оформлении ипотеки

Если вы решили купить или обменять квартиру с помощью ипотечного кредита, то для вас есть две новости: хорошая и плохая.

Плохая заключается в том, что на любом этапе — от подачи заявки в банк до покупки жилья— легко совершить ошибку. И цена такой ошибки будет высока. Покупая квартиру с помощью ипотечного кредита, необходимо быть хорошо подкованным во многих вопросах.

Хорошая новость – в том, что 90% ошибок при оформлении ипотечного кредита можно избежать. Для этого нужно внимательно прочитать эту статью и применить полученные знания в жизни.

Приведу 7 наиболее распространенных ошибок, которые совершает большинство заемщиков при оформлении ипотеки.

Ошибка №1: беспечность

Ошибка №2: страх перед ипотекой

Ошибка №3: рассмотреть только несколько вариантов

Ошибка №4: выбирать ипотечный кредит только по процентным ставкам

Ошибка №5: при отказе банка опустить руки

Ошибка №6: рассматривать покупку квартиры отдельно от получения кредита

Ошибка №7: не учесть трудности с покупкой квартиры.

Ошибка№1: беспечность

Часто заёмщики «надеются на русский авось».

А ведь ипотеку большинство заёмщиков оформляют на 15 лет. И нужно серьёзно готовиться к сделке. Необходимо всегда помнить, чем легче процедура получения кредита, тем, скорее всего, хуже будут условия для вас. Банки предлагают выгодные ставки только тем клиентам, которые докажут свою платёжеспособность. Чаще всего, беспечность проявляется в том, что заёмщик не учитывает дополнительные расходы, связанные с покупкой квартиры. А их немало: страховка, оценка квартиры, изготовление дополнительных справок, необходимых для сделки. Эти расходы, как правило, ложатся на покупателя. А ещё может быть комиссия банка при выдаче кредита. Да и переезд с последующим ремонтом (хотя бы минимальным) могут пробить брешь в бюджете. Кроме этого, заёмщик ещё перед оформлением кредита ориентируется на квартиры, которые увидел в газетах или на сайте. Чаще всего, это «горящие варианты» (жильё, которое продается срочно), или же просто «грязные» методы продаж.

В любом случае, покупка обходится дороже, чем планировалось.

Чем опасны непредвиденные расходы?

С самого начала очень важно не сбиваться с графика платежей. Ведь стоит только появиться просрочкам, как долг будет расти, словно снежный ком и потом будет крайне сложно рефинансировать кредит.

Всегда помните о необходимости тщательного изучения кредитного договора! Большинство заёмщиков видят их только в момент подписания. А зря!

В каких случаях банк может потребовать досрочно погасить кредит?

Имеет ли банк право изменить процентную ставку?

Как быстро будет снят залог при полном расчёте по кредиту?

На эти и другие вопросы можно найти ответы, если внимательно читать договоры. Если не уверены в себе, обратитесь к специалистам. Но можно долго читать кредитный договор, вот только внести изменения в него Вы никогда не сможете. Зато, можно выбрать другой банк. Это тоже стратегия.

Как избежать этой ошибки? Рецепт прост и сложен одновременно. Нужно рассчитывать все необходимые на сделку расходы хотя бы с небольшим запасом. И желательно, иметь в резерве сбережения хотя бы в размере двух-трёх платежей по кредиту. Так называемую «подушку безопасности».

Ошибка №2: страх перед ипотекой.

Другая крайность — не рассматривать ипотеку как способ решения своего квартирного вопроса. Большинство россиян сегодня могут значительно улучшить свои жилищные условия, при этом платить за ипотеку всего по 7 000 рублей в месяц, но по разным причинам не делают этого.

Чаще всего, потенциальных заёмщиков пугает большая переплата. Именно её так часто приводят в качестве аргумента противники ипотеки. Хотя, если вооружиться калькулятором, можно прийти совсем к другим цифрам. Чуть позже подсчитаем, сколько стоит ипотека на самом деле.

Многие годами живут в аренде, скитаясь по чужим квартирам, и даже не задумываются о том, сколько денег они отдают владельцам жилья. Тем, кто уже не один год откладывает покупку квартиры в надежде дождаться «дешёвых кредитов», будет интересно узнать, что снижение ставок по ипотеке приведёт к росту цен на квартиры. Это один из законов экономики. В итоге ежемесячные платежи могут даже увеличиться. Так что ждать, когда ипотека подешевеет, не имеет никакого смысла. Попытка накопить на квартиру вряд ли приведёт к успеху. Рост цен на жильё обгоняет и рост зарплат, и любые ставки по банковским депозитам. Поэтому копить на жильё становится делом практически невозможным.

Подведем итог: люди откладывают покупку квартиры так, будто собираются жить вечно.

Сколько же на самом деле стоит ипотека?

«Берёшь чужие и на время, а отдаёшь свои и навсегда». (Народная мудрость).

Любой заёмщик перед оформлением ипотечного кредита пытается посчитать, в какую сумму обойдётся покупка квартиры. Некоторые, увидев, что возвращать нужно больше, чем занимали, откладывают покупку. И совершают ошибку. Ведь они не учитывают рост цен на жильё.

Давайте считать вместе:

Предположим, что заёмщик покупает квартиру по цене 1 000 000 рублей. Для этого он берёт в банке ипотечный кредит на 15 лет под 12% годовых без первоначального взноса. Так будет считать проще. Для чистоты эксперимента не будем рассматривать возможность досрочного гашения. Что в результате? Общая сумма выплат составит около 2 164 500 рублей – «берём рубль — отдаем два». Дорого! Но давайте не будем торопиться с выводами. Ведь мы ещё не учли инфляцию. А в России она — не менее 10% в год. Другими словами, не квартиры дорожают, а наши деньги дешевеют.

Давайте посчитаем, а сколько будет стоить эта же квартира (1 000 000 рублей), если каждый год она будет дорожать на 12 %. И тут вступает в силу сложный процент. 5 473 000 рублей — именно такой будет стоимость квартиры при ежегодном росте цен всего на 12% через 15 лет. Даже при ежегодном увеличении цены всего на 6% окончательная стоимость квартиры составит почти 2 400 000 рублей.

Конечно, это просто математический расчет. Вечного и безостановочного роста цен на недвижимость просто не бывает. За подъёмами случаются и спады. Но, как правило, они кратковременные. Только за 9 лет, в период с 2006 года по 2015 год, цены на квартиры в Санкт-Петербурге выросли более чем в 1,5 раза. И это уже с учётом сильного падения в 2008—2009 годах.

Ошибка №3: рассмотреть только несколько вариантов.

Как выбирают банк большинство заёмщиков? Часто получается так: заёмщик долго (до полугода) взвешивает все «за» и «против», приценивается. Но, приняв решение, бросается в первый попавшийся банк.

У большинства из нас весь день расписан по минутам, а свободного времени так мало. В Санкт-Петербурге более 190 банков предлагают свыше 250 ипотечных программ. Если выбирать среди них самое лучшее предложение, учитывая близость к дому, громкие слова в рекламе или же методом «научного тыка», то результат непредсказуем.

Разница ставки всего на 1% больше через 15 лет приведет к переплате с кредита 1 000 000 рублей составит 117 000 рублей! Важно всегда внимательно смотреть на условия кредита.

Все мы испытываем дефицит времени. Если хотите получить самый выгодный ипотечный кредит, запаситесь терпением и проявите настойчивость. Встретив в рекламе громкие слова, насторожитесь и прочитайте внимательно весь текст. Отбросьте все эмоции и подойдите к вопросу системно. Если это необходимо, возьмите пару дней отгула. Не стоит бросаться на первое попавшееся предложение. Пересмотрите все варианты. Причём сделать это нужно в кратчайшие сроки. Ведь, если вы будете каждый день рассматривать по 5 банков, то выбор может затянуться. Возможно, когда вы сделаете свой выбор, условия изменятся, и всё придется начинать сначала.

Ошибка №4: выбирать ипотечный кредит только по процентным ставкам.

Какой банк предлагает самые выгодные условия? Если бы на этот вопрос был чёткий и однозначный ответ, то в России остался бы только один банк, выдающий ипотечные кредиты.

Конечно, процентная ставка это первое, на что нужно обращать внимание. Но банки выдают ипотечные кредиты по этим ставкам далеко не всем желающим. В большинстве банков для разных категорий заёмщиков существуют различные условия кредитования.

Кроме процентов есть много важных условий. И порой, когда принимаются решения, эти «мелочи» выходят на первое место. Вот основные:

1 — Каков размер первоначального взноса?

Ведь от этого напрямую зависит процентная ставка. Сегодня можно купить квартиру, имея на руках всего 10% от её стоимости. Правда ставка по кредиту будет в этом случае максимальная.

Если первоначальный взнос превысит 50-60%, то в этом случае ставка по кредиту будет минимальна.

2 — Каков размер комиссии за выдачу кредита?

Он может достигать 4%. Во многих случаях это перекрывает всю выгоду от низкой процентной ставки. Особенно, если вы ставите цель погасить кредит в кратчайшие сроки.

3 -Рассматривает ли банк «серую зарплату»?

Банки учитывают серый доход заёмщика, при этом, как правило, предлагая ему более высокую процентную ставку.

4 — Возможно ли оформить купленную квартиру на детей?

Во многих случаях — это первый вопрос, который необходимо задать в банке. Это важно, если вы улучшаете свои жилищные условия, а один из собственников жилья — ребёнок.

5 — Какое жильё кредитует банк?

Пока банки ещё кредитуют покупку старого жилья («хрущёвки», «сталинки»), но требуя массу дополнительных справок и документов.

Только подробно разобравшись и ответив на эти и многие другие вопросы, можно сделать вывод о том, какой банк предлагает самые выгодные условия именно для Вас.

Поэтому выбирать программу с самой низкой процентной ставкой – это большая ошибка. Это приводит к потере времени и разочарованию: «выбрал самую выгодную программу, а оформить ипотеку не могу».

Поэтому подробно изучите программы банков и требования к заемщику, сопоставив их со своей ситуацией. Не стоит переживать из-за того, что в каком-либо из банков есть ставки по ипотеке ниже. Возможно, эта ипотечная программа была разработана не для вас. Продолжайте поиск!

Ошибка №5: при отказе банка опустить руки.

Часто заёмщик, получив отказ от одного из банков, отказывается от своей идеи обмена квартиры.

Давайте выясним, как часто отказывают заёмщикам и почему?

На что, в первую очередь, обращает внимание банк?

Прежде всего, заёмщик должен иметь стабильную и востребованную работу, чтобы в случае её потери он мог найти другую. У заёмщика должны быть порядок и чёткость в финансовых вопросах.

Чаще всего отказы связаны с плохой кредитной историей. Достаточно несколько раз задержать платежи по кредитам, и в получении ипотеки может быть отказано.

Также причиной отказа может быть неточность в заполнении документов. Неправильно заполнили заявку или неточно указали какие-либо данные о себе — и в ипотеке отказано. Никто не будет разбираться умышленно или нет вы это сделали.

Причин отказа может быть много. Приведу еще пару нетипичных, но реальных примеров.

Сотрудники банка для проверки данных, указанных в заявке, могут позвонить в бухгалтерию или же вашим друзьям. Поскольку в службах безопасности работают люди разного уровня воспитания, то в одном из случаев общение происходило не совсем в корректной форме. В результате словесный конфликт перерос в отказ заёмщику.

Или, к примеру, сотруднику одной известной компании с зарплатой более 80 000 рублей в месяц банк отказал в кредите. Звучит невероятно. Но дело в том, что фирма, в которой работает этот сотрудник, уже давно не платит по кредитам. В этом случае банк посчитал, что в ближайшее время начнутся перебои с выдачей зарплаты.

Банк имеет право отказать в выдаче ипотеки на любом этапе и без объяснения причин

Вот еще несколько примеров, которые, к счастью, встречаются не так часто, но могут сорвать покупку квартиры.

Пример 1. Заёмщик продлевал решение банка на получение ипотечного кредита и получил отказ. Оказывается, три года тому назад у него была просрочка по потребительскому кредиту. У заёмщика возник вопрос: «А почему вы раньше этого не заметили и сразу мне не отказали?». В банке ответили, что имеют право отказать в выдаче ипотеки на любом этапе и без объяснения причин.

Пример 2. У заёмщика на руках решение банка на ипотечный кредит 1 300 000 рублей. Но когда подошло время сделки, сумма уменьшилась почти вдвое. Почему? В банке пояснили, что решение является предварительным и может меняться как в большую, так и в меньшую сторону.

В любом случае, отказ в выдаче ипотеки в одном банке совсем не означает, что заёмщику откажут в другом. В вопросах одобрения кредитных заявок многое зависит от случая. Поэтому пробуйте снова и снова!

Давайте представим распространённую ситуацию, при которой у заёмщика ранее была просрочка по крупному кредиту, но всё закончилось благополучно. Он честно указал это в заявке. Один банк может сразу отказать и не разбираться в причинах. В другом банке это посчитают хорошим знаком. Ведь это значит, что заёмщик прошел огонь и воду и умеет искать выход из сложных ситуаций.

Сколько времени банки на самом деле рассматривают заявку?

Как правило, банки рассматривают заявки от 3 до 7 дней. Но бывают задержки даже до нескольких месяцев.

Почему происходят задержки? Причин может быть много, и одна из них — в банке элементарно нет денег. И тогда клиенту или отказывают, или кредитный комитет заседает бесконечно долго. Другими причинами могут быть отпуск, больничный или увольнение сотрудников банка, которые отвечают за выдачу ипотеки, или. потеря документов клиента. Да, такое тоже бывает. Есть еще одна причина — несогласованность действий. Рекламная кампания банка разрабатывается в Москве, а консультации клиентов и оформления заявок проходят в регионах.

Что делать, если в получении кредита отказано?

Какой-либо совет дать трудно, если вы не знаете, как на самом деле работает банк. Но зато теперь любая неожиданность при оформлении ипотеки не застанет вас врасплох. Ведь предупреждён, значит вооружён. Проявите смелость, решительность и настойчивость, и скоро у вас на руках появится положительное решение банка.

Смелость города берет!

«Проблема в том, что, не рискуя, мы рискуем в сто раз больше». Марк Аврелий

Действовать сейчас, а не выжидать удобного момента. Это относится и к недвижимости.

По статистике заёмщики оформляют ипотечный кредит в основном на 15 лет. В то же время, большинство гасят его за 7-8 лет.

Каждому заемщику страшно брать кредит! Никто не уверен в том, что на время займа в его жизни будет всё гладко! «А вдруг что-то случится?».

Действительно, случиться может всё. Никто, никогда и нигде не даст вам 100% гарантии. Но пока одни люди ждут, что наступят пресловутые «лучшие времена», и кто-то позаботится о них, другие взяли кредит, выплатили его и теперь живут в своих квартирах. Ведь можно, выплачивая всего от 5 до 10 тысяч в месяц, кардинально изменить свои жилищные условия, и это реально!

Ошибка №6: рассматривать покупку квартиры отдельно от получения кредита.

«Гладко было на бумаге. »

Итак, вы получили одобрение банка. Наступает «приятный момент выбора квартиры». Большинство заёмщиков рассматривает оформление документов с последующим одобрением заявки и покупку квартиры как две отдельные сделки. Кажется, что купить квартиру — не проблема. Но статистика такова: половина из тех, кто уже получил одобренную заявку, квартиру купить не может (это вам подтвердят в любом банке).

Почему? Причин несколько:

  1. Порядок расчётов и перечень документов, которые требует банк на сделку, не устраивает продавца.

Покупка квартиры по ипотеке может потребовать сбора большого количества дополнительных справок (справки из нарко- и психо-диспансера, акт технического состояния квартиры и т.д.). Далеко не каждый продавец может или хочет их предоставить.

В каких случаях продавцы отказывают покупателям с ипотекой?

Продавец торопится и срочно продаёт квартиру. У него нет времени ждать, пока банк согласует документы, и будут переведены деньги.

На квартиру есть другие покупатели, и они располагают наличными деньгами.

Продавец не хочет или не может собрать нужные банку документы.

Квартира менее трёх лет в собственности.

Собственник на сделку приехать не может. Его интересы представляет доверенное лицо. Не все банки идут на такие сделки.

Продавцы не хотят вникать в порядок расчетов. Они опасаются сложной схемы расчётов и не доверяют банкам.

  1. Квартира, которую вы выбрали, не устраивает банк.

Почему банки отказываются кредитовать выбранную вами квартиру?

Выдавая кредит, банк заинтересован в том, чтобы дом и квартира в нём были в целости, сохранности и за ближайшие годы не потеряли в цене.

Поэтому в случае, если жилье имеет большой процент износа или дом подлежит реконструкции, или имеется незаконная перепланировка, в кредите на такую квартиру будет отказано.

Что делать? Об этом я расскажу ниже, после описания ошибки №7.

Ошибка №7: не учесть трудности с покупкой квартиры

Мы рассмотрели две причины того, почему заёмщик с уже одобренным ипотечным кредитом не сможет купить понравившуюся квартиру. Но есть еще третья причина. Она настолько важна, что выделена мной в отдельную.

Итак, одобрение банка на руках, и вы погружаетесь в море объявлений о продаже квартир и начинаете выбирать. И вдруг, оказывается, что из сотен вариантов вы не можете даже посмотреть жилье, которое понравилось. Квартиры оказываются проданы либо сняты с продажи. Конечно, такое случается. К моменту выхода газеты самые интересные квартиры могут быть проданы, а с сайта их просто забыли удалить. Но всё-таки значительно чаще встречается умышленный обман.

А была ли квартира? Многие продавцы (да и многие агентства недвижимости) используют при продаже «грязные», а порой и мошеннические приёмы. Например:

«Квартира-приманка»

Цена на неё занижена для привлечения покупателей. Позвонив по телефону, вы узнаете, что пять минут назад эту квартиру продали, но есть похожая квартира, правда. на 10% дороже.

Вас просят оставить свой телефон, и как только будет что-то интересное. Но, скорее всего, предложат купить более дорогую квартиру: «Ведь цены растут».

«Аукционы-лохотроны»

На реально продаваемую квартиру устанавливается заниженная цена. Этим привлекаются десятки заинтересованных покупателей. Позвонив по телефону, вы услышите примерно следующее:

— Хотим посмотреть и купить. Цена верно указана?

— Посмотреть вы можете, но по этой цене мы вам не продадим.

— Как не продадите? Опечатка или цена изменилась?

— Нет, не опечатка. И цена не изменилась. Стоимость указана верно. Мы продадим квартиру тому, кто даст за неё самую высокую цену.

— Так вы продаёте квартиру или нет?

дальше всё идет по кругу. Если вы напоследок скажете: «Будет конкретное предложение (сроки продажи и окончательная стоимость) — позвоните», вам перезвонят: «Вы знаете, на эту квартиру у нас уже есть покупатель», – и назовут вам среднерыночную цену. — «Но если вы предложите больше — милости просим».

Если вы попадётесь на эти уловки, вас будут долго водить за нос. В результате вы теряете время, нервы и силы. Во многих случаях заёмщик вынужден заново собирать документы и продлевать одобрение банка.

Сбор предоплат.

Даже если вы обратитесь в одно из многочисленных агентств недвижимости, это не гарантирует, что вы сможете купить квартиру без проблем. Может быть, вам повезёт, а может и нет. Открыть «фирму-однодневку» — пара пустяков. Ведь лицензирование давно отменено и

офис можно снять на час всего за пару сотен рублей. Именно поэтому так много ситуаций, когда взяв предоплату от покупателей (чаще всего, иногородних), такие фирмы исчезают с деньгами в неизвестном направлении. Последний из примеров носит явно криминальный характер.

Чаще встречается просто непрофессиональная работа дилетантов. В большинстве фирм просто нет специалистов, которые знают все детали ипотечных сделок. Им проще и выгодней искать покупателя с наличными — хлопот меньше. Часто, даже приняв заявку, поиском квартиры никто не занимается. Поэтому половина заёмщиков не может купить квартиру и вынуждена заново собирать документы и продлевать решение банка. А при продлении сумма кредита может измениться.

Почему случается эта ошибка?

Обилие рекламы (на сайтах на продажу выставлены десятки тысяч вариантов) создаёт иллюзию, что квартиру купить легко и просто. К тому же рынок недвижимости привлекал и всегда будет привлекать аферистов разных мастей.

Все эти проблемы возникают потому, что, чаще всего, люди покупают квартиру раз в жизни. Поэтому так сложно пройти все этапы покупки квартиры и ни разу не ошибиться.

Что делать?

Рассматривайте покупку квартиры как одну операцию, которая просто состоит из нескольких этапов. И помните: доверяй, но проверяй! При выборе квартиры всегда помните про уловки, которые описаны в статье и не попадайтесь на них. Тщательно уточняйте в банке требования к покупаемой вами квартире. Сбор и оформление дополнительных справок и документов, которые требует банк, нужны в первую очередь вам. Возьмите инициативу в переговорах на себя. И, если квартира действительно понравилась, не мелочитесь. По опыту знаю, что очень часто переговоры заходят в тупик из-за пустяков. Продавцы и покупатели порой проявляют излишнее упорство и принципиальность. Иногда несколько сотен рублей могут стать препятствием на пути к покупке квартиры. Поэтому, заранее продумайте диалог с продавцом квартиры. P.S.

Если вы обошли все подводные камни — поздравляю! Вы стали собственником квартиры!

Но на этом история не заканчивается. Ведь платить по кредиту нужно будет ещё не один год.

Что дальше? О том, что можно сделать для того, чтобы улучшить свои жилищные условия и снизить платежи по кредиту уже после покупки квартиры, я расскажу в отдельной статье. Ждите продолжения…

Источник: http://bestfriend-m2.ru/bolshe-dvizhenij-menshe-ipoteka-sekrety-ipoteki-7-samyx-glavnyx-oshibok-zaemshhikov-pri-oformlenii-ipoteki.html”

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек. При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

  • продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
  • для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
  • производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
  • покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
  • после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
  • договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
  • покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
  • со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

  1. Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
  2. С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?

Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

  • копия паспорта собственников жилья;
  • технический паспорт квартиры;
  • кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
  • свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;
  • документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
  • расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
  • оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

  • предоставить только копии документов;
  • лично сопроводить сдачу документации в банк;
  • не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.


Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена. Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:

  • сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
  • при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
  • в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Риск, что продавцу попадут поддельные средства, так же эфемерен, как и упомянутый выше. Если деньги переводятся банком, то они по умолчанию будут подлинными. Даже если покупатель передает часть средств наличкой, их всегда можно проверить тут же в банке на специальном аппарате.

Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б. Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом. Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя. Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится. Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя. Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен. Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.

Источник: http://kredit-blog.ru/ipoteka/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-sberbanka.html”

Покупка квартиры через ипотеку: полная схема кредитования

Ипотечное кредитование – один из самых популярных и востребованных способов улучшения жилищных условий в нашей стране. Тем не менее, схема работы ипотеки очень многогранная и емкая, весь процесс занимает от 1,5 до 4 месяцев, а на каждом этапе часто возникают неприятные для заемщика новые расходы и дополнительные требования. Чтобы избежать ошибок, лишних проблем и трат, лучше ознакомиться наперед со всеми нюансами ипотечного кредитования. С некоторыми особенностями ипотечного кредитования можете ознакомиться в статье – «Ипотечный кредит – отличия от других займов».

Весь процесс покупки квартиры через систему ипотечного кредитования можно разбить на несколько этапов:

  • Общее определение жилья, которое клиент планирует приобрести;
  • Расчет суммы кредита, которую заемщик сможет получить;
  • Выбор финансовой организации для оформления ипотеки;
  • Сбор и подача документов в банк для получения предварительного положительного решения кредитного комитета;
  • Подбор конкретной квартиры или дома, одобрение жилья как залога банком;
  • Сбор второй части пакета документов;
  • Оформление договоров купли-продажи, кредитного договора, а также регистрация сделки;
  • Переход права собственности на жилье к заемщику;
  • Выплата ипотечного кредита.

Кроме того, на некоторых этапах возникают дополнительные необходимые аспекты: профессиональная оценка квартиры, страхование залога, а также жизни и здоровья заемщика, открытие счета в банке, аренда банковской ячейки и т.д. Процедура усложняется при участии в сделке созаемщиков, а также в случае, если кредит предоставляется на квартиру в новостройке. Рассмотрим все этапы ипотеки детально.

Этап первый: принятие решения и предварительный анализ

Для начала нужно определить, какую недвижимость вы собираетесь приобрести, и выяснить среднюю рыночную стоимость подобной квартиры. К примеру, это может быть двухкомнатное жилье, без ремонта, в 5-10 минутах от остановки транспорта. Не стоит сразу искать квартиру на рынке недвижимости – это одна из главных ошибок потенциальных заемщиков. На этом этапе важно определить приблизительную стоимость такого типа жилья.

Следующий шаг – расчет необходимого платежа по кредиту, с одной стороны, или расчет максимально возможной суммы ссуды соответственно с уровнем дохода, с другой. Как правило, банки устанавливают граничную сумму ежемесячного платежа в размере до 50% от дохода заемщика. Супруги, или родители могут выступать созаемщиками – в этом случае учитывается доход всех вместе.

На сайтах известных банков можно рассчитать платеж с помощью кредитного калькулятора. Также важно учитывать, что финансовые организации выдают ипотечный кредит в размере до 80-90% от стоимости недвижимости. То есть, оставшиеся 10-20% необходимо иметь в наличии.

Перед обращением в банк нужно уже знать, на какую сумму вы можете реально рассчитывать при данном доходе, или искать пути доказать наличие других источников дохода официально. Теперь можно выбирать, в какой именно банк вы будете обращаться. Ипотечные программы в нашей стране предлагают 15-18 финансовых организаций, лидерами в этой сфере являются самые крупные из них: Сбербанк, ВТБ, УралСиббанк, ДельтаКредит, Росбанк. Можно также обращаться в те учреждения, клиентом которых вы уже являетесь (например, открыта кредитная или зарплатная карта).

Этап второй: сбор и подача документов в банк, выбор и одобрение квартиры

Следующий шаг – подача документов в банк. Этот этап будет разделен на две части. Сначала потенциальный клиент предоставляет данные о себе и своей платежеспособности. Классический перечень основных документов – это заявка на кредит, паспорт заемщика и созаемщиков, их справки о доходах. Он может быть дополнен и расширен по усмотрению кредитного комитета. Также нужно открыть счет, куда положить сумму начального взноса – 10-20% от стоимости квартиры.

После подачи заявки, в срок от 2 до 7 дней банк выносит предварительное решение по кредиту. Позитивное решение действует разное время – от 1,5 до 4 месяцев. В этот срок нужно найти квартиру, которую вы будете покупать в ипотеку.

Выбирать жилье лучше с помощью агента по недвижимости. Ему нужно показать справку о положительном решении банка о выдаче ипотеки. Подыскав хороший вариант, нужно подать второй пакет документов в банк. Теперь это те документы, которые касаются самой недвижимости. В их перечень входят предварительный договор о купле-продаже (готовится в агентстве недвижимости), свидетельство о регистрации права собственности, согласие на продажу супруга или супруги продавца, выписка из домовой книги, отчет о стоимости квартиры. Последний документ особенно важен – сумма, указанная в отчете, и будет выдана заемщику за вычетом начального взноса. Многие финансовые организации предпочитают сотрудничать с конкретными оценочными компаниями, и не принимают отчеты от других фирм. Оценка имущества – услуга платная.

После подачи документов банк проверяет их, одобряет недвижимость как залог и подтверждает решение о выдаче ссуды.

Этап третий: документальное оформление всех договоров

Процедура оформления документов по ипотеке выглядит следующим образом:

  • Заключение договора купли-продажи, в котором указывается, что часть суммы оплачивается кредитными средствами, а недвижимость стает залогом с момента государственной регистрации права собственности;
  • Открытие счета для перечисления заемных средств;
  • Заключение договора о кредите (образец);
  • Оформление договора об аренде банковской ячейки.

В присутствии продавца недвижимости, покупатель получает кредитные средства и вместе с начальным взносом закладывает их в сейфовую ячейку в банке. По условиям договора об аренде ячейки, забрать их сможет только продавец квартиры после перерегистрации права собственности.

Последний шаг к заветной собственной квартире – регистрация в органах юстиции права собственности. Чтобы провести ее, необходим полный пакет документов и присутствие обеих сторон. К тому же, услуга эта тоже платная, и может понадобиться 10-14 дней для ее получения.

Через пять рабочих дней после обращения в юстицию вы получаете на руки свидетельство о правах собственности на жилье. Продавец же получает «погашенное» свидетельство, и может забрать деньги из банковской ячейки. На этом процедура покупки квартиры через ипотеку завершена, остается лишь выплачивать кредит заемщику.

И напоследок. После получения права собственности необходимо оформить также договор страхования имущества. Некоторые банки также рекомендуют заключать договор о страховании жизни и работоспособности заемщика – в этом случае проценты по кредиту могут быть более низкими.

Источник: http://thebanks.info/2817″

Покупка жилья на вторичном рынке в ипотеку: пошаговая инструкция

Мечта о собственной квартире и улучшение жилищных условий, становятся реальностью для многих жителей мегаполисов. Отвечая на вопрос, как оформить ипотеку на вторичное жилье, рассмотрим поэтапную инструкцию и особенности этого кредита.

Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку: пошаговая инструкция

Шаг 1. Решая вопрос, как взять ипотеку на вторичное жилье и с чего начать, обязательно воспользуйтесь ипотечным онлайн-калькулятором на популярных сайтах ведущих банков. Это даст ориентировочные результаты о процентной ставке, размере ссуды и ежемесячных платежах. Предварительная консультация по телефону со специалистами банка дополнит информацию о сопутствующих расходах на страхование объекта недвижимости и жизни заемщика.

Шаг 2. Нужно получить одобрение банка на ипотечный кредит. Необходимо заранее подготовить документы на заемщика и созаемщика:

  • справка с места работы о доходах за последний отчетный год (по форме 2-НДФЛ);
  • копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
  • копия паспорта (сотрудники банка могут сделать копии с оригинала самостоятельно) + СНИЛС;
  • анкета, заполняется на месте в банке.

Планируя подать заявки в несколько коммерческих банков одновременно, и узнать дают ли ипотеку на вторичное жилье, позаботитесь о наличии достаточного количества копий.

После одобрения кредитной заявки у вас будет 3-4 месяца для поиска желанной квартиры.

Шаг 3. Выбираем объект вторичной недвижимости. Сделать это можно самостоятельно путем поиска объявлений на сайтах риелторских агентств или таких как «Авито». Сразу же оцените полноту пакета документов на вторичное жилье для ипотеки. До 2016 года обязательно выдавались Свидетельства о праве собственности. Обратите внимание, чтобы не было обременений в виде залога, ипотеки в силу закона. Также обязательно должен быть документ (договор купли-продажи объекта недвижимости, приватизации или наследования), которые прописаны в Свидетельстве. На приобретаемый объект понадобится кадастровый паспорт.

Предоставляются следующие документы:

  • копии паспорта всех страниц на собственника(ов), а также доверенных лиц;
  • справка об отсутствии задолженности за ЖКХ (свет, вода, газ, капремонт);
  • если доля собственности принадлежит детям, то дополнительно запрашивается справка с органов опеки и социальной защиты;
  • для пенсионеров потребуются справки от психотерапевта о дееспособности;
  • справка с УФМС о прописанных лицах;
  • нотариально заверенная доверенность на право представлять интересы стороны на сделке.
  • военнообязанные заранее должны уведомить военкомат о смене адреса прописки (не нужно предоставлять справку, но может задержать процесс выписки);
  • в органах МВД поинтересоваться (при наличии полномочий) о лицах, выписанных в места лишения свободы, и которые могут вернуться и потребовать прописки.

С собственником нужно обязательно обговорить покупку квартиры с возможностью частичного расчета средствами ипотечного кредитования. Для некоторых продавцов это обременительное условие, и не все согласны ждать длительный процесс оформления ипотеки на вторичное жилье. Поэтому многие из них не соглашаются на уступки и скидки. Резонно сначала обговорить окончательную стоимость продажи и уже потом упомянуть ипотеку. Не забудьте взять с собой аванс для закрепления оговоренных устно обязательств. Оформите расписку о передаче аванса и составьте предварительный договор купли-продажи с фиксацией информации об объекте недвижимости, суммы, даты сделки и взаимных обязательств сторон.

Заранее обговорите передачу ключей от квартиры и их дубликатов. Продавцы могут уехать в другой город и прислать на сделку представителя по доверенности. Обратите внимание на старую мебель, которая вам не пригодится, попросите освободить помещение от ненужных вещей.

Шаг 4. Закажите оценку объекта недвижимости для предоставления отчета в банк. Как правило, это занимает 3 дня. Нужно только договориться о встрече оценщика с жильцами квартиры для фотофиксации и оценки состояния квартиры, а также прилегающей территории.

Шаг 5. Подписание кредитного договора, закладной и договора купли-продажи с актом передачи имущества заинтересованными сторонами сделки. На оговоренных заранее условиях производится окончательный расчет. При этом часть денежных средств, имеющихся для первоначального взноса, передаются одновременно при подписании договора. Но это можно сделать как до, так и после подписания документов. Для расчета лучше арендовать сейфовую ячейку. В этом случае покупатель получает дополнительную защиту, т.к. забрать денежные средства продавец сможет, только предъявив зарегистрированный договор.

Шаг 6. Заключается договор страхования имущества и жизни заемщиков. Определенную сумму страховки, в зависимости от остатка кредитной задолженности, придется оплачивать ежегодно до погашения обязательств. В графике платежей эта сумма может быть выделена отдельной строкой, во избежание просрочки.

Шаг 7. На завершающем этапе все участники с полным комплектом правоустанавливающих и удостоверяющих личности документов проследуют в Росреестр или МФЦ для официальной регистрации сделки. Если все прошло удачно, то через пять дней каждая из сторон получает свои экземпляры договора, и с этого момента покупатель получает права собственности на квартиру.

Сделать правильный выбор и подобрать оптимальные параметры кредитной сделки, которые не будут обременительными на протяжении всего периода обслуживания займа, помогут квалифицированные сотрудники кредитных учреждений.

Основной параметр, который в значительной степени влияет на конечную сумму ипотечного кредита – это доход заявителя. Но не стоит огорчаться, если у вас возникнут проблемы с подтверждением и размером дохода, ведь можно привлечь созаемщиков, в этом случае будет учитываться совокупный доход.

У семей с детьми есть дополнительное преимущество в виде сертификата на материнский капитал, который оформляется при рождении второго и последующего ребенка. Средства можно направить на первоначальный взнос или использовать при досрочном погашении кредита.

Многие потенциальные заемщики сомневаются, нужна ли помощь риелторов, оправданы ли нотариальные затраты при оформлении ипотеки. Можно утверждать, что служба безопасности банка обладает большими полномочиями для идентификации собственников и объекта недвижимости, чем риелторские агентства. Покупка вторичного жилья в ипотеку – это дополнительная защита имущественных интересов, в первую очередь, для покупателя, т.к. банк, выдавший кредит, заинтересован в прозрачности сделки, и если будут сомнения, вам предложат найти другую квартиру, обезопасив от мошенников. Приостановка сделки в Росреестре невыгодна ни сторонам сделки, ни банку.

В заключение приведем этапы оформления ипотеки на вторичное жилье :

  • рассчитать свои финансовые возможности;
  • собрать полный пакет документов на заемщика;
  • найти банк, который одобрит вашу кредитную заявку;
  • выбрать ипотечную программу, наиболее выгодную для вас;
  • найти квартиру, которая будет соответствовать вашим запросам;
  • обговорить существенные моменты предстоящей сделки (дата заключения договора, механизм передачи денег, обязательства сторон о предоставлении документов, выписке из квартиры, форс-мажор);
  • внести аванс и составить предварительный договор;
  • передать в банк документы на квартиру и собственников;
  • заказать оценку и оплатить страховку;
  • встреча в банке для подписания документов и расчета;
  • передача документов на регистрацию в Росреестр (по предварительной записи или живой очереди);
  • получение документов после успешной регистрации;
  • окончательный расчет с продавцом.

Отвечая на вопрос, можно ли брать вторичку в ипотеку, приводятся множество аргументов за/против, но решать приходится каждому самостоятельно. Несмотря на значительные суммы переплат по графику платежей всего периода действия кредитного договора, ипотека остается единственно возможным вариантом приобретения собственного и уютного жилья. К тому же банки не ограничивают заемщиков при досрочном погашении кредита, и при улучшении финансового состояния можно не растягивать платежи в соответствии с графиком, а досрочно погасить кредит полностью или частично. В итоге вы получаете квартиру без обременения с возможностью свободно распоряжаться уже собственным имуществом.

Источник: http://proipoteku24.ru/stati/pokupka-zhilya-na-vtorichnom-rynke-v-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya/”

Как купить квартиру в ипотеку – 5 простых шагов + советы по подготовке документов и оформлению покупки

Вас приветствует бизнес-журнал «ХитёрБобёр»! На связи с читателями Денис Кудерин.

Новая публикация посвящена продолжению «ипотечного» цикла. Мы поговорим о покупке квартиры в ипотеку – теме, актуальной для многих наших читателей.

Для людей, не имеющих больших денежных накоплений, ипотека – единственный способ обзавестись собственным жильём.

В статье рассмотрим все плюсы и минусы данного варианта приобретения недвижимости.

А теперь обо всём по порядку!

1. Квартира в ипотеку – особенности и нюансы покупки

Желание иметь собственное жильё – естественная потребность каждого человека. Особенно острая необходимость в приобретении собственной жилплощади возникает у семейных людей, начинающих совместную жизнь.

Цены на недвижимость традиционно и неизменно высоки: выложить полную цену за квартиру (даже на нулевой стадии строительства) не всем по карману. Поэтому большинство покупателей ищут альтернативные пути решения жилищного вопроса.

Один из таких вариантов – покупка в ипотеку. Людям, которые не знают, что означает данное слово, и тем, кто никогда не сталкивался с банковским кредитованием, я рекомендую к прочтению обзорную статью «Что такое ипотека».

Количество квартир, купленных под залог, ежегодно растёт. Для многих людей ипотека – единственный шанс стать владельцем собственного жилья, пусть даже не принадлежащего покупателю в полной мере.

На юридическом языке покупка имущества в ипотеку – вид кредитования, при котором объект продажи остаётся под залогом у финансовой организации, выдавшей займ. Банк имеет право отсудить квартиру себе, если заемщик по каким-то причинам не может выплачивать долг или нарушает условия договора.

В ипотечной сделке участвует 3 стороны:

  • продавец квартиры или застройщик;
  • банк, выдающий деньги в долг;
  • заемщик (покупатель).

Отношения ипотечного должника и кредитной компании регулируются не только пунктами составленного договора, но и законами страны, в которой осуществляется сделка. В РФ таким документом выступает закон 1998 года «Об ипотеке».

Ипотека выдаётся банком лишь в том случае, если кредитодатель полностью уверен в платежеспособности заемщика. Кредиты не раздаются финансовыми учреждениями направо и налево: для оформления ипотеки нужно иметь стабильный доход определенной величины и иметь безупречную кредитную историю.

Ипотека почти всегда даётся на продолжительный срок (минимум – 5-10 лет, максимум – 50). Поскольку суммы кредитов немаленькие, вернуть их с процентами за более короткий промежуток времени просто нереально.

Банки не заинтересованы в досрочном погашении ипотеки, так как в этом случае покупатель переплачивает меньше. Общие суммы переплаты за годы выплаты комиссионных и самого долга испугают неискушенных читателей, но обойти этот пункт невозможно.

Приобретая жильё в ипотеку, будьте готовы, что общая переплата составит 70-100%. Это значит, что за квартиру ценой в 1,5 млн. вы за весь срок платежей можете заплатить 2,5-3 млн. И ещё один неутешительный факт – в РФ самые высокие переплаты по кредитам за жилье.

Прежде чем оформлять кредит, трезво оцените свою платежеспособность и готовность каждый месяц в течение следующих 10-30 лет выкладывать из своего кармана внушительные суммы выплат.

Помните также, что вы вправе прекратить действие договора, если бремя выплат станет непосильным.

О том, как продать квартиру в ипотеке, на сайте есть тоже подробная статья.

Ипотечные кредиты уступают по популярности потребительским у жителей РФ и ближнего зарубежья, поскольку считаются слишком «дорогими».

Количество заключаемых сделок в кризисные времена ожидаемо снизилось, есть стойкая тенденция к уменьшению спроса на залоговое жильё.

Но многие продолжают брать жильё в ипотеку, в том числе – семьи с 2 и более детьми, использующие для первоначального взноса федеральный семейный капитал. Подробнее об ипотеке под маткапитал читайте в отдельной статье блога.

Самое очевидное преимущество ипотечного кредита – возможность быстрого решения квартирного вопроса.

Другие преимущества:

  • некоторые банки предлагают льготные кредитные продукты для молодых семей;
  • приобретая недвижимость (даже в залог) вы делаете потенциально прибыльное вложение, поскольку квартира (особенно новая) с течением времени не теряет в цене, а наоборот;
  • большой выбор объектов – доступно жильё в новостройках и на вторичном рынке;
  • военным и семьям с 2 (и больше) детьми государство предоставляет средства на оплату всего кредита или его значительной части.

Ну и житейский довод – как ни крути, а снимать комнату или квартиру в конечном итоге всё равно дороже и хлопотнее, чем брать в ипотеку, тем более что со съёмной жилплощади вас в любой момент могут попросить съехать хозяева.

Минусов у ипотечного кредитования тоже предостаточно:

  • значительная процентная ставка (в большинстве крупных банков РФ комиссия не опускается ниже 11-13% в год);
  • штрафы и пени за просрочки;
  • длительный срок выплат, в течение которого многие семьи вынуждены жить в режиме постоянной экономии;
  • в случае систематической задержки платежей и нарушения условий договора банк вправе вернуть квартиру себе и продать её другим желающим;
  • кредиты выдаются далеко не всем: банки тщательно проверяют платежеспособность клиентуры.

Само оформление покупки в ипотеку – тоже непростое мероприятие. Но в этом вопросе я постараюсь вам помочь непосредственно в рамках данной статьи.

3. Как купить квартиру в ипотеку – пошаговая инструкция

Всем, кто планирует ипотечную покупку, изучение пошаговой инструкции сэкономит время в будущем и позволит избежать типичных ошибок заёмщиков. Оформление ипотеки гораздо сложнее, чем получение обычного потребительского кредита.

В процессе ипотечного кредитования присутствуют такие пункты как оценка объекта недвижимости, страхование предмета залога, составление закладной на имущество. Уверен, что большинство читателей не в курсе, что представляют собой данные процедуры.

Однако начнём с начала – с выбора объекта.

Итак, вы взвесили все «за» и «против» и решили брать ипотечный кредит на покупку жилья. С чего начать данное мероприятие? Знатоки советуют начинать с выбора объекта недвижимости.

Особенно важно выбрать квартиру заранее, если вы делаете покупку в новостройке. На ранних стадиях строительства жилых комплексов, когда риски максимально высоки, цены на квартиры у застройщиков самые низкие.

Правда, не все банки согласны выдавать кредит под строящиеся объекты – обычно только те, что выступают официальными партнерами строительных фирм. К тому же ипотечные проценты до ввода здания в эксплуатацию обычно на 1-2% выше, чем стандартные.

«Вторичка» тоже требует предварительного выбора объекта. В противном случае вы просто не будете знать, какой размер кредита вам понадобится. Рекомендую также сразу предупредить продавца, что приобретать недвижимость вы будете в ипотеку.

Учтите также, что существуют определенные требования, которые банки предъявляют к объектам. Прежде всего, это должны быть полноценные жилые квартиры. Если речь идёт о вторичном жилье, то такие объекты не должны быть ветхими и аварийными.

Важный пункт: заемщику надо заранее оценить рыночную стоимость квартиры. Для этих целей нанимается легитимный оценщик. На выставленную им сумму и будет ориентироваться банк при выдаче кредита.

Выбор банка зависит от личных предпочтений заёмщика и ряда объективных факторов. Для начала нужно понять, подходят ли условия кредитного учреждения вам, а потом выяснить, соответствуете ли вы сами требованиям банка к кредитополучателям.

Сэкономить на процентах в наши дни удаётся редко, тем более что их размеры в ипотечных программах могут меняться в зависимости от сроков выплаты.

Даже так называемые «ипотечные калькуляторы», которые имеются на многих официальных сайтах банков, зачастую не дают объективного представления о размерах переплаты.

Чтобы понять, сколько вам в действительности придётся переплатить, нужно читать условия уже готового договора в момент его составления. Естественно, изучить договор нужно до его подписания.

На какие пункты стоит обратить внимание при выборе банка:

  • максимальная сумма выдаваемых ипотечных займов;
  • размер первого взноса;
  • требования к заёмщикам;
  • количество обязательных страховок при оформлении сделки;
  • максимальное время просрочки, после которой банк начнёт взыскание залогового имущества;
  • репутация и надежность организации.

Если у вас сложности с подтверждением доходов, но есть приличная сумма на первоначальный взнос, выбирайте банки, в которых кредиты выдают на более лояльных условиях. Но учтите, что проценты по такому кредиту, опять же, будут выше.

Что касается ипотечных программ, то огромное количество таковых не должно вводить вас в заблуждение. Выбирайте наиболее подходящий вам по условиям вариант – для молодой семьи, с господдержкой, с маткапиталом, с минимальным взносом – и приступайте к оформлению.

Если вы хотите минимизировать риск отказа, подайте документы сразу в 2 банка.

Список документов в каждой компании индивидуален, различны и сроки одобрения заявки специалистами. Есть банки, выдающие кредит за несколько дней, что называется, «под 2 документа», а есть учреждения с разветвленным бюрократическим аппаратом, требующие внушительный пакет бумаг и справок.

Примерный список документов:

  • паспорт (копия);
  • документ о семейном положении;
  • свидетельство о регистрации квартиры, на приобретение которой выдаётся кредит;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • заключение независимой компании о реальной цене квартиры;
  • справка из медицинского учреждения, подтверждающая дееспособность заявителя;
  • справки об отсутствии задолженности у продавца по коммунальным платежам;
  • другие документы на усмотрение банка.

Дальнейший этап – одобрение банком выбранного объекта. Если сотрудников финансовой компании всё устраивает, заёмщику выдаётся разрешение на оформление сделки купли-продажи.

Согласно закону об ипотеке, приобретаемый объект подлежит обязательному страхованию от рисков повреждения и утраты. Некоторые банки предлагают заемщикам застраховать заодно и свою жизнь, право собственности и риск невозврата долга.

Отказ от одного из видов необязательного страхования, предложенных банков, автоматически означает повышение процентной ставки, так что соглашаться на эти условия или нет – дело вашего личного выбора.

Шаг 5. Подписываем кредитный договор и договор купли/продажи

Перед подписанием кредитного договора рекомендую его внимательно прочитать по пунктам, особое внимание, уделяя строчкам, напечатанным мелким шрифтом в примечаниях. Иногда там кроется важная для заёмщика информация.

Договор ипотеки даёт вам право рассчитаться с продавцом или застройщиком взятыми в долг деньгами и приобрести квартиру. Сделка купли/продажи с продавцом жилья оформляется в Росреестре. Купленная квартира передаётся банку в залог, как и указано в ипотечном договоре.

Помимо договора ипотеки, оформляется также закладная. Эта ценная бумага остаётся в банке и является документальным свидетельством наличия квартиры в залоге у кредитной организации.

4. Какой банк выбрать – ТОП-5 компаний с выгодными условиями

Почти все крупные и мелкие банки предлагают пользователям ипотечные кредиты. Выбрать действительно выгодный для покупателя кредитный продукт – задача не из простых.

Можно пойти по простому пути и сотрудничать только с популярными компаниями, входящими в ТОП-10 в вашей стране по размерам активов и надёжности.

В европейском регионе РФ пятёрка самых популярных финансовых учреждений, предлагающих ипотеку, выглядит следующим образом:

В таблице ниже приведены процентные ставки и кредитные продукты этих организаций:

Источник: http://hiterbober.ru/personal-money/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku.html”

Покупка квартиры по ипотеке: инструкция, документы, сроки, условия банка

Покупка квартиры через ипотеку является ответственным и важным решением в жизни каждого человека. Поэтому потенциальному заемщику сначала необходимо оценить собственные финансовые возможности. При этом следует учитывать:

  • Посильный размер ежемесячных платежей (как правило, он составляет не более половины получаемого дохода);
  • Стоимость квартиры;
  • Сумму первоначального взноса (обычно – 30 и более % от стоимости жилья);
  • Вид квартиры и предполагаемый район ее расположения.

Инструкция покупки квартиры в ипотеку предполагает выполнение нижеследующих процедур.

Прежде чем взять ипотеку на покупку квартиры, необходимо провести анализ условий и предложений в различных банках. Определяющими показателями при выборе оптимального варианта являются:

  • Сумма ипотечного кредита;
  • Процентная ставка, как правило, она варьируются от 11 до 15% годовых, и зависит от банка и желаемой суммы;
  • Обременения (условия выдачи и сопровождения);
  • Валюта кредита;
  • Условия обеспечения (включая требования поручительства);
  • Сроки выплаты;
  • Условия страхования (в том числе и объекта ипотеки);
  • Наличие штрафных санкций за досрочное погашение.

Выбрав несколько подходящих банков и ипотечных программ, необходимо внимательно изучить тонкости ипотечного продукта на основе консультаций, полученных в результате произведенного звонка или визита.

Необходимо также помнить, что многие банковские учреждения предъявляют требования и ограничения к предполагаемым заемщикам, а именно:

  • Постоянная прописка на территории, определяемой банком;
  • Определенный стаж на настоящем месте работы (общий трудовой стаж не менее 1 год, на последнем месте свыше 4-6 мес.);
  • Положительная кредитная история;
  • Отсутствие судимости;
  • Отсутствие иных параллельных займов;
  • Дееспособность;
  • Возрастной ценз (миним. возраст 21 год, максимальный определяется моментом погашения кредита, к этому году заемщику должно быть не более 65-75 лет)
  • Если привлекаются созаемщики, то не более 3 человек, степень родства – супруги, братья, родители, 3-ьи лица;
  • Если заемщиком является мужчина до 27 лет без военного билета – в кредите ему откажут. То есть военнообязанный, не прошедший службу, имеющий отсрочку (например, в связи с учебой) и пр. заемщиком быть не может (исключение военнослужащие, в запасе).

Подав заявки одновременно в несколько банков, можно узнать конкретные условия ипотеки и порядок покупки квартиры в каждом из них. После одобрения заявки необходимо приступить к выбору подходящей квартиры. На проведение данной процедуры обычно отводится 2–3 месяца.

Информация о предварительных условиях по ипотечному кредитованию представлена на официальных сайтах банков.

Срок одобрения заявки по ипотеке составляет от 5 до 10 рабочих дней. Тем временем тщательно проверяются все предоставленные документы, поэтому начинать заниматься поиском жилья нужно только после твердого согласия кредитного учреждения.

Важно: банк может отказать в выдаче кредита и заключении договора, лишь в случае если из представленных документов видно, что потенциальный заемщик не в состоянии вернуть займ и проценты, исходя из его финансовых возможностей. Остальные мотивы отказа незаконны и их можно обжаловать в суд.

При выборе недвижимости следует учитывать требования банка к объекту ипотеки. Как правило:

  • Быть отдельной квартирой;
  • Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
  • Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
  • Не быть ветхим или аварийным жильем, состоящим на учете на капремонт, реконструкцию с отселением или снос (обычно это “старый фонд” города, точные данные можно найти в районной Управе);
  • Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
  • Иметь круглогодичную подъездную дорогу;
  • Быть пригодным для круглогодичного проживания:
  • Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
  • Пройти соответствующий кадастровый учет.

Для выбора недвижимости в новостройках банковские учреждения, как правило, предлагают объекты из базы застройщиков, прошедших официальную аккредитацию. Для этого предусмотрены специальные программы, включая и государственные – по поддержке ипотечного кредитования для первичного жилищного рынка.

Если заемщик самостоятельно осуществляет выбор квартиры на первичном рынке, то к застройщикам банки обычно предъявляют следующие требования:

  • Срок на рынке жилищного строительства – более пяти лет;
  • Соответствие оценочным нормативам финансовой устойчивости согласно Федеральному закону 214-ФЗ;
  • Отсутствие задержек (более года) в завершении строительства и сдачи объектов в течение предыдущих лет;
  • Наличие объектов точечной и массовой застройки (двух и более), введенных в эксплуатацию;
  • Отсутствие инициирования процедуры банкротства или решения о ликвидации;
  • Прочие требования.

Для получения профессиональной помощи при выборе недвижимости и уверенности в юридической чистоте сделок, банки предлагают воспользоваться услугами агентств недвижимости, являющихся их партнерами. Для этого они предоставляют клиентам соответствующие базы партнеров.

Для своевременного исполнения обязательств по договору, условия ипотеки определяют предоставление ликвидного залогового обеспечения, которым чаще всего и служит приобретаемый объект недвижимости. Рыночная стоимость залогового имущества является отправной точкой для определения суммы ипотечного займа, в связи с чем оценка залогового имущества является важным показателем в процессе кредитования.

Большинство банков, для проведения достоверной оценки обеспечения по кредиту, предлагают воспользоваться услугами оценочных организаций из числа своих партнеров. При этом они не ограничивают заемщиков в выборе, однако если отчет об оценке предоставлен организацией, имеющей отрицательный опыт работы с банком, последний вправе инициировать дополнительную проверку.

Также, если выявится недостоверность предоставленных оценок или нарушения требований законодательства в области оценки, то банковские учреждения имеют право направить мотивированные жалобы в регулирующие организации (СРОО). Поэтому специалисты рекомендуют пользоваться услугами оценщиков-партнеров.

Сертификат об оценке предоставляется в банк-кредитор.

В большинстве банков предоставляемыми документами для покупки квартиры по ипотеке являются:

Статьи по теме:

  • Заявление-анкета на ипотечный кредит, можно оформить ее онлайн на сайте банка;
  • По клиенту, ксерокопии следующих документов:
    • Ксерокопия паспорта;
    • Справка о доходах по форме конкретного банковского учреждения или 2-НДФЛ;
    • Заверенная копия трудовой книжки;
    • СНИЛС – страховое свидетельство государственного пенсионного страхования
    • Военного билета для лиц мужского пола призывного возраста;
    • Документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.);
    • Свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии);
    • Свидетельства о рождении детей;
    • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
    • Документы по имеющимся долговым обязательствам клиента (либо ранее исполненным);
  • По недвижимому имуществу:
    • Правоустанавливающие документы (договора, акты и т.п.);
    • Техдокументация (кадастровый паспорт или техпаспорт);
    • Ксерокопии паспортов продавцов недвижимости.

Также могут быть затребованы документы об иных регулярных доходах и о семейном положении.

Если в объекте залогового обеспечения, зарегистрированы дееспособные совершеннолетние лица, не являющиеся заемщиками, банки просят их дополнительно предоставить подписанные и заверенные нотариально заявления об их осведомленности в том, что:

  • Квартира, в которой они проживают, передается в залоговое обеспечение;
  • В случае неисполнения обязательств, прописанных в ипотечном договоре, на квартиру будет обращено взыскание, вплоть до выселения заявителей.

В случае если в объекте залогового обеспечения зарегистрированы лица, не являющиеся близкими родственниками залогодателя, банки дополнительно требуют пояснения о необходимости регистрации указанных лиц в данном объекте и документальное подтверждение наличия собственности у указанных лиц, где они могут быть зарегистрированы.

Прежде чем подписать кредитный договор покупки квартиры требуется его внимательное изучение. Следует обратить пристальное внимание на все обременения и потенциальные расходы, особенно на предмет скрытых процентов, для чего рекомендуется перевести их в цифры.

Как правило, скрытые проценты состоят из различных комиссий (за обналичивание, обслуживание счета и др.) и обязательных депозитов, определяемых в процентном соотношении от суммы ипотечного кредита.

Если банк вменяет комиссии, делая их обязательными для получения кредита, то он должен указывать данные обременения в договоре и при раскрытии эффективной процентной ставке. Проходя этапы покупки, при подписании договора, необходимо требовать от банка раскрытия сопутствующих расходов, с целью определения реальной стоимости ипотеки.

Следует также обращать внимание на условия об изменении размера процентов. Многие банки предусматривают такую возможность в одностороннем порядке без согласия заемщика. Это чревато тем, что при определенных экономических ситуациях банк может повысить процент и кредит для клиента станет непосильным. Поэтому следует добиваться внесения в кредитный договор условий, предусматривающих изменение процентов или сумм возврата кредита только по обоюдному согласию сторон.

При подписании договора с использованием ипотеки, адекватно оцените свои финансовые возможности, что в дальнейшем позволит избежать проблем по полученному кредиту (см. также ипотека с материнским капиталом и развод супругов).

Следующим шагом процедуры покупки, после заключения кредитного договора, будет получение денежных средств и приобретение выбранной недвижимости. Передача денег является ключевым моментом сделки. Как только деньги оказываются на руках у покупателя, можно заниматься оформлением *договора покупки квартиры*. Отношения между сторонами отражаются в договоре купли-продажи, важным условием которого является стоимость имущества и порядок оплаты. Порядок оплаты может осуществляться:

  • Наличным расчетом (на руки);
  • Безналичным платежом (перевод на счет продавца);
  • Через банковскую ячейку.

Часто банки выдают кредит на условиях первоначальной регистрации сделки купли-продажи недвижимости и ипотеки, и только после этого выдают заемные средства. В таких случаях приобретение недвижимости осуществляется по следующим этапам:

  • покупатель ставить в известность продавца о заключенном кредитном договоре и договаривается о совершении сделки с условием отсрочки платежа
  • выплачивает аванс продавцу из собственных средств
  • производится регистрация сделки и ипотеки
  • в банк предоставляются свидетельства о заключенной сделке и регистрации ипотеки, на основании которых выдаются деньги
  • производится окончательный расчет с продавцом

Как правило, продавцы идут на такие условия, так как после регистрации ипотеки банк выдает кредитные средства в ближайшие рабочие дни. А совершение купли-продажи без оплаты гарантирует продавцу залог в силу закона. Так что у продавца рисков нет.

Сделка покупки и оформления квартиры осуществляется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). При ее заключении важно достичь соглашения по всем важным условиям, которые не позволят данной сделке не состояться.

Для заключения договора ипотеки необходимо пройти процедуру обязательного страхования залогового недвижимого имущества от рисков повреждения и утраты. Эта процедура предусмотрена законом об ипотеке.

Часто банки требуют страхования жизни заемщика или других рисков. Решение о подписании договора с дополнительными видами страхования является решением заемщика, потому как ведет к повышению выплат по кредиту (скрытый процент).

Далее следует процесс оформления договора ипотеки и закладной. Договор ипотеки регистрируется в Росреестре, что не позволит заемщику совершать какие-либо действия с объектом недвижимости без согласия банка, держателя залога. Закладная остается у банковского учреждения и позволяет ему перепродавать право требования по договору залога.

Методы взимания просроченной задолженности по кредитам

Просроченные кредиты негативно сказываются на деятельности любой финансовой организации, вплоть до ее жизнеспособности. В связи с этим банки усовершенствуют процесс работы с проблемными кредитами.

Работа с должниками идет путем конструктивного диалога. Если определено, что финансовые трудности заемщика носят срочный характер, банки идут на реструктуризацию кредита путем:

  • Изменения графика платежей;
  • Пролонгации кредита;
  • Изменения % ставки.

Ели андеррайтинг кредита выявил проблемы в части платежеспособности заемщика, банк отправляет ему извещения с требованиями погашения задолженности, ведет с ним переговоры. В ходе переговоров разъясняются последствия невыплаты долга, вплоть до возможности передачи дела в судебные инстанции (на счет взыскания задолженности принудительно).

Стоит отметить, что уклонение от уплаты задолженности является уголовно-наказуемым деянием. Поэтому необходимо использовать все возможности для уплаты долга по кредитному договору, и лучше в добровольном порядке.

Что делать, если нет денег далее оплачивать ипотечный кредит

Следует учитывать всевозможные нюансы, к примеру потеря работы, ухудшения здоровья и пр. При просрочке платежа банковские работники начинают звонить по телефону должнику и напоминать об оплате долга. Если ответа на это не последовало банк отправляет почтовое извещение о срочной уплате имеющейся задолженности в течении 10 дней. Если и на это реакции никакой не последовало, залогодатель вправе обратиться в суд, где вынесется решение о досрочном взыскании всей оставшейся суммы кредита и процентов, и о продаже квартиры на аукционных торгах.
Квартира на торгах продается по залоговой стоимости, которая, как правило, меньше рыночной. Поэтому при заключении ипотечного договора следует обращать внимание на размер залоговой стоимости и стараться приближать его к рыночному уровню.

В этом случае после продажи квартиры, должник получит лишь уплаченные им суммы по основному кредиту за минусом %, также за минусом штрафа, наложенных банком и то при условии если от реализации квартиры останутся на это деньги.

Пример: клиенту выдан кредит на покупку квартиры в сумме 3 000 000 рублей. За 2 года банку возвращено с учетом процентов 500 000 руб. На момент взыскания задолженность перед банком по суду составляет 2 700 000 руб. (остаток кредита + причитающиеся проценты). Залоговая стоимость квартиры составляла 2 300 000 руб., а фактически на торгах продана за 2000 000 руб. В итоге заемщик должен банку еще 700 000 рублей (этот остаток покрывается страховой суммой).
То есть должник остается в минусе – теряет квартиру и суммы уплаченных%, выплачивает неустойку банку, что составляет внушительные суммы. Остальные средства идут на погашение судебных и прочих издержек, и банку (в счет погашения выданного ранее кредита).

Но поскольку процесс обращения взыскания на квартиру достаточно длительный, за это время желательно найти работу и погасить долги:

  • В случае, если должник до суда или даже в процессе судебного заседания найдет работу и пр. и погасит свой текущий долг, возможно мирное урегулирование разногласия, поскольку банкам также не выгодно связываться с продажей квартиры.
  • В случае, если дело дойдет до суда – должнику можно бороться за снижение суммы неустойки (при определенных условиях ее можно уменьшить).

Здравствуйте! Берем ипотеку, банк одобрил заявку на 1 850 000 руб, нашли квартиру, передали в банк документы .Через две недели банк сообщает, что на основании оценки дает нам ипотеку на сумму 1 970 000 руб и не меньше. Почему мы обязаны брать сумму больше, чем продает нам Продавец?

Заключение кредитного договора – добровольное выражение воли сторон. Банк имеет право отказать в выдаче кредита, если устанавливаются обстоятельства ненадлежащей (низкой) кредитоспособности заемщика, то есть когда запрашиваемая сумма кредита слишком велика для клиента и имеются риски невозврата займа.

Отказ же на том основании, что заемщик желает получить меньшую сумму, нежели предлагает банк необоснован. Это нарушение прав потребителя, так как банк навязывает дополнительную сумму, что приведет к дополнительным имущественным нагрузкам заемщика.

Поэтому следует написать письмо руководителю банка с указанием на неправомерность требований банка и попросить заключить договор на условиях предлагаемых клиентом.

Если это не даст результатов, то данные действия можно обжаловать в судебном порядке по иску о защите прав потребителя.

Здравствуйте. Продажа дома. Покупатель берет через ипотеку. Документы зданы в банк. Сказал деньги получит лично и рассчитываться будет лично. Прошло около месяца, ждём денег, и как по его словам он ждёт звонка из банка. Все как-то подозрительно долго. Хотелось бы услышать мнение кого нибудь знающего этот процесс. Заранее благодарен.

Здравствуйте, Руслан!
Один из вариантов договорных условий при покупке недвижимости с кредитными средствами — получение заемных средств покупателем и последующее проведение расчетов с продавцом. Это одна из менее выгодных для продавца договорная ситуация, так как снижаются экономические гарантии продавца. В итоге все упирается на какой стадии находится сделка. Обычно банк выдает деньги после оформления ипотеки в Росреестре и при фактическом совершении сделки, хотя встречаются и обратные ситуации.
Если Вы не совершили сделку (не уступили права собственника покупателю), то беспокойств не должно быть. Месячный срок одобрения и получения кредитных средств разумный, хотя можно сказать, что банк не действует оперативно.
Когда же сделка оформлена, а денег не поступило и ипотека в силу закона на продавца не оформлена (то есть недвижимость не передана в залог до даты уплаты всей суммы), то настало самое время проявлять интересе к состоянию дел. Вначале следует прибыть вместе с покупателем в банк для уточнения информации у специалиста о состоянии вопроса об одобрении кредита. Дальше ориентироваться по обстоятельствам.

Для более детального консультирования необходимо получить сканкопию договора купли-продажи дома, так как договор индивидуальный и содержит множество нюансов, которые следует учитывать при выдаче правового заключения по возникшей ситуации.

Здравствуйте. Покупаем квартиру в новостройке. В документах застройщика прочла сл. пункт, что стоимость квартиры может меняться, ввиду повышения стоимости стройматериалов, зарплаты рабочим и еще разным др. причинам. На что обратить внимание при подписании договора ДДУ, чтоб цена покупки осталась такой, которая заявлена застройщиков на сегодняшний день? И еще… застройщик просит подписать доверенность на своего сотрудника, кот. якобы будет представлять наши интересы в кадастровой палате, для постановки на кад. учет. Это обязательно? или мы сами можем оформить кадастровый учет, с получением паспорта. Дорого ли стоит вся эта процедура и насколько волокитно? Спасибо

Здравствуйте, Лиза!
Вам следует потребовать, чтобы застройщик внес в текст договора условие о цене приобретаемой квартиры такого плана: цена за квартиру должна быть четко выражена в рублях (общая сумма) и за квадратный метр (детализация, обоснование цены), а также должна быть такая фраза, что установленная цена является твердой и изменению и перерасчету не подлежит (за исключением случаев отклонения фактической площади квартиры от планируемой по итогам измерений, проводимых кадастровым инженером после сдачи дома в эксплуатацию).
Относительно кадастрового учета. То в силу закона застройщик должен поставить многоквартирный дом на кадастровый учет, а с домом одновременно должны быть поставлены на кадастровый учет и все помещения (квартиры) в нем. Так что эту деятельность должен осуществлять самостоятельно именно застройщик, при чем за свой счет.
Вам следует дополнительно закрепит это условие в договоре, потребовав включение в текст договора пункта, предусматривающего выдачу вместе с прочими обязательными документами и кадастрового паспорта на Вашу квартиру.

В дополнение.
Кадастровый учет Вы можете осуществить отдельно на свою квартиру самостоятельно от учета дома целиком. Но нужно, чтобы дом был сдан в эксплуатацию. Для кадастровых работ Вам понадобятся услуги кадастрового инженера, который должен Вам составит технический план (ориентировочная стоимость — 3000 руб.). Далее в кадастровый органа предоставляете документы на кадастровый учет (бесплатно), результатом мероприятия будет выдача Вам кадастрового паспорта. Общая продолжительность мероприятий в классическом варианте (если нет осложнений в ситуации) 1 -1,5 месяца.

Здравствуйте. Мы с мужем подали заявку в сбарбанк на ипотеку, заявку одобрили. Квартиру мы нашли. Сейчас необходимо совершать сделку, квартира продается через агентство недвижимости и вот тут у меня вопросы. Во-первых могу ли я заключить предварительный договор на куплю продажу квартиры без залога (агентство просит внести 100т.р. для залога)? Второе квартира продается по доверенности на сотрудника агенства, собственник квартиры имеет двойное гражданство РФ и США, опасаюсь покупать квартиру по доверенности. Подскадите какие документы посмотреть чтобы проверить что квартира чиста для продажи?Могу ли я запросить как постороннее лицо в росреестре и ЖЭУ информацию на данную квартиру?Спасибо.

Здравствуйте, Анна!
Относительно залога. Да, Вы можете заключить предварительный договор без задатка. Условие предварительного договора может предусматривать задаток, а может не содержать условия о нем, то есть это не императив закона, а все решается по договоренности сторон, где царствует принцип равноправности. Вы можете просто поставить агенство перед выбором: либо они работаю на Вашем условии (без задатков), либо Вы не будете пользоваться их услугами. Правда, и агенство может выдвинуть Вам встречный ультиматум и, если Вам квартира очень понравилась и Вы твердо решили брать ее, придется пойти на поводу. Но в таком случае следует настаивать на том, что если в документации на квартиру, а также из прочих обстоятельств будут усматриваться проблемы в заключении и исполнении сделки, а также трудности в дальнейшем владении и распоряжении квартирой, то это не квалифицируется как безосновательный и немотивированный отказ.

Относительно проверки квартиру на “юридическую чистоту”. Сделка по доверенности всегда определенный риск. Вам для начала следует выяснить, где находится собственник, можно ли с ним увидеться или хотя бы переговорить по средствам связи (в ходе таких встречи, разговора нужно выяснить добровольность волеизъявления в продаже квартиры, причины по которым продавец не может сам участвовать в заключении и исполнении сделки и пр.). Далее следует нанести вместе с доверенным лицом визит к нотариусу для того, чтобы убедиться, что доверенность не отозвана, что её действительно удостоверял нотариус и пр.
Конечно, следует проверить обороноспособность квартиры. Здесь следует провести целый комплекс мероприятий:
— запросить и тщательно (желательно со специалистом-юристом/риэлтором) ознакомиться с первичной документацией на квартиру (документы-основания на собственность у продавца (договоры, акты-приема передачи и пр.));
— из вышеуказанных документов узнать о предыдущем владельце квартиры. С ним было бы не лишним встретиться и узнать о подводных камнях, о возможных неприятных сюрпризах и пр.;
— самостоятельно запросить выписку в Росреестре из госреестра на квартиру;
— вместе с доверенным лицом запросить расширенную справку на квартиру (история сделок) в Росреестре, справку о составе семьи (о прописанных лицах) в МФЦ;
— проверить через сайт судебных приставов о наличии исполнительных производств в отношении собственника;
— проверить через судебный сайт ГАС РФ “Правосудие” о судебных делах с участием продавца-собственника;
— выяснить имеется ли у продавца супруг, который должен дать согласие на сделку;
— совместно с приглашенными Вами работниками БТИ осмотреть квартиру на предмет незаконной перепланировки;
— неофициально Вы можете прибыть в управляющую компанию, объяснить суть Ваших намерений и попросить дать данные о наличии задолженности по коммунальным платежам и прочие жилищно-хозяйственные проблемы.
Если при этих проверках проблем не будет, то сделка относительна чиста.

продаем дом в ипотеку. какие документы необходимы? есть тех паспорт . док. на собственность. а вот кадастровый паспорт на прежнего владельца. надо ли его переделывать?

Здравствуйте, Галина!
Необходимо, чтобы были актуальны и значились за продавцом документы о праве собственности (выписка из Единого государственного реестра недвижимости).
Остальные: кадастровый паспорт, технический паспорт и пр., достаточно, чтобы они правильно описывали технический и физические параметры недвижимости. Если покупателя не устраивает кадастровый паспорт с данными прежнего владельца, то этот паспорт можно просто заказать в Росреестре (стоимость 200 руб.). В связи со сменой собственника данные в кадастровом паспорте автоматически меняются и поэтому в государственном кадастре сведения актуальные и их переделывать не нужно.
Также Вам следует решить вопрос о земельном участке, так как его судьба должна следовать судьбе строения на нем находящемся.
Кроме документов на объекты, нужно получить все необходимые согласия от супруга, а если в собственности участвуют дети, то разрешение органа опеки.
При регистрации сделки об ипотеке следует поднимать вопрос отдельно: должна быть соответствующая ссылка в договоре, в Росреестр подается отдельное заявление на ипотеку и пр.

Какие документы нужно получить при покупке жилого помещения випотеку

Очень многое зависит от жизненной ситуации: семейное положение участников сделки, наличие/отсутствие детей-собственников, продаваемой недвижимости, вид собственности (личная, общая), разновидность залога (ипотека или закладная), особенности условий кредита, ипотеки, наличие средств федеральных/муниципальных субсидий и дотаций в качестве средств частичной оплаты и пр.
В этой связи даже базовый пакет документов будет значительно варьироваться. Поэтому для полного и исчерпывающего ответа нужно знать вышеуказанные обстоятельства.

Добрый день!Нам одобрили ипотеку в АбсолютБанке.Для сделки сказали явиться в банк
При себе на сделку иметь:
— паспорт
— нотариальное согласие от супруга (форму прилагаю)
— анкета, трудовая, справка о доходах (если не сдавали в банк)
— денежные средства для оплаты страховки
— денежные средства для оплаты первоначального взноса
Подскажите зачем нужен первоначальный взнос банку который нас кредитует? Разве они не должны попасть на счёт продавца?(денежные средства)

Здравствуйте, Людмила!
Условия сделки предусматривают первоначальный взнос, выплачиваемый продавцу Вами (покупателем). От этого зависит будущее сделки, а значит и состоятельность ипотеки (залога приобретаемой квартиры в пользу банка). Все это в конце-концов определяет необходимость предоставление банком целевых кредитных средств.
Таким образом, банк со своей стороны и в пределах своей компетенции берет под контроль сделку.
Наверное еще условием купли-продажи предусмотрено, что все денежные средства продавцу должны поступить через банковский счет банка займодавца. Тогда здесь вообще все понятно. Банк Вам предложит положить деньги на счет для дальнейшего перечисления денег продавцу.

Добрый день! Если одобрили ипотеку на определенную сумму и в течении 2 месяцев нашли конкретный вариант квартиры. Подали все доки в банк. Их одобрили. На подписание ипотеки нужно уложится в эти же 2 месяца? Или после одобрения конкретного объекта срок подписания ипотеки увеличивают?

Здравствуйте, Екатерина!
Все зависит от конкретного банка. У каждого банка свои правила.
Но если вариант выбранной квартиры и сумму кредита одобрили, то идет процедура подготовки документов к заключению договора. Эта другая процедура, вернее, следующий этап и его срок начинает течь отдельно. То есть по факту Вы соблюли 2 месячный срок на поиск. Теперь для Вас устанавливают новый срок — для заключения, собственно, договора.

Здравствуйте!Подскажите пожалуйста,какие документы нужно предоставить нотариусу для оформления договора купли-продажи по ипотечному кредиту?

Здравствуйте, Наталья!
Нотариус проверяет законность сделки и может попросить представить тот или иной документ в зависимости от конкретного случая. Но в любом случае, запрашиваемые документы, которые могут дать представление о возможности заключения сделки, должны содержать ответ на вопрос соответствует ли закону договор и учтены ли законных интересы участников сделки.

Обычно нотариус запрашивает документы о предмете сделки, то есть правоустанавливающую документацию на недвижимость (документы основания по возникновению права собственности), правоподтверждающие документы (свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРН), техническую документацию (технический паспорт, кадастровый паспорт и пр.). Проверяет наличие обременений и ограничений в отношении объекта недвижимости. Также нотариус выясняет все о правах лиц проживающих в объекте недвижимости (справка о составе семьи, выписка из поквартирной книги и т.п.), о семейном положении продавца и покупателя, их дееспособности, возможности совершать сделку без предварительного согласия третьих лиц (супруг, опекун, законный представитель и пр.), а если такие лица имеются, то наличие надлежащего одобрения от них. Не остается без внимания и кредитный договор, договор ипотеки, как составные части сделки.
Как Вы понимаете, вариаций множество, поэтому для того, чтобы дать более-менее точный ответ нужно располагать информацией об описанных обстоятельствах.

Я продаю квартиру , продавец покупает по ипотеке. Хочет оформить сделку сам, без риэлтора и юриста. Я переживаю, за честность сделки. Какой риск у меня как у продавца

Здравствуйте, Елена!
В этом нет ничего странного. Так как в сделке участвует банк, как залогодержатель и займодавец, то сделка и так проверяется на юридическую безопасность. Специалисты банка, также организовывают и регистрацию сделки в Росреестре. Поэтому ни бристы, ни риэлторы особо не понадобятся.

Кроме того, больший риск всегда несет покупатель, так как, если будут незаконные действия, то последствия сделки можно обернуть вспять и восстановить положение, которое было до заключения сделки. Это означает, что продавец всегда может вернуть предмет сделки обратно.

Поэтому Вам следует внимательно вчитываться в текст договора, в особенности в разделы цены и порядка оплаты. Не соглашаться на авантюрные предложения и странные действия. То есть все делать по закону, на бумаге отражать все как было оговорено, не подписывать документов “на будущее” (то есть письменно подтверждать сейчас как свершившееся то, чему только предстоит свершиться в будущем) или незаполненные бланки, чистые листы и т.п.
Самой распространенной ошибкой — это завышение или занижение цены в договоре или уплата части денег “в серую”.

Таким образом, если Вы к покупателю будете относится как к незнакомому человеку с соответствующими реакциями недоверия и лично вести сделку, читая каждый документ, отказываясь от сомнительных схем и противоправных действий, то все угрозы Вы минимизируете.

Еще одним риском является средства оплаты. Если Вам деньги передаст банк безналом или их получите в кассе банка, то проблем нет, а если частично (например, предоплату) будете получать от покупателя, то лучше это делать в банке путем внесения денег на Ваш депозит. То есть покупатель вносит деньги на Ваш счет, а сотрудник банка проверяет подлинность банкнот. Тем самым, Вы избежите попадания к Вам фальшивых купюр.

Здравствуйте. Объясните, пожалуйста, когда передаются ключи новым покупателям? После подрисания договора в банке или дней через пять после переоформления квартиры в мфц на новых хозяев? Спасибо

Здравствуйте, Антон!
С момента осмотра квартиры и составления акта приема-передачи. Обычно это делается одновременно с подписанием договора.
Тем не менее, договором или простой устной договоренностью сторон может быть предусмотрено иное. Законом четко этот момент не урегулирован. В большей степени он отдается на усмотрение сторонам.
На практике встречаются случаи, когда после регистрации собственности и передачи денег старые владельцы продолжают пользоваться квартирой и месяц и более (допустим, для поиска новой квартиры, переезда и пр.). Соответственно ключи передаются новому собственнику по истечение этого периода.

Здравствуйте. Продаю комнату и хочу взять ипотеку на покупку квартиры. Какую сумму брать? Всю стоимость квартиры или сколько нужно добавить? Комната 13000000 -квартира 2 300000 . Брать только миллион или полную стоимость?

Здравствуйте, Наталья!
В таком вопросе нужно ориентироваться, исходя из личных соображений, складывающихся обстоятельств и прочих индивидуальных факторов.
Но если подходить к вопросу абстрагировано, то, когда нет особых соображений относительно того каким образом можно эффективно использовать средства от продажи комнаты (например, для получения существенного дохода или приобретения дефицитного и очень востребованного имущества по выгодной цене), экономически целесообразно брать кредит в меньшем размере, так как следствием этого будет меньшая нагрузка и обязательства по уплате процентов. Таким образом, с таким кредитом легче будет “справиться”, то есть оградить себя от лишних рисков.

здравствуйте. оформляем ипотеку на квартиру. заключили со строительной фирмой договор на сопровождение юр.услуг. по доверенности их юрист оформляет документы на наше имя во всех инстанциях, в том числе и в Росреестре (не через МФЦ). Каков мой риск и на что обратить внимание? спасибо

Здравствуйте, Мария!
Это обычная практика.
Все риски предвидеть невозможно, поэтому следует обращать внимание на самые слабые места в таких отношениях.
Во-первых, добейтесь, чтобы в договоре на юридические услуги имелся раздел, предусматривающий имущественную ответственность, в случае оказания некачественных услуг. Некачественные услуги — это недостижение целей, ради которой эти услуги оказываются. Причем от ответственности исполнитель освобождается если имеются факты непреодолимой силы или вина самого заказчика, все остальные ситуации проблема исполнителя. Сама ответственность должна быть выражена в денежном эквиваленте (например, штраф в размере 300 000 руб.) и обязанность возместить все убытки.
Во-вторых, делайте (а если сделали, то внесите изменения) доверенность с ограниченными полномочиями (без права получать деньги, имущество, подписывать договоры, распоряжаться имуществом и пр., только подавать заявления в регистрирующие органы, МФЦ, БТИ, кадастровый органы и выполнять прочие формальности, связанные со сбором документов и представления их в необходимые учреждения), ограниченным сроком до 1 года и без права передоверия.
В-третьих, требуйте, чтобы Вам предлагали присутствовать при всех действиях юриста при совершении официальных мероприятий. И присутствуйте при таких действиях.
В-четвертых, когда возникает сомнение в законности тех или иных действия и правильности документах предоставляйте их на проверку независимому юристу в рамках разовых консультаций. Не подписывайте никаких документов “вслепую” или не понимая их значения. Требуйте разъяснения по каждому сомнительному вопросу.

Здравствуйте ! Хочу купить дом с земельным участком в Краснодарском крае . Сами находимся в республике Коми ! Ипотеку одобрили вот только не понятна процедура ! Либо там оформляться либо все документы и продавцу ехать в местный банк по месту подачи ипотеки!

Здравствуйте, Евгений!
По-идее, оформление и регистрация сделки и выдача денежных средств должны проходить по месту нахождения недвижимости. Хотя сейчас предусмотрена возможность регистрации сделки экстерриториальным способом, но вряд ли такие условия могут быть удобны участникам договора.
Данный вопрос можно разрешить с банком на стадии обсуждения условий ипотеки. Например, банк может передать часть полномочий по оформлению ипотеки в филиал по месту нахождения покупаемой недвижимости или направить в командировку своего сотрудника и прочее. Это существенный вопрос, касающейся совершения сделки, поэтому его следует обсуждать заблаговременно с руководством банка, до подписания кредитного договора и достижения всех договоренностей с продавцом недвижимости.

Здравствуйте.собираемся брать ипотеку,нам в офисе сказали что придётся заплатить ещё 5 тысяч за оформление бумаг через кассу,это обязательно им платить? И ещё мы берём ипотеку в ВТБ 24,сказали перевод денег фирме стоит 2000,нельзя ли самим забрать у них деньги .Подскажите пожалуйста,мы новички в этом деле.

Здравствуйте, Анна!
Юридические услуги не являются обязательным составляющим ипотечной сделки.
Вы можете вообще не пользоваться услугами (а, допустим сделать все самим или привлечь юриста/риэлтора со стороны).
Вообще каждая сторона может собирать документы самостоятельно. И в конце-концов Вы можете попросить, чтобы Вам представили подробный отчет, какие документы будут подготавливаться и какие из них кому надлежит составлять по правилам обычаев сделки.
По поводу оплаты, вопрос заключается в том, что это не только требование банка, но и гарантия продавца. Так как, заключив договор, покупатель может получить деньги, но не предоставить продавцу. При этом хоть недвижимость и будет в залоге, но тем не менее у заинтересованной стороны могут возникнуть убытки и прочий имущественный вред. Поэтому безналичный перевод — это условие, которое, якобы, удовлетворяет интересы всех сторон сделки.
Можно пытаться с банком переговорить о том, чтобы деньги в банке получил представитель продавца, это не запрещено законом. Но по внутренним распоряжениям и правилам банка такая форма сотрудничества может быть не предусмотрена и если покупатель с банком не найдет консенсус в этом вопросе, то под угрозу может оказаться кредитная сделка.

Здравствуйте! Мы покупаем квартиру в ипотеку, получили одобрение от банка и выбрали объект. Решили не нанимать риэлтора или юриста и действовать самостоятельно. У продавца тоже нет агента. Чего стоит опасаться? Какие могут возникнуть сложности?

Здравствуйте, Инна!
В основном вся роль риэлтора сводится к проверке объекта на юридическую “чистоту”, оформлению документов и их сдаче в регистрирующий орган.
Так как сделка ипотечная, то “чистотой” сделки, как правило, занимается в том числе банк (так как банк заинтересован в надежности залога), соответственно, этот вопрос будет более-менее разрешен. То есть и проверка недвижимости и оформление договоров, заявлений будет осуществляться при содействии банка.
Вам следует уделить особое внимание на условия кредитования и залога.
По остальным вопросам можно консультироваться у специалистов банка, отвечающих за сбор, обработку и сопровождение сделки (контроль за сделкой).

продаю дом покупаю кватиру вместе со мной прописан сын инвалид временно не будет ли сложностей с его выпиской

Здравствуйте, Татьяна! Нет, проблем не будет. Если в новом жилье Вы обеспечите ребенку прописку, то есть оформите его право на проживание, то права несовершеннолетнего будут считаться защищенными и обеспечено соответствие закону о проживание детей со своими родителями. В этой связи ни у органа опеки, ни у иных заинтересованных лиц не возникнет оснований для требований по восстановлению прежней прописке ребенка в доме.

Добрый день.купили квартиру в ипатеку подскажите пожалуйста какие документы нужно предоставить в банк после оформления.

Здравствуйте, Евгений!
Представители банка самостоятельно заберут с регистрации договор ипотеки (свой экземпляр). Документы на регистрацию ипотеки в Росреестр сдаются совместно заемщиком и банком.

Добрый день.Берем вторичное жилье в ипотеку.У нас возникл вопрос.Хозяева не хотят выписываться с квартиры до сделки.Мы хотим приобрести жилье чистым!Без прописанных людей,но банк уверяет нас,что есть договор в течении 10 дней они дожны выписаться с квартиры.Нас это не устраивает.Как поступить в данной ситуации.

Здравствуйте, Валентина!
Не совсем понятна ситуация с договором, то есть Вы имеете ввиду, что уже между Вами и продавцом заключен договор (основной или предварительный), в соответствии с которым предусмотрена обязанность снятия с регистрационного учета по месту жительства в течение 10 дней с момента совершения сделки. Тогда Вы бессильны против условий. Вам остается лишь ждать наступления срока и проконтролировать добросовестность исполненных обязательств по выписке.
Если вопрос в том, что об этих 10 днях идет речь при заключении договора сейчас, то Вам следует смотреть насколько это может повлиять на срыв заключения сделки, то есть насколько этот вопрос принципиален для Вас и продавца.
В случае, если продавец будет до последнего настаивать на своей прописке, а Вы заинтересованы в сделке, то Вы можете отступить, так как в любом случае после перехода права собственности на квартиру Вы сможете (правда в судебном порядке) выписать прежнего собственника и членов его семьи.
При этом важно учесть два момента:
— в договоре купле-продажи не предусматривайте возможность проживания длительного времени чужих лиц (продавца и его семью);
— проверьте основание прописки лиц. Остерегайтесь такой категории, как отказавшиеся от приватизации, то есть имеющие право пожизненного проживания в квартире. Эти лица должны быть выписаны однозначно.

Добрый день! покупаем с сестрой жилье в новостройке в ипотеку, дом не сдан. Ипотека будет оформлена только на меня. ДДУ также оформлен только на меня. Хотим записать в собственники обеих 50/50, каким образом это можно сделать и в какой момент? А также подскажите, по поводу налогового вычета, смогу ли только я потом возмещать его на всю возможную сумму (260 000руб) от всей стоимости жилья?

Здравствуйте, Мария!
Возможны два пути оформления собственности:
1. до принятия квартиры по акту от застройщика, как готовое жилье, можно заключить частичной уступки прав требования. В указанном договоре определить права на будущую собственность пополам.
2. можно после регистрации собственности осуществить сделку по передачи части квартиры в собственность сестры, то есть осуществить дополнительную (последующую) сделку.
Однако во всех этих манипуляциях камнем преткновения является ипотечные средства банка. Как залогодержатель, он будет устанавливать определенные ограничения. Но это лишь определенные трудности, так как, если Ваша сестра предоставить в залог свою часть, тем самым, обеспечив кредит мерой перестраховки у банка не будет вопросов и претензий.

Добрый день, оформляем покупку квартиры, договор купли продажи буде заключен на одного супруга, а в свидетельство на право собственности могут быть внесены оба супруга без выделения долей? Что для этого нужно?

Здравствуйте, Инна!
Нет, если договор купли-продажи объекта недвижимости заключается от имени одного из супругов, то и оформление собственности будет производиться на этого супруга. При этом в силу презумпции, установленной семейным законодательством, собственность признается автоматически совместной (то есть за двумя супругам, не взирая на то кто официально прописан в договоре и значится в госреестре) и для этого не требуется какого-либо отдельного подтверждения.
Свидетельство о праве собственности в настоящее время отменили и в подтверждении права собственности выдается выписка из государственного реестра недвижимости. В этой выписке будет также фигурировать только один супруг, тот что значится в договоре.

Добрый день, покупаем квартиру с кредитными средствами. У нас возник вопрос, какие возможны сроки до дня сделки, после внесения аванса за квартиру. Запланирован отпуск, не хотелось бы ни кого подводить.
Вопрос ,сколько дней может пройти после внесения аванса за квартиру?
Спасибо Большое!

Здравствуйте, Лариса!
Обычно сроки прописываются в договоре аванса (или предварительном договоре). Если таких сроков не прописано, то гражданским законодательством предусмотрен годичный срок, не позднее которого должен быть заключен основной договор купли-продажи.
Аванс может также выплачиваться по договору купли-продажи, как предоплата, то есть заключается договор с условием первоначального платежа и передачи квартиры покупателю по акту в момент последующего (заключительного платежа). Сроки последующих платежей также четко прописываются в договоре. Если не прописаны, то полная оплата должна быть произведена в течение 7 дней с момента уведомления о последующем платеже продавцом.
Поэтому в любом случае требуется четко обозначить в договоре сроки аванса, последующего платежа и передачи квартиры (если сразу заключается договор купли-продажи с предварительной оплатой) или срок заключения основного договора (если заключается предварительный договор).

Здравствуйте, взяли квартиру в ипотеку в общесовместное в Банке Москвы, который потом стал БТБ Банк Москвы, и банк так и не подписал с нами закладную и не требуют застраховать квартиру, аргументируя тем, что переделывают документы, так как стали дочерней компанией ВТБ. Платим ежемесячные взносы на протяжении уже полутора лет. Какие риски могут возникнуть, если так и не подпишем нужные документы?

Здравствуйте, Надежда!
Следует внимательнее ознакомиться с условиями договора и определить на ком лежит какая обязанность и какая ответственность предусмотрена за это.
Дело в том, что в соответствии с законом закладную должен составлять залогодатель, то есть, чаще всего, это заёмщик. Также нередко на заёмщиков возлагают ответственность по договору за страхование предмета залога (квартиры). Не исполнение этих обязательств может привести и к штрафам, и даже к досрочному расторжению договора и досрочному единовременному возврату заёмных средств.
Поэтому не всегда молчание банка на пользу заёмщику.
В данном случае, Вам следует проявить инициативу и еще раз обговорить ситуацию с банком и при подтверждении им прежней позиции потребовать письменно заверения их аргументации (в виде официального письма, дополнительного соглашения и пр.).

Здравствуйте, подали заявку в банк на ипотеку, но одобрили сумму меньше запрашиваемой. 1) Можем ли мы взять квартиру большей стоимости и недостающую сумму добавить собственными средствами?
2) Ипотека будет оформляться на мужа, а значит и квартира тоже. Есть ли возможность оформления недвижимости на меня?
3)Обязательно ли при оформлении ипотеки предоставлять документ об образовании? муж утерял, пока нет возможности восстановить.
Заранее спасибо за ответы.

Здравствуйте, Анастасия!
1) Да, Вы можете взять квартиру больше и дороже, доплатив своими деньгами. Это будет только на руку банку (так как залог будет весомее), что будет приветствоваться. Единственное, что от Вас потребуется внести корректировки в заявку (если данные о квартире и доплате предусматриваются заявкой). Либо сообщить инспектору банка в устной форме.

2) Вряд ли, так как заемщик обеспечивает исполнение кредита своей собственностью. Хотя законом не запрещается предоставлять залог по кредиту третьим лицом. Но если оформить на Вас квартиру, то возникнуть определенные сложности в оформлении документов, что не любят банки. Но, повторимся, теоретически проблем нет. Все будет зависеть от Вашей договоренности с банком.

3) Банки сами устанавливают состав документов для принятия решения об одобрении сделки. Зачастую в пакет могут входить не совсем обоснованные документы, как, например, диплом об образовании. Но если банк требует, то в зависимости от представления/не представления этого документа зависит решение вопроса о выдаче кредита. Вам можно представить письменное пояснение об обстоятельствах утраты документа и трудностях по его восстановлению.

Здравствуйте,покупаем вторичку квартиру в ипотеку за 1600000 15% первоначальный взнос.ждем одобрения банка.вопрос-обязателен ли залог в предварительном договоре? и сколько нам еще потребуется денег на все оформления квартиры.и вообще какие наши действия при оформлении квартиры. покупатель нанял себе реэлтора для продажи квартиры,сколько на эту сделку уйдет времени чтоб могла моя дочь уже жить в квартире. в прошлом году мы купили одной дочери квартиру от застройщика в ипотеку там банк все оформлял и юристы говорили что делать.,а сейчас не знаем как правильно.

Здравствуйте, Алла!
В рамках предварительного договора залог не обязателен и даже не желателен. Достаточно того, что будет обязательство по покупке квартиры, что уже очень выгодно для продавца. Поэтому лучше сосредоточиться на условиях предварительного договора (которые будут предусматривать срок заключения основного договора и его важные условия).
Стоимость оформления квартиры будет зависеть от обстоятельств сделки (будет ли нотариальное удостоверение сделки, например, квартира в долевой собственности, потребуются ли запросы сведений из Росреестра о недвижимости и её правообладателях и пр.).
В среднем для оформления сделки (если нет препятствий с оплатой и подобных заминок) уходит от 2 недель до 1 месяца. Стоимость чистого оформления сводится оплате государственной пошлины, тарифов нотариусов (если сделка удостоверяется нотариусом) и техническо-правовой работе (оплата стоимости проекта договора, консультирование, проверка “чистоты” квартиры). Стандартная стоимость варьируется от 3000 руб. до 10 000 руб.
Так как у Вас ипотека, то в сделках так или иначе принимает участие банк. Вы можете переговорить, чтобы специалист юридического отдела банка оказал максимальное содействие в проверке сделки и её сопровождении. В некоторых банках — это подразумевается как само собой разумеющееся и банк, обеспечивая и свои интересы, действует по умолчанию, в некоторых для этого предусмотрена отдельная платная услуга. Нормальная цена такой услуги около 5 000 руб.

Здравствуйте! Муж покупает квартиру в ипотеку. В квартире прописаны трое человек, собственник и двое взрослых детей. Нашли квартиру через агентство, юрист которого нас консультирует. Юрист сказала, что сделка будет проходить по упрощенной схеме: то есть, допустим, завтра муж едет в банк подписывать кредитный договор, а на следующий день сделка в рег.палате. Получается, продавец получит сразу свои деньги ( без ожидания банковской ячейки), а мы свои документы спустя 5 дней. Законно ли это? Когда в таком случае мы получим ключи от квартиры?
Также мы запрашивали справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и о том, что все выписаны. Если мы данные справки не увидим на сделке, можем ли мы перенести её или отказаться ввиду того, что продавец не предоставил полные данные? И как в таком случае быть с подписанным договором? Спасибо!

Здравствуйте, Елена!
Предложенная схема юристом законна и практикуется часто. Но это не означает, что Вы должно слепо следовать ей. Смысл гражданского законодательства заключается в том, что у сторон свободный выбор в установлении правил в отношениях.

И если Вы считает, что это не безопасно и несправедливо, то правила (условия договора) можно подстраивать под себя, например, установить возможность получения денег в момент получения документов с регистрирующего органа. Об этом нужно ясно написать в договоре в одном из пунктов в разделе “Стоимость и расчеты”.

Подобную волю можно проявить и по отношению к прописанным людям, то есть в договоре указать, что сделка заключается при условии выписки из нее всех жильцов, о чем продавец должен уведомить покупателя официальной справкой из компетентного учреждения в момент или до подписания договора и, в случае не предоставления такой справки, договор будет считаться не заключенным даже при наличии подписей сторон.

Ключи от квартиры передаются в момент подписания акта приема-передачи. Обычно это делается в момент подписания и самого договора, то есть до передачи договора на регистрацию в Росреестр и, в Вашем случае, до передачи денег. Могут быть и другие вариации, опять-таки на усмотрение сторон.

Доброго времени суток.
Нам одобрена ипотека в АИЖК. Квартира выбрана. Продавец продает квартиру через риэлторское агенство. Риэлтор после нашего принципиального согласия на данную квартиру за названную сумму приглашает в офис для заключения договора и уплаты задатка в размере 1% стоимости. Однако в АИЖК предупреждали, чтобы мы не давали продавцу никаких задатков и т.п., хотя это агенство выступает как партнер АИЖК.
Можем ли мы отказаться от уплаты задатка? Ведь после обязательной оценки квартиры размер кредита может быть гораздо меньше того, на который мы расчитываем, и от этого варианта придется отказаться и искать квартиру подешевле. Тогда получается — мы отказываемся от сделки и теряем залог в пользу продавца? Спасибо.

Здравствуйте, Надежда!
Вы абсолютно правильно видите возможные последствия происходящих событий. Если Вы заключите договор задатка, то при отказе от основной сделки Вы потеряете внесенную сумму задатка.
В соответствии с гражданским законодательством Вы не обязаны заключать договор задатка, правда, это развязывает руки продавцу, который может продолжать продавать квартиру, не имея обязательств перед Вами.
Вам лучше объяснить истинную ситуацию и пояснить, что Вы намерены купить квартиру, но при успешном стечении обстоятельств, то есть все зависит от решения банка по поводу суммы займа.
Если продавец будет настаивать на заключении задатка, на крайний случай, Вы можете пойти на сделку по передаче задатка при условии, что в случае неодобрения банком требуемой суммы кредита, продавец будет обязан вернуть залог, а Ваш отказ от сделки не будет рассматриваться как нарушение договора задатка.

Добрый день! Приобретаю квартиру в ипотеку. Покупка через риэлторское агентство. Квартиру продает доверенное лицо собственника (сотрудник агентства) по надлежаще оформленной доверенности. Заметила, что в доверенности и в Свидетельстве о государственной регистрации не совпадают паспортные данные собственника. Учитывая дату рождения собственника, очевидно, что имела место быть смена паспорта в возрасте 45 лет. Но как это можно подтвердить? Как установить, что лицо, чьи паспортные данные указаны в доверенности, действительно является собственником квартиры, указанной в свидетельстве? ФИО, дата и место рождения собственника, адрес квартиры полностью совпадают в этих двух документах. Доверенность заверена нотариально. Действительна и отозвана не была. Учитывая, что все документы будут проверяться банком на юридическую чистоту, необходимо ли предоставить в банк соответствующую справку? И какую? Заранее спасибо за ответ.

Здравствуйте, Валентина!
Этот вопрос разрешается путем запроса у продавца выписки из государственного реестра в отношении недвижимости на текущую дату. Такую выписку обычно требует банки перед совершением сделки. Таким образом, из этой выписки будут видны данные, в том числе паспортные в отношении продавца.
Возможно, что и в госреестре значатся устаревшие паспортные данные. Хоть устаревшие данные не умоляют статус собственника и его дееспособность, но для успокоения Вашей души эту проблему можно разрешить путем ознакомления с новым паспортом продавца. В нем будет указание на ранее выданный (предшествующий) паспорт. Удостоверившись в этом Вы поставите все на свои места. На всякий случай снимите копию с этого паспорта для банка (если возникнет подобны вопрос у банка).

Здравствуйте! Покупаем квартиру в ипотеку. У продавца риэлтор,( мы не стали нанимать риэлтора). Риэлтор продавца требует оформления сделки через нотариус(причем, оплачиваем услуги нотариуса только мы по договору), а банк считает достаточным оформление сделки в банке, а услуги банка в разы дешевле. Как нам быть? Кого слушать?

Здравствуйте, Наталья!
Если сделка не связана с продажей долевой собственности или собственности несовершеннолетних, то нотариальное удостоверение сделки не является обязательным. В этой связи оформление договора у нотариуса является правом (желанием) сторон сделки, но ни в коем случае их обязанностью.
Вам следует объяснить и продавцу и его риэлтору суть Вашего нежелания нотариального оформления — несение дополнительных расходов. Если продавец хочет получить какие-то гарантии, что, кстати, должно больше тревожить покупателя, то при перенесении расходов на нотариуса на продавца или снижении цены сделки на эту сумму Вы не будете возражать против такого оформления.
Вообще Вам можно договориться о встречи всех участников в банковском учреждении для обсуждения этого вопроса и предоставить возможность банковским специалистам объясниться с риэлтором. Предполагается, что у риэлтора не будет весомых аргументов. Продавец будет присутствовать при такой встрече и это сможет переломить его мнение в спорном вопросе.
В конце концов Вы можете прибегнуть к простой логике: так как нотариальное оформление не обязательно по закону, то тот кто на таком оформлении настаивает, тот и должен нести расходы, то есть продавец.

Здравствуйте! Мы хотим продать квартиру,покупатели хотят приобрести у нас жилье через агенство и ипотеку. Какие нам необходимо принять меры безопасности для сделки? Должна ли я отдавать все документы и генеральную доверенность (от отца) для совершения сделки? Когда конкретно подписывать документ о продаже?Никогда просто с этим не сталкивались.Спасибо!

Здравствуйте, Надежда!
Подлинники документов никому не следует отдавать на руки. Только демонстрация. Доверенность выписана на Вас, соответственно никому и её не передавайте.
Соберите в Интернете информацию об агентстве и её представителям на предмет мошенничества, “черной репутации” и пр.
Желательно, не заключайте предварительных договоров, не берите задатков и авансов, так как это усложняет документооборот, создает больше обязательств и ограничивает Ваше поле деятельности по продаже. Вообще не подписывайте сомнительных документов.
Сразу не соглашайтесь на условия по договору купли-продажи и не подписывайте его, пока не покажите его независимому юристу или специалисту Росреестр, к которому можете обратиться в порядке консультации. Возьмите 1-2 дня для обдумывания.
Любые документы читайте от корки до корки. Не стесняйтесь задавать вопросов представителям агенства. Настаивайте на ответах, даже если они будут говорить, что это очевидно и пр.
Так как предусматривается ипотека в качестве оплаты квартиры, то следует поговорить с представителем банка в офисе банка об условиях оплаты. Требуйте, чтобы все условия ипотечных платежей были прописаны в договоре.
Настаивайте чтобы подписание договора было в банке в присутствии банковского работника, попросите, чтобы работник поставил свою отметку (подпись) в любом месте договора о том, что он посмотрел условия договора. Вообще договор следует подписывать в день сделки. Обращайте внимание на то, чтобы покупатель при Вас подписывал договор. Проверьте его документы личности.

Добрый день!
Хочу взять ипотеку, по трудовой не работаю 3.5 месяца, есть вероятность того, что мне одобрят ипотеку? с минимальным первоначальным взносом

Здравствуйте, Виктория!
Если у Вас нет официального источника дохода, то банки смотрят на такие кредитные отношения с опаской.
Но в учет (в пользу для Вас) могут приняты и другие обстоятельства:
— наличие достойных поручителей;
— привлекательный, с точки зрения потребительской способности, предмет ипотеки (квартира, которая очень легко может быть реализована в случае нарушение Вами условий кредитования);
— прочие капиталы, которые есть у Вас (депозиты, акции, валютные или металлические счета в банках);
— имущество, которое также может быть предметом залога для банка (автомобиль, объекты недвижимости, например, дача, гараж и пр.);
— Ваша профессия, её востребованность на рынке труда и т.п.;
— чистота кредитной истории.
Банк рассматривает возможность отношений с клиентом с учетом указанных обстоятельств. Поэтому отсутствие работы не является приговором, тем более, когда кредит выдается под залог.

Здравствуйте. Я купила квартиру в ипотеку. После всех процедур сделки,в росреестре мне выдали три документа на квартиру:
1)кадастровый паспорт помещения
2)выписка из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости
3)договор купли-продажи квартиры.
Вопрос:а свидетельство о приватизации где и когда можно будет получить? Спасибо заранее.

Здравствуйте, Юлия!
Вам выдали весь набор документов, который подтверждает успешность совершенной сделки и Ваши правомочия собственника.
Свидетельство о праве собственности более не выдается. Законодательством отменена эта форма подтверждения права собственности. Поэтому такой документ не предусмотрен регламентом Росреестра и не имеет юридической силы (касаемо регистраций после июля 2016 г.).

Здравствуйте! Планирую купить квартиру по ипотеке в Сбербанке. Я заемщик, а муж созаемщик. Я буду одна собственником этой квартиры. Банк требует нотариально заверенное согласие мужа на покупку жилья. Не понимаю зачем?

Здравствуйте, Марина!
Дело в том, что квартира приобретается в совместную собственность, при чем покупка осуществляется с залоговым обязательством.
В этой связи муж должен выразить согласие, что он согласен принять такие обязательства. Подобные волеизъявления подлежат нотариальному удостоверению.

Здравствуйте! Я хочу купить в строящемся доме квартиру в ипотеку, в новостройке. Знаю на данный момент только то, что первоначально я заключаю ДДУ. На какой срок действует ДДУ, даст ли мне застройщик договор купли-продажи сразу после оформления ипотеки или только после полного погашения ипотеки я смогу его получить, а может его получать после сдачи дома в эксплуатацию. Какие процедуры по оформлению бумаг мне нужно пройти?

Здравствуйте, Алина!
Договор долевого участия действует в течение срока, который будет указан в самом договоре. То есть при подписании договора следует особо обратить внимание на это обстоятельство.
Для оформления собственности договор купли-продажи не заключается; договор долевого участия, акт сдачи в эксплуатацию, акт приема-передачи, справка о произведенных расчетах долевого участника с застройщиком и прочие документы — вот такой пакте документов необходим.
Не будет препятствием для оформления собственности оформление ипотечного кредита. Это будут отдельные отношения между кредитором (банк) и заемщиком. В этих отношениях застройщик безучастен, его интерес удовлетворяется ипотечными средствами.

Добрый вечер. Интересует вопрос — если у меня не будет возможности платить по ипотеке, банк естественно продаст квартиру + у него остается мой первоначальный взнос и ежемесячные платежи, например за пару лет.Какие ещё требования мне может предъявить банк?

Здравствуйте, Олег!
Вначале банк заявляет требование о досрочном погашении займа. То есть запрашивает ко взысканию оставшуюся сумму займа (основной долг) и проценты (за пользование кредитом) на текущий момент (на дату предъявления иска или вынесения решения или прочее).
Стразу он применяет имеющиеся штрафные санкции, они очень подробно прописаны в тексте договора.
Также от суммы просроченной задолженности производится начисление пени, которая также прописана в условиях договора (её размер и способ начисления).
С заёмщика по итогам вынесения судебного решения взыскиваются государственная пошлина за рассмотрение дела в суде и прочие судебные расходы (например, размер услуг судебных представителей).
Далее по итогам реализации имущества (как правило, недвижимость продается по цене более низкой чем рыночная или залоговая стоимость) из вырученных денег уплачиваются услуги организатора торгов.
А после оставшаяся сумма идет на погашение всего взысканного по судебному акту.
Если стоимость квартиры окажется больше, чем все произведенные расходы, то остаток разницы возвращается ответчику (заемщику).

Здравствуйте! Мне одобрена ипотека в АЖИК, но я никак не могу подобрать жилье. Прошло уже 2 месяца. Не будет ли отказа, если я подам повторно анкету на ипотеку?

Здравствуйте, Татьяна!
Нет не будет. Вам нужно к заявке подать письменное пояснение по каким причинам Вы не нашли подходящее жилье и имеется ли вариант на сегодняшний день.
То есть предыдущее обращение не является основанием для отказа при повторном обращении, тем более, оно было положительное.
Кроме того, обратите внимание на срок действия первоначального одобрения. Если он не истек и у Вас не изменились ипотечно-кредитные показатели, то последующее одобрение не требуется.

Добрый день. Собираемся покупать квартиру по ипотеке с привлечением материнского капитала в новостройке, дом не сдан. Ипотека одобрена. Подскажите, 1) сумму материнского капитала обязательно использовать всю? Можно ли частично воспользоватся сертификатом? Как прописано в банке 15% первоначального взноса.
2) какова процедура покупки? Что нам необходимо сделать? Застройщик и банк уже связывались друг с другом. Банк запросил у застройщика документы для проверки. А нам что делать дальше?
3) какова процедура оформления в собственность после сдачи дома?
4) У нас двое несовершеннолетних детей, нам необходимо выделить им доли до оформления ДДУ или может можно детям оформить уже собственность с выделением квадратных метров? Или оформляется обязательство на вылеление долей после погашения ипотеки? И куда если предоставляется эта бумага, в росреестр, банк, пенсионный?
5) ипотеку оформляет муж, можно ли оформлять собственность на двоих (муж и жена), а потом нотариально оформлять бумагу на выделение долей детям?

Здравствуйте, Ирина!
На первый вопрос. Да, законом предусматривается возможность использования части средств МСК.

На второй вопрос. Вам следует держать связь с застройщиком и с банком. С застройщиком Вы будете осуществлять отношения по заключению договора долевого участия, перечислять средствам МСК, принимать дом введенный в эксплуатацию (в части Вашего жилого помещения), регистрировать право собственности. С банком у Вас будут отношения, связанные с кредитом, ипотекой. При чем ипотека, как на стадии заключения договора долевого участия (имущественное право), так и при оформлении собственности (на объект полноценной собственности). То есть за Вас банк и застройщик вопрос оформления не решат. Ваше активное участие необходимо. Но практически все документы, касаемо сделок, будут подготавливать застройщик и банк. Вам лишь требуется внимательно с ними ознакомиться и ставить подписи.

На третий вопрос. Собственность оформляется в Росреестре после сдачи дома в эксплуатацию. Вам необходимо через МФЦ представить заявление, госпошлину, акт сдачи дома, акт введения дома в эксплуатацию, кадастровый план квартиры, справку о расчетах с застройщиком, договор долевого участия, заявление о снятии обременения на земельный участок, заявление на регистрацию ипотеки и пр. Собственно, весь пакет документов Вам подготовит застройщик и банк (в части ипотеки).

На четвертый вопрос. Обязательство об оформлении долей на членов семьи оформляется нотариально и предоставляется в пенсионный фонд. Само выделение долей производится после оформления собственности на квартиру. Условия ипотеки, учитывая, что банк знал о применении МСК, не могут мешать этой процедуре.

На пятый вопрос. Так как документы на долевое участие оформлено на мужа, то оформить собственность на мужа и жену первоначально нельзя. Сначала оформляется собственность на мужа, потом можно выделить долю по соглашению на жену, а потом уже и на детей. Но это не рационально. Обычно сразу оформляют на жену и детей.

Добрый день! Одобрена Ипотека от Сбербанка мужу. Волнуюсь, т.к. читала отзывы, что некоторым людям, которым также изначально одобрили ипотеку, банк отказывает в ней на следующих этапах по сбору документов на квартиру и пр. Почему такое происходит и частая ли это практика одобрять-потом отказывать?

Здравствуйте, Вероника!
Да, такое случается.
Это, как правило, связано с длительностью подготовки документов к получению кредита, когда одобренная заявка становится неактуальной. Либо при сборе документов о предмете покупки (недвижимости) выясняется, что такая недвижимость проблемная, что имеется риск споров о совершенной сделке и пр.
Еще одним основанием может быть выявление банком фиктивных данных, указанных в заявлении-анкете или представление подложных документов о заёмщике и т.д.
То есть если заёмщик предоставляет о себе и о своих намерениях надлежащую информацию, если в течение непродолжительного времени осуществляется поиск “чистого” жилья, то по итогу одобренная заявка перерастает в договор кредитования.

Добрый день. Спасибо за предыдущий ответ. Но возникли еще вопросы.
Квартиру покупаем в ипотеку(с использованием мат капитала), у нас ДДУ, в договоре прописан только муж. Подскажите обязательно ли нужно нотариальное согласие жены на сделку? Правильно ли я понимаю, что собственность на квартиру будет оформлена на мужа? И если жена против чтоб муж был собственником один, что делать? И доли детям муж будет обязан выделить по нотариальному обязательству по окончанию выплаты ипотеки или в течение 6 месяцев с даты регистрации собственности?

Здравствуйте, Ирина!
Да, собственником будет только муж, в смысле, по документам, фактически собственность совместная (в силу закона).
Именно для регистрации права собственности нотариальное согласие супруги не требуется. Требовалось согласие при заключении договора долевого участия. В этой связи отказ супруг от совершения государственной регистрации не является препятствием.
Если жена против, что супруг является единственным поименованным в госреестре собственником, то она может вписать свое имя в ряд собственников, произведя с супругом раздел имущества по соглашению или в судебном порядке.
Оформление долей производится в течение 6 месяцев с момента государственной регистрации недвижимости.

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, могу ли я при оформлении ипотеки затребовать у банка копию закладной?

Здравствуйте, Анастасия!
Закладная это ценная бумага, поэтому нахождение документа в отдельных руках имеет существенное значение для владельца закладной. Статьей 20 ФЗ “Об ипотеке” предусмотрено, что копия закладной предоставляется в росреестр при её регистрации. Но закон не устанавливает для держателей закладной обязанностей предоставлять копии залогодателю или должнику.
Поэтому Вы можете попросить копию закладной у банка, а вот представлять ли Вам такую копию или нет — дело (право) банка.

Здравствуйте, хотела узнать. Мы с мужем подали документы на ипотеку а вторичном рынке в Сбербанк. Ответ ещё не получен,но одобрят точно.Но у нас нет первоначального взноса 15%, хоть и указали, что есть. Слышала, что можно после выбора понравившейся квартиры, договориться с продавцом, якобы он получил от нас взнос, без нотариального заверения и показать в банке. А после получения остатка суммы, этот договор уничтожается покупателем и продавцом. Что вы знаете об этом?

Здравствуйте, Евгения!
Это нетипичная практика, так как не всякий продавец готов будет себя подвергать финансовым рискам. Ведь по сути продавец подпишет документ, который будет доказательством того, что он якобы получил деньги. А покупатель может оказаться недобросовестным лицом и воспользоваться доверчевостью собственника и, таким образом, искусственно занизить стоимость квартиры. Учитывая, что покупатель и продавец часто незнакомые лица, то такая договоренность призрачна.
Более того, такие манипуляции могут быть расценены как мошенничество в сфере кредитования. За это предусмотрена уголовная ответственность. Надежнее и спокойнее закредитоваться в другом банке суммой взноса или решить вопрос по другому.

Добрый день! Нашу квартиру покупают в ипотеку. Нас интересует вопрос порядка действий. Сначала должен быть заключен кредитный договор, а затем уже договор купли продажи у нотариуса?

Здравствуйте, Илья!
Такого строго порядка нет. Очень многое зависит от индивидуальных обстоятельств.
Но если брать усредненную практику, то чаще всего сначала заключают кредитный договор с условием предоставления самих заёмных средств после заключения и регистрации договора купли-продажи.
Договор купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению не во всех случаях, а только когда это обязательно по закону или стороны договора так решили обоюдно.

Здравствуйте! Пркупаем квартиру на вторичном рынке в ипотеку. У продавцов долевое право собственности(мать и две совершеннолетних дочери, обе замужем). Пользуемся услугами риэлтора вместе с продавцами. Ипотека и обьект одобрены. Имеется ряд вопросов относительно действий риэлтора.
1. Риэлтор настаивает на внесении задатка в размере первоначального взноса наличными в день заключения договора купли-продажи. На наше желание сделать это безопасным переводом через банк при перечислении заемных средств, ответил отказом, мотивируя тем, что порядок предусматривает обязательное внесение наличных средств. Насколько это обязательно? Какие у нас при этом риски? Можем ли мы отказаться от внесения задатка? Как лучше поступить?
2. Предварительный дкп будет заключаться у натариуса. На просьбу ознакомиться с договором заранее снова получили отказ. Законно ли это? Почему мы не можем увидеть договор заранее, при том что его пункты с нами не обсуждались?
3. Относительно прописки владельцев. На нашу просьбу выписаться заранее, снова отказ. Поставили перед фактом, что в договоре будет пункт об обязательстве выписки в течении 14 дней.
4. На момент заключения сделки, оказывается, в квартире будут еще проживать квартиранты. Передачу ключей осуществят после перечисления денег банком на счет продавца. С юридической т. з. это возможно, учитывая что мы против, но наши пожелания не учитываются совершенно. И как в этом случае проконтролировать оплату коммуналки?
Как нам быть в этой ситуации? Возможно и стоит ли пригласить на заключение договора купли -продажи стороннего юриста, т.к. я сомневаюсь, что риэлтор действует в наших интересах. Какие у нас могут быть риски? Несет ли риэлтор ответственность, если у нас после заключения договора возникнут проблемы, т.к. мы люди юридически не подготовленные?

Здравствуйте, Татьяна!
Задаток — это такой же договор как и сама купля-продажи, с той позиции, что его заключение дело добровольное и обоюдное. Касательно же формы оплаты, то действительно, если договором предусмотрен конкретный способ (например, наличными), то он должен быть соблюден.
Вы можете отказаться от внесения задатка, мотивируя это своим собственным желанием.
Касательно предварительно предварительного договора, то действия риэлтора не очень понятны и даже пугающие. Если сделка прозрачная и помыслы сторон чистые, то всё должно осуществляться на условиях паритета и взаимного информирования. Желание скрыть условия, до непосредственного заключения договора может свидетельствовать о том, что риэлтор пытается что-то скрыть и воспользоваться своим положением, Вашей неосведомленностью и пр. Настоятельно рекомендуем не заключать договор, не ознакомившись предварительно с его условиями.
С прописанными и жильцами лучше разрешить вопрос до заключения сделки, так как в противном случае они будет значится в договоре купли-продажи со своим правом проживания. И их выселение будет производится в судебном порядке в течение нескольких месяцев. А если условия договора будет содержать неудобные формулировки, то это позволит прописанным лицам продлить свое нахождение в квартире на более продолжительный срок.
Исходя из совокупности обстоятельств явствует, что риэлтор не отстаивает Ваши права, а напротив пытается всеми способами их ущемить. И за последствия такого договора риэлтор нести ответственность перед Вами не будет.
Так как Вам вряд ли сдадут договорные позиции, то Вам следует максимально обезопасить себя, правильно сформулировав положения договора.
Поэтому целесообразно воспользоватся услугами независимого юриста для сопровождения сделки и лоббирования Ваших интересов.

Источник: http://juresovet.ru/pokupka-kvartiry-v-ipoteku/”

Обзавестись собственными квадратными метрами — мечта многих. При этом самостоятельно заработать на покупку квартиры под силу далеко не каждому. Остается единственный вариант — попросить деньги в долг у банка. О том как правильно, а главное выгодно оформляется ипотека, пойдет речь в сегодняшней статье.

На что следует обратить внимание при выборе ипотечной программы

Основное отличие ипотеки от других видов кредитов — ее залоговая часть. До момента полного погашения долга, приобретённая недвижимость, является собственностью банка. В случае вашей неплатежеспособности, кредитная организация имеет законное право реализовать объект залога, тем самым возместив свои убытки. Чтобы минимизировать возможность наступления подобной ситуации необходимо не только здраво оценивать свои силы, но и правильно подойти к выбору ипотечной программы.

Итак, на какие ключевые моменты нужно обратить свое внимание при выборе жилищного займа:

  1. Банк. Оформляйте договор в проверенном банке с хорошей репутацией.
  1. Период кредитования. Слишком короткий срок ипотеки автоматически увеличит объем ежемесячных платежей. Размер взносов должен быть комфортным для вас. Лучше, при наличии такой возможности, вносить большие суммы, перестраивая график гашения, чем тянуть «непосильную ношу».
  1. Возможность частично-досрочного погашения долга. Условия банка в этом вопросе значительно отличаются друг от друга. Есть финансовые организации, где закрыть долг можно только по истечению определенного времени. Что касается частичного погашения кредита, то есть различные варианты на ваш выбор: уменьшение суммы основного долга, сокращение срока кредитования. Здесь кому как удобнее.
  1. Наличие скрытых комиссий и дополнительных расходов. Тщательно изучите весь процесс ипотечной сделки. Чтобы увеличить свои доходы банки не редко берут дополнительную плату, например за пересчет денег или за пользование банковской ячейкой.
  1. Процентные ставки. Ставка по процентам должна быть не только привлекательной, но и стабильной. Уточните у кредитного эксперта, в каких случаях процент может резко изменить свое значение. Лучше чтоб процентная ставка была фиксированной.

Раз уж мы затронули вопрос о размерах процентных ставок, то давайте посмотрим, что предлагают сегодня наиболее популярные банки своим клиентам:

Источник: http://credithack.ru/2017/07/31/ipoteka-2/”

Покупка квартиры с ипотекой Сбербанка: пошаговая инструкция

Большинство молодых семей сталкиваются с жилищной проблемой. Суть ее состоит в том, что далеко не у всех имеются средства для приобретения собственного жилья.

Квартирный вопрос решается разными способами: одни снимают жилье, другие живут у родителей или родственников, а третьи — берут ипотеку.

Если пойти последним путем, то полученное жилье будет служить залогом полной выплаты основного долга и процентов за пользование денежными средствами.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 490-03-84
Москва, Московская область

+7 (812) 425-30-56
Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Данная кредитная организация предъявляет стандартные (за некоторым исключением) требования к заемщикам:

  • Возраст не меньше 21 года и не старше 74;
  • К моменту последнего взноса по кредиту возраст не может быть больше 75 лет;
  • Отсутствие судимости, ее снятие или погашение;
  • Совокупный трудовой стаж свыше 12 месяцев. Стаж по последнему месту работы от 6 месяцев. Непрерывный стаж не менее одного года за последние пять лет. Если заемщик получает заработную плату на карту Сбербанка, то указанные требования к нему не применяются;
  • Родители, супруг (супруга) и дети старше 18 лет могут выступить созаемщиками. Их количество не может быть более трех. Банк учитывает суммарный доход всех указанных лиц;
  • Единственный источник дохода, который учитывается у пенсионеров, это пенсия. Работающим пожилым людям с маленьким пособием по старости на получение кредита рассчитывать не приходится.

Договор купли-продажи квартиры через ипотеку.

Как оформить ипотеку на квартиру, читайте тут.

Основные условия выдачи кредита

Займы выдаются в рублях с целью строительства или покупки недвижимости на территории Российской Федерации.

За получением кредита можно обратиться в любое отделение Сбербанка по месту жительства или месту нахождения покупаемого имущества.

Если гражданин участвует в зарплатном проекте кредитного учреждения, то за получением ипотеки можно обратиться в отделение, где обслуживается работодатель. Предмет ипотеки — объект недвижимости, для приобретения (строительства) которого оформляется заем.

Объект недвижимости должен иметь назначение «жилое» или «для личного пользования»:

  • Частный дом, квартира (допускается приобретение изолированных комнат в них). Они могут приобретаться на вторичном или первичном рынке;
  • Дачный домик;
  • Незавершенный объект строительства;
  • Участок земли;
  • Гараж;
  • Комбинированный объект недвижимости, состоящий из нескольких строений на одном участке земли или имеющий одинаковый тип (квартира с дачей).

Первоначальный взнос на приобретение недвижимости должен составлять не меньше 20% от ее оценочной стоимости. Эта сумма уплачивается из личных сбережений заемщика.

Указанный порог может быть снижен до 15% в рамках следующих программ:

  • «Акция для застройщиков»;
  • Молодая семья.

Процесс оформления ипотечного займа в Сбербанке довольно прост. Необходимо лишь подготовить необходимый пакет бумаг и грамотно спланировать свое время.

Выбирая отделение кредитного учреждения, имейте ввиду, что даже в малых городах они имеют отличия. Чем больше отдел ипотечного кредитования, тем меньше придется потратить своего времени на ожидание. Перед визитом уточните режим работы специалистов банка.

Заявление на выдачу ипотеки

Сначала необходимо получить предварительное одобрение выдачи ипотеки. Кредитный специалист подскажет, как это сделать, и даст форму заявления.

Для заполнения формы заемщику потребуется удостоверяющий личность документ и справка о заработной плате за последний год формы 2-НДФЛ. Отсутствие официального трудоустройства будет основанием для отказа в выдаче ипотеки.

Доходы, полученные неофициально, без трудоустройства, независимо от их размера, специалистами банка во внимание не принимаются.

Заемщикам с низким уровнем официальной заработной платы стоит взять с собой поручителя. Благодаря этому, удастся получить положительное заключение кредитного отдела и уменьшить процент за пользование денежными средствами на 0,5 – 1%.

Во время первой встречи со специалистом банка обязательно задайте интересующие вопросы и уточните все детали сотрудничества.

Рассчитайте сумму, необходимую для решения квартирного вопроса, срок выплаты долга и сумму, которую ежемесячно придется возвращать банку.

Запишите себе имя и телефон кредитного специалиста, у которого вы консультировались, а также его график работы. Если появятся новые вопросы, то с ними вы можете обратиться к сотруднику, знакомому с вашей ситуацией.

Заявление на выдачу кредита рассматривается Сбербанком в течение пяти дней. О принятом решении заявителя извещают телефонным звонком или сообщением на мобильный телефон с номера 900.

Одобрение на выдачу ипотеки с указанием суммы кредита действительно в течение четырех месяцев. Получив одобренную заявку, заемщик может искать подходящие варианты, если таковых еще нет.

Список бумаг по кредитуемой недвижимости, которая будет оставлена в залог банку

Если приобретение недвижимого имущества планируется за счет средств Сбербанка, то в купчей на объект должны присутствовать некоторые обязательные пункты, гласящие о том, что:

  • определенный процент стоимости будет оплачен покупателем (покупателями) за счет ипотечного кредитования Сбербанка. Эту сумму необходимо прописать в договоре;
  • купленная недвижимость будет заложена в банке. Это произойдет с момента госрегистрации права собственности покупателя (покупателей) на данное имущество;
  • Сбербанк является залогодержателем по данному залогу.

Заемщик может взять у кредитного специалиста образец заполнения купчей. Особое внимание стоит обращать на формулировки, имеющиеся в договоре.

Для получения ипотечного кредита, заемщику необходимо привлечь и продавца, поскольку обоим сторонам сделки предстоит собрать стандартный набор бумаг.

Продавец должен подготовить следующий пакет документов:

  • Свидетельство о регистрации права собственности на объект недвижимости в оригинале;
  • Основание возникновения права собственности на приобретаемое имущество у продавца (купчая, дарственная, договор мены, документ о приватизации);
  • Выписка из Единого госреестра прав на объекты недвижимости. Получить ее можно в территориальном отеле Росреестра. Предоставляется выписка заявителю спустя неделю после направления соответствующего требования. Банк принимает указанную бумагу, выданную не больше месяца назад;
  • Заверенный у нотариуса отказ иных владельцев помещения (долей в нем) от права преимущественной покупки;
  • Один из следующих документов, в зависимости от семейного положения продавца и иных обстоятельств. Согласие супруга (супруги) продавца на продажу недвижимого имущества, заверенное у нотариуса. Нотариальное подтверждение факта отсутствия брака на момент приобретения недвижимости. Брачный договор, в котором прописан режим раздельной собственности на имущество (с него в банке снимут копию). Если предмет сделки получен продавцом в дар, по наследству или до вступления в брак, то указанные бумаги приносить в банк нет необходимости. Если продавец является вдовой (вдовцом), то необходимо свидетельство о смерти. Если с момента расторжения брака прошло более трех лет, то достаточно соответствующей отметки в паспорте, свидетельства о расторжении брака или выписки из судебного решения;
  • Если интересы продавца представляет доверенное лицо, то у него должна быть соответствующая бумага. В ней должно быть указано, что продавец доверяет третьему лицу совершать отчуждающие сделки с конкретным объектом недвижимости. Доверенность должна быть заверена у нотариуса;
  • Если в числе владельцев продаваемой недвижимости есть лица, не достигшие возраста 18 лет, придется заранее добиться разрешения от органов опеки и попечительства. Это требование действующих нормативных актов.

Покупатель должен подготовить следующий пакет документов:

  • Оценка объекта недвижимости, который планируется приобрести за счет средств ипотеки от Сбербанка. Список фирм, производящих расчет оценочной стоимости, необходимо получить у кредитного специалиста. Подготовка оценки может занять длительный период времени. В некоторых случаях, процесс длится до 30 дней. Основная причина затягивания срока — человеческий фактор. Специалисту-оценщику необходимо согласовать со всеми владельцами объекта недвижимости время своего визита для проведения осмотра. Длительность процедуры является основной причиной начинать сбор требуемых для оформления ипотеки бумаг с организации оценки объекта. Параллельно собирают другие документы;
  • Бумага, которая подтверждает наличие у продавца сбережений на покупку недвижимости. Можно предоставить сберкнижку или расписку продавца о получении предоплаты за жилое помещение. В документе должны быть указаны данные паспортов обеих сторон, переданная сумма, местонахождение объекта недвижимости и его площадь;
  • Следующие бумаги потребуются, если в роли залогодержателя будет выступать один из супругов: заверенное у нотариуса согласие второго супруга на передачу приобретаемой недвижимости в залог банку; заверенное у нотариуса заявление о том, что на момент оформления прав собственности на покупаемое в кредит имущество, он не состоял в официальном браке; брачный договор, в котором прописано раздельное владение собственностью;
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если владельцем недвижимости, передаваемой в залог кредитному учреждению, будет лицо, не достигшее возраста 18 лет. Данное требование продиктовано действующими в Российской Федерации нормами права.

С собранным пакетом бумаг обеим сторонам сделки следует записаться к специалисту по выдаче ипотечных кредитов Сбербанка России. После этого составляется заявка на одобрение подготовленной сделки.

На встрече с кредитным специалистом важно присутствие заемщика и продавца, поскольку, чаще всего, требуется предоставить документы в оригинале или копии, которые заверил нотариус.

Сотрудник банка на месте сделает необходимые копии и передаст их в юридический отдел кредитного учреждения.

Если все условия банка выполнены, то в течение пяти-семи дней заявитель получит уведомление о том, что заявка на ипотечный заем одобрена. Это гарантия того, что банк даст средства на приобретения недвижимости.

Получить одобрение от банка на выдачу ипотечного кредита можно после выполнения определенной последовательности действий:

  • Подать заявку. К ней необходимо приложить удостоверяющий личность документ, ксерокопию трудовой книжки, декларацию о доходах или справку с места работы по форме 2-НДФЛ, а также второй документ. В качестве последнего, можно принести СНИЛС, заграничный паспорт или удостоверение водителя;
  • Заполнить предложенную анкету;
  • Дождаться рассмотрения заявки. Процесс занимает от трех до пяти рабочих дней. Если банк вынес положительное решение, то необходимо принести бумаги на жилое помещение: свидетельство о государственной регистрации права собственности; справку о зарегистрированных в ней гражданах; документ, подтверждающий отсутствие обременений и задолженностей;
  • Проведение кредитным учреждением оценки объекта недвижимости. Это необходимо для определения суммы ипотечного кредита. Не является обязательным совпадение оценочной стоимости с ценником продавца;
  • Заключается основной договор купли-продажи недвижимости. При его подписании, покупатель обязан внести 20% аванс продавцу. Предоставить банку доказательство передачи денег (платежное поручение или расписка);
  • Заключить с банком ипотечный договор на недостающую сумму;
  • Оформить купленную квартиру в залог;
  • Застраховать жилье, жизнь и здоровье заемщика;
  • Сдать все бумаги в Регистрационную палату;
  • Банк перечисляет сумму, указанную в договоре ипотечного кредитования, продавцу.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 490-03-84
Москва, Московская область

+7 (812) 425-30-56
Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Источник: http://o-nedvizhke.ru/ipoteka/kvartira-v-ipoteku/pokupka-kvartiry-s-ipotekoj-sberbanka-poshagovaya-instrukciya.html”

Ипотечный кредит связан с большими деньгами, а возвращать его приходится долго. Неудивительно, что у такого кредитования есть нюансы, которые не всегда очевидны. К ним смело можно отнести дополнительные расходы при заключении договора, риск утраты заложенной квартиры, запрет банка на сделки с ипотечным имуществом и невозможность досрочно погасить кредит.

Рассмотрим подводные камни ипотеки подробнее.

На них не стесняются зарабатывать многие банки. Первоначальный взнос и госпошлина за регистрацию ипотеки далеко не все расходы, которые предстоят заемщику.

Особенно «жадные» кредитные учреждения стараются взять с клиента деньги за любую, даже мизерную услугу. Заемщик должен быть готов к таким платежам:

  • за рассмотрение заявки;
  • за выдачу кредита;
  • за обмен валюты;
  • за перевод денег со счета на счет;
  • за выпуск банковской карты.

Эксперты советуют, прежде чем подать заявку на кредит, выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению.

Некоторые банки настаивают на том, чтобы оценку проводил только аккредитованный у них специалист в области оценки. Это лишает возможности заемщика выбирать оценочную компанию. При этом оценку невозможно оспорить. Заплатить за нее придется ровно столько, сколько скажет оценщик. Спорить в этом вопросе с банками трудно. Скорее всего, придется согласиться на их условия. Если клиент решит перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке, оценку ему придется делать по новой.

Страхование имущества, купленного в ипотеку и переданного в залог банку, является разумным и оправданным. Но многие кредитные организации выдвигают дополнительные условия и настаивают на других видах страховки:

  • жизни и здоровья заемщика;
  • права собственности на недвижимость;
  • риска нарушения условий кредитного договора.

Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден оплачивать клиент.

Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Делать это нужно настойчиво. Например, в Сбербанке за это клиенту просто увеличат на 1% ставку по ипотеке.

В кредитном договоре следует различать разумные ограничения, защищающие интересы кредитора, и «хитрые» пункты, которые ставят заемщика в заранее невыгодное, зависимое положение от банка. К первым относится запрет продавать, сдавать в аренду, перепланировать квартиру без согласия кредитного учреждения. Это разумно.

Но в договоре могут быть прописаны пункты, которые не дают возможность погасить кредит досрочно, или позволяют банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Многие из таких условий прямо нарушают гражданское законодательство, поэтому их можно и нужно оспаривать в суде, руководствуясь законом «О защите прав потребителя».

Заметные колебания курса валют, обесценивание рубля, снижение цен на жилье – это реальность, с которой может столкнуться любой ипотечный заемщик. Ведь такие кредиты берутся на десятилетия. А для клиента банка это означает следующее:

  • увеличение суммы ежемесячных выплат;
  • многократное превышение величины кредита над рыночной ценой ипотечной квартиры.

Чтобы свести валютные риски к минимуму, следует брать кредиты на покупку недвижимости только в рублях. Не стоит поддаваться на уговоры менеджеров банков и оформлять ипотеку по «плавающей ставке». Даже если процент по кредиту покажется очень привлекательным, стоит учесть, что при малейшем изменении на валютном рынке банк ставку просто увеличит. В результате она может стать для клиента неподъемной.

Важно понимать, что заключая договор с «плавающей ставкой», заемщик никогда не знает, какой счет по кредиту ему выставит банк в следующем месяце.

Ипотечная недвижимость может быть уничтожена вследствие стихийного бедствия или пожара. Известны случаи, когда третьи лица оспаривали сам договор купли-продажи ипотечной квартиры.

Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия. Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного. Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.

Нужно иметь в виду, что если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

Иногда залоговая квартира становится предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, которые заявляют на нее свои права. Все риски при этом опять ложатся на заемщика. Ведь банк в любом случае не утратит права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему владельцу. В российском законодательстве залог следует за вещью, поэтому обременение на квартиру сохранится. А в самом невыгодном положении остается заемщик, который уже оплатил часть стоимости квартиры и проценты по кредиту.

Что еще нужно знать о подводных камнях и рисках ипотеки в 2018 году

Эксперты рекомендуют работникам бюджетной сферы при оформлении ипотеки рассчитывать на собственные финансы. Часто бюрократические проволочки не позволяют получить деньги от государства вовремя. А это влечет за собой для заемщика штрафные санкции. Лучше внести за квартиру свои деньги, а когда дадут субсидию, досрочно погасить кредит.

Есть подводные камни и у военной ипотеки. Льготы действуют до тех пор, пока офицер служит в рядах Вооруженных сил. Если же он уволится раньше срока, то оставшийся кредит будет выплачивать из своего кармана.

Подводные камни нужно учитывать и при ипотеке в Сбербанке. Его менеджеры обычно предлагают необязательные услуги: дополнительное страхование жизни и здоровья заемщика.

При ипотеке с господдержкой тоже есть свои подводные камни. Например, в ипотечном договоре у банка «ВТБ 24», если клиент отказывается страховать свою жизнь, процентная ставка с 11,4% увеличивается до 11,9%. Это нужно учитывать при расчетах ежемесячных платежей.

Перед тем как оформить ипотеку, нужно внимательно ознакомиться с финансовыми условиями, которые предлагает конкретный банк. Пусть менеджер сразу посчитает все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования. Нужно взять домой образец кредитного договора и внимательно его изучить, а еще лучше – показать юристу, чтобы выявить пункты, которые осложняют жизнь заемщику.

Источник: http://ipoteka-expert.com/podvodnye-kamni-ipoteki/”

Комментарии

Комментирование отключено.