Table of Contents

Регистрация договора купли-продажи квартиры отменена

Регистрация договора купли-продажи квартиры отменена

Сегодняшнее интернет-пространство пестрит заголовками «об отмене регистрации недвижимости», а самые смелые и осведомленные заявляют, что теперь не требуется нотариального согласия супруга покупателя жилого помещения по договору купли-продажи, и датой вступления договора в силу будет считаться момент его подписания. Весь этот сумбур в умы граждан был внесен вступающими в законную силу с 01 марта 2013г. поправками в Гражданский Кодекс РФ. Чтобы внести ясность в эти вопросы, и предвосхитить появление новых, наше агентство недвижимости решило «перевести» суть новой статьи 8.1 Гражданского кодекса «Государственная регистрация прав на имущество» с юридического языка на общедоступный. Так что же изменится с наступлением 01 марта 2013г.

Договора купли-продажи жилого помещения, договора дарения, ренты и.т.д. как и прежде будут заключаться в простой письменной форме. Вопреки упорным слухам, наши парламентарии не решились обязать граждан, все договора отчуждения недвижимости удостоверять у нотариуса. Слишком уж дорогое это удовольствие особенно для жителей Москвы. Поэтому в соответствии с внесенными поправками сделка как и ранее может быть нотариально удостоверена по соглашению сторон, то есть по вашему желанию.

Договора с тем же перечнем документов, необходимых для регистрации, как и прежде, подаются в регистрирующий орган, с тем лишь изменением, что с 01 марта 2013г. государственная пошлина будет оплачиваться только за регистрацию перехода права собственности (то есть вместо привычных 2000 рублей, оплачивается 1000). Федеральная служба регистрирует переход права и право собственности (ранее регистрировался и сам договор). В результате Продавец получает договор с отметкой о переходе права, а Покупатель Свидетельство о регистрации права и договор с уже упомянутой отметкой (ранее стороны получали договора с двумя отметками: 1.О регистрации договора; 2. О регистрации перехода права). Покупатель становится собственником недвижимости с момента регистрации права.

Возникает вопрос, так что же изменится в системе регистрации недвижимости после 01 марта 2013 г.? Система регистрации вообще не изменится. Система регистрации регулируется не Гражданским кодексом, а Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а данный закон сохраняет свое действие после 1 марта в неизменном виде. Так что не стоит пить настойку валерианы, а лучше отметить шампанским новоселье.
Берегите себя.

Подскажите, пожалуйста, для полной ясности: согласие супруга всё ещё нужный документ для сделки? И сколько стоят ваши услуги по продаже квартиры в Москве?

Нотариальное согласие супруга по-прежнему необходимо!
В соответствии с изменеиями в ГК договора купли-продажи не регистрируются, но регистрируется переход права собственности и само право собственности, т.е. факт того, что вы стали собственником квартиры. В соответствии со ст.35 Семейного кодекса “для сделки требующей регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга”, а переход права и само право, как указано выше регистрируется.
Для расчета стоимости услуг, необходимо уточнить параметры продаваемой квартиры, а так же будет ли что-то приобретаться Вами взамен. Специалисты нашего агентства недвижимости ответят Вам на все вопросы по телефону 8-495-646-00-46.
Удачи.

Скажите пожалуйста ранее в договоре дарения были такие пункты:
1)Одаряемый приобретает право собственности на вышеуказанную квартиру после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на Одаряемого в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2)Настоящий договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации.
3)Настоящий Договор составлен и подписан сторонами в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых хранится в делах Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии, а два других выдаются сторонам.
Теперь после вступления поправок внесенных в Гражданский кодекс Российской Федерации с 01.03.2013г. договор не подлежит государственной регистрации, а соответсвенно и не хранится в делах Росреестра. Значит эти пункты из договора исключать или их надо оставить. Заранее спасибо.

Уважаемый Эдуард. С 1 марта 2013 года указанные Вами статьи договора будут звучать так:
1) Одаряемый приобретает право собственности на вышеуказанную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности на Одаряемого в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2) Статья о регистрации договора исключается.
3) Настоящий Договор составлен и подписан сторонами в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых хранится в делах Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии, а два других выдаются сторонам.

Один экземпляр договора по-прежнему будет храниться в делах Управления Федеральной государственной регистрации.
С Уважением.
Директор агентства недвижимости.

Источник: http://www.gilstrategia.ru/node/957″

Регистрация договора купли-продажи квартиры отменена

Проведение сделки и оформление права собственности не гарантирует долго и счастливого владения квартирой. Чтобы этого не произошло я расскажу о недействительных сделках.

Если мы что то купили и даже получили свидетельство о праве на квартиру, то отменить право собственности может только суд. Но часто Суд делает это достаточно легко и в судебной практике, отмена договора купли-продажи квартиры очень частое явление.

Чтобы вашу ссделку не признание недействительной рассмотрим основные правовые нюансы.

Причины

Есть целый ряд причин, по которым ранее заключенная сделка и зарегистрированное право собственности могут быть признаны недействительными. Первое что надо понимать что существуют Ничтожные и Оспаримые сделки.

Ничтожные сделки

Эти сделки незаконны по своей сути и уже сам факт их проведение говорит об их недействительности. К примеру, если будет установлено, что гражданин продал квартиру по поддельной доверенности, суд однозначно признает такую сделку неправомочной.

Спор о ничтожности сделки и признание договора купли-продажи недействительным, могут возбудить не только стороны сделки но и, например, прокуратура.

Отмена договора купли-продажи квартиры может быть связана вовсе не с откровенным мошенничеством. Например причиной может стать, притворные сделки:

Пример 1 - Когда, стороны заключают договор дарения (безвозмездный по определению), а по факту имеет место передача денег за жилье. И на подобные сделки идут не только для того чтобы избежать налогов. Если продавцом и покупателем являются близкие родственники (допустим братья), у них может быть соблазн формально оформить дарственную, а денежные средства передать «просто так». Ведь в некоторых случаях продавец обязан уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% (при условии, что квартира пробыла в собственности менее трех лет и ее цена выше 1 млн руб.). Еще причиной служит невозможность получения имущественного налогового вычета при покупке квартиры, если сделка купли-продажи квартиры была произведена между родственниками.

Пример 2 - Если собственник, состоящий в браке, получил право собственности на квартиру через куплю-продажу, это жилье считается совместно нажитым имуществом и при разводе делиться между супругами. А вот подаренная квартира не делится между мужем и женой.

Стороны, решившиеся на притворную сделку, должны понимать: если данный факт вскроется, договор купли-продажи квартиры будет недействительным.

Пример 3 - Притворным считается и когда купля-продажа жилья прикрывается договором ренты (пожизненного содержания).

Пример 4 = Семья заключает догвоор купли продажи квартиры с использованием средств материнского капитала. В этом случае – по закону – жилье должно быть оформлено в общую собственность родителей и их детей. Но если при оформлении часто родители не вписывают в договор купли продажи детей(по причине ипотеки и т.п.) и оформляют нотариальные обязательства сделать это посже, а потом в суете будней забывают… Таким образом, если в дальнейшем эту квартиру решат продать, то такая сделка может быть легко отменена по суду. Подать иск о возврате собственности вправе подросшие дети, обделенные недвижимостью (срок исковой давности для несовершеннолетних начинается с момента исполнения им 18 лет). Судебное разбирательство может быть инициировано также органами опеки и попечительства.

Пример 5 - Сделка будет признана недействительной (ничтожной) и в случае, если одна из сторон на момент заключения договора являлась недееспособно1. То есть либо был слишком молод (до 18 лет участвовать в сделках можно только с письменного согласия родителей), либо страдал психическим расстройством. Впрочем, в первом случае, Росреестр не примет документов у несовершеннолетнего а если примет то откажет в регистрации.

А вот с заболеваниями психики сложнее. Бывает, что в момент совершения сделки отклонения человека никак не проявляются, но впоследствии судебно-психиатрическая экспертиза (по заявлению членов семьи продавца, органов опеки и попечительства, психиатрического учреждения) признает его недееспособным. Это может быть сделано даже задним числом. И тогда совершенная сделка признается ничтожной.

Пример 6 - покупка квартиры у юридического лица по заниженной цене может стать миной замедленного действия. Если в течение года после заключения договора фирма окажется банкротом, то, по закону «О банкротстве», конкурсный управляющий имеет полное право обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Оспоримые сделки

Тут сложнее и заранее неизвестно, в чью пользу будет вынесено решение. Судья будет учитывать целый комплекс факторов, доводы сторон и пр. Чтобы оспорить сделку по закону, инициатива должна исходить непосредственно от сторон заключенной сделки.

Пример 1 - примером оспоримой сделки может служить продажа квартиры без получения нотариально удостоверенного согласия второго супруга, если жилье приобреталось на общие средства, нажитые в браке. Это является основанием для обращения обманутой половинки в суд с иском о признании сделки недействительной и как следствия – отмена права собственности на вашу квартиру.

Следствия – “верните все в зад”

Если суд признает недействительнос ть заключенной сделки, то придется вернуть все взад в прямом ипереносном смысле этого слова – Покупатель возвращает приобретенную квартир у, а продавец обязн возвратить деньги, которых может просто не быть!

И самое большее что может сдлеть суд – либо наложить арест на его имущество для продажи и выплаты второй стороне денежной компенсации, либо обязать продавца ежемесячно перечислять покупателю часть своей зарплаты (тогда возврат денег растягивается на десятилетия).

Вывод: Вероятность того что Продавец пострадает в сделке существенно меньше, т.к. имущество вернуть легче чем деньги

Именно это и служит причиной все мошенничеств с квартирой на рынке недвижимости, которые часто и не выглядят намеренными, при этом, покупатель жилплощади может и вовсе остаться без денег. Но преступления на рынке недвижимости – отдельная тема, не будем сейчас ее касаться.

Пример 2 - Отменить можно и безвозмездную сделку. Например если квартиры была подарена, при этом даритель должен получить согласие второго супруга. Если рассмотреть вариант когда суруг был, признан умершим или без вести пропавшим. И вот, когда договор уже заключен и право собственности зарегистрировано на нового владельца, вдруг неожиданно объявляется супруг. В этом случае сделка может быть оспорена и отменена по решению суда. Тогда подаренная квартира просто возвращается к прежнему хозяину. Никаких выплат в данном случае не производится.

Рекоммендация 1 – Не стоит соглашаться на сомнительные сделки, например, «покупку» через дарение, указание в договоре заниженной цены объекта и пр.

Рекоммендация 2 - При любых сделках необходимо проводить предварительную экспертизу документов (сделать это может агентство недвижимости либо опытный юрист).

Впрочем, даже эти меры не могут гарантировать Вам стопроцентной безопасности, как специалист в области управления рисками могу сказать, что вероятность рисков можно уменьшить но не избежать!

Автор: Портнов Константин

Источник: http://portnov.pro/stat-i/95-pravovye-voprosy/180-otmena-prava-sobstvennosti-nedejstvitelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html”

Регистрация права собственности на квартиру. Регистрация договора купли-продажи квартиры

Мы делаем регистрацию под ключ. Гарантия качества работ. Сертификат. Обращайтесь к нам.

Тел. (812) 535-44-43, 8 812 959-52-95

Совет адвоката : В связи с изменениями законодательства изменилось содержание договоров купли-продажи и дарения. Образцы из интернета брать не советуем.

В настоящий момент тема заголовка – юридически неверна. С 01.03.2013 года отменена регистрация договора купли-продажи квартиры, а сохранилась часть прежней регистрации – регистрация перехода права собственности. В связи с изменениями законодательства изменилось и содержание договоров купли-продажи и дарения квартир. Образцы из интернета брать не советуем.

Регистрация перехода права собственности на квартиру

Квартира – это объект недвижимости. Вновь полученное право или переход права при любых сделках (купля-продажа, дарение, мена и пр.) должны быть зарегистрированы в УФРС (раньше называлось ГБР). С 1998 года Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимость» однозначно определил необходимость регистрационных действий по объектам недвижимости в едином реестре прав на недвижимость. Стоимость регистрации перехода права собственности на квартиру 2000 рублей. Очереди же, наоборот, немного подросли, следует заранее планировать время для регистрации.

Как самостоятельно зарегистрировать квартиру, долю? Посмотрите чуть ниже и представьте, через что Вам придется пройти. А наши юристы сделают это за Вас быстро и гарантированно.

1. Собрать необходимый пакет документов (лучше спросить у специалиста, в каждом случае пакеты – разные). Сроки действия документов – тоже в разных случаях – разные. Например, для заключения и регистрации договора купли-продажи в нотариальной форме – должен быть свеженький кадастровый паспорт и 10-дневная выписка из ЕГРП, для договора в простой письменной форме – можно использовать старый технический паспорт
2. Узнать , куда ехать. Это можно посмотреть на сайте УФРС по СПб и ЛО.
3. Оплатить госпошлину. Уточнить, сколько оплачивать в зависимости от даты договора купли-продажи.
4. Узнать, какой порядок подачи документов. На сегодняшний день для подачи документов надо получить талон . Талоны – дефицит. Нужно очень рано занять очередь , а по некоторым районам – с переносом очереди на другие дни. Как всегда, постоять в очереди .
5. Сформировать пакет документов и Подать документы на государственную регистрацию перехода прав на квартиры, комнаты или доли.
6. Если получено уведомление о приостановке регистрации – собрать и сдать дополнительно требующиеся документы. Возобновить регистрацию.
7. Получить свидетельство о государственной регистрации. Или, что вполне возможно при самостоятельной подаче, к сожалению, получить отказ.

Если Вам выдали отказ, советуем прийти в наш Юридический центр и составить исковое заявление в суд. Может быть, надо во внесудебном порядке исправлять ошибки вашей предыдущей регистрации (если без суда их еще можно исправить).

Для регистрации перехода прав на квартиру, долю квартиры или комнату, либо регистрацию права собственности на вновь построенное жилье, достаточно заключить в нашем юридическом центре договор на проведение таких работ и произвести оплату. В результате Вы получите готовые регистрационные документы.

Регистрацию в УФРС (ГБР) квартир, комнат, долей помещений можно не регистрировать только в том случае, если правоустанавливающий документ получен до 1998 года. Но регистрация в иных органах или организациях, необходимая на тот момент (например, в ПИБ, БТИ, Администрации и пр.) – все равно была нужна. Если такой регистрации нет, тогда в УФРС регистрировать – обязательно. В любом случае, документы о собственности лучше оформить: в базе Регистрирующегооргана при отсутствии регистрации – пустое место, отсутствие каких-либо данных. В некоторых случаях это неплохо (например, по форме 3 не видно собственности), в большинстве – лучше иметь такую регистрацию (а для земельных участков – ОБЯЗАТЕЛЬНО!)

С 1 марта 2013 года регистрация договора купли-продажи квартиры отменена. Теперь регистрируют только переход права собственности. Размер госпошлины с 01.01.2015 составляет 2000 руб.

Для государственной регистрации перехода права собственности при купле-продаже квартиры, необходимы следующие документы (документы на регистрацию перехода собственности на квартиру):
• Правоустанавливающий документ продавца (договор долевого участия, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи квартиры с предыдущей сделки и пр.). Для сделок в простой письменной форме (пока такая возможность еще существует) при доверии сторон, подлинник можно не предоставлять;
• Свидетельство о государственной регистрации права продавца (если документ получен до 1998 года – вместо свидетельства – отметка на правоустанавливающем документе органа, на тот момент уполномоченного регистрировать или ставить на учет такое имущество);
• Кадастровый паспорт квартиры (нужен не всегда) плюс технический, справка о стоимости (тоже нужны не всегда);

• Справка о регистрации Ф9, характеристика помещения Ф7 (нужны не всегда);
• Согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой зарегистрирован несовершеннолетний или является собственником;
• Справки из психо-неврологического и туберкулезного диспансера (нужны не всегда);
• Вновь составленный договор купли-продажи в количестве экземпляров по числу сторон плюс числу объектов продажи;
• Квитанция об оплате госпошлины;
• Заявление о снятии контроля с квартиры (нужно не всегда);
• Паспорта, свидетельства о рождении собственников сторон;
• Документы о родстве, иные документы (гарантийные обязательства, расписки, медицинские справки, справки из агентства по приватизации жилищного фонда, документы застройщика, инвестиционные договоры и пр.)
• Доверенность, заверенная нотариусом (если сторона лично не присутствует).

Срок государственной регистрации перехода права собственности (договора купли-продажи) 20-25 дней. Но практика показывает, что практически по всем районам Санкт-Петербурга идет задержка выдачи документов, в некоторых случаях – от 6 до 45 дней. Мы можем помочь получить документы в срок + 3 дня. Читайте раздел “ускорение регистрации” в УФРС на страницах нашего сайта.

Стоимость госпошлин при регистрации перехода права собственности (купли-продажи) по договорам, составленным до 01.03.2013 г., составляет 2000 рублей, с 01.03.2013 до 01.01.2015 – 1000 руб. , с 01.01.2015 – 2000 руб. Сумма госпошлины оплачивается разными квитанциями по неравным суммам, по числу сторон, от каждой стороны – своя квитанция. Стоимость госпошлины по регистрации договора долевого участия – 2000 рублей.

Стоимость услуг нашей организации по регистрации перехода права собственности (договора купли-продажи) по СПб – от 3900 рублей, в зависимости от района Санкт-Петербурга и размера очередей в этом районе. Уточнить цену можно по тел. 8 952 355-77-11, (812)535-81-62

Источник: http://www.adveconspb.ru/natural/bargaininhabited/registratsia-prava-sobstvennosti-na-kvartiru/”

Регистрация договора купли-продажи квартиры отменена

Налог при покупке квартиры

Налог при продаже квартиры

! ИНФОРМАЦИЯ, СОДЕРЖАЩАЯСЯ В ДАННОЙ СТАТЬЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНА ТОЛЬКО В ОТНОШЕНИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ПРИОБРЕТЁННЫХ ДО 01.01.2016 ГОДА

В Российской Федерации в отношении физических лиц, то есть граждан России, существует основной налог, который называется «Налог на доходы физических лиц», сокращённо и далее по тексту – «НДФЛ». То есть, почти со всех своих доходов граждане России обязаны выплатить государству НДФЛ, размер которого в настоящее время составляет 13%.

Но, при этом, в Российском законодательстве существуют такие случаи, когда граждане освобождаются от уплаты НДФЛ полностью или частично.

Один из таких случаев – это получение физическим лицом дохода от продажи квартиры, комнаты, доли квартиры (её стоимости), если квартира, комната находилась в собственности продавца более 3 (трёх) лет. То есть, продавец полностью освобождается от уплаты налога – НДФЛ с суммы полученной им от продажи квартиры, комнаты, доли если они находились в собственности продавца более 3 (трёх) лет.

Если же квартира или комната находились в собственности продавца менее 3 (трёх) лет, продавец будет обязан заплатить налог – НДФЛ – 13% от суммы, которую он получит за проданную недвижимость.

Также Российским налоговым законодательством в отношении сделок купли – продажи жилой недвижимости для граждан предусмотрены льготы при налогообложении, которые называются вычетами. Все доходы граждан называются налогооблагаемой базой, с которой выплачивается НДФЛ. Но налогооблагаемую базу можно уменьшить способом вычетов из неё некоторых сумм.

Во первых, следует помнить, что НДФЛ – это налог именно на ДОХОДЫ. А чтобы получить доход, в некоторых случаях, необходимо произвести расходы для получения доходов. Вот именно такие суммы расходов допускается вычитать из налогооблагаемой базы.

НАПРИМЕР, Вы купили квартиру за 5 000 000 рублей, а через год, то есть, менее чем через три года, Вы продали эту квартиру за 6 000 000 рублей. Ваш доход – налогооблагаемая база, с которой выплачивается НДФЛ – 13%, будет составлять 6 000 000 рублей. Но чтобы получить доход в сумме 6 000 000 рублей Вы произвели расходы на покупку этой квартиры в сумме 5 000 000 рублей, которые можно вычесть из налогооблагаемой базы равной 6 000 000 рублей. После вычета суммы расходов налогооблагаемая база будет составлять 1 000 000 рублей, в которой необходимо будет оплатить НДФЛ.

Существует и второй вариант уменьшения налогооблагаемой базы. Законодательством России, в соответствии со статьёй 220 Налогового кодекса РФ, предоставлена гражданам возможность уменьшения налогооблагаемой базы при продаже квартиры способом вычета из неё суммы в размере до 1 000 000 рублей.

НАПРИМЕР, Вы продали квартиру за 6 000 000 рублей, которые будут составлять налогооблагаемую базу. Из налогооблагаемой базы производим вычет в размере 1 000 000 рублей, после вычета налогооблагаемая база будет составлять сумму в размере 5 000 000 рублей. А если Вы продали квартиру, к примеру, за 1 000 000 рублей, после вышеуказанного вычета, налогооблагаемая база будет составлять сумму в размере 0 рублей.

Вышеуказанные вычеты нельзя применять одновременно, а можно лишь воспользоваться одним из них по усмотрению налогоплательщика.

Покупатель квартиры, комнаты, доли также может воспользоваться существующими в отношении него налоговыми вычетами.

Приобретая недвижимость, покупатель несёт расходы на её приобретение, определённую сумму которых тоже можно вычесть из налогооблагаемой базы покупателя. Налогооблагаемой базой покупателя недвижимости, в данном случае, является сумма всех его доходов, полученных различными способами (заработная плата, доход от продажи недвижимости, доход от продажи автомобиля, доходы от сдачи недвижимости в аренду или наём, и.т.п.), с которой необходимо выплатить НДФЛ в размере 13%.

Сумма расходов покупателя, которую в данном случае можно вычесть из его налогооблагаемой базы, составляет не более 2 000 000 рублей. Таким налоговым вычетом каждый гражданин России может воспользоваться всего лишь один раз в жизни.

К сожалению, указанные выше льготы не предоставляются автоматически. Для получения, оформления таких вычетов – льгот необходимо обратиться в районную налоговую инспекцию по месту жительства (регистрации по месту жительства) налогоплательщика с соответствующим заявлением о предоставлении налоговых вычетов, а также представить следующие документы:

- Свидетельство о регистрации права на недвижимость;

- Договор купли-продажи недвижимости;

- Расписку от продавца о получении денег за проданную недвижимость;

- Акт приема – передачи недвижимости продавцом покупателю.

Оформить льготы в налоговой инспекции необходимо в срок до «01» мая года, следующего за годом в котором были получены доходы или произведены расходы. Если этого не сделать, то налоговая инспекция может Вам начислить налоги к оплате в полном объёме, а также неустойку за просрочку оплаты налогов.

Налоговый вычет может получить только собственник недвижимости. Если квартира, комната приобретена в общую долевую или общую совместную собственность, вычет распределяется пропорционально долям. В этом случае налоговая льгота считается использованной для каждого собственника доли и при повторной покупке недвижимости применяться не будет.

Налоговый вычет не предоставляется, если квартиру, комнату для налогоплательщика покупает работодатель или иное лицо.

Налоговый вычет также не предоставляется, если сделка купли-продажи совершается между супругами или близкими родственниками.

Наша Организация оказывает полный комплекс услуг в области недвижимости:

- юридическое сопровождение сделок с недвижимостью;

- оформление сделок с недвижимостью;

- государственная регистрация прав на недвижимое имущество;

- консультации по налогообложению.

Источник: http://xn—-dtbebdbjlebolwhw7aps4q.xn--p1ai/index.php/poleznyestati2/9-poleznye-stati/95-nalog-s-prodazhi-kvartiry-doli-kvartiry-komnaty”

Реформа гражданского законодательства: отмена государственной регистрации договора

Продолжим анализ изменений, произошедших в Гражданском законодательстве в рамках реформы.

Первый этап реформы (Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ, вступивший в законную силу с 01 марта 2013 года) не только провозгласил основополагающий принцип добросовестности в гражданских правоотношениях, но ввел ряд изменений, непосредственно касающихся сделок с недвижимостью. Одним из таких изменений была отмена государственной регистрации некоторых видов договоров, предметом которых является недвижимое имущество.

Давайте рассмотрим виды договоров, у которых была отменена государственная регистрация.

Договоры, предусматривающие отчуждение прав на недвижимость

Речь идет о договорах купли-продажи, мены, дарения, ренты

Ранее в Гражданском кодексе РФ для жилых помещений была установлена так называемая «двойная» регистрация: регистрировался не только переход права собственности на имя нового правообладателя, но и сам договор.

Внешне это выражалось в наличии двух регистрационных номеров (один о регистрации договора, другой о регистрации перехода права собственности), а также двух штампов с отметками о государственной регистрации на самом документе.

А по сути это означало следующее:

  • договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации
  • в случае отсутствия такой государственной регистрации, договор считается не заключенным (не порождающим правовые последствия для третьих лиц).

С 01 марта 2013 года вышеуказанные нормы более не подлежат применению. Регистрация по сделкам с недвижимым имуществом существует теперь только в виде внесения записи в реестр о переходе права собственности. Сегодня договор отчуждения считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Это означает, что договор начинает действовать как для его сторон, так и для третьих лиц, и порождает правовые последствия сразу, как только стороны поставили на нем свои подписи.

С практической точки зрения такой порядок вступления договора в силу сложно недооценить, ведь в связи с необходимостью подавать документы в Росреестр, сделка всегда весьма «растянута» во времени.

Факт заключения договора с момента его подписания позволяет решить проблемы, связанные с отказом от исполнения договора (в том числе по оплате), включая случаи смерти одной из сторон, либо отказа (бездействия) одной из сторон от государственной регистрации перехода права.

Договор уже заключен и уже породил правовые последствия: наследники продавца, в случае его смерти до государственной регистрации перехода права собственности, не могут наследовать уже отчужденное по такому договору имущество. Равно как и сторона, уклоняющаяся от исполнения договора или государственной регистрации перехода права, не может при этом ссылаться на то, что договор не заключен.

Такая конструкция является прямым проявлением уже рассматриваемого ранее принципа добросовестности: теперь формальное отсутствие регистрации договора не может использоваться сторонами для злоупотребления правом.

Говоря о применении указанных нововведений в практической работе, нужно помнить, что с 01.03.2013 года в тестах договоров купли-продажи не следует указывать пункты о том, что договор подлежит государственной регистрации; условиями доступа к банковским ячейкам или раскрытия аккредитива могут являться договоры, имеющие отметку о государственной регистрации перехода права собственности (но ни в коем случае не зарегистрированные)

Но при этом, не следует забывать о том, что договоры участия в долевом строительстве, равно как и все договоры об уступке прав по ним, по-прежнему ПОДЛЕЖАТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ!

Первоначально отмена государственной регистрации затронула и договоры аренды, заключенные на срок более одного года. Но уже 04 марта 2013 года (через три дня после вступления в законную силу), указанные изменения были отменены, и законодатель вернул для них обязательную регистрацию.

Судьбу тех договоров аренды, которые были подписаны 2 и 3 марта 2013 года и, формально, не подлежали государственной регистрации (что, разумеется, давало большой простор для различного рода злоупотреблений, так как известно, что аренда обременяет имущество и не прекращается в связи с переменой собственника), решил высший арбитражный суд в своем Постановлении Пленума от 25.12.13 г. №98: такие договоры должны быть зарегистрированы без исключения.

Если не проведена регистрация договора, который должен быть зарегистрирован

Общие последствия отсутствия государственной регистрации для договоров, которые регистрировать, согласно закону, обязательно, сегодня следующие:

  1. Такой договор не порождает последствий только для третьих лиц, но никак не для самих сторон;
  2. Договор в любом случае обязателен для сторон с момента подписания и стороны не вправе ссылаться на незаключенность в обоснование неисполнения.

договор, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется сторонами, не может быть признан незаключенным, если это не затронет прав третьих лиц. Исключение составляет случай, когда третье лицо, чьи права затрагивает этот договор, обращается с иском о незаключенности.

  1. Государственная регистрация ставит целью защиту прав третьих лиц, которые могут не знать о факте подписания незарегистрированного договора, однако, если такое третье лицо знает о его наличии, это правило не действует.

Например, новый собственник объекта недвижимого имущества при приобретении знал о наличии арендатора и не изъявил желания прекратить арендные правоотношения, то есть был согласен на сохранение договорных отношений с таким арендатором. И если впоследствии он потребует выселения на том основании, что договор не был зарегистрирован, то в иске может быть отказано. В этом примере также наглядно проявляется действие принципа добросовестности, не позволяющего такому собственнику злоупотреблять своим правом.

Срок исковой давности по требованиям о регистрации договора составляет один год. Этот срок исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации и применяется к требованиям, основания по которым возникли с 01.03.2013 г.

Подводя итог вышесказанному, стоит отметить, что в существующей форме государственная регистрация перехода права собственности по сделкам с недвижимостью носит, прежде всего, информационный характер для третьих лиц.

Как известно, с 01 января 2017 года регистрация прав на недвижимость будет осуществляться путем внесения записи в новый реестр – Единый государственный реестр недвижимости, образованный путем слияния ныне существующих Единого государственного реестра прав и государственного кадастра недвижимости, что в целом свидетельствует об общей тенденции упрощения регистрации перехода права собственности.

Кроме того, нас ждет отмена выдачи свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности в виде бумажного документа, а подачу документов для государственной регистрации в электронном виде можно проводить уже сейчас, используя электронную цифровую подпись.

Все эти нововведения, безусловно полезные с точки зрения устранения лишних бюрократических барьеров и упрощения осуществления гражданами своих прав, тем не менее, ввиду отсутствия бумажных подтверждений, могут лишать участников сделок возможности убедится в законности таких «электронно-зарегистрированных» прав другой стороны и их оснований.

Ведь не стоит забывать, что хотя на органах регистрации формально и лежит обязанность проверки законности сделки и действительности существующих прав, фактически проверке подлежит только комплектность поданных на регистрацию документов, соответствие этих документов требованиям законодательства и внесенным в Единый реестр сведениям, отсутствие обременений и арестов/запретов на недвижимость.

Поэтому, с одной стороны, упрощение процедуры регистрации сделок можно только приветствовать, но, с другой стороны, стоит учитывать, что проверка законности сделки, оснований возникновения и перехода прав собственности, выявление рисков для будущих собственников, в том числе связанных с возможной утерей их права собственности, в этот упрощенный регламент, разумеется, не включены, и должны осуществляться в качестве самостоятельной процедуры.

Ирина Дагаева
Юрисконсульт «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Источник: http://www.relait.ru/news_382.html”

С необходимостью продажи квартиры в определенный момент жизни может столкнуться каждый. Процедура эта имеет множество нюансов, но является сейчас гораздо более простой, чем еще несколько лет назад. Оформлением сделок с недвижимостью занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Также можно зарегистрировать продажу квартиры через МФЦ (Многофункциональный центр «Мои документы») — об этом варианте регистрации мы вам и расскажем.

Государственное оформление сделки купли-продажи квартиры – это один из завершающих этапов, которому предшествует еще несколько подготовительных. Конечно, первым делом нужно найти покупателя на недвижимость, достигнуть договоренностей о сроках, сумме договора и других нюансах.

Далее происходит составление договора. Для этого может использоваться готовый бланк, в котором учтены все требования по подготовке подобных документов. Также можно самостоятельно составить договор. Оформить договор купли-продажи можно также с помощью юриста, нотариуса или агентства недвижимости. Образец договора купли-продажи квартиры можно получить на сайте Росреестра, где представлены бланки и шаблоны необходимых для сделок с недвижимостью документов.

Если раньше обязательным условием всех сделок с жильем было привлечение нотариуса, то теперь можно обойтись и без его услуг. Подписать договор купли-продажи квартиры стороны могут просто при личной встрече, без привлечения третьих лиц. Конечно, присутствие нотариуса поможет значительно снизить риски, но потребует дополнительных временных и финансовых затрат.

Упомянутые этапы непосредственно предшествуют регистрации передачи права собственности на квартиру.

Когда необходимые для продажи квартиры документы собраны, а договор подписан, нужно принять решение о том, где именно будет происходить регистрация сделки. Сделать это можно несколькими способами:

  • через МФЦ «Мои документы»;
  • в территориальных отделениях Росреестра (кроме Москвы, где Росреестр не работает с физическими лицами);
  • через портал Госуслуги.

Выбирая один из этих вариантов, нужно понимать, что непосредственно регистрацией сделок занимается именно Росреестр, а МФЦ и портал Госуслуги выступают лишь в качестве посредников. Но все большее количество продавцов и покупателей недвижимости предпочитают обращаться именно в МФЦ, поскольку там и режим работы удобнее, и попасть на прием туда намного проще.

Обратите внимание: если недвижимость располагается на территории другого кадастрового округа, то подача документов возможна только через офисы Росреестра.

Порядок действий при оформлении сделки посредством МФЦ довольно прост.

ШАГ 1. Запись на прием.

Сделать это можно несколькими способами:

  • через сайт вашего МФЦ (список МФЦ по России с телефонами и ссылками на официальные сайты);
  • через сайт Госуслуги (услуга предоставляется в тестовом режиме и доступна не во всех регионах страны);
  • по телефону;
  • непосредственно на месте, придя в помещение МФЦ и получив электронный талон в терминале.

Первые два варианта наиболее предпочтительны, ведь время на ожидание своей очереди в этом случае будут минимальным.

ШАГ 2. Подготовка полного перечня документов о продаже квартиры

Этот перечень может варьироваться в зависимости от условий сделки (например, от того, каким образом была получена отчуждаемая квартира, от наличия ипотеки, и др.). Мы рассмотрим один из простых вариантов, когда квартира приобретается без ипотеки.

При заключении сделки сторонами должен быть собран определенный пакет документов, который включает:

  • паспорта участников сделки (либо их представителей, вместе с нотариальной доверенностью);
  • документы о праве собственности на объект недвижимости, участвующий в сделке («зеленка» или выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости, которая предварительно должна быть заказан в Росреестре или здесь же в МФЦ);
  • если квартира еще не зарегистрирована в Росреестре — документ, по которому права собственности на квартиру были ранее приобретены нынешним собственником;
  • в некоторых случаях — техпаспорт жилого помещения, давность которого не превышает 5 лет (получается в БТИ);
  • актуальный договор купли-продажи в трех экземплярах;
  • если продавец в браке — согласие супруга на продажу;
  • квитанция об оплате госпошлины (формально необходимость ее предоставления отменена, но лучше все же приложить ее к пакету документов).

При продаже доли квартиры участие нотариуса обязательно. Также обязательным является соблюдение правила о том, что первоочередное право на покупку доли имеют другие участники долевой собственности.

Уточняйте перечень необходимых документов для вашего случая по телефону горячей линии вашего МФЦ. Вы также можете воспользоваться сервисом подбора документов официального сайта Росреестра.

ШАГ 3. Передача документов на регистрацию сделки

Попав на прием к регистратору, продавец заполняет заявление о переходе права собственности, а покупатель — похожий бланк, но на регистрацию нового права.

Затем покупатель должен заплатить государственную пошлину, которая взимается за оформление купли-продажи квартиры в обязательном порядке. Вместе с квитанцией об оплате, заполненными заявлениями от продавца и покупателя регистратору передаются и собранные документы на продажу квартиры. Взамен обратившиеся получают расписку о приеме документов на регистрацию, в которой указан полный перечень принятых бумаг (его желательно сверить), номер дела и срок регистрации. В этот момент процесс оформления купли-продажи квартиры через МФЦ будет запущен.

ШАГ 4. Получение готовых документов

В назначенный день надо снова прийти в МФЦ для получения на руки своего экземпляра договора с отметками Росреестра. Предварительно можно проверить готовность документов, хотя сроки обычно соблюдаются, а в случае каких-либо вопросов регистраторы сами свяжутся с заявителями.

Особенности продажи квартир через МФЦ в Москве и Санкт-Петербурге

Жители столицы могут получить необходимую информацию об адресах МФЦ Москвы и графиках работы на сайте md.mos.ru. Там же можно найти телефоны для предварительной записи на прием для регистрации договора продажи жилья, написать электронное обращение со своим вопросом, ознакомиться с инструкциями, которые помогут быстрее разобраться во всех особенностях оформления сделок с недвижимостью в столице.

Аналогичный сайт для жителей Санкт-Петербурга gu.spb.ru также поможет быстро получить нужные сведения и продать квартиру через МФЦ быстро и удобно.

Госпошлину за регистрацию сделки в 2017-2018 году с физических лиц взимают в размере 2000 рублей, с юридических лиц – 22000 рублей.

Срок регистрации договора через МФЦ составляет 10 рабочих дней. К этому сроку надо добавить несколько дней, необходимые для передачи документов между МФЦ и Росреестром.

В законе указано несколько оснований, дающих регистратору право приостановить регистрацию сделки или полностью отказать в ней.

Регистрация сделки купли-продажи квартиры через МФЦ приостанавливается в следующих случаях:

  • предоставлен неполный пакет документов;
  • выявлены противоречия между зарегистрированными и заявленными правами;
  • обнаружены ошибки в документах или появились сомнения в их подлинности;
  • форма и содержание документов не в полной мере являются соответствующими действующему законодательству (например, в договоре купли-продажи указаны не все существенные условия);
  • отсутствует необходимое в некоторых случаях согласие третьих лиц на сделку;
  • недвижимость находится под арестом или обременением;
  • регистратор не получил вовремя ответ на запрос сведений по межведомственным каналам, например, из ФНС или ФМС.

В случае приостановки процесса регистрации сделки ее участникам рассылаются уведомления с подробным указанием причин принятия этого решения. Приостановка регистрации продолжается до полного устранения вызвавших ее причин, но не более трех месяцев. В дальнейшем регистрация либо возобновляется, либо последует отказ в ней.

Отказать в регистрации прав собственности могут только в том случае, если сначала была произведена приостановка, и ее причины не были устранены в трехмесячный срок. Если последовал отказ в регистрации, то госпошлина не возвращается.

Стоит помнить о том, что регистратор имеет право произвести возврат документов без их рассмотрения, что происходит в случае наличия в документах подчисток, приписок или других помарок, а также при отсутствии квитанции об уплате госпошлины и неполучения регистратором сведений о ее поступлении в течение 5 дней.

Сделка купли-продажи квартиры через МФЦ, при условии правильного оформления всех документов и своевременной оплате пошлины, оформляется быстро и удобно.

8 (800) 350-23-69 доб.162

или воспользуйтесь формой для бесплатной консультации:

Источник: http://mfcgos.ru/instrukcii/prodazha-kvartiry-cherez-mfc”

Как проводится регистрация договора купли-продажи квартиры?

Давала ли регистрация договора купли-продажи квартиры какие-то гарантии? Прошло уже несколько лет с тех пор, как регистрацию договора купли-продажи квартиры отменили, а что пришло на ее смену?

Мы будем говорить о том моменте, когда продавец и покупатель обговорили все нюансы своей сделки, приняли решение о продаже-покупке, составили договор, подписали его, а зачастую еще деньги передали-приняли.

Чего достигли стороны тем, что поставили под этой бумагой свои подписи? Их сделка состоялась: продавец выразил свою волю: «Хочу продать такую-то квартиру по такой-то цене». Покупатель с этим согласился, таким образом, договор вступил в силу. Теперь он — новый владелец жилья. Жилое помещение перестало принадлежать продавцу, но его право на него до сих пор остается за продавцом, потому что переходит к покупателю только после того, как зарегистрирована государством.

Теперь им нужно сделать следующий шаг: зафиксировать перемену собственника, иными словами, зарегистрировать право за новым владельцем принятым порядком.

Личная явка в Росреестр и отправление документов почтой

Оба участника, которые теперь называются стороны договора, могут явиться в Росреестр, любой его орган, расположенный по месту нахождения предмета сделки, лично, и своей рукой написать заявление о том, чтобы этот орган зарегистрировал переход права собственности. Им дается возможность также отправить заявление с приложенными документами почтой.

При личной явке они оба заполняют бланк вручную в присутствии работника этого органа на основании своих паспортов. Если никто из них не может явиться, это заявление могут заполнять доверенные лица, которым поручено довести дело до финала. Они пишут его на основании их доверенностей, удостоверенных нотариусом. За детей до 14 лет заявление подают родители или опекуны. Им доверенность не требуется. Также доверенность не нужна представителям граждан, признанных недееспособными, а эти лица назначены быть представителями их решением суда.

Если продавец и покупатель решили направить свои бумаги по почте, они должны сначала пойти к нотариусу и удостоверить свои подписи на заявлении, а также на договоре купли-продажи. При отправке пакета в Росреестр, нужно вложить в него копии паспортов.

Почтовое отправление должно иметь опись вложения, оно отправляется с объявленной ценностью, с уведомлением о вручении.

Следует учитывать: 23 июля 2013 года Федеральный закон № 250-ФЗ внес изменения в те законы, которые регулируют регистрацию государством прав граждан на недвижимость, благодаря которым стороны получили дополнительные гарантии безопасности. Каждый имеет возможность заранее написать заявление в Росреестр, чтобы документы по имуществу этот государственный орган принимал только лично от него.

Это заявление принимается Росреестром в любой срок, не обязательно связанный с предстоящей сделкой, после его поступления документы будут приниматься только от него лично.

На сайте Росреестра в тестовом режиме работает портал, позволяющий заказывать операции по регистрации прав на квартиру через интернет. Подача заявления на регистрацию прав, постановка квартиры на кадастровый учет, заказ выписки из ЕГРН — все это будет возможно совершить, лишь зайдя во всемирную сеть.

Для того чтобы воспользоваться этими услугами во всей мере, нужно иметь электронно-цифровую подпись. Те, у кого ее еще нет, могут лишь записаться онлайн на прием в любое отделение Росреестра.

Благодаря электронным нововведениям с 15.06.2016 отменены свидетельства о регистрации права собственности — теперь вместо них можно получить выписки из ЕГРН (бывший ЕГРП).

  1. Заявления сторон.
  2. Квитанция об уплате госпошлины (подлинник и копия).
  3. Документы о праве собственности на квартиру.
  4. План объекта или кадастровый паспорт.
  5. Паспорта лиц, явившихся лично, или доверенности, которые должны предъявить представители. Конечно же, они представляют и свои паспорта.
  6. 3 экземпляра договора купли-продажи.
  7. Акт приема-передачи, тоже 3 экземпляра.

Эти документы подаются обязательно. Могут потребоваться и другие. К ним относятся разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на то, что:

  • можно продать квартиру, хотя ребенок до 14 лет или недееспособный является собственником;
  • лицам, ответственным за ребенка до 14 лет или недееспособного, позволено дать согласие на совершение ими этой сделки;
  • квартира, в которой проживают такие лица, можно продать.

Если в квартире остаются лица, которые будут продолжать ею пользоваться, тогда нужно представить справку из управляющей компании ЖКХ (МУП, ТСЖ).

Все документы следует подавать в оригинале с приложением копии.

До 1 марта 2013 года каждый раз, когда проводилась регистрация договора купли-продажи квартиры, обязательно требовалось предъявить согласие супруга, непременно удостоверенное нотариусом. Это согласие должны были представить обе стороны.

Статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации требует согласия супруга, подпись которого удостоверена нотариусом, для сделок с недвижимостью, вступающих в силу с момента государственной регистрации. А раз договоры купли-продажи теперь госрегистрацию не проходят, значит, письменное согласие о покупке или продаже требоваться перестало.

Итак, закон исходит из того, что один из супругов совершает сделку, так как у него уже есть согласие другого супруга.

А что делать в случае, если сделка была совершена против воли другого супруга?

Этот супруг может обратиться в суд и требовать признания ее недействительной. При этом он должен доказать: другой супруг умышленно не поставил его в известность о своем желании приобрести или продать квартиру, зная, что согласия на это он не получит.

Договор вступает в силу, будучи подписанным обеими сторонами. Они выразили свою волю: продаем-покупаем. Они определили, что является предметом купли-продажи: конкретная квартира. Они сговорились о цене, которую уплачивает покупатель, и зачастую продавец ее уже получил.

Все говорит: сделка состоялась.

Росреестр только фиксирует переход права собственности от продавца к покупателю на основании заключенного ими договора. Это предусмотрено в пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ.

Законным владельцем имущества уже стал покупатель. Он квартирой владеет: она стала принадлежать ему, входить в его хозяйство. Покупатель может уже пользоваться жилым помещением, жить в нем, делать ремонт, менять замки и двери.

Единственное, чего он не может — распоряжаться имуществом, то есть продавать, передавать, обменивать. Это происходит потому, что момент государственной регистрации еще не состоялся, право собственности еще сохраняется за продавцом (п. 60 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010).

Зачастую продавцы решают этим моментом воспользоваться, не до конца оценивая важность подписанного ими договора: мало ли что может произойти? Покупатель перестал нравиться! Расторгаем сделку, и все тут! Но Пленум Верховного суда РФ разъяснил этот тонкий момент: продавец недвижимости не может требовать признания договора продажи недействительным, потому что он уже заключен!

Бывает другая ситуация: продавец начинает уклоняться от того, чтобы пойти в Росреестр с заявлением, по которому начнет регистрироваться переход права собственности. Тогда покупатель может добиться регистрации перехода права собственности на приобретенную им квартиру через суд (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Государство стоит на его стороне. Только он должен доказать факт уклонения продавца.

А если продавец не только уклоняется от подачи заявления, но и препятствует новому владельцу вступить в пользование имуществом, суд обяжет его исполнить обязательство в натуре — передать квартиру.

Мы видим: пути назад в одностороннем порядке нет. Только по обоюдному согласию!

А если подписано несколько договоров с разными людьми, к кому перейдет квартира?

Мы уже выяснили исключительно важную роль договора купли-продажи недвижимого имущества. Бывает, что попадется безответственный владелец: он выставил ее на торг и стал подписывать договоры со всеми, кто внесет ему задаток, или даже уплатит цену покупки полностью.

Какой из договоров самый «действительный»? Закон предусмотрел такие случаи.

Суды исходят из положений статьи 398 Гражданского кодекса РФ, которая «разруливает» эти щекотливые моменты. Надо знать главное: квартира останется собственностью того, кто успел свое право на нее зарегистрировать в Росреестре. Остальным покупателям останется только требовать возмещения убытков.

А если ни один из покупателей не зарегистрировал, кого из них выберет суд? Чье требование удовлетворит? Верховный суд РФ разъясняет судам этот момент: регистрации подлежит переход права собственности к тому покупателю, который получил квартиру в натуре, то есть в нее въехал, начал осуществлять права пользования, иными словами, ее занял. А остальные покупатели могут взыскивать убытки и требовать возвращения уплаченных ими денег.

Состоится ли регистрация купли-продажи квартиры на нового владельца, если ею пользуется арендатор бывшего хозяина?

Если старый хозяин сдал свое имущество в аренду, а срок аренды еще не закончился, то каковы права нового владельца? Является ли это препятствием к регистрации? Что делать, если продавец ссылается на арендаторов, на законы, и не желает писать заявление в Росреестр?

Эта проблема решается в суде. По требованию нового владельца суд обяжет Росреестр зарегистрировать смену владельца жилья. И, уже вступив в права собственности, ему придется дальше решать вопрос со вступлением в реальное пользование жильем.

Что делать, если одна из сторон заявит об отзыве документов?

Закон о регистрации прав на недвижимость предусматривает этот случай, когда в Росреестр поступает заявление от одного из участников сделки с просьбой о ее остановке. В этом случае регистрация приостанавливается на один месяц, а специалист уведомляет об этом вторую сторону. Если вопрос не будет урегулирован сторонами за месяц, принимается решение об отказе.

Если это заявление поступило от продавца без достаточных на то причин, покупатель может обратиться в суд с требованием о проведении регистрации перехода права собственности к нему. Суд, по всей видимости, примет его сторону, иск удовлетворит.

При поступлении подобного заявления от покупателя вопрос также может быть перенесен в суд, где будет решаться вопрос об исполнении им своих обязательств по договору, а именно — оплате купленного имущества и регистрации права собственности.

Что делать, если прежний хозяин умер, а регистрации еще нет?

Между заключением договора и подачей заявления в Росреестр есть какое-то время, поэтому бывают случаи, когда с продавцом происходят трагедии — ДТП, сердечный приступ, приведшие к смерти.

Если заявление о регистрации права собственности на нового хозяина сторонами в Росреестр подано, процедура продолжается. Она может быть приостановлена на месяц по заявлению представителей умершего продавца, за это время покупатель может обратиться в суд с заявлением о принуждении Росреестра к регистрации права.

Другой момент, если прежний владелец жилья умер, не подав заявления о переходе права собственности. Раз право собственности не перешло к новому владельцу, эта недвижимость составляет наследственное имущество. Новому владельцу нужно подождать шесть месяцев, пока наследники вступят в права наследования, и предъявить иск к ним с целью понудить к регистрации права собственности на него.

Стоит посоветовать покупателям недвижимости как можно скорее подавать заявления о регистрации перехода права собственности. Произойти может всякое. Но, если в поданных документах сотрудник Росреестра обнаружит ошибки, требующие исправления, в случае смерти продавца будет крайне сложно исправить их, даже если это будут ошибки в написании номера паспорта покупателя, к примеру.

Что проверяется при регистрации и могут ли отказать?

Во-первых, документы проверяются на подлинность. Во-вторых, тщательно изучается сам договор, по которому была проведена продажа и покупка недвижимости (подробнее см.: Как составить договор купли-продажи квартиры (скачать бланк, образец)? ).

Причин для отказа в регистрации может быть много. Чаще всего отказ поступает, когда подается неполный пакет документов или они неправильно оформлены. В этом случае заявители имеют возможность собрать недостающие документы, а также оформить их надлежащим образом. Такие случаи могут возникнуть, например, если в договоре указано новое наименование улицы, на которой расположен предмет договора, а в правоустанавливающем документе — старое. Если вместо полного имени и отчества в документе стоят инициалы. Или, как мы указывали выше, неточно указан номер или серия паспорта.

Сложнее решать проблемы с документами, в подлинности которых работник, изучающий их, засомневался. В этом случае он приостанавливает регистрацию и делает запросы в те органы, которые издали эти документы, с просьбой подтвердить их выдачу или вынесение, или подтвердить сведения, содержащиеся в них.

Дальнейшая судьба регистрации зависит от подлинности документов: сведения подтверждаются – процедура оформления регистрации продолжается. В противном случае он выносит отказ.

Однако весь риск лежит на покупателе. Сами работники этого органа советуют тщательно изучать документы на жилое помещение при проведении переговоров по поводу купли-продажи. Обязательным условием должен стать запрос о статусе продаваемой недвижимости в ЕГРП по меньшей мере за день до заключения сделки. Очень полезно узнать о владельцах квартиры от соседей.

Нужно помнить: качество подделок повышается с каждым днем, и даже высококвалифицированные специалисты Росреестра бывают не в силах выявить визуально подделку. Они не имеют ни специальных познаний, ни специальных приборов, позволяющих это делать.

Источник: http://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kak_provoditsya_registraciya_dogovora_kupliprodazhi_kvartiry/”

Регистрация договора купли продажи квартиры — порядок проведения

Обязательно ли регистрировать договор купли-продажи недвижимости? Что дает регистрация продавцу и покупателю? Какая процедура регистрации договора купли-продажи квартиры, какие документы готовить и сколько времени это займёт? Все ответы на эти вопросы читайте ниже.

В ходе договора, то есть соглашения о покупке квартиры или дома, то есть объекта недвижимости, стороны договорились обо всех моментах, пришли к соглашению о цене и сроках передачи недвижимости, подписали договор и передали деньги. Что это означает? Будет ли квартира при этих условиях иметь нового хозяина или еще нет?

Согласно договору купли-продажи объект недвижимости уже не является собственностью продавца, поскольку покупатель купил себе право владения и распоряжения этой собственностью по оговоренной цене.

Как же произвести регистрацию прав собственности, то есть узаконить произошедшую в результате свершившегося договора перемену собственника недвижимости в глазах государства?

Надо сказать, что с 1 марта 2013 года регистрация в Росреестре договоров купли-продажи квартиры в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2012 №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отменена.

Однако регистрации подлежит не договор, а переход права собственности на помещение по договору. Договор купли-продажи считается заключенным с момента подписания сторонами, а факт перехода права собственности по договору подлежит регистрации в Росреестре.

Представление документов в Росреестра для регистрации прав собственности

В установленном порядке предоставления документов в органы Росреестра присутствует две возможности: предъявить документы и написать заявление на регистрацию при личном визите в отделение Росреестра или отправить заявление и копии документов по почте России.

Для регистрации прав личным визитом в Росреестр должны явиться обе стороны договора купли-продажи: и покупатель, и продавец. Заявление о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости пишется ими собственноручно в присутствии специалиста Росреестра.

Разрешается написать заявление от имени правообладателей их представителям, но представители должны иметь доверенность, оформленную у нотариуса. И стороны договора, и их представители должны иметь с собой удостоверения личности (паспорта).

В случае, когда стороны решают отправить свои документы, используя почту, надо иметь в виду, что тогда все подписи на документах – на заявлении и на договоре купли-продажи обязательно должны пройти верификацию нотариусом. Также необходимо вложить в почтовое отправление копии паспортов обеих участников договора.

Необходимым условием оформления почтового отправления является наличие описи вложений. Почтовое отправление должно быть отправлено с уведомлением о вручении и ему назначается объявленная ценность.

Правила регистрации договоров купли-продажи квартиры получили изменения с принятием 23.07.2013 Федерального закона № 250-ФЗ, согласно которому введены дополнительные гарантии безопасности для сторон договора по купле-продаже жилья.

Так, теперь РосРеестр принимает заранее составленные заявления от сторон договора купли-продажи, согласно которым документы в Росреестр на регистрацию прав собственности купли-продажи квартиры имеют право представлять только они лично.

Если стороны договора составили такие заявления и принесли их заранее перед заключением сделки (время для составления заявления не регламентируется), то после поступления заявления Росреестр не имеет возможности принимать документы от кого бы то ни было, кроме указанных в заявлении лиц.

Электронная регистрация прав на недвижимость через интернет

Росреестр имеет свой сайт, кроме того, в каждом регионе работают отдельные региональные сайты Росреестра.

На сайте Росреестра доступна услуга подачи заявления по регистрации прав на недвижимость в электронном виде. Кроме этого, в электронном виде можно заказать выписку из ЕГРП и постановку квартиры на кадастровый учет.

Надо думать, что в будущем этот вариант электронных документов полностью вытеснит бумажные документы. Наличие записи о правах собственности гражданина в электронном реестре прав на недвижимости будет достаточным для совершения любых действий с недвижимостью.

Если электронной подписи у вас пока нет, остается возможность только получения бумажного свидетельства при личном посещении органа Росреестра. Записаться на прием в Росреестре можно онлайн и без электронной подписи.

Документы для регистрации права собственности на недвижимость

  1. Заявления сторон.
  2. Паспорта продавца и покупателя. При действии от имени сторон договора представителей продавца и покупателя требуются их паспорта и нотариально оформленные доверенности.
  3. Свидетельство продавца о праве собственности на проданную им квартиру.
  4. Кадастровый паспорт или кадастровый план квартиры.
  5. Акт приема-передачи объекта недвижимости в трех экземплярах.
  6. Договор купли-продажи в 3 экз.
  7. Квитанция об уплате госпошлины в двух экз. (подлинник и копия).

Если в права собственности вступает или лишается их по договору несовершеннолетнее лицо, потребуется предоставить следующие документы:

  • Согласие органа опеки на продажу квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
  • Согласие опеки на то, что ответственные за несовершеннолетнего или недееспособного лица граждане дают согласие на продажу его объекта недвижимости.

В том случае, когда в проданной квартире остаются лица, продолжающие пользоваться ей, необходимо представить справку из ЖКХ, ТСЖ, МУП или управляющей компании.

Как мы уже упоминали, изменения в порядке регистрации произошли 1.03.2013 года. Если раньше регистрировались договоры купли-продажи квартиры, и при этом каждый раз требовалось предъявить согласие супруга, удостоверенное нотариально, то теперь это не требуется, согласие супруга подразумевается по умолчанию.

Семейный кодекс, регулирующий данные вопросы, требует согласия супруга для сделок с недвижимостью, регистрируемых в государственных органах.

А как быть, если сделка прошла все-таки против воли супруга, а супруг об этом узнал после?

В таком случае остается право на обращение в суд с требованием о признании сделки недействительной. Однако при таком заявлении в судебные органы суд потребует представить доказательства об умышленном действии со стороны второго супруга, когда он действовал исходя из предположения о том, что согласия на такое приобретение он от второго супруга заведомо не сможет получить.

По новым положениям закона договор купли продажи квартиры не требует регистрации в государственном органе. То есть договор вступает в законную силу сразу после подписания сторонами. Цена устраивает, все нюансы оговорены и договор подписан. С этого момента сделка состоялась.

В Росреестре происходит только регистрация перехода права собственности от одного человека ко второму, согласно Гражданского кодекса РФ (п. 1 статьи 551).

Данное положение основано на Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года (пункт 60).

На первый взгляд может показаться, что в данном положении скрыта возможность злоупотребления со стороны продавца, однако этот момент был предусмотрительно освещен в Постановлении Пленума Верховного суда РФ, а именно: Поскольку договор о продаже недвижимости заключен по обоюдному согласию, о чем свидетельствуют собственноручно поставленные подписи на договоре, продавец лишается права требовать признания сделки недействительной.

Однако некоторые продавцы, получив деньги по договору, могут начать уклоняться от перерегистрации прав собственности, для чего они вместе с покупателем должны прийти в Росреестр и написать заявление. Чтобы добиться справедливости и законных действий от недобросовестного продавца, покупатель может обратиться в судебные органы согласно статье 551 Гражданского Кодекса РФ (п.3). При написании заявления в суд потребуется доказательство уклонения продавца от своих обязанностей по перерегистрации прав.

В самых запущенных случаях, когда продавец, получив деньги за квартиру, отказывается передать покупателю приобретенное им имущество, суд обяжет продавца исполнить свои обязательства.

Мошенничество при продаже квартиры: несколько договоров купли-продажи на один объект

Мошеннические действия со стороны продавца, например, подписание договоров купли-продажи со множеством покупателей одновременно, получение от них задатка или полной цены договора, обязательно приведет к катастрофическим сложностям с выполнением договорных обязательств по этим договорам. Как решить такую ситуацию? Кто из покупателей получит преимущество и что делать остальным добросовестным покупателям, чтобы защитить свои законные интересы?

При решении таких ситуаций суд будет исходить из положений Гражданского кодекса (статья 398). В этой статье основное положение, на которое будет опираться суд – это регистрация права собственности на купленный объект в Росреестре.

Если же все покупатели в одинаковом положении и никто из них не успел зарегистрировать право собственности, то в данном случае во внимание принимается факт передачи объекта покупателю. То есть тот покупатель, кто успел въехать в купленную квартиру и начал осуществлять свои права, тот и получает преимущество.

Не редки ситуации, когда квартиры продаются в тот момент, когда они заняты арендаторами и срок аренды еще не подошел к концу. Как поступить покупателю, если продавец не соглашается заявлять в РосРеестр на регистрацию прав покупателем, ссылаясь на имеющийся у него договор аренды?

Очевидно, что такие вопросы имеет компетенцию разрешить только суд. Судебные органы должны обязать по закону продавца перерегистрировать право собственности на нового хозяина. Таким образом, договор аренды перестанет иметь законные основания, поскольку заключен с лицом, которое уже не является владельцем недвижимости и уже не имеет права сдавать ее в аренду.

Стороны договора купли-продажи квартиры имеют право в спорных ситуациях отозвать уже отданные на регистрацию прав собственности документы из РосРеестра. Для этого сторона пишет соответствующее заявление с просьбой остановить регистрацию.

Но продавец может и не иметь оснований для прекращения регистрации и подает порой такое заявление просто, чтобы затянуть законный процесс. Тогда покупатель должен обратиться в суд, написав заявление с требованием о проведении законной регистрации прав собственности на него. Судебное решение заставит продавца выполнить свои обязанности.

Надо сказать, что со стороны покупателя такое заявление также может поступить, но только в случае, когда покупатель стремится оттянуть момент оплаты своих обязательств по договору. В данном случае такой вопрос также решают судебные органы, которые добьются от покупателя выполнения своих обязательств, оплаты купленного имущества и регистрации прав на него.

Смерть продавца квартиры до регистрации прав собственности

Такие случаи также могут иметь место, поскольку от момента подписания и оплаты договора до регистрации прав собственности все-таки проходит достаточно ощутимое время. Что же делать в таком случае?

Может быть два варианта. В первом заявление в Росреестр уже написано, то есть старый хозяин успел подписать данное заявление. Тогда процедура перерегистрации продолжится и никаких препятствий к ней быть не может, за исключением возможного заявления о приостановке регистрации со стороны законных представителей продавца. Тогда покупатель должен будет защищать свои права в суде, чтобы получить решение суда о принудительной регистрации права собственности согласно договору.

Наследники вступят в право наследования через полгода после смерти продавца, после чего покупатель пишет заявление в суд о принуждении к регистрации права собственности уже на наследников.

Из этих возможных ситуаций мы видим следующее: чтобы исключить такие моменты, необходимо как можно скорее преререгистрировать право собственности. Следите за правильным оформлением заявления и документов, приложенных к нему, ибо в случае обнаружения ошибок инспектором РосРеестра уже после смерти продавца исправить их будет очень сложно.

Проверка регистрации права собственности — отказ в государственной регистрации прав собственности

Инспектор РосРеестра проверяет все документы, предъявленные для регистрации права собственности, во-первых, на подлинность. Для этого предъявляются оригиналы документов, с которых снимаются копии для Росреестра. Далее сотрудники РосРеестра изучают договор купли-продажи, чтобы выявить возможные ошибки и неточности в нем.

Законным основанием для отказа в регистрации прав собственности может служить неполный набор необходимых документов, а также неправильное их оформление, ошибки, неточности, испорченные документы и т.п. Если это произошло, у заявителей не остается иного выбора, как только удовлетворить требования сотрудников РосРеестра, то есть собрать и принести недостающие документы, исправить неточности и ошибки в оформлении.

Если у сотрудника государственной организации возникнут сомнения в подлинности документов, этот вопрос решить гораздо сложнее. Тогда регистрация приостанавливается, и сотрудники будут вынуждены производить запросы в организации, которые выдавали документы, вызвавшие вопросы, для получения подтверждения сведений, указанных в документе.

Если документы подлинные и все сведения в них указаны верно, процедура регистрации возобновляется, если же нет, выносится отказ.

Рискует в этом процессе только покупатель жилья. То есть при обнаружении поддельных документов в процессе регистрации прав собственности покупатель оказывается в неприятной ситуации. Поэтому наш совет – изучать все документы продавца перед подписанием договора купли-продажи.

Также необходимо выяснить законный статус купленного жилья через Единый государственный реестр прав как минимум за день до заключения договора. Это позволит избежать неожиданностей неприятного характера. Проверяйте документы продавца, не верьте на слово, вовремя регистрируйте право собственности – и все будет хорошо.

Источник: http://www.papajurist.ru/real-estate/registratsiya-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/”

При совершении сделки с недвижимым имуществом требуется либо государственная регистрация самого договора, либо государственная регистрация перехода права собственности или права собственности на объект недвижимого имущества либо государственная регистрация иного права – таков закон. При этом отдельные договоры считаются заключенными именно с момента госрегистрации. К ним до 1 марта 2013 года относились: договор дарения любого недвижимого имущества, недвижимости: квартиры, доли в квартире, гаража, машиноместа, офиса или другого нежилого помещения; договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более 1 года; договор ипотеки (залога недвижимого имущества) квартиры или нежилой недвижимости; договор купли-продажи квартиры или доли в ней.

В связи с действующим законодательством государственной регистрации подлежат только: право ипотеки (залога недвижимого имущества) квартиры или нежилой недвижимости, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более 1 года, договор ренты при отчуждении квартиры под выплату ренты.

При этом договоры, подписанные до 1 марта 2013 года, государственная регистрация которых как обязательная отменена, по-прежнему подлежат государственной регистрации. Так, договор купли-продажи квартиры, подписанный 28 февраля 2013 года при отсутствии его государственной регистрации является незаключенным и вступает в силу только после регистрации.

Таким образом, факты совершения сделок с недвижимым имуществом формируют единую информационную систему, которая позволяет всем субъектам права получать достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта. Это позволяет обеспечить защиту прав собственников.

Нотариальное удостоверение договора (сделки) с недвижимостью не заменяет государственной регистрации! Задача нотариуса – удостоверить личности сторон договора, наличие государственной регистрации отчуждаемого права. Проверкой их платежеспособности, добропорядочности и намерений он не занимается.

Вопрос права собственности на недвижимость, особенно жилую, лежит не только в юридической плоскости. К сожалению, для большинства жителей России квартира является единственным по-настоящему ценным имуществом. Ее потеря или даже временный спор или судебная тяжба по объекту подчиняют себе порой всю жизнь владельца. Именно поэтому нужно помнить: сделка или право, не прошедшие государственную регистрацию, обязательность которой установлена законом, считается ничтожной, то есть недействительной (ст. 165 ГК РФ). До момента регистрации договора или права по договору стороны остаются «на прежних позициях». И это было бы еще не самым страшным последствием, если бы не печальные случаи из практики.

покупатель квартиры вполне может заложить деньги в ячейку для Продавца до государственной регистрации перехода права собственности по договору и, умышленно затянув регистрацию до истечения срока договора аренды банковской ячейки (любой из заявителей имеет полное право приостановить государственную регистрацию на три месяца, а ячейка, как правило, арендуется на гораздо меньший срок),по окончании срока аренды банковской ячейки спокойно получает свои денежные средства из ячейки, а потом и зарегистрированное право, возобновив государственную регистрацию…И несчастному продавцу ничего не остается делать, как бегать по судам, восстанавливая свое нарушенное право на получение денежных средств. А если деньги уже будут потрачены, остаться «на прежних позициях» ну никак не получится…

Защищайте свои права! Повышайте юридическую грамотность! Обязательно обращайтесь за помощью и поддержкой предварительно, перед заключением договоров или подписанием иных документов, связанных с продажей Вашей недвижимости!

Консалтинговая группа «ЮНОРА» уже более 18 лет оказывает следующие услуги по регистрации недвижимости:

• регистрация сделки с недвижимым имуществом и прав на недвижимость (право собственности, право оперативного управления, право хозяйственного ведения и др.) в Москве и Московской области,

• регистрация права собственности на новые объекты недвижимого имущества,

• регистрация договора аренды недвижимого имущества (офиса, производственного объекта, здания или иного нежилого помещения),

• регистрация права ипотеки (залога недвижимого имущества) квартиры, нежилой недвижимости,

• регистрация перехода права собственности по договору дарения квартиры, доли в квартире, жилого дома, нежилого помещения и т. д.

• регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры, доли в квартире, жилого дома, нежилого помещения и т. д.

в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Ускоренная регистрация недвижимости в соответствии с действующим законодательством не предполагается. Сроки государственной регистрации недвижимости могут быть 3 рабочих дня (переход права собственности по нотариально удостоверяемому договору купли-продажи, погашение регистрационной записи об ипотеке), 5 рабочих дней (государственная регистрация ипотеки квартиры или нотариально удостоверенного договора ипотеки нежилого помещения), 7 рабочих дней (государственная регистрация всех остальных регистрационных действий). В случае наличия уважительных причин для сокращения срока государственной регистрации Вы можете обратиться к руководству Управления Росреестра с соответствующей просьбой, если Ваши основания сочтут уважительными, срок государственной регистрации может быть сокращен.

• Юридическую экспертизу документов:

• договора – на предмет соответствия требованиям законодательства и регистрирующего органа,

• документов БТИ или кадастрового инженера – на правильность и точность выполнения;

• выписки из ЕГРН – на корректность указания всех необходимых данных и отсутствие противоречий между данными ЕГРП и представленными документами.

• Подачу документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве;

• Получение свидетельства о государственной регистрации, зарегистрированного договора аренды, договора ипотеки со штампом о регистрации права ипотеки и т. д.

Мы гордимся тем, что за 18 лет работы не было получено ни одного отказа в регистрации сделки с недвижимостью, произошедшего по нашей вине. Сделки проходят легко и спокойно. Наш Заказчик практически всегда заранее знает возможные причины приостановления или отказа в государственной регистрации. Более того, мы всегда прилагаем все возможные усилия по устранению таких причин заранее, до подачи документов на государственную регистрацию. А это дорогого стоит.

Регистрация перехода права или сделки с жилой недвижимостью – 12 000 руб.

Получение документов БТИ – от 5 000 до 7 500 руб.

При одновременном заказе регистрации жилой недвижимости и получения документов БТИ на нее стоимость услуг составит от 15 000 до 16 000 руб. (экономия около 3 000 руб.).

Стоимость регистрации сделки составляет 15 000 руб.

Получение документов БТИ – от 10 000 руб.

Чтобы зарегистрировать сделку с недвижимостью легко, спокойно и без неприятных последствий, обратитесь в Консалтинговую группу «ЮНОРА», обеспечив себе отсутствие совершенно излишних проблем.

Источник: http://www.unora.ru/servisesreg.html”

В настоящее время регистрация договора купли-продажи квартиры отменена. Это нововведение призвано упростить совершение сделок с недвижимостью, однако, нужно быть внимательным при заключении договоров, чтобы не стать добычей мошенников.

В связи с тем, что возможна путаница в понятиях, хочется сразу отметить, что регистрировать переход права от одного лица к другому надо как и прежде. Таким образом, если вы приобретаете любую недвижимость (дом, квартиру и пр.), существует два механизма оформления сделки:

  1. Если покупатель приобрел квартиру до начала марта текущего года, он должен был зарегистрировать сам договор о покупке и переход права;
  2. Если покупатель купил квартиру после вышеуказанного срока, требуется только регистрация, которая подтверждает смену собственника.

Если вас пытаются убедить в обратном, например, дата договора указана 28 февраля 2013, но вам говорят, что по каким-то причинам договор подписывался позднее и пр., надо четко понимать, что регистрация купли-продажи квартиры все равно должна иметь место. Ведь доказать, что договор подписан позднее вряд ли удастся, так как дата четко фиксируется в договоре, а что написано пером…

Если вы не хотите быть обманутым продавцом квартиры, следует пойти к юристу, который поможет вам не только с оформлением документов и сделает это в соответствии с законом, но и даст юридическую оценку документам.

Сразу оговоримся насчет риэлторских агентств. Многие из них предлагают свои услуги при совершении различных сделок с недвижимостью, в которые входит и регистрация договора купли-продажи квартиры, но основная масса данных «специалистов» даже не следит за изменениями в законодательстве по данному вопросу, не имеет юридического образования, а некоторые не разбираются в самых элементарных вещах.

Регистрация сделки купли-продажи квартиры осуществлялась путем подачи документов в госорган. При этом должна была быть уплачена госпошлина. В настоящее время регистрируется лишь смена собственника, для этого нужно подать заявление с полным пакетом документов, в их числе и сам договор о продаже. Также данное действие совершается после оплаты госпошлины.

Итак, регистрация купли-продажи квартиры на сегодняшний день состоит только из регистрации смены владельца недвижимости, сам же договор регистрировать уже не нужно.

Источник: http://m.yurist-online.net/article/1860/registratsiya-dogovora-sdelki-kupli-prodaji-kvartiryi”

Комментарии

Комментирование отключено.