Проверка документов на квартиру в современных условиях

Для чего вам нужна недвижимость?
Люди покупают квартиры, чтобы жить в них, чувствовать себя защищенными и уверенными в собственном будущем. В то время как система найма жилья удобна для тех, кто часто переезжает из города в город из-за работы или активного образа жизни. Приобретение собственной недвижимости – это шаг к определенной стабильности в будущем.

При покупке жилплощади будущий собственник определяет одну из следующих потребностей:
1. Покупка первой квартиры.
2. Расширение уже существующей жилплощади.
3. Приобретение недвижимости ради инвестиций.

Зачем вам недвижимость? Этот вопрос – первый, который стоит задать себе, решаясь на такую крупную покупку, как квартира. Собираетесь ли вы жить там сами, или планируете превратить свое приобретение в дополнительный источник дохода?

Если вы выбираете квартиру для себя, главный критерий – это комфорт для вас и вашей семьи. Может быть, ваша мечта – это большие светлые комнаты, просторная лоджия и нестандартная планировка? Или высокие потолки, окна на обе стороны квартиры и расположение в историческом центре города? Или, быть может, престижный «пентхаус» в высотке современной планировки, которую только что закончили строить? В любом случае, ваша квартира должны быть удобной, уютной и подходящей именно вам.

В качестве инвестиционного актива недвижимость утратила большую часть своей выгодности: если с 2010 года квадратные метры ежегодно дорожали на 5-8 %, то уже в 2014 году начался постепенный спад цен. Однако жилплощадь, купленная на стадии строительства, и сегодня поможет частично сохранить деньги, вложенные в нее, от инфляции, а также обеспечить будущее. Многие хабаровчане сегодня приобретают квартиры для того, чтобы подготовить старт для самостоятельной жизни своих детей. Пока представители юного поколения подрастают, собственники сдают жилплощадь в аренду, оплачивают с вырученных денег коммунальные платежи, налоги и ипотеку. В итоге, к совершеннолетию новый гражданин получает свое жилье.

Таким образом, заработать на покупке большие деньги маловероятно, но создать базу для дальнейшей комфортной жизни – реально.

Какая она, ваша будущая квартира?
Выбирая себе жилье, будущий собственник, как правило, в первую очередь выбирает район, где он будет жить. На сегодняшний день подобрать нужную квартиру можно в любом из районов Хабаровска.

Центральный район. Одновременно сердце деловой активности Хабаровска, где бурлит жизнь, и тихие улицы исторического центра города. Это контраст новостроек самого современного дизайна и охраняемых памятников архитектуры, некоторым из которых более ста лет. Центральный район отличают пешая доступность к большинству социальных, культурных и развлекательных объектов и самый крупный узел муниципального транспорта. Жить в этом районе считается престижным, а большинство домов располагают благоустроенными дворами с современными детскими площадками. Кроме того, в центре города находятся самые популярные места массового отдыха.

Кировский район – территория города, которая по Амурскому бульвару граничит с Центральным районом. Наряду с крупными объектами промышленности («Хабаровский нефтеперерабатывающий завод, «Дальдизель», ТЭЦ-2) здесь расположено одно из крупнейших спортивных сооружений города – стадион имени Ленина. Цены на жилье (в том числе и на съемное) здесь средние. Но это единственный муниципальный округ, в котором отсутствуют крупные супермаркеты. Кроме этого, в некоторые микрорайоны сложно добраться на общественном транспорте из-за небольшого числа маршрутов.

Краснофлотский район. В этом районе города много учебных заведений: ТОГУ, топографический и автодорожный техникумы, Хабаровский госуниверситет экономики и права и другие. Значительная часть людей, проживающих в этом районе – студенты, поэтому здесь без проблем можно сдать в аренду жилплощадь. Кроме того, Краснофлотский район считается одним из экологически чистых в Хабаровске из-за большого количества зеленых насаждений и минимального числа промышленных объектов.

Индустриальный район – это ядро промышленности в Хабаровске. Большинство заводов – от строительных до пищеперерабатывающих – располагаются тут. По соседству с ними – оптовые базы, склады и две самые активные магистрали города: улицы Краснореченская и Пионерская. Неблагоприятная экологическая обстановка сказывается на стоимости жилья – она тут одна из самых низких.

Железнодорожный район – самая крупная часть Хабаровска. Она включает в себя основные транспортные узлы города: авто - и железнодорожный вокзалы, а также аэропорт. Также на его территории самые крупные медицинские учреждения краевого статуса. К Железнодорожному району на карте Хабаровска относятся Авиагородок и поселок имени Горького, а также ряд коттеджных поселков. Преимущество этой территории в доступности для владельцев личного транспорта. Через нее проходят крупные городские магистрали: проспект 60-летия Октября, Восточное шоссе и основная улица Хабаровска – Карла Маркса.

Возраст дома
Приобретая недвижимость, важно учесть возраст дома, в котором будет располагаться ваша будущая квартира. Рассмотрим подробнее все, что представлено на актуальном рынке недвижимости нашего города.

«СТАЛИНКА», 1930 – 1950-е годы
Просторные светлые комнаты, большие окна, высокие потолки (более 3 метров), удобная планировка, практически ровные стены, качественные стройматериалы (кирпич) и шумоизоляция. Если такие дома расположены в центральной части города - как правило, они являются памятниками архитектуры и культуры. Некоторые квартиры в таких домах использовались как коммунальные. Кое-где до сих пор сохранились совмещенные санузлы с устаревшей сантехникой.
Недостатки: Возраст строений, старые коммуникации, деревянные перекрытия (осложняет ремонтные работы)

«ХРУЩЕВКА», 1955 – 1963-й годы
Низкая стоимость, хорошая теплоизоляция. Как правило, в таких домах отсутствуют лифт и мусоропровод.

Недостатки: Слабая звукоизоляция, маленькие комнаты и кухня (чаще всего смежные), совмещенный санузел, низкие потолки (2,5 метра)

«БРЕЖНЕВКА», 1963 – 1970-е годы
Лифт и мусоропровод, отсутствие проходных комнат, удобная планировка, ровные поверхности (благодаря панельному строительству).Может потребоваться установка дополнительного теплового оборудования.

Недостатки: Маленькие кухня и санузел, плохая звукоизоляция, холод (особенно в угловых квартирах), риск просадки бетонного пола

«НОВАЯ ПАНЕЛЬ», 1980 – 1990-е годы
Просторные кухни, высокие потолки (2,7 метра), в некоторых домах два лифта (пассажирский и грузовой), «черная» лестница с проходом через балконы. Нужно обратить внимание на материал стен и состояние крыши.

Недостатки: Некачественная электропроводка, проблемы с подачей воды на последние этажи.

НОВОСТРОЙКА, 2000 г. – по настоящее время
Сравнительно низкая стоимость с возможностью рассрочки платежа (на 20-40 % дешевле, чем на вторичном рынке), возможность индивидуальной планировки и отделки, контроль процесса строительства, наиболее чистая покупка с юридической точки зрения. Нужно будет дождаться окончания строительства (2-3 года после покупки).

Недостатки: Строительный шум от соседей, сложности с покупкой в ипотеку.

Основные характеристики, которые определяют качество и класс жилья:
— технология строительства;
— этажность;
— фасадная отделка;
— метраж квартир и удобство планировки;
— местоположение, в том числе экологическая и транспортная составляющие;
— качество отделки и инженерных решений;
— наличие парковки и количество парковочных мест;
— состояние придомовой территории;
— охрана и безопасность.

По совокупности этих факторов все новостройки подразделяются на две категории – массовоежилье и жилье повышенной комфортности. В свою очередь каждая категория делится на классы. Массовый, бюджетный сектор включает квартиры эконом- и комфорт-класса, а проекты повышенной комфортности квартиры бизнес- и элит-класса. Рассмотрим их подробнее.

ЭКОНОМ-КЛАСС
Расположение: Удаленные от центра районы, экологически неблагоприятные территории, окраина города

Серийные проекты (один и тот же стандартный проект возведения дома используется в нескольких жилых комплексах). Дешевые материалы и технологии (панельные, монолитно-блочные, монолитно-каркасные дома). Высота потолков до 2,5 метра. Типовая планировка, без отделки или социальный ремонт.

Плюсы: Низкая цена (рассчитано на льготные категории граждан). Самые недорогие новостройки на рынке недвижимости.

Недостатки: Небольшой метраж, зачастую – отсутствие придомовой парковки, минимальное обустройство двора. Не предусмотрены помещения для консьержей.

КОМФОРТ-КЛАСС (ОН ЖЕ — УЛУЧШЕННЫЙ ЭКОНОМ-КЛАСС)

Расположение: Любой район

Панельные, монолитно-блочные, монолитно-каркасные дома. Высота этажа от 2,5 до 2,7 метров. Типовые планировка и отделка. Возможны применение индивидуальных архитектурных решений и свободная планировка.

Плюсы: Грамотная организация придомовой территории, наличие парковки во дворе, возможность выбора планировки даже в однокомнатной квартире

Недостатки: Цены на 10-15 % выше жилья эконом-класса

БИЗНЕС-КЛАСС
Расположение: Центр города, лесопарковая зона

Монолитно-каркасные, монолитно-кирпичные, кирпичные дома. Высота этажа не менее 2,7 метра. Закрытая придомовая территория.

Жилье выше среднего качества, рассчитанное на состоятельных людей, ценящих высокие стандарты жизни и безопасности. Индивидуальный архитектурный проект, придающий дому «собственное лицо».

Плюсы: Экологически чистый (благополучный) район, разнообразная планировка, большая площадь квартир и комнат, благоустроенная придомовая территория, наличие наземной и подземной парковки, проектирование нескольких лифтов в здании. Возможность отделки «под ключ». Отделка мест общего пользования высококачественными материалами. Применение современных строительных технологий.

Недостатки: Цены на 30-40 % выше жилья комфорт-класса

ЭЛИТ-КЛАСС
Исторический центр города, экологически чистый район

Монолитный каркас дома или кирпичная кладка. Высота этажа не менее 3 метров. Закрытая придомовая территория.

Плюсы: Индивидуальные планировка и внешний облик дома с учетом пожеланий заказчиков и особенностей местности. Возможность отделки «под ключ» по оригинальному дизайнерскому проекту. Круглосуточная охрана дома и парковочных площадок.

Недостатки: Цены на 30-50 % выше жилья бизнес-класса

В отличие от вторичного жилья, где чаще всего уже выполнен неплохой ремонт, а иногда есть и мебель от предыдущих владельцев, на обустройство в «первичной» квартире придется потратиться: ремонт, покупка мебели и техники. Но эти вложения вскоре окупаются, так как стоимость недвижимости ежегодно растет в цене и, чем более благоустроено жилье, тем выгоднее его можно продать. К тому же, сейчас многие застройщики учитывают при возведении и подготовке квартир пожелания своих клиентов: можно заказать не только индивидуальную планировку, но даже отделку и обстановку. Эти дополнения включены в стоимость квадратного метра. Кроме того, покупка квартиры в новом доме позволит владельцу сэкономить на оплате за его обслуживание.

Благодаря современным строительным материалам и технологиям, жилье в новостройках отличается хорошей теплоизоляцией. Качественно оборудованная система коммуникаций позволяет не переплачивать за коммунальные услуги, чем не могут похвастаться дома «в возрасте». Таким образом, покупка квартиры в строящемся доме (на первичном рынке недвижимости) более выгодна – в первую очередь, в ценовом вопросе, а также с учетом требований к комфорту и с юридической точки зрения.

Что должно быть рядом?
Кроме возраста вашего будущего жилья, нужно учесть такие важные моменты, как окружающая его среда. Хабаровск – быстро растущий город, ежегодно на его территории начинается строительство новых жилмассивов и целых микрорайонов. Зачастую застройщики сначала возводят жилые дома, а затем начинают работу над инфраструктурой.

— Благоустроенная придомовая территория (парковочные места, оборудованная детская площадка, озелененный двор)
— Близость социальных объектов (следует обратить внимание на наличие рядом с домом магазинов, банкоматов, школ, детских садов, медицинских учреждений, спортивных и других объектов, которыми мы часто пользуемся)
— Благоприятная экологическая обстановка

Не стоит забывать и об экологическом фоне вашего будущего жилья. Расположение дома, в котором вы покупаете квартиру, рядом с бульваром, парком отдыха или сквером, имеет дополнительные преимущества. Хабаровчане, которые приобретают жилую недвижимость в зоне «зеленых легких» города, дышат более чистым воздухом: расположение квартиры в экологичной зоне благотворно влияет на здоровье всей семьи. Кроме этого, появляется еще одно место, где можно погулять с детьми, не уезжая далеко от собственного дома.

Итак, вы определились, для чего вам нужно приобрести квартиру. Из множества вариантов выбрали наиболее приемлемые для вас район города и возраст будущего дома. Представляете, каким должно быть ваше жилье. Следующий шаг – решить, займетесь ли вы оформлением сделки сами или обратитесь за помощью к профессионалам. В сфере купли-продажи недвижимости операции с жильем сопровождают риэлторы.

Хороший риэлтор – это знания, связи и опыт. Он контролирует каждый этап покупки вашей жилплощади, контактирует с юристами, банковскими специалистами, оценщиками, застройщиками, представителями органов опеки. Таким образом, повышается надежность покупки и обеспечивается юридическая чистота сделки.

Итак, вам не нужен риэлтор, если:
— Вы покупаете жилье на первичном рынке у застройщика
— у вас есть опыт покупки или продажи жилой недвижимости;
— вам предстоит так называемая «простая» сделка купли-продажи за наличность (без обмена и размена, ипотеки, сертификатов и материнского капитала, разделения жилья на доли и других дополнительных сложностей);
— вы сами – риэлтор.

Вам может потребоваться риэлтор, если:
— вы впервые покупаете недвижимость и хотите быть уверены в юридической чистоте сделки;
— вам сложно найти подходящий именно вам вариант квартиры самостоятельно.

Вам нужен риэлтор, если:
— предстоит сложная (многоступенчатая) сделка купли-продажи;
— у вас нет времени сопровождать сделку самостоятельно;
— вы привыкли доверять профессионалам.

Выбираем специалиста
Вместо риэлтора помочь оформить сделку может юрист. Но в этом случае необходимо выбрать грамотного специалиста, который работает именно в сфере купли-продажи недвижимости.
Искать профессионала, который будет сопровождать покупку вашего жилья, лучше всего по рекомендациям знакомых, которые обращались к этому специалисту относительно недавно: в последние год-два. Кроме этого, найти специалиста помогают отзывы в сети Интернет и рекламные объявления.

Вашим помощником в покупке квартиры может стать как риэлтор/юрист, работающий на себя, так и сотрудник компании, которая занимается различными сделками с недвижимостью. Разница между профессионалами, один из которых независим, а второй представляет услуги фирмы, заключается в сумме комиссии, которую они возьмут за свои услуги. «Частный» риэлтор обойдется вам дешевле. С другой стороны, компанию проще привлечь к ответственности в судебном порядке, если ее представители провели сделку с нарушениями. Не стоит забывать и о том, что лица, которые осуществляют частную практику в этой сфере, могут заниматься ею незаконно: не оформлены как индивидуальные предприниматели, не платят налоги и , соответственно, не несут ответственности перед потребителями.

Если вы приняли решение работать с риэлтором, обратите внимание на следующие нюансы:
— обязательно оформите договор сотрудничества. До подписания бумаг определите сумму возможных расходов, аванс и общий размер вознаграждения риэлтору и другие комиссии. Озвучьте стоимость вашей будущей сделки – ту сумму, которую вы готовы потратить на покупку квартиры. Составьте список услуг, для которых вам необходима помощь риэлтора и сроки их исполнения. Все это нужно отразить в договоре.
— если вам предлагают подписать типовой договор сотрудничества, не спешите. Внимательно его прочитайте. Вы имеете право добавить или удалить пункты соглашения (лучше всего это делать с юристом).
— запросите отзывы реальных клиентов, которые могут подтвердить квалификацию риэлтора. Если ваш специалист – сотрудник фирмы по сделкам с недвижимостью, обратите внимание на книгу жалоб и предложений: не мелькает ли в ней имя вашего риэлтора?
— ведите переговоры и оформляйте документы не тет-а-тет со специалистом, приглашайте с собой свидетелей.
— не отдавайте риэлтору свой паспорт и не подписывайте генеральных доверенностей. Если вас к этому вынуждают – откажитесь от услуг таких специалистов.

Вы точно знаете, какая квартира вам нужна. Выбрали грамотного специалиста, который поможет оформить сделку купли-продажи или уверены, что справитесь самостоятельно. Следующий шаг – поиск вашего будущего жилья и подготовка к оформлению сделки.

Анализируем рынок жилой недвижимости.
В первую очередь покупатель квартиры обращает внимание на стоимость жилплощади. На сегодняшний день стоимость квадратного метра жилья в Хабаровске (по данным Федеральной службы государственной статистики) колеблется в зависимости от класса постройки, а также возраста дома. Ниже в таблице мы приводим данные за III квартал 2016 года.

В то время как стоимость типовых квартир и жилплощади среднего качества на первичном и вторичном рынке практически не отличается, жилье высокого класса после перехода на вторичный рынок существенно дорожает. Поэтому приобретать квартиру в современном доме, который построен с использованием высококачественных материалов, по новейшим технологиям, выгоднее в процессе строительства здания.

Выбираем удобные условия и варианты продажи квартиры.
Сегодня, благодаря различным социальным программам и государственным мерам поддержки, а также конкурентоспособным банковским продуктам, приобрести жилье можно с помощью различных операций. Рассмотрим подробнее каждый из вариантов.

НАЛИЧНЫЙ РАСЧЕТ
Покупка жилплощади за собственные деньги, без привлечения сторонних организаций.

Как аванс, так и остальная часть суммы покупки передаются либо с использованием банковской ячейки, либо путем перевода на банковский счет.

ИПОТЕКА
Покупка квартиры на деньги банка, предоставленные в кредит под залог покупаемой жилплощади. Сделка в обязательном порядке страхуется. Юридическую чистоту договора купли-продажи проверяет банк. Все расчеты проходят под контролем банка.

Необходим первоначальный взнос из собственных средств (15 % - минимальный взнос, 20% - взнос по программе с государственной поддержкой), банк выдает кредит только на оставшуюся часть стоимости. Пока кредит не будет погашен, недвижимость находится в залоге у банка.

ПОКУПКА С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ МАТЕРИНСКОГО КАПИТАЛА
Покупка квартиры с привлечением средств, которые государство выделяет по сертификату «Материнский капитал» (за рождение второго ребенка). По состоянию на 2016 год, сумма капитала – 453 026 рублей.

Сертификат нельзя обналичить, перевод денег по нему осуществляет Пенсионный Фонд России в течение 2-х месяцев после подачи заявления. При покупке жилплощади собственник обязан выделить долю в квартире всем членам семьи, указанным в сертификате.

ОБМЕН
«Взаимная» купля-продажа двух квартир между двумя собственниками, в том числе с помощью доплаты. Любой вариант расчета.

Сложность в поиске квартиры на обмен. Контроль взаиморасчетов между собственниками в случае оформления обмена с доплатой.

Выбор необходимой и удобной вам формы расчета зависит от того, располагаете ли вы в данный момент нужной суммой денег, а также временем. Если вы покупаете жилье в ипотеку, учитывайте, что у ряда банковских организаций есть свой список критериев к квартире, которую они берут в залог. Не исключено, что вам придется подбирать будущую квартиру с учетом не только собственных интересов, но и требований банка. А при покупке жилья с использованием материнского капитала, кроме того, нужно быть готовым к контакту с органами опеки и попечительства, так как в сделке фигурируют несовершеннолетние дети.
Еще одна важная деталь – определиться, как срочно вам необходимо вступить в право владения жилплощадью. Каждый из вариантов покупки сопровождается определенным сроком подготовки необходимого пакета документов и может занять несколько месяцев. Чем сложнее сделка по приобретению квартиры, тем больше времени придется потратить на то, чтобы ее осуществить.

Выбор строительной компании
Покупая квартиру на первичном рынке, необходимо помнить, что расположение будущего жилья, материалы постройки и цена – не единственное, на что нужно обратить внимание. Немаловажной является репутация строительной организации, которая возводит дом. Чтобы обезопасить себя от излишне долгого ожидания своей квартиры, а также от обмана и потери денег, нужно выбрать надежных строителей с хорошей репутацией и позаботиться о безопасности сделки купли-продажи.

Аргументом в пользу того или иного подрядчика станет репутация учредителей предприятия. Стоит учесть, что над строительством дома работают чаще всего две разных организации — застройщик и генеральный подрядчик. В то время как первый разрабатывает проект, привлекает финансирование и занимается продажей недвижимости, второй отвечает непосредственно за строительные работы на участке. Если строительная компания имеет долгую историю своего юридического лица, так как у нее на балансе — и строительная техника и большой штат, то застройщик (девелопер) часто под каждый новый проект создает новое юридическое лицо (обычно ООО). Поэтому в первую очередь нужно выяснить, какие люди являются учредителями компании-застройщика. Обычно эти сведения указаны в проектной декларации. Аналогично можно проверить и информацию о генеральном подрядчике.

Как правило, у крупных компаний есть свои сайты, где указаны основные сведения о компаниях, их опыте работы и результатах. Но для того, чтобы составить полное впечатление о предприятии, у которого вы собираетесь покупать свое жилье, нужно обратить внимание и на другие источники.

Одним из таких являются средства массовой информации — в газетах, интернет-СМИ, а также в новостных телепередачах сегодня можно услышать последние новости о той или иной строительной компании, которая успешно занимается своей деятельностью или, наоборот, не выполняет свои обязательства перед дольщиками.

Не менее важно поинтересоваться мнением людей, которые приобрели жилплощадь именно в этой строительной компании. Отзывы от участников долевого строительства большинства компаний можно найти в интернете.

В Хабаровске на сегодняшний день существует перечень строительных компаний, которые даже в условиях кризиса успешно справляются со своими обязательствами, возводят качественные дома и вовремя передают новые квартиры своим покупателям. Кроме этого, строительные компании стали использовать практику постоянного отчета перед дольщиками. На информационных ресурсах города теперь можно увидеть фотоотчеты, отражающие реальное состояние стройки.

Выбор квартиры: последние шаги
Вы нашли подходящего по всем критериям застройщика? Проанализировали его предложения на рынке жилья? Теперь необходимо составить список квартир, которые удовлетворяют вашим представлениям о комфорте и удобстве, устраивают по цене и расположению, а также максимально удобны в оформлении сделки.

Вооружившись списком, можно выходить на контакт с продавцом или его посредником. На этапе предварительной встречи нужно договориться о времени просмотра вашей будущей покупки, а также обсудить все важные формальности. Среди них:
— участие риэлтора и юриста в сопровождении сделки;
— форма расчета, которая устроит и покупателя, и продавца;
— комплектация пакета документов;
— сроки подготовки сделки;
— страхование сделки;
— компенсация покупателя и продавца в случае нарушения сроков сделки (неустойка);
— порядок расторжения договора купли-продажи (по соглашению сторон или в судебном порядке).

Итак, вы нашли квартиру, подходящую именно вам. Договорились с продавцом, и теперь осталось лишь решить необходимые формальности.

Для приобретения недвижимости существует утвержденная процедура оформления документов. Однако, в зависимости от того, где вы покупаете квартиру (на первичном или вторичном рынке), эта процедура различается. Ниже мы рассмотрим каждый из вариантов.

Покупаем квартиру у застройщика (на первичном рынке).
1. Заключение договора участия в долевом строительстве (далее — ДУДС). Такой договор позволит вам защитить себя от двойной продажи одной и той же квартиры, а в случае, если застройщик обанкротится, станет вашей «страховкой» в суде. Заключение ДУДС означает, что у строительной компании есть разрешение на строительство, решены все формальности с земельным участком, где возводят дом.
2. Проверка юридической чистоты недвижимости. Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, застройщик обязан предоставить вам ряд документов – их полный список приведен в Приложении (пункт 1).
3. Регистрация ДУДС в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии). Для этого необходимо передать в ведомство пакет документов (см. Приложение, пункт 2).
После того как вы предоставили пакет документов в Росреестр, нужно получить там расписку о том, что ваши бумаги приняты на государственную регистрацию. Через 5 рабочих дней по предъявлению паспорта и этой расписки Росреестр обязан вернуть вам документы с регистрационной надписью на договоре.
4. Оплата застройщику стоимости квартиры. Важно помнить: передача денег происходит только после того, как ваш договор зарегистрирован.
5. Подписание акта приемки-передачи и получение ключей. От момента оплаты застройщику до этого этапа проходят от нескольких месяцев до нескольких лет. Это зависит от того, на каком этапе строительства вы приобрели квартиру. Передача объекта долевого строительства начинается с уведомления – застройщик направляет его вам по почте. В этом документе указаны дата и время, когда нужно явиться на осмотр достроенной квартиры. В некоторых строительных компаниях предварительно нужно получить смотровой лист – его вам выдадут в офисе застройщика. Если вы выявили недоделки, нужно указать их перечень в смотровом листе или в специально составленном акте. Там же необходимо документально закрепить срок, в течение которого застройщик устранит их.
6. Оформление квартиры в собственность. На эту процедуру уходит от месяца до двух. Для регистрации права собственности на недвижимость мы снова обращаемся в Росреестр с пакетом документов. После подготовки всех необходимых документов можно начинать процедуру оформления права собственности. Для этого следует обратиться в управление Росреестра по месту расположения квартиры с заявлением о государственной регистрации права.
Приняв у вас документы и составив заявление, регистратор оставит на втором экземпляре соответствующую отметку. Срок регистрации права собственности на квартиру отсчитывается с момента принятия заявления до выдачи документов с отметкой о регистрации права и обычно составляет 10 рабочих дней.
7. Заселение. Согласно действующему законодательству, новоселы могут заезжать в квартиру после того, как получат в Росреестре свидетельство о собственности. На практике же зачастую покупатели заселяются в новую квартиру сразу после получения ключей. Если это ваш случай, помните: не стоит приступать к ремонту, а особенно — к перепланировке, пока вы не получили из Росреестра документы, подтверждающие ваши права на квартиру. Кроме того, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, перепланировка без письменного согласия органов местного самоуправления не допускается. Поэтому лучше реализовывать все изменения в квартире (как фактически, так и юридически) на этапе строительстве, прибегая к помощи застройщика.

8. Регистрация по месту жительства. После получения документов о регистрации права собственности необходимо зарегистрировать свое право проживания там. Для этого нужно обратиться в абонентный отдел ЖЭУ или в управление Федеральной миграционной службы и предоставить специалистам «паспортного стола» свидетельство о собственности. Паспорт, заявление на регистрацию и свидетельство о собственности жилого помещения. Регистрация по месту жительства оформляется в течение 10 рабочих дней.

Покупаем квартиру на вторичном рынке.
Чаще всего такая сделка проходит быстрее – в основном, из-за того, что требует меньше хлопот с документами.
1. Просмотр выбранной квартиры. Обращайте внимание на все: дорога к дому и состояние подъезда, чистота на площадках, наличие почтовых ящиков, работа лифта. В самой квартире уделите внимание каждой мелочи: от кранов в ванной до состояния задвижек на лоджии. Вам здесь жить, поэтому не стесняйтесь задавать вопросы и обращать внимание продавца на неисправности и недочеты.
2. После просмотра квартиры и ее выбора нужно проверить юридическую чистоту недвижимости. Для этого продавец должен предоставить вам оригиналы следующих документов:

— Документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
— Паспорта владельца, а также его супруги/супруга, если он состоит в браке. При этом обязательно наличие нотариально заверенного согласия второй половины владельца на продажу квартиры. Если брак был расторгнут – свидетельство о расторжении брака (о смерти супруга/супруги).
— Если среди владельцев есть несовершеннолетние, нужно предъявить свидетельства об их рождении. А также разрешение органов опеки на отчуждение жилья.
— Оригинал справки из ЖЭКа о прописанных в квартире жильцах. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
— Документы, подтверждающие, что квартира не находится в залоге или под любым другим запретом на отчуждение. Особенно это важно, если вы приобретаете жилье, находящееся под залогом в банке. Узнать об обременениях, залогах, ограничениях и запретах можно из Выписки из Единого государственного реестра прав. Обратите внимание: эта информация актуальна в день предоставления.
— Если в квартире была сделана перепланировка, необходимы документы, подтверждающие ее законность.
— Оформление договора купли-продажи. Этот документ составляется в простой письменной форме. В нем должны содержаться данные, которые позволят однозначно определить данную квартиру – адрес, название, фактическая площадь и назначение, а также цена. В договоре нужно указать всех лиц, которые зарегистрированы в квартире, то есть имеют право пользования ею. Обратите внимание: если в квартире, которую вы покупаете, зарегистрированы несовершеннолетние дети, или она находится в долевой собственности, договор купли-продажи обязательно нужно заверить у нотариуса.
— Внесение аванса. Если вы перечисляете аванс на счет продавца или передаете ему сумму наличностью, необходимо взять расписку о получении этих средств. Альтернативой может стать размещение всей суммы, указанной в договоре купли-продажи, в абонированной банковской ячейке на время оформления документов.
— Регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю в Росреестре. Оформляется так же, как и в случае с покупкой квартиры на первичном рынке, разница – в размере государственной пошлины. Для сделки на вторичном рынке сейчас она составляет 2 000 рублей.
— Акт приема-передачи объекта. На этом этапе продавец официально передает вам купленную квартиру. К этому моменту должны быть соблюдены следующие условия:
— Квартира освобождена от вещей прежних владельцев,
— Новым хозяевам передан комплект ключей,
— собраны документы, подтверждающие отсутствие задолженности в коммунальных службах и т.д.,
— лицевые счета прежних хозяев закрыты,
— прежние владельцы сняты с регистрационного учета.

Если все условия продавец выполнил, вы подписываете акт приема-передачи.
3. Заселение и регистрация.

Здесь собраны перечни необходимых документов, которые понадобятся вам при оформлении сделки купли-продажи. Кроме того, в этом разделе мы собрали полезную информацию, которая может пригодиться при покупке квартиры с использованием ипотечного кредита и материнского капитала.

1. Список документов, которые предоставляет строительная компания для проверки юридической чистоты недвижимости (при покупке квартиры с договором долевого участия) согласно Федеральному Закону № 214-ФЗ
— проектная декларация (документ, который содержит информацию о застройщике и объекте долевого строительства, подлежащий обязательному опубликованию);
— разрешение на строительство;
— проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;
— технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
— документы, подтверждающие право собственности, аренды или иного права застройщика на земельный участок;
— договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;
— регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство о регистрации юридического лица и постановке его на налоговый учет, выписка из ЕГРЮЛ
— форма договора, по которому будет продаваться квартира;
— аудиторское заключение (за последний год предпринимательской деятельности компании);
— строительные лицензии.

2. Пакет документов, которые необходимо предоставить в Росреестр для регистрации договора долевого участия.
— договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к договору (три экземпляра-подлинника: один экземпляр для застройщика, второй - для Росреестра, третий - для участника долевого строительства. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества участников долевого строительства);
— заявление застройщика и гражданина (участника долевого строительства) о государственной регистрации ДУДС;
— документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют в таком случае свидетельство о рождении ребенка, представители недееспособных - документ о назначении их опекунами;
— нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга являются участниками долевого строительства по одному ДУДС, то предоставление нотариального согласия не требуется;
— договор залога права требования (требуется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права);
— документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленные застройщиком и согласованные с участником долевого строительства (гражданином), с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
— квитанцию об оплате государственной пошлины.

3. Осмотр квартиры и составление акта приема-передачи жилплощади.
— Проверяем площадь
Первый осмотр жилья – это проверка соответствия заявленных размеров жилплощади реальным. Вы имеете право организовать процедуру повторного замера (для этого нужно привлечь специалистов БТИ). После измерения площади нужно проверить, насколько ровные стены в помещении. Для этого замеряют ширину и длину каждой комнаты в начале и конце, а также у пола и потолка.

— Проверяем качество строительства
Одно из главных требований безопасности жилья – герметичность монтажных стыков и швов. Попадание влаги в места, где проходит электропроводка, может привести к короткому замыканию и пожару. Кроме того, обратите внимание на углы в помещениях: там не должно быть потемнений или следов грибка. Похожие симптомы – признак плохой теплоизоляции и недостаточной вентиляции в вашем будущем жилье.

Осмотр включает в себя также оценку качества окон и дверей. Они должны без усилий открываться и плотно закрываться. Герметичность окна можно проверить с помощью листка бумаги – для этого нужно приложить его к оконной раме и закрыть створку. Если вытащить бумагу не получится, или нужно прилагать существенные усилия, - значит, оконная система отрегулирована и не будет пропускать воду и воздух. Проверьте стеклопакеты: они должны быть без царапин и повреждений. Щели между рамой и окном должны быть обработаны герметиком.

На момент первого осмотра жилья должна функционировать вентиляция. Чтобы проверить ее, можно воспользоваться зажигалкой. Поднесите ее к вентиляционной решетке. Если пламя отклоняется в сторону, система находится в рабочем состоянии.
Оцените качество коммуникаций. Розетки в квартире должны находиться на одном уровне. На трубах и стояках не допускается наличие влаги и ржавчины. Батареи устанавливаются на расстоянии не менее 2 сантиметров от стены, 8 сантиметров от подоконника, 7 сантиметров от пола. Убедитесь в исправности терморегуляторов.

— А что вокруг?
Необходимо осмотреть не только вашу будущую квартиру, но и сам дом. Обратите внимание на состояние подъезда: как сделаны лестницы, в каком состоянии стены, пол и потолки. Задайте продавцу вопросы о парковочных местах и придомовой территории, осмотрите эти зоны. По итогам осмотра, в вашем акте приема-передачи должны быть отражены следующие моменты:
• место и дата проведения приема-передачи квартиры со ссылкой на договор участия в долевом строительстве;
• данные обеих сторон (ФИО, паспортные данные дольщика, реквизиты строительной компании);
• адрес передаваемой квартиры номер квартиры, присвоенный проектно-инвентаризационным бюро;
• основные характеристики квартиры (площади квартиры, наличие удобств: водопровод, электричество, телефонная точка, т.д.) и техническое описание состояния пола, окон, дверей, стен, перекрытий балкона;
• окончательную стоимость квартиры, выведенную после окончательного замера;
• сведения об оплате коммунальных платежей (если такие имеются);
• отсутствие или наличие претензий у сторон сделки;
• данные об отсутствии или наличии дефектов;
• подписи (с расшифровками) участника долевого строительства и застройщика (его представителя).

4. Пакет документов, необходимый для оформления квартиры в собственность (предоставляется в Росреестр).
Документы, которые должна предоставить строительная компания:
— акт приема-передачи квартиры;
— копии документов о вводе застроенного дома в эксплуатацию и приемке его специализированной государственной комиссией;
— Документы, которые готовит покупатель недвижимости:
— Документы, удостоверяющие личность всех будущих собственников.
— Документ, подтверждающий основание возникновения права собственности. Это могут быть договоры купли-продажи, дарения, мены, участия в долевом строительстве, цессии, приватизации и так далее. В качестве варианта – свидетельство о вступлении в права наследования. Словом, любой документ, объясняющий причины, по которым квартира может и должна быть оформлена в собственность конкретного человека.
— Технический и кадастровый паспорта, поэтажный план с экспликацией. Получить их можно в региональном БТИ по месту расположения квартиры, подлежащей оформлению в собственность.
— Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию права собственности.
— Приведенные выше документы потребуются в любом случае. Но, в зависимости от оснований возникновения права собственности, состав стандартного пакета может быть расширен:
— Справка о составе семьи (можно получить в ЖЭКе или управляющей компании)
— Оформленное в письменной форме согласие залогодержателя на пользование, владение и, в ряде случаев, распоряжение залоговым имуществом – если квартира приобретается по ипотечному договору или находится в залоге по иным основаниям.
— Письменный и заверенный нотариально отказ других наследников от участия в оформлении права собственности на квартиру – в случае приобретения квартиры по наследству.
— Акт приема-передачи квартиры – при оформлении в собственность квартиры по договору долевого строительства, инвестирования в строительство.
— Нотариально удостоверенная доверенность на право совершения любых действий, направленных на получение квартиры в собственность – если процедура регистрации выполняется доверенным лицом либо только одним из нескольких будущих собственников.

5. Процедура оформления ипотечного кредита при покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве

1. Выбор банка и поиск компании-застройщика, которая аккредитована в этом банке под ипотеку по договору участия в долевом строительстве
2. Заключение соглашения с девелопером на бронирование квартиры (в договоре нужно указать общие параметры жилья, срок действия соглашения и условия сделки, размер первоначального взноса)
3. Обращение в банк и подача заявки с пакетом документов. Он включает в себя:
   — Анкета-заявка на кредит по форме банка
   — Копия гражданского паспорта;
   — Копия свидетельства о браке и свидетельств о рождении детей (при наличии);
   — Копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
   — Справка о доходах за последние 6-12 месяцев по форме 2-НДФЛ (в некоторых случаях банк может запросить справку и по своей форме)
   — Документ, подтверждающий альтернативные источники дохода (при наличии).
4. Подача заявления в банк на одобрение ипотечного кредита
5. Одобрение квартиры в соответствии с условиями банка (независимая оценка недвижимости — этим занимается банк)
6. Подписание кредитного договора
7. Оформление документа купли-продажи и его передача в банк (оформляется в трех экземплярах)
8. Страхование ипотеки (страхуются в обязательном порядке три риска: утрата жизни и трудоспособности, утрата и повреждение жилого помещения, утрата права собственности на жилое помещение). Копию страхового свидетельства нужно предоставить в банк.
9. Открытие аккредитивного счета в банке для покупателя (на него кладется первоначальный взнос)
10. Внесение аванса за квартиру (с аккредитивного счета на счет компании-девелопера)
11. Регистрация сделки в Росреестре. После этого нужно предоставить банку свидетельство о переходе права собственности на покупателя (копия для банка и показать оригинал), договор купли-продажи (оригинал и 3-й экземпляр), выписку из ЕГРП об обременении квартиры ипотекой (закладную, оригинал). Затем банк переводит деньги застройщику.
12. После завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию — подписание акта приема-сдачи квартиры.
13. Погашение ипотеки в соответствии с кредитным договором.

6. Оформление сделки купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала.
После государственной регистрации договора, права собственности и оплаты из собственных денег, для перечисления средств материнского капитала вам необходимо обратиться в Пенсионный фонд с заявлением и соответствующим пакетом документов.

При покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве (ДУДС):
— письменное заявление о распоряжении средствами (частью средств) материнского капитала. Бланк заявления выдается в Пенсионном фонде;
— сертификат на материнский капитал или его дубликат;
— страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования лица, получившего сертификат;
— документы, удостоверяющие личность, место жительства (пребывания) лица, получившего сертификат;
— копию договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию;
— справку от компании-застройщика, содержащую сведения о внесенной сумме в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве и об оставшейся неуплаченной сумме по договору.

При покупке жилья на вторичном рынке:
— письменное заявление о распоряжении средствами (частью средств) материнского капитала. Бланк заявления выдается в Пенсионном фонде;
— сертификат на материнский капитал или его дубликат;
— страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования лица, получившего сертификат;
— документы, удостоверяющие личность, место жительства (пребывания) лица, получившего сертификат;
— копию договора купли-продажи квартиры, прошедшего государственную регистрацию;
— копию свидетельства о праве собственности компании-застройщика на квартиру;
— копию вашего свидетельства о праве собственности на квартиру;
— справку от компании-застройщика о размерах оставшейся неуплаченной суммы по договору.

Пенсионный фонд рассматривает ваше заявление в течение месяца. После этого, в течение пяти дней вам направляют уведомление о принятом решении, а затем в безналичном порядке Пенсионный фонд перечисляет сумму материнского капитала в счет оплаты задолженности по договору. Вся процедура занимает около двух месяцев.

В случае, если вы покупаете квартиру в ипотеку, воспользоваться материнским капиталом можно двумя способами:
— направить материнский капитал на погашение основного долга и уплата процентов по ипотечному кредиту;
— оплатить первоначальный взнос при получении ипотечного кредита.

При направлении материнского капитала на погашение основного долга и уплату процентов, сначала необходимо приобрести квартиру в ипотеку в любом из банков-партнеров и оплатить первоначальный взнос за счет собственных средств.

Затем в банке нужно взять справку о размере остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом. После этого надо обратиться в Пенсионный фонд для перечисления средств материнского капитала, имея при себе следующие документы:
— письменное заявление о распоряжении средствами (частью средств) материнского капитала. Бланк заявления выдается в Пенсионном фонде;
— сертификат на материнский капитал или его дубликат;
— страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования лица, получившего сертификат;
— документы, удостоверяющие личность, место жительства (пребывания) лица, получившего сертификат;
— копию кредитного договора;
— справку кредитора (заимодавца) о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом;
— свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретенную квартиру;
— копию договора купли-продажи квартиры, прошедшего государственную регистрацию.

После оформления ипотечного кредита в банке с условием оплаты первоначального взноса за счет средств материнского капитала, для обращения в Пенсионный фонд нужно иметь при себе следующие документы:

— письменное заявление о распоряжении средствами (частью средств) материнского капитала. Бланк заявления выдается в Пенсионном фонде;
— сертификат на материнский капитал или его дубликат;
— страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования лица, получившего сертификат;
— документы, удостоверяющие личность, место жительства (пребывания) лица, получившего сертификат;
— копию кредитного договора;
— справку кредитора (заимодавца) о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом;
— свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретенную квартиру;
— копию договора купли-продажи квартиры, прошедшего государственную регистрацию.

«Культура» — первый дом
по «зеленому стандарту» в Хабаровске
и на Дальнем Востоке

Источник: http://kultura.life/buy"

Электронная регистрация сделки с недвижимостью в Сбербанке

Приветствуем! Сегодня поговорим о новых технологиях в ипотеке, а именно узнаем что такое электронная регистрация сделки с недвижимостью. Как всегда пионером в деле ипотечных нововведений стал сбербанка, поэтому в посте будет детально рассмотрена электронная регистрация сделки через сбербанк.

При покупке любой недвижимости, покупатель должен пройти процедуру регистрации сделки. И если раньше ему приходилось выстоять очередь в Росреестре, взять талон на определенный день и регистрировать сделку с регистратором, то теперь все гораздо проще. Некоторые банки предлагают своим клиентам воспользоваться процедурой регистрации сделок через интернет. Рассмотрим, что такое электронная регистрация.

Электронная регистрация сделки связанная с регистрацией недвижимости предполагает подачу всех необходимых документов через интернет. Таким же способом можно подать и заявление на регистрацию недвижимости.

Идея запуска электронной регистрации сделок с недвижимостью принадлежит Росреестру. Благодаря такой возможности упростилась процедура подачи заявления, и сроки на проведение регистрации договоров купли продажи сократились. На данный момент такая процедура пользуется большим успехом у Сбера.

Теперь после подачи заявления всего пакета документов, на регистрацию сделки с недвижимостью уходят всего лишь сутки, как заявляют представители Росреестра, но по факту из-за «сырости» системы регистрация занимает от 3 дней и до месяца.

В 2018 году Сбербанк хочет выйти на целевой показатель регистрации в один день.

Современные реалии ипотечного бизнеса говорят обо все большей технической модернизации инструментов применяемых в выдаче ипотеки. Электронная регистрация сделки с недвижимостью стала гармоничным продолжением модернизации ипотечного бизнеса.

Очень часто сделки приобретения недвижимости в ипотеку происходят в разных регионах. Например, жители Севера приобретают квартиры для детей, которые пошли в институт в Москве, Питере или Новосибирске. Транспортные расходы, связанные с необходимостью физического посещения кредитора для выдачи кредита просто колоссальные.

При этом, как правило, сделка по приобретению квартиры через ипотеку занимает от двух недель до месяца. Тут никакого даже самого большого отпуска не хватит, чтобы закончить покупку. В целях упрощения системы выдачи и наращивания ипотечного портфеля за счет таких иногородних заемщиков, идея Росреестра об электронной регистрации сделки была подержана прежде всего Сбербанком, который контролирует более 50% рынка ипотеки и вкладывает огромные средства в IT-банкинг.

Теперь, благодаря этой услуге заемщик может провести сделку у себя в регионе, в отделении, где есть ипотечный центр, предоставляющий данную услугу или приехать только один раз в банк на сделку, а далее спокойно ехать домой, не дожидаясь регистрации сделки в органах юстиции.

Таким образом, значительно экономятся средства заемщика на перелеты и дорогу для проведения сделки. Она занимает гораздо меньше времени. Дополнительно у нотариуса не надо делать доверенность на выдачу ипотеки после регистрации и перечислению денег продавцу, если заемщику срочно нужно уехать после подписания кредитного договора.

Сбербанк России одним из первых перешел на такую процедуру регистрации сделок с недвижимостью. В основном процедура применима для ипотечных клиентов, но возможна и для клиентов без ипотеки. Для появления возможности заключения сделки в Сбербанке, банк и Росреестр подписали необходимые документы, которые позволяют совершать заключение сделки через интернет.

Электронная регистрация сделки при обращении в Сбербанк платная. Стоимость, которую придется заплатить заявителю, составляет 7 тыс. рублей. В данную стоимость заложена не только процедура заключения сделки, но еще госпошлина, которую нудно оплачивать при регистрации прав на недвижимость. Это значит, что вся процедура постановки недвижимости на учет будет составлять всего 7000 рублей для стройки и 8000 для готового жилья.

После того как сделка будет завершена в ЕГРН появится запись о право обладании собственника недвижимости.

Одним из главных преимуществ такой сделки является, отсутствие очередей и нет необходимости в посещении большого количества организаций. Клиент просто ждет, когда ему предоставят, все готовые документы на электронную почту.

Важный момент! На руках у заемщика не будет физических документов на бумаге. Все будет в электронном виде. Отрегистрированный договор придет на почту в виде электронного файла и второго файла с электронной цифровой подписью. Проверить действительность регистрации можно на сайте Росреестра в специальном разделе, подгрузив договор и электронную подпись. Также можно в электронном виде заказать выписку из ЕГРН.

Что нужно предоставить в банк для проведения регистрации

Не зависимо от того куплена квартира в ипотеку или за наличные средства, при оформлении документов посредством электронной регистрации клиент должен предоставить, следующие документы:

• Договор купли-продажи или ДДУ
• Согласие супруга если требуется;
• заявление – заполняется новым собственником.

Все эти документы необходимо предоставить регистратору. В случае отсутствия хотя бы одного, в совершении государственной электронной регистрации менеджер может отказать.

Для того чтобы регистрация прошла успешно, необходимо знать о том, какие условия предъявляет банк для ее совершения.

Условия, при которых можно сдать документы для электронной регистрации

Условий не много, но необходимость их соблюдения обязательна. Так как только в этом случае документы будут приняты, и клиент получит правоустанавливающие документы.

• наличие договора купли-продажи или ДДУ. Без него ни одна сделка не будет считаться действительной;
• участник сделки должен быть физическим лицом. В случае оформления документов юридическим лицом, клиент получит отказ;
• сделка – это неотъемлемая часть договора. Если она не будет осуществлена, то электронной регистрации тоже быть не может;
• доля в квартире оформляется только при обращении в Росреестр;
• при наличии несовершеннолетних, также требуется обращение в Росреестр;
• сделки по доверенности не производятся;
• военная ипотека не регистрируется;
• максимальное количество продавцов и покупателей 2 человека, если больше, то в сделке будет отказано.

Если у вас все условия соблюдены, то регистрация документов пройдет успешно.

Так как в большинстве случаев электронная регистрация требуется клиентам воспользовавшихся ипотекой, то рассмотрим на их примере.

• При предоставлении документов по объекту недвижимости заемщик указывает ипотечному специалисту на то, что сделка будет проходит по электронной регистрации;
• Подписывается договор с «ЦНС» Сбербанка и оплачивается стоимость услуг;
• Назначается дата сделки и подписываются все кредитные документы;
• Сотрудник, работающий с клиентом, отправляет все документы по защищенному каналу в Росреестр через специальный сервис;
• В соответствии с Федеральным законом № 218 проводится государственная регистрация сделки;
• После того как все документы готовы, на почту приходит договор купли-продажи или ДДУ (файл PDF или XML) и электронная подпись (файл SIG)

После того как процесс регистрации завершен, клиент становится обладателем недвижимости.

Подлинность и принадлежность усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) можно проверить на портале госуслуг по этой ссылке , загрузив документ (файл PDF или XML) и электронную подпись (файл SIG).

Несмотря на то, что все действия с недвижимостью производятся дистанционно и через интернет, клиент может получить пакет необходимых документов, который будет подтверждаться право собственности на то или иное жилье (выписку из ЕГРН).

Обратите внимание: после получения правоустанавливающих документов, клиенту не требуется заверять их нотариальной конторой. Все документы действительны и позволяют распоряжаться имуществом так, как вы посчитает нужным.

Услуга разрабатывалась Росреестром и Сбербанком совместно. Благодаря ей клиент получил возможность пропустить большое количество шагов, которые ранее были необходимыми, связано это с тем, что теперь практически все действия за вас делает Сбербанк.

Максимальный срок, который установлен банком, составляет 5 рабочих дней. Это то время, за которое сотрудник Сбербанка, принимает у клиента все необходимые документы, обрабатывает их и передает для дальнейшей обработки сотрудникам Росреестра. После того, как документы готовы, сотрудник отправляет их по адресу электронной почты клиенту.

Обратите внимание: сотрудник банка имеет право отказать в регистрации, в связи с отсутствием каких – либо необходимых документов. Поэтому в случае отказа, вас обязаны проинформировать о необходимости предоставить в банк, недостающие документы.

Плюсы и минусы электронной регистрации в Сбербанке

Учитывая то, что процесс покупки недвижимости по ипотеке достаточно сложный, клиенты, которые решили воспользоваться оформлением сделки через электронную регистрацию, получили большое количество преимуществ:

• не всегда владелец и квартира находятся в одном городе. Раньше это было большим препятствием для оформления ипотеки. Теперь все гораздо проще. Можно произвести электронную регистрацию сделки, находясь в любом городе, через Сбербанк;
• не нужно ездить по различным организациям, для того чтобы оформить договор. Достаточно просто обратиться в кредитную организацию, подать все документы дистанционно и ждать регистрации. По большому счету банку это тоже удобно;
• после того, как регистратор произведет оформление всех необходимых договоров, на адрес электронной почты, указанный при оформлении поступит вся готовая документация;
• подобная процедура регистрационных данных доступна не только тем, кто купил квартиру в ипотеку, но еще и обычным клиентам, которые потратили наличные деньги для покупки недвижимости;
• каждому, кто решил воспользоваться сервисом, будет предоставлен менеджер, который не только регистрирует необходимые документы, но еще и оказывает консультационную помощь по любым возникающим вопросам;
• кроме всего перечисленного, есть еще один существенный плюс. Все клиенты, которые воспользовались сервисом, могут рассчитывать на снижение процентной ставки по ипотеке. В среднем она ниже на 0,1%.

К сожалению, как и у любой другой программы, которая еще достаточно новая у данного сервиса есть и свои минусы. Не сказать о них нельзя:

• воспользоваться услугой могут исключительно граждане РФ. В случае если нет гражданства, то в заключение сделки будет отказано и запись в ЕГРН произведена не будет;
• обязательное условие – совершеннолетие участника сделки. Кроме того, недееспособный гражданин, тоже не может воспользоваться сервисом;
• в случае, если предыдущий владелец купил квартиру ранее 1998 года, то регистрация может быть произведена только общепринятыми способами и в бумажном виде;
• при продаже не всей квартиры, а её доли, сервис также не доступен;
• вся документация будет в электронном виде, что может привести к трудностям получения нужных документов от госорганов;
• дорогая стоимость предоставления услуги. В зависимости от региона она может составлять от 7 до 10 тыс. рублей.

Процедура достаточно простая и если почитать отзывы клиентов, которые уже воспользовались услугой, то можно встретить огромное количество исключительно положительных отзывов. В случае если вы решили воспользоваться услугой регистрации недвижимости, то самый простой способ это обращение в банк.

А пользовались ли вы электронной регистрацией в Сбербанке? Оставьте в комментариях ваши впечатления. Все ли прошло гладко и как вы смотрите на перспективы этого нововведения?

Будем признательны за оценку поста, лайк и репост.

Источник: http://ipotekaved.ru/sberbank/elektronnaya-registratsiya-sdelki.html"

Вы здесь:
1. Главная
2. Полезная информация
3. Всё о покупке квартиры
4. Порядок действий для оформления покупки квартиры

Расскажем о том, как выбрать наиболее подходящий вариант жилья в зависимости от бюджета и временного ресурса.

Планируете покупку собственной однокомнатной или двухкомнатной квартиры? Нам остается лишь поздравить, а также подсказать некоторые нюансы для оптимального совершения сделки. Среди первоочередных задач – определить бюджет, свои требования к будущему жилью, необходимые сроки и пр. После определения данных параметров можно переходить к поиску подходящих квартир.

Среди важнейших критериев поиска – определите допустимую сумму для приобретения жилья. Изучите предложения рынка по продаже квартир в Иркутске, чтобы ориентироваться в предложенных ценах. Если располагаете относительно небольшой суммой, можно обратить свое внимание на малогабаритную вторичку либо же на строящийся дом. Выбор в недорогом сегменте жилья не всегда обилен, но при желании можно найти неплохие варианты.

Не можете рассчитаться сразу? Воспользуйтесь ипотекой

Если своих сбережений недостаточно, но при наличии стабильного постоянного дохода, вполне подойдет вариант с ипотекой. Банки могут предоставить кредит на длительный период 10-30 лет. При этом нужно помнить – предстоит подготовить первоначальный взнос, минимум 10% от стоимости недвижимости. Хотя в большинстве своем банки настаивают на первоначальном взносе в размере 30%. Чем ниже будет размер первоначального взноса и продолжительнее период займа, тем больше придется выплачивать ежемесячно.

Помимо рассрочки, такой вариант предполагает и другое преимущество – проверка юридической чистоты недвижимости сотрудниками банка. Следовательно, у мошенников меньше шансов на махинации с двойными продажами, ниже вероятность проблем с документами, пропавшими собственниками и пр.

Если время терпит – обратите внимание на новостройки

В среднем, например новая однокомнатная квартира, в новостройке обойдется дешевле жилья на вторичном рынке. Следует отметить и другое преимущество – отсутствует юридическая история такого жилья. При продаже жилья по всем правилам от застройщика покупатель не столкнется с какими-либо правовыми сложностями и проблемами. Возможна покупка такого жилья без посредников. При этом в эксплуатацию вводится полностью новый дом с современными лифтами, коммуникациями и планировками.

Справедливости ради стоит отметить – жилье в новостройках не лишено ряда недостатков. Порой возможна неуверенность в сроках сдачи объекта – для этого важно обращение к надежному застройщику, который не будет нарушать свои обязательства.

Часто жилье в новостройках передается собственнику без отделки, иногда даже без стен между комнатами. Это приводит к дополнительным тратам времени, средств и сил. Тем более, ремонтом будете заниматься не только вы, но и соседи – проблема шума вокруг.

На вторичном рынке предоставляются уже обжитые однокомнатные квартиры, со всеми необходимыми коммуникациями. Подключены электроэнергия, вода, телефон и пр. При этом обычно уже оборудован двор для детей. В таком случае уже видите, что покупаете, есть ремонт, можно познакомиться с реальными соседями.

Но такой вариант не лишен слабых сторон. Старые здания нередко предполагают изношенные коммуникации. При этом у квартир уже имеется своя юридическая история. Требуется тщательная проверка документов по каждой сделке с квартирой. Придется обратиться за помощью юриста, либо риэлторского агентства для безопасности сделки.

Для понимания ориентировочных цен на подходящие квартиры в новостройках от застройщика ознакомьтесь с предложениями в конкретном районе. Особенно нужно учитывать, ведутся ли работы на стройках, мимо которых едете на работу либо по делам. Хотя оптимальным вариантом для надежности становится обращение за помощью застройщика. Компания с хорошей репутацией предлагает прозрачные условия заключения договора, с подбором индивидуальных условий сотрудничества – являясь участником ЖСК и неся ответственность за результат.

Источник: http://38stk.ru/poleznaya-informatsiya/90-vse-novosti/153-poryadok-pokupka-kvartiry"

Ежегодно миллионы граждан оформляют сделки с недвижимостью. Они переезжают, разменивают жильё, выполняют другие процедуры, связанные с передачей прав собственности.

Одним из удобных и безопасных способов является продажа квартиры через МФЦ – многофункциональные центры, предлагающие населению ряд муниципальных и государственных услуг. Порядок действий всегда указан на стендах. Если что-то не понятно, вежливые сотрудники всегда проконсультируют.

Напомним, что такие центры выполняют посреднические функции между Росреестром и лицами, оформляющими сделку. Всё, что делают сотрудники организации – принимают заявление и пакет документов, а затем выдают уже оформленные бумаги.

Записаться можно на месте или через интернет. Второй вариант проще. Вам достаточно зайти на официальный сайт, ввести данные и получить информацию о дате и времени посещения.

Там же узнаете, что требуется для оформления. Центры работают даже в субботу, с 8 утра до 20-00. По прибытию, подойдите в информационную службу. Вас проконсультируют и выдадут бланк совместного заявления.

Обе стороны, заключающие сделку, предоставляют регистрирующему органу ряд бумаг. Среди них:

• Паспорта (оригиналы и копии всех основных страниц);
• Свидетельство, подтверждающее факт собственности (регистрацию);
• Три экземпляра договора о купле;
• Бумаги о передаче недвижимости в собственность нынешнего владельца путём дарения, приватизации или наследования;
• Если хозяин квартиры женат/замужем, требуется свидетельство о браке и согласие партнёра (мужа или жены). Если речь идёт о покупке, такой необходимости нет. В соответствии с действующим законодательством, жилая площадь автоматически делится между супругами пополам. Вдовцы и вдовы предъявляют оригинал свидетельства о смерти. При разводе также нужны бумаги о расторжении брака;
• Невозможно продать жилплощадь, на которой прописан несовершеннолетний, не получив на это разрешение контролирующих организаций. Их представители проверяют, получит ли ребёнок достойные условия жизни после того, как покинет квартиру, не будут ли новые условия хуже;
• Для коммуналок нужны согласия других жильцов, подтверждающие то, что они не претендуют на долю собственности, если её продают тому, кто в этом помещении не проживал ранее;
• Если оформление поручается третьему лицу, на его имя покупатель и продавец оформляют доверенности;
• Требуется квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.

Также покупающая сторона требует технический паспорт, оформляемый в БТИ в течение недели, кадастровый паспорт, получаемый в МФЦ либо в Кадастровой палате.

Понадобится выписка из ЕГРП (реестр, содержащий сведения о правах на недвижимость). Так можно узнать количество предыдущих владельцев. Если их было более двух, стоит задуматься о причинах постоянного перехода квартиры из рук в руки.

Продавец также предоставляет форму №9, в которой указываются архивные данные о прописанных и выбывших жильцах. Если кто-то из них находится в тюрьме, интернате, доме престарелых, жильё не может быть передано другим людям без их согласия.

Далее продавца нужно проверить в ФНС. Возможно, у него есть долги по налогу на вступления в права. Аналогичная проверка проводится в коммунальных службах. Нередко владельцы пытаются скрыть многолетние задолженности. Более того, квартира может быть давно заложена или находится под обременением.

Также продавец должен документально подтвердить свою дееспособность. Для этого ему потребуется получить по месту регистрации справку из психоневрологии и наркологии.

Регистрация договора купли-продажи недвижимости в МФЦ

Понадобится написать заявление, бланк которого выдаётся на месте. Также нужно заплатить пошлину за регистрационные услуги.

В ходе процедуры участники подписывают соглашение, подтверждающее переход имущественных прав. Представитель многофункционального центра выступает в качестве гаранта правильности и законности заключения сделки.

Он принимает документы под опись и выдаёт обеим сторонам расписку, в которой указана дата, когда регистрационные процедуры завершат и можно обратиться за результатами, кроме того по номеру указанному в расписке можно самостоятельно отследить готовность документов.

В стране действует единый стандарт заполнения. Возможно составление в письменной или печатной форме. Устные договорённости не имеют юридической силы. Его можно получить в МФЦ или скачать из интернета. Пример современного варианта есть тут.

Если обьектом сделки является доля жилплощади (часть квартиры), существуют отдельные законодательные нюансы при оформлении.

Выдача готовых документов возможна не ранее дня, указанного сотрудниками многофункционального центра. Свой экземпляр каждый может получить отдельно, в удобное для него время.

Если кто-то не может прийти и забрать его, бумаги передают в Росреестр, где они будут храниться в архиве, вплоть до момента обращения.

Получить экземпляр можно в любое время, предварительно оформив заказ по телефону. Звоните в отделение по месту жительства или на горячую линию для приёма обращений граждан.

Размер единоразовой оплаты услуг регулируется Налоговым Кодексом РФ, статья 333.33, п.22. На момент подготовки материала он составлял 2000 рублей.

Время, требуемое на осуществление всех необходимых действий, индивидуально для каждого случая. Существуют максимальные сроки, в которые МФЦ обязуется провести процедуру:

• Регистрация занимает до 18 календарных дней в среднем по России и не более 12 в столице;
• Оформление техпаспорта – до 15 дней стандартная процедура и не более 10 дней срочная;
• Выдача кадастрового паспорта – до 12 суток, включая доставку из МФЦ;
• Получение выписки из реестра – не более 3 суток. На сайте Росреестра процесс может занять в три раза больше.

Среднее время решения всех юридических вопросов – до месяца, при условии, что обе стороны проводят процедуру без нарушений. В противном случае она будет приостановлена до устранения причины отказа в выдаче регистрационных документов.

Оплата налогов от сделки (кто и сколько должен заплатить в 2018 году)

С 2016 года действует Федеральный закон №382 ФЗ, вносящий существенные коррективы в правила налогообложения сделок купли-продажи квартир.

В частности, если владелец купил или получил в наследство жильё до 1 января 2016 года, и с того момента прошло не менее трёх лет, он освобождается от уплаты налогов за продажу.

Речь идёт только о собственности, не о долевом владении. После приватизации, получения жилплощади в подарок, по наследству, должно пройти не менее трёх лет. В этом случае налог платить не нужно.

В некоторых случаях требуется не менее пяти лет:

• Если собственность приобреталась по договорам долевого строительства, получена не от ближайших родственников;
• Если вступление в права состоялось позже 1.01.2016;
• Имущество отчуждалось после вступления закона в силу.

С какой цифры берётся налог 13%? Вариантов два. В первом случае, со стоимости продажи, минус налоговый вычет (предоставить декларацию о нём). Во втором – с суммы продажи, минус все затраты на приобретение.

Если в процессе оформления были допущены ошибки, данные в документах, предоставленных для регистрации, не соответствуют информации в ЕГРН, процесс затянется.

Обязательно проверяйте достоверность информации, правильность заполнения бумаг, юридическую точность. Вам понадобится помощь специалиста в области сделок с недвижимостью.

Вы всегда можете заказать бесплатную консультацию юриста по телефонам:

• если сделка с недвижимостью в Москве и МО: 84957777777
• если сделка с недвижимостью в Санкт-Петербурге и Ленинградской области: 88125739060
• если сделка с недвижимостью в остальных регионах России: 88001007010

Также нередко продавцы искусственно занижают цену, чтобы заплатить меньше налогов. Нередко это бывает связано с планом денежных махинаций. Требуйте указания точной цифры, справедливой оценки недвижимости.

Источник: http://mfc-list.info/kuplja-prodazha-kvartiry-v-mfc.html"

Обмен квартиры с доплатой. Что можно получить и сколько нужно доплатить?

Посмотреть варианты для обмена квартир:

В современном глобальном обществе мало кто может похвастать стабильностью и оседлостью в течение всей жизни. Тем более, если речь идет о Москве. Этот город предъявляет особые условия своим жителям. Свою первую квартиру молодые семьи часто воспринимают как стартовый вариант, и очень быстро понимают, что нужно искать варианты обмена купленной на скромные деньги «однушки» в Подмосковье на более близкое к работе жилье большей площади. Подрастающий ребенок нередко заставляет семью переезжать в район, где находится его спортивная или языковая школа. Растущая семья требует дополнительных комнат.

Обратный процесс – родители взрослых детей часто идут на сокращение площади квартиры, чтобы разъехаться с молодой семьей, или создать дополнительный финансовый источник, обменяв свою квартиру на меньшую, получив приличную доплату. Примерно таков «круговорот» квартир в московской «природе недвижимости».

Прошедшие этот круговорот не один раз, на вопрос новичков: «С чего начать?», без сомнений отвечают: «С поиска «своего» риэлтора!». Потому что самостоятельное проведение сделки – поиск покупателя на свою квартиру, подбор подходящего варианта, проверка документов, организация банковских взаиморасчетов – таит в себе немалые риски. Ежегодно почти 400 сделок с недвижимостью признаются недействительными.

Самостоятельный поиск квартиры потребует от вас огромного количества времени (и в основном – рабочего), а также освоения огромного количества информации. Потребует превратиться на несколько месяцев в риэлтора, юриста, оценщика, с нуля изучить текущие предложения на рынке, ежедневно его мониторить, быть готовым к тяжелым и многочисленным переговорам. Более того, экономии самостоятельное решение вопроса вам не принесет: грамотный риэлтор знает цены квартир, и не позволит своему клиенту переплатить (80% квартир на сегодняшнем рынке выставлены по завышенной цене), знает техники торга, и главное – знает, как проверить документы на квартиру, чтобы снять возможные риски. Ведь в случае непрофессиональной проверки риск равен стоимости квартиры.

Итак, обмен квартиры. Существует несколько способов решения данного вопроса:

• Через договор мены. Изначально вы должны найти человека, которому понравится ваша квартира, при условии, что вам нравится его. По договору мены в Москве осуществляется менее 5% обменов квартир. Вы будете редким счастливчиком, если сможете найти собственника идеальной квартиры, который мечтает при этом жить в вашей. Такое случается, обычно, в некоторых случаях родственных обменов.
  Заключается между собственниками помещения. Осуществляется по тем же правилам, что и договор купли-продажи. Если помещения не признаются равноценными, то данный договор предполагает денежную компенсацию. Расходы по регистрации договора несет инициатор сделки или обе стороны в равных долях.
• Через договор купли-продажи. Основная масса обменов квартир с доплатой осуществляется через два договора купли-продажи. Вам предстоит продажа собственной квартиры и покупка интересующего варианта (или вариантов, если большая квартира разменивается на несколько меньших), которые подготавливаются и осуществляются одновременно. Поэтому такая схема называется также альтернативной сделкой. Вот примерный порядок альтернативной покупки:
  1. Поиск агентства недвижимости, подходящего для вас; первичная консультация с экспертом; получение базовой информации о вариантах, шансах, размере возможной доплаты и прочих расходах.
  2. Подготовка квартиры к продаже: выезд агента на квартиру, визуальная оценка, фотографирование, введение объекта в базу данных агентства, общериэлторские базы, в специализированные интернет-площадки; при необходимости агентство может поддержать интерес к квартире расклейкой объявлений в районе.
  3. Продажа: поиск покупателя, презентация квартиры, принятие авансового платежа, сбор и формирование документов, необходимых для сделки.
  4. Одновременно осуществляется поиск квартиры: изучение открытых и скрытых источников информации; если речь идет об узком поиске – в нескольких или даже в одном доме – поиск в историях продаж, опрос консьержей, расклейка объявлений.
  5. Проверка юридической «чистоты» квартиры, коммунальных долгов.
  6. Покупка квартиры: передача аванса, защита от его невозврата договором, подготовка договора купли-продажи, документов для банка (в случае, если для покупки требуется участие в ипотеке), регистрация договора в Регистрационной палате.

Нужно понимать, что две сделки, в которых участвуете вы, могут быть только частью цепочки таких альтернатив, которые могут содержать 5-6 звеньев. Это показывает объем работ, которые должно осуществить агентство и дает понимание, из чего формируется стоимость услуг агентства недвижимости.

Обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную в Москве с оплатой может быть очень и очень разным. Москва, как и все мировые столицы, имеет различное ценовое районирование. Так, если вы являетесь обладателем однокомнатной квартиры в Центральном административном округе и желаете обменять ее на большую в прочих округах Москвы, вы можете сделать это не только без доплаты с вашей стороны, но и ожидать компенсации со стороны покупателя – в зависимости от района и качества покупаемого жилья. Собственно, даже обмен квартиры внутри ЦАО будет крайне индивидуальным и может зависеть от каждой конкретной квартиры.

В случае если речь идет примерно об одном ценовом сегменте для продаваемой и покупаемой квартиры, размер предстоящих расходов более предсказуем. Если вам нужна большая квартира в вашем же районе, размер доплаты составит разницу в квадратах, умноженную на небольшой понижающий коэффициент (в абсолютных цифрах это составит от 1 млн. руб. в старой Москве). Такой коэффициент связан с тем, что на вторичном рынке стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры выше, чем этот же показатель для двухкомнатной (при прочих равных условиях).

Обмен двухкомнатной квартиры на трех- или четырехкомнатную технически осуществляется по такой же схеме. Большие квартиры в одном ценовом сегменте потребуют доплаты, которую можно рассчитать, исходя из количества дополнительных предполагаемых квадратов. Поиск квартиры потребует определенного времени – большие квартиры в меньшем количестве участвуют в обороте недвижимости, здесь люди часто остаются жить надолго. В среднем, стоимость доплаты при обмене двухкомнатной квартиры на трехкомнатную может составить от 700 тыс. руб. и от 1300 тыс. руб. на четырехкомнатную. Следует уточнить, что эти начальные цифры даются для обменов в так называемых «хрущевках», а найти 4-х комнатную «хрущевку» достаточно сложно, поэтому нужно понимать, что последняя цифра – достаточно условна.

Обладатели 3-х или 4-х комнатных квартир могут попытаться подыскать удачный вариант обмена своей собственности на две однокомнатные квартиры без доплаты, скорее всего – с небольшой потерей в уровне района. Если есть необходимость получить большие площади при размене и сохранить или повысить уровень района – без доплаты обойтись не удастся. Размер доплаты в этом случае предсказать сложно, так как усложняются условия обмена. Например, если вы размениваете трехкомнатную «хрущевку», приготовьтесь к значительной доплате. Относительная разница в цене крупных квартир будет больше разницы в цене маленьких. Другими словами, продадите трехкомнатную «хрущевку» вы дешево, а купите «однушку» – дорого, потому что однокомнатные квартиры не имеют такой значительной разницы в различных ценовых категориях и всегда дороги из-за высокой востребованности. Все это нужно учитывать при расчете своих возможностей.

Обмен одной большой квартиры на две меньшие потребует формирования и осуществления трех договоров купли-продажи: продажи большой квартиры и покупки двух меньших. Это усложняет задачи, которые ставятся перед агентством, что, соответственно, влияет на стоимость услуг риэлторов – она увеличивается в среднем на 1,3–1,6%.

Итак, для того, чтобы новое жилище стало в истории вашей семьи значительным событием со знаком плюс, необходимо правильно подобрать агентство недвижимости. Однако здесь встает проблема выбора правильного агентства. На что же нужно обратить внимание при подборе «своего риэлтора»?

• Выбор риэлтора – это очень важный вопрос, потому что от него зависит очень многое. Ведь сделки с недвижимостью, зачастую – самые крупные сделки, проводимые многими из нас в жизни. Если среди ваших знакомых нет такого счастливчика, который уже обращался в агентство, и остался доволен работой риэлтора, которого может вам порекомендовать, то при выборе нужно обратить внимание на репутацию агентства, его опыт работы на рынке недвижимости, а также узнать – застрахована ли ответственность компании перед клиентами, и выяснить, прописаны ли в договоре те условия работы, о которых вы договорились.
• Важно и то, энергичен ли риэлтор, вызывает ли у вас симпатию. Потому что это - человек, с которым вы будете работать до полного завершения всех сделок. Первая беседа должна показать, комфортно ли вам при общении с этим человеком.
• Далее – в Интернете ищем отзывы клиентов компании. Если в целом основная масса отзывов положительна (всегда нужно быть готовым к негативным комментариям, оставленным конкурентами или недовольными клиентами – без них обойтись невозможно; но, в целом, негатив не должен быть системным);

Среди московских агентств, специализирующихся на обмене квартир, выделяется «Азбука Жилья». Это одно из крупнейших агентств, работающих в Москве и области с 1997 года. Отсутствие скрытых комиссий, помощь в получении ипотечного кредита, индивидуальный подход к каждой сделке отмечаются в многочисленных отзывах об агентстве на различных сайтах. В интернет-отзывах также можно найти имена конкретных риэлторов, к которым покупатели рекомендуют обратиться.

Источник: http://www.kp.ru/guide/obmen-kvartiry-s-doplatoi.html"

Что необходимо проверить перед покупкой квартиры в новостройке

Что необходимо проверить перед покупкой квартиры в новостройке

Вы копили-собирали, планировали-решали, сравнивали-выбирали и, вот, наконец, решились на покупку квартиры. Самый привлекательный вариант - приобрести квартиру в строящемся доме, так как это гораздо дешевле. Кроме того, в итоге вы становитесь владельцем новой квартиры в современном доме с новыми коммуникациями.

Однако, есть и существенные минусы: квартиры продаются как на этапе строительства дома, так и после сдачи дома в эксплуатацию. Выгоднее всего жилье приобретать, когда строительство еще только началось, и обещанием сладкой жизни является только фундамент. Но и риск при покупке недостроенного жилья крайне высок. Ведь в какой-то момент строительство может перейти в разряд долгостроя.

Что учитывать при выборе жилья? Как не «наломать дров» при покупке квартиры в новостройке?

Учитывая то, что продажи часто открываются уже на начальной стадии, то первым делом нужно внимательно изучить технические документы.

Вам должны предоставить либо право собственности на земельный участок либо договор аренды на него.

Вторым документом, который нужно попросить – это разрешение на строительство и утвержденную проектную документацию. Обязательно нужно проверить все соблюдения технических условий по дому, а иначе придется жить в пустых коробках без канализации, отопления и других удобств.

Также удостоверьтесь, что вашего застройщика нет в «Реестре проблемных застройщиков». Но даже, если его там не нашлось, рано расслабляться: далеко не все проблемные застройщики состоят в этом списке. Попробуйте просто поискать информацию в интернете.

Обратите внимание на ценовую политику застройщика. Внимательно и тщательно проанализируйте рынок недвижимости, в районе, где продают интересующую вас квартиру. Если цена значительно ниже средней, то близко не подходите к таким застройщикам. Скорее всего, застройщик проблематичный и просто хочет как можно быстрее сбыть свой не менее проблемный товар.

Если строительство находится уже близится к завершению, нужно посетить стройку и внимательно рассмотреть недвижимый товар. В панельных домах присмотритесь к фасадам: на добротной панели нет трещин и потеков, а также видимых проблем с герметизацией. Если вы не заметите этих недочетов вовремя, придется страдать от потери тепла и проблем с шумоизоляцией.

Репутация превыше всего .

Обратите внимание на то, сколько «плюсов» на счету данного застройщика. Постарайтесь узнать, были ли проблемы ранее, на других при объектах. В идеале, нужно узнать, кто стоит за застройщиком. Проверьте, кто является учредителями.

Перед покупкой квартиры необходимо провести тщательный анализ ее юридической чистоты. Для этого нужно потребовать от застройщика следующие документы:

• регистрационные и учредительные документы застройщика: устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, выписка из ЕГРЮЛ;
• разрешение на строительство;
• проектная документация;
• проектная декларация;
• инвестиционный контракт;
• технико-экономическое обоснование проекта строительства данного объекта;
• свидетельство о собственности на землю или договор аренды на участок, отданный под застройку;
• договор со страховой компанией или договор поручительства;
• выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);
• форма договора, по которой будет продаваться квартира.

Если строительная компания предлагает оформить договор долевого участия, а оплату просит произвести только после его регистрации, значит, документы у организации в порядке. Если к заключению предлагается иной договор , значит, имеются определенные проблемы.

Подтверждением оплаты, если таковая вносится, является чек к контрольно-кассовой машине с приходным кассовым ордером при наличных расчетах или платежное поручение при оплате по безналу. Никакие другие документы не могут служить подтверждением передачи денег за квартиру, в том числе выдаваемые компанией справки, акты. При отсутствии надлежащего документа, удостоверяющего оплату, считается, что она не проведена.

Отсутствие юридической подкованности иногда подводит дольщиков. Да и желание купить квартиру подешевле да получше застилает глаза потенциальным покупателям. Поэтому не стоит пренебрегать помощью специалистов . Он проверит, найдет и обезвредит спорные места, размытые двусмысленные формулировки. Проверка договора о купле-продаже квартиры в новостройке – работа для профессионала, дилетантство в данном деле может стоить слишком дорого.

Источник: http://sterium.com/blog/221-chto-neobhodimo-proverit-pered-pokupkoy-kvartiry-v-novostroyke"

Как купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция, советы и рекомендации экспертов

Приобретение собственного жилья – радостное событие, которое в жизни многих россиян случается лишь раз в жизни. Покупка квартиры на вторичном рынке один из наиболее вероятных вариантов реализации мечты о собственном жилье. Наша пошаговая инструкция покупки квартиры на вторичном рынке поможет вам наиболее быстро приобрести недвижимость и избежать ошибок при оформлении.

Некоторые граждане негативно относится к вторичному жилью. Они ошибочно считают, что покупателям придется выбирать из старых квартир, с неудобной планировкой и устаревшими условиями проживания. На самом деле, рынок вторичного жилья – это огромный жилой фонд, основным отличием которого является наличие оформленного права собственности на каждый объект недвижимости.

Проще говоря, если квартира в новом, только что введенном в эксплуатацию доме, была продана и прошла процедуру государственной регистрации права собственности в Росреестре, она уже «вторичка».

Вторичное жилье – это богатый выбор квартир, имеющих различные категории и характеристики.

Можно выделить несколько видов:

1. Эконом-класс. Жилье в домах старой постройки, высотностью не более 2-4 этажей. Планировка неудобная, общая площадь квартиры и отдельных помещений (кухня, ванная, туалет) очень маленькая. Иногда отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация, газопровод).
2. Стандартное жилье. Квартиры в типовых домах высотностью от 5 до 16 этажей. Имеются 1, 2 и 3-комнатные варианты.
3. Жилье улучшенного типа. Недвижимость в домах современной постройки. Отличается удобством планировки и повышенной комфортностью.
4. Элитное жилье. Обычно в домах не более 30 квартир, зачастую жилплощадь занимает целый этаж. Отличаются высокой комфортностью. Обязательное условие – наличие закрытой, облагороженной внутридомовой территории (лифт, консьерж, автопарковка, охрана, детская площадка).

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке по шагам поговорим далее.

Началом процедуры приобретения является поиск подходящего жилья. Выбор во многом зависит от того, для каких целей подбирается недвижимость:

1. Вложение капитала. Следует отдавать предпочтение объектам, которые постепенно будут повышаться в цене (элитные районы или с развивающейся инфраструктурой, квартиры в новостройках и т.д.).
2. Подбор жилья в соответствии с имеющейся денежной суммой. Для такого поиска целесообразно привлечь профессионального агента-риэлтора. В его ведении имеется большая база объектов жилой недвижимости, среди которых можно подобрать оптимальный вариант для приобретения.
3. Выбор квартиры по определенному стандарту площади. Часто покупатели ищут конкретные варианты двух- или трехкомнатных апартаментов или имеют строгие ограничения по минимальному количеству квадратных метров на человека (например, при участии в государственных программах помощи молодым семьям).

Какие бы цели ни ставил перед собой покупатель, их наличие существенно сужает круг поиска и помогает в сжатые сроки подобрать подходящие варианты.

Считается, что выгоднее покупать квартиру самостоятельно. Это утверждение верно в том случае, если будущий владелец недвижимости знаком с правилами покупки квартиры на вторичном рынке. Поиск квартиры при такой схеме основывается на нескольких вариантах:

1. Мониторинг объявлений в СМИ и интернете. Множество поисковых ресурсное в сети и газеты объявлений позволяют найти множество вариантов, подходящих по цене и характеристикам.
2. Изучение досок с объявлениями в интересующем районе города. Некоторые продавцы вывешивают объявления непосредственно в районе проживания. Поэтому достаточно приехать туда и побродить среди домов. Неплохие результаты дают и беседы с жильцами.
3. «Сарафанное радио». Иногда достаточно оповестить коллег, друзей и знакомых о поиске квартиры, как сразу же находится идеальный вариант.

Тем, кто не знает, как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и не хочет прислушиваться к советам бывалых, проще воспользоваться услугами риэлтерских агентств. В среднем услуги риэлтора стоят от 1 до 10% от суммы сделки. Поэтому необходимо уделить особое внимание выбору компании или агента. Это поможет избежать обмана при покупке квартиры и сократит риск встречи с мошенниками:

1. Проверьте наличие лицензии.
2. Обратите внимание на внешний и внутренний вид офиса риэлтерского агентства. Солидное предприятие не будет экономить, а вот мошенникам достаточно крошечного помещения.
3. Поищите отзывы об агентстве в интернете.
4. Обратите внимание на наличие сертификатов, наград и прочих регалий. Все это является показателем солидности и стабильности организации.

Заключив договор с риэлтером, клиент получит доступ к базе недвижимости. Агент будет подбирать подходящие варианты в соответствии с основными пожеланиями заказчика.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.

Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:

• ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
• наличие и работоспособность дверей, окон;
• наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
• состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
• в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
• отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
• проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
• соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.

Важно! Не стоит робеть и стесняться. Просмотр квартиры перед покупкой нужно проводить тщательно, ведь в любом жилище есть недочеты, но продавцу не выгодно оповещать о них покупателей. Некритичные недостатки могут стать поводом для существенного снижения цены.

Также нужно внимательно осмотреть подъезд, придомовую территорию, вид из окна. Можно побеседовать с соседями. После покупки квартиры изменить что-либо будет невозможно, поэтому все нюансы нужно учесть до сделки.

Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:

• самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
• снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
• летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».

Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.

Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:

• угловое расположение;
• отсутствие балкона или лоджии;
• обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
• необходимость замены чего-либо и т.д.

Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов

Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:

• действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
• проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
• если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
• проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
• если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.

Юридическая чистота сделки – главное условие страхования будущего права собственности на объект жилой недвижимости. Обязательно запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме на сайте перед окончательным решением о выборе квартиры.

Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.

Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:

• аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
• сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
• в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.

Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:

• предварительный договор купли-продажи;
• соглашение о задатке;
• расписка о получении денег.

Такой комплексный подход позволит безопасно купить понравившееся жилье и избежать серьезных финансовых проблем.

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.

Документы при покупке квартиры-вторички:

• паспорта покупателя и продавца;
• правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
• справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
• выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
• справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
• выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
• согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
• техпаспорт;
• квитанция на оплату государственной пошлины.

При покупке жилой недвижимости нет законодательных ограничений по созданию договора купли-продажи. Можно заказать проект документа в МФЦ, у нотариуса или распечатать типовой бланк и заполнить его самостоятельно. Главными реквизитами грамотно оформленного договора являются:

• данные обеих сторон сделки (ФИО, прописка, паспортные данные);
• стоимость квартиры (при покупке частного дома отдельно указывается стоимость земельного участка и самого жилого объекта);
• данные по недвижимости (адрес, общая площадь, назначение);
• основные характеристики жилплощади;
• отсутствие либо наличие обременений;
• указание на согласие супруга на сделку;
• отсутствие либо наличие других собственников и прописанных лиц.

Важно! При покупке недвижимости, находящейся в долевой собственности требуется обязательное нотариальное заверение договора купли-продажи.

Заполнение договора купли-продажи еще не является приобретением квартиры. Переход права собственности должен быть официально зарегистрирован. Поэтому все документы по сделкам с недвижимостью оформляются через Росреестр или МФЦ. Для этого потребуется:

• присутствие представителей обеих сторон сделки;
• написание заявления на проведение госрегистрации;
• оплата государственной пошлины;
• предоставление полного пакета документов по сделке и объекту недвижимости.

После подписания бумаг и подачи документов на регистрацию производится окончательный расчет между продавцом и покупателем. Способ передачи денег оговаривается сторонами заранее:

• лично в руки в момент подписания ДКП;
• перевод на расчетный счет;
• через банковскую ячейку.

Тем, кто впервые сталкивается с вопросом, как купить квартиру на вторичном рынке, многое кажется непонятным. Например, передача жилплощади во владение новому собственнику. Формально передача осуществляется в момент подписания договора купли-продажи и прилагаемого к нему акта приема-передачи. Фактически же – только после того, как бывший владелец передаст новому хозяину ключи и документацию на недвижимость (домовая книга, техплан, кадастровый паспорт и т.д.).

Редко кому посчастливилось приобретать пустую квартиру, в которой на момент сделки нет чужих вещей. Чаще всего покупатель и продавец заранее оговаривают и прописывают в договоре срок, в течение которого бывший собственник обязуется съехать и вывести все свое имущество. Обычно он не превышает 1-3 недель.

Что касается законного оформления на приобретенных квадратных метрах, то прописаться в них можно не ранее, чем через 7 дней. Именно столько времени нужно регистраторам Росреестра для оформления перехода права собственности на недвижимость и изготовления нового правоустанавливающего документа. Прописка в приобретенной квартире проводится при предоставлении свидетельства о праве собственности.

Несмотря на то, что цены на недвижимость в России довольно высоки, существует законный способ вернуть часть потраченных денег. Можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в размере 13% от стоимости жилплощади. С чего начать процесс? С написания заявления в налоговую инспекцию по месту нахождения жилой недвижимости. К нему потребуется приложить все документы по сделке, включая квитанции на оплату государственных пошлин, а также декларацию о доходах за последний год.

Важно! Получить вычет могут только граждане, работающие официально, с суммы покупки, не превышающей 2 000 000 рублей.

Продавец же обязан уплатить 13 % налога со сделки, так как купля-продажа является получением прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог:

• владение недвижимостью до продажи более 3 лет;
• реализация жилплощади по ее первоначальной стоимости (отсутствие прибыли у продавца).

Более подробно о том, какой налог с продажи квартиры нужно уплатить можно узнать в нашем прошлом посте.

Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:

1. Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
2. Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
3. Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.
4. Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
5. Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
6. Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
7. Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.

Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки. Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:

• заниженная цена ликвидной недвижимости;
• невозможность или нежелание продавца предоставить все документы по квартире;
• слишком пожилой возраст собственника или его болезненное состояние;
• необходимость сотрудничать с представителем без личного контакта с продавцом.

Чтобы обезопасить себя от возможных нюансов, можно застраховать покупку квартиры. Этот вид страхования носит название титульного и является обязательным при оформлении ипотеки. Перед сделкой купли-продажи страхуются риски, связанные с потерей права собственности по тем или иным причинам. При наступлении страхового случая (признание перехода права собственности не действительным) страховщик возместит покупателю все расходы, связанные со сделкой.

Еще недавно вторичный рынок жилой недвижимости был серьезно криминализован и опасен для непрофессионалов. Но активные законодательные меры, внимание правоохранительных органов и наличие солидных риэлтерских агентств существенно упростило процесс и сделало его прозрачным. Теперь сделка купли-продажи страхуется, а регистрация права собственности проводится в считанные дни.

Если вы планируете приобретать квартиру за счет заемных средств, то рекомендуем прочитать следующий пост на тему: «Ипотека на вторичное жилье».

Ждем ваших вопросов.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Если вам требуется помощь юриста с оформлением документов на квартиру или советы по чистоте сделки, то просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему специалисту в специальной форме на сайте. Обязательно расскажем с чего начинать оформление и на что обратить внимание.

Источник: http://ipotekaved.ru/pokupka/kvariry-na-vtorichnom-rinke.html"

Рынок недвижимости в Украине одно из излюбленных мест для проворачивания аферистских схем. Чтобы не стать жертвой мошенников, нужно понимать алгоритм проверки квартиры перед покупкой.

Любая сделка предполагает бумажную волокиту. Поэтому, первое, что нужно взять на вооружение, это – какие документы проверять при покупке квартиры.

Документы, которые определяют право частной собственности на жилье, могут быть нескольких видов в зависимости от конкретной ситуации.

Если квартира приватизированная или кооперативная, то правоустанавливающими документами являются свидетельство о праве собственности и технический паспорт.

В случае жилья, которое досталось по наследству, должно быть нотариально заверенное свидетельство о праве на наследство.

Если недвижимость, приобретена через сделку, то нужно проверить такие документы:

• договор отчуждения: дарения, мены, купли-продажи, пожизненного содержания (со свидетельством о смерти)
• свидетельство о приобретении квартиры, нотариально заверенное.

Самыми нетипичными ситуациями являются такие, в которых имущество получено по судебному вердикту. В таком случае перечень документов очень обширный:

• Зарегистрированная в БТИ копия судебного решения, вступившего в силу
• Договор про удовлетворение требований держателя ипотеки
• Лизинговый договор
• Договор на выделение в натуре доли квартиры
• Свидетельство о праве на наследство
• Свидетельство о приобретении квартиры на аукционе и др.

Наличие одного из вида документов на право собственности позволит юридически проверить квартиру перед покупкой. Его внимательно следует изучить на предмет подлинности: отсутствие дописок и подчисток, наличие подписей, печатей.

Квартирный кадастровый номер представляет собой цифровой код, присвоенный при инвентаризации. Этот номер внесен в Единый государственный реестр предприятий и организаций Украины (ЕГРПОУ) и служит для индивидуализации любых жилых помещений.

Без кадастрового кода невозможно заключить договор. Поэтому нужно владельца жилья попросить его узнать. Сделать это можно в БТИ или из компьютерной базы ЕГР. Доступ к базе есть в режиме онлайн.

Техпаспорт – еще один документ, который несет исчерпывающую информацию о квартире, а именно:

• о ее планировке и количестве комнат
• о размерах окон, высоты потолков, общей площади и т.д.
• о фактическом месторасположении
• о типе отопления
• о наличии водопровода и канализации
• о типе балкона

Помимо этого, техпаспорт включает данные касательно собственника и идентификационных номеров жилья.

Предоставление технического паспорта – не обязательное условие при осуществлении купли. Однако это один из способов, как проверить квартиру при покупке.

Данный документ поможет узнать о владельце более детальную информацию, в том числе о праве обладания на ту или иную недвижимость.

Проверка личности продавца и согласия второго члена супружеской пары

Не стоит ограничиваться в проверке квартиры перед покупкой только на уровне документов. Личность продавца тоже играет немаловажную роль в успешности сделки.

Самым верным способом проверки личности продавца является изучение его паспортных данных.

Другую информацию о собственнике можно достать посредством личных наблюдений и разговоров с соседями.

Визуально можно оценить адекватность и дееспособность поведения, а соседи помогут убедиться в этом.

У продавца нужно уточнить о его семейном положении. Если он состоит в браке, то необходимо нотариально заверенное согласие на продажу второго супруга. Если пара разведена, но имущество было нажито в течение их брака, требуется письменное согласие на разделение имущества.

Частота сделок по конкретной недвижимости поможет прояснить ситуацию. Если жилье слишком часто перепродавалось через короткие промежутки времени, это повод насторожиться. По возможности рекомендуется изучить обстоятельства предыдущих сделок. Таким образом, могут выясниться такие нюансы:

• Заключение сделки в состоянии недееспособности
• Приобретение имущества мошенническим путем
• Проблемы юридического характера
• Недостатки во время проживания в квартире

В случае затрудненности выяснения истории сделок, рекомендовано воздержаться от приобретения такого жилья, поскольку возможны риски. Информацию о том, как можно проверить квартиру перед покупкой на предмет предыдущих сделок, можно получить, обратившись к нотариусу и предыдущим владельцам.

Идеальным вариантом считается, когда в квартире на момент продажи зарегистрирован только непосредственный продавец или вообще нет таковых.

От владельца объекта купли-продажи необходимо потребовать справку о прописанных лицах в этом жилье. История регистраций поможет разобраться в обстоятельствах прописки-выписки жильцов.

Проблемы могут возникнуть в случае прописанных ранее личностей, которые отбывали наказание в местах лишения свободы, и временно сняты с регистрации. По возвращении, такой человек может подать иск о нарушении своих прав.

Еще одним неприятным моментом является прописанный человек, которого признали пропавшим без вести.

Отдельной категорией является факт прописки несовершеннолетних. В таком случае для того, чтобы заключить договор, понадобится разрешение от органов опеки.

Обременения на квартиру подразумевают ограниченные права продавца на нее. Другое лицо или учреждение частично может владеть недвижимостью. Среди видов обременений могут быть: аренда, ипотека, рента, арест и др.

Проверить факт таковых достаточно проблематично. В данном случае вся надежда на нотариуса, в компетенции которого проверить отсутствие такой ситуации.

Коммунальные долги – не лучший вариант развития событий. Законодательно службы не имеют право требовать погашения долгов с новых хозяев. Однако на деле сложно будет после совершения сделки стребовать это, и могут возникнуть проблемы с предоставлением коммунальных услуг. В конечном итоге, счет за старые долги может быть предоставлен новому хозяину.

Уместным решением до сделки будет просьба владельцу предъявить квитанции об оплате услуг.

Приобретение квартиры, доставшейся продавцу по наследству, чревато неожиданностями. Поэтому это еще один ответ на вопрос, что проверить при покупке квартиры.

Ситуаций, по которым могут возникать неоднозначность по поводу права наследия, очень много. Но общим остается тот факт, что может появиться недовольный родственник или вновь объявившийся наследник. Зачастую такие ситуации ведут к длительным судебным разбирательствам. Как самый неблагоприятный исход для покупателя, может быть освобождение жилья по решению суда. Забрать свои деньги у продавца будет очень непросто.

Чтобы предотвратить такой ход развития событий, важно знать, какие документы нужно проверить при покупке квартиры. Нужно внимательно ознакомиться со всеми документами касательно истории регистрации и операций с данной недвижимостью.

В современных условиях компьютеризации появились новые возможности у потенциальных покупателей недвижимости. Благодаря онлайн-ресурсам можно запросить соответствующие данные из государственных реестров.

Существуют удобные сайты, которые предоставляют уже проверенные объявления и проверенные квартиры. То есть, вся работа уже выполнена за покупателя. Сайт DOM.RIA имеет репутацию лучшего среди сайтов сферы недвижимости по Украине. Инспекторы занимаются проверкой и самой квартиры – документирование всех обстоятельств и фотографирование ее состояния на панорамную камеру с обзором в 360 градусов. На основе этих данных формируется программа проверенных объявлений, которая доступна по территории всей Украины. Благодаря такому сервису, на DOM.RIA всегда свежая и достоверная информация.

После пользования услугами такого сайта, уже не нужно заниматься проблемой, где и как проверить квартиру при покупке.

Вопрос, нужно ли проверять квартиру перед покупкой, всегда остается на усмотрение покупателя. Однако тщательная документальная и юридическая проверка помогут не попасть впросак и спокойно владеть своим приобретением.

Источник: http://www.0629.com.ua/list/115667"

Артем Амиянц, юрист компании «Доверенный юрист», специально для IRN.RU написал инструкцию, как проверить «юридическую чистоту» новостройки

«Мой дом – моя крепость» – гласит выражение, принадлежащее английскому юристу XVII века Эдуарду Коку. Но на какой правовой почве современный человек воздвигает свою крепость? Надежна ли она?

Далеко не все люди знают, что при покупке квартиры необходимо располагать юридическими знаниями, а также способностью их применить. Ведь нередки случаи, когда человек, не считая нужным вдаваться в детали документов и проверять так называемую «юридическую чистоту» желаемой квартиры, просто подписывает все бумаги и передает деньги. Подобная доверчивость в дальнейшем может преподнести покупателю неприятные сюрпризы. Особенно, когда он осознает, что стал жертвой мошенников либо столкнулся с другими людьми, имеющими право постоянного пользования его квартирой. Следствием может стать как потеря денег, так и потеря самой квартиры.

Самый лучший вариант – отсутствие у квартиры «истории», то есть цепочки различных предварительных сделок с ней. Это условие чаще выполняется при покупке квартиры непосредственно у застройщика. Но и здесь есть риски, так что лучше подстраховаться.

Итак, новостройка
Самый надежный способ – оформление договора участия в долевом строительстве. Проверка квартиры сводится в основном к проверке самого продавца (застройщика). Здесь важно проверить право застройщика на получение денег и оформление вас в качестве дольщика:

1) Разрешение на строительство

• разрешение должно быть выдано уполномоченным органом, в нем должна быть дата, номер, подпись и печать должностного лица уполномоченного органа;
• необходимо сверить соответствие данных о застройщике и лице, которое будет заключать с вами договор;
• проверить действительность наличия выдачи данного разрешения на сайте уполномоченного органа (к примеру, для Москвы – сайт Мосгосстройнадзора);

Проверке подлежит и срок действия разрешения. Если срок истек или в скором времени истекает, просите предъявить документ о продлении срока.

2) Документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок
В соответствии со ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 214-ФЗ) права на земельный участок могут быть оформлены в трех формах:

• право собственности;
• договор аренды земельного участка;
• договор субаренды земельного участка;
• договор безвозмездного срочного пользования (но только в определенных законом случаях, что, как правило, является исключением).

Если у застройщика право собственности на эту землю, то необходимо проверить свидетельство о праве собственности, запросить или взять самостоятельно выписку из ЕГРП в отношении данного земельного участка (в выписке виден собственник на текущую дату).

Если у застройщика права на землю оформлены договором аренды, то необходимо обратить внимание на следующие моменты:

• срок аренды (который должен быть более года);
• наличие штампа о государственной регистрации на договоре;
• в договоре должно быть предусмотрено право арендатора осуществлять строительство жилого дома на этом земельном участке;
• арендатором должен являться сам застройщик.

Если срок аренды заканчивается раньше рекламируемого застройщиком срока ввода объекта в эксплуатацию, просите копию зарегистрированного дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды, если же его нет – у застройщика могут возникнуть проблемы с оформлением данного здания после его постройки, а соответственно, будут проблемы и у дольщика.

Если права застройщика на земельный участок оформлены договором субаренды земельного участка, то необходимо удостовериться в праве на передачу участка в субаренду застройщику. Кроме того, необходимо учитывать, что срок действия договора субаренды не должен превышать срок основного договора аренды и должен соответствовать декларируемому сроку ввода дома в эксплуатацию. При прочтении договора субаренды необходимо обращать внимание на те же моменты, что и при изучении договора аренды земельного участка.

3) Проектная декларация
Сама цель данного документа заключается в донесении до дольщика наиболее существенной информации о строительстве объекта. Застройщик обязан размещать ее в СМИ или сети Интернет (как правило, на сайте застройщика), так что все должны иметь возможность ознакомиться с ней в свободном доступе. Перечень и состав проектной декларации установлен в ст.20, 21 закона № 214-ФЗ.

Nota bene
Перечисленные документы (разрешение на строительство, документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок, проектная декларация) являются документами, которые согласно ч.1 ст. 3 закона № 214-ФЗ обязательно должны быть у застройщика и которые он обязан предоставлять по первому требованию.

Именно эти документы следует запросить после того, как покупателю понравилась определенная квартира. Таким образом, на основании ч.2 ст. 21 закона № 214-ФЗ вы вправе ознакомиться с оригиналами всех разрешительных документов застройщика, придя к нему в офис. Также можно снять с них копии или сфотографировать, что рекомендуется сделать.

Если у застройщика отсутствуют какие-либо вышеуказанные документы и вам предлагают заплатить деньги до их получения застройщиком, то никогда не соглашайтесь: застройщик не имеет права до их получения заключать с дольщиком договор и брать деньги. Более того, застройщику могут и вовсе отказать в получении этих документов.

Определение надежности
Так как сама фигура застройщика является ключевой, то следует отметить, что дом может и не быть достроен даже при наличии всей законной документации, прав и схемы строительства. Можно ли определить, достроит ли застройщик жилье или нет?

К сожалению, не существует списка надежных застройщиков, которому можно стопроцентно верить. Даже компания с хорошей репутацией и множеством положительных отзывов может подвести в силу экономических обстоятельств. Однако, например, у правительства Московской области есть «Реестр проблемных застройщиков» и «Перечень проблемных объектов», обратившись к которым, можно получить информацию о том, является ли застройщик проблемным и существуют ли сложности со строительством дома, где вы планируете приобрести квартиру. Аналогичные ресурсы есть и в Москве, например, «Перечень застройщиков, работающих по 214-ФЗ и представляющих в Москомстройинвест отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением средств участников долевого строительства» (сейчас там данные, правда, только за первый квартал 2014 г.). Также стоит посмотреть и «Памятку дольщику», разработанную в Москомстройинвесте.

С кем иметь дело
На плечи будущего дольщика ложится задача оценки застройщика, в ходе которой необходимо сделать объективный вывод о перспективах достройки многоквартирного дома.

В первую очередь нужно убедиться, что застройщиком выступает юридическое лицо (то есть компания), так как индивидуальные предприниматели и физические лица не имеют права являться застройщиками. Возможен вариант, что договор будет заключать не сам застройщик, а посредник, третье лицо, которое приобрело у застройщика права по договору участия в долевом строительстве, инвестирования, уступки прав, либо распределения площадей. В этом случае проверке подлежат все участники цепочки между дольщиком и застройщиком.

Обязательно следует проверять полномочия человека, который подписывает документы по доверенности.

А в целом информация, которой необходимо располагать, проверяя застройщика, включает следующие пункты:

I) Репутация и опыт застройщика (срок работы на рынке, количество построенных домов, отсутствие просрочек при сдаче домов, отсутствие судов с дольщиками, отсутствие излишне агрессивной и массовой рекламы, участие в госпрограммах, информационная открытость). Для данной проверки нам на помощь придут СМИ, интернет-ресурсы, сайт юридического лица-застройщика. Важно понимать, что порой поиск по сети Интернет может дать гораздо больше информации, чем любой другой источник, так как обманутые в прошлом дольщики в большинстве случаев делятся информацией на форумах. Проверьте сайты арбитражных и районных судов вашего региона (и региона застройщика) на наличие в них дел, в которых застройщик выступает (либо выступал) в качестве ответчика в судебных разбирательствах, связанных с его видом деятельности.

II) Правоспособность юридического лица – застройщика (способность компании заключать сделки, брать на себя права и обязательства).

Здесь необходимо ознакомиться со следующими документами и получить следующую информацию:

• Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Необходимо убедиться, что в отношении застройщика регистрирующим органом не принято решение об исключении его из ЕГРЮЛ, а также нет процедуры ликвидации/реорганизации компании;
• Учредительные документы со всеми изменениями и дополнениями нужны для анализа срока полномочий единоличного исполнительного органа (директора) и возможных ограничений на заключение сделок им;
• Протокол общего собрания акционеров/участников (или выписка из него) об избрании единоличного исполнительного органа – для определения лица, которое имеет право заключать от имени общества договоры либо выдавать доверенности на заключение договоров (проверьте наличие и срок полномочий директора).

Данную информацию обязан предоставить сам застройщик в соответствии с ч.1 ст. 20 закона № 214-ФЗ.

III) Финансовое состояние (отсутствие убытков, отсутствие судебных дел по взысканию значительных долгов с застройщика, достаточность ресурсов, отсутствие неоправданно низкой цены продажи).

• Документы для анализа финансового состояния также в силу ст. 20 закона №214-ФЗ обязан предоставить сам застройщик. Полезно изучить бухгалтерскую отчетность (баланс, отчет о прибылях и убытках).

Следующим шагом будет проверка застройщика на признаки банкротства. Согласитесь, было бы не очень здорово полагаться на компанию, которая в ближайшем будущем может быть закрыта или переживает не лучшие времена. Ответы на эти вопросы можно получить на сайте Федеральной налоговой службы, указав наименование, адрес и прочую уже известную на данном этапе информацию по интересующему застройщику, а наличие судов на предмет банкротства застройщика – на сайте Арбитражного суда.

Риски инвестиционного проекта (в том числе и при покупке квартиры в новостройке) при участии любой строительной компании все равно существуют, но их можно минимизировать. С этой целью желательно еще до заключения договора получить консультацию юриста. Тогда у будущего дольщика больше шансов своевременно, с хорошим настроением отпраздновать новоселье.

Перечень адресов полезных сайтов, упомянутых в статье

Источник: http://www.irn.ru/articles/37793.html"

Проверка документов на квартиру в современных условиях

На вторичном рынке жилья Москвы и других городов России существуют «чистые» и «проблемные» квартиры. Такое разделение придумали риелторы, которые предпочитают не заниматься сложными случаями. Перечень проблемных объектов у каждого свой — разные варианты объединяет только нежелание агентов по недвижимости вести сделку.

Редакция «РБК-Недвижимости» расспросила риелторов и юристов о том, какие квартиры они считают проблемными и насколько стереотипы о сложности таких вариантов соответствуют действительности.

Стоп-листы для покупателей

За последние годы доля недоверчивых покупателей, которые хотят лишний раз проверить юридическую чистоту квартиры, возросла, рассказали опрошенные редакцией риелторы и юристы. «Покупатели стали более внимательно подходить к вопросам юридической проверки при покупке жилья, — считает брокер агентства Century21 Panorama Realty Константин Ламин. — Крайне редко встречаются клиенты, для которых этот вопрос маловажен. Даже если покупатели самостоятельно находят вариант для покупки, то для сопровождения сделки привлекают специалистов».

«Сейчас, в условиях кризиса, клиенты стали еще менее склонны к рискам, чем в благополучное в экономическом плане время, — подтвердил президент Электростальской гильдии риелторов и вице-президент Гильдии риелторов Московской области (ГРМО) Александр Целыковский. — Люди понимают, что им придется рискнуть средствами и активами, которые, возможно, в дальнейшем они уже никогда не аккумулируют. Теперь покупатели перестраховываются».

Перестраховаться действительно просто — достаточно выбрать другую квартиру. «Сейчас на рынке огромный выбор вариантов, — убеждена руководитель одного из офисов риелторского агентства «Миэль» Ирина Бербенева. — Если возникают сомнения, то проще отказаться от покупки и найти рядом другую квартиру, не вызывающую вопросов. В 2007–2008 годах рисков было гораздо больше». «При субъективном приближении получается процентное соотношение 70 к 30, где 70% — это так называемые чистые квартиры, а 30% — проблемные», — подсчитал руководитель отдела городской недвижимости отделения на Красной Пресне компании «НДВ-Недвижимость» Денис Гаджиев.

«Если брать ситуацию пяти-десятилетней давности, то сейчас рисков приобрести проблемное жилье меньше. Хотя бы по причине того, что пусть и за короткую, но все-таки историю развития российского рынка недвижимости грамотность людей значительно повысились, — добавил Целыковский. — Современный продавец и покупатель уже не полагаются на авось и зачастую, чтобы получить дополнительные гарантии, прибегают к услугам узких специалистов, способных провести максимальную проверку объекта и обладающих такими возможностями, которые по закону недоступны риелтору».

По просьбе «РБК-Недвижимости» брокер агентства Century21 Panorama Realty Константин Ламин составил перечень квартир, которые должны попадать в стоп-лист при обсуждении возможной покупки жилья.

Черный список квартир:

• квартиры с отказниками при приватизации;
• квартиры, в которых проживали люди, находящиеся в местах лишения свободы;
• квартиры от собственника, который на момент покупки жилья состоял в браке, а после развода не оформил соглашение о разделе имущества;
• квартиры, собственники которых имеют неисполненные (на момент продажи) обязательства по исполнительным листам службы судебных приставов. Это может служить причиной признания человека банкротом, такую сделку возможно оспорить в суде;
• приобретенные с использованием материнского капитала квартиры, владельцы которых не исполнили свое обязательство по наделению несовершеннолетних детей долями в квартире в соответствии с законом;
• квартиры, где один из сособственников признан по суду умершим или без вести отсутствующим;
• квартиры, где один из собственников страдает подтвержденным психическим заболеванием;
• квартиры одиноких пожилых собственников, которые продают свою жилплощадь по очень низкой цене и не приобретают взамен другое жилье.

Почему не любят проблемные квартиры

Недвижимость из черного списка не пользуется популярностью из-за того, что после заключения сделки договор купли-продажи могут оспорить в суде. В этом случае суд может признать сделку ничтожной — и покупатель потеряет приобретенную квартиру. «В наше время интернета возникает ложное ощущение полной информированности. Оно обманчиво, — полагает Ирина Бербенева. — Выписка из ЕГРН не является панацеей, архивные выписки из домовой книги бывают неправильными. Попадаются технические ошибки в этих выписках — например, не вписан несовершеннолетний собственник. Впоследствии это может привести к большим неприятностям».

Две главные неприятности — это аннулирование сделки и подселение в уже купленную квартиру человека с постоянной регистрацией. При аннулировании бывший продавец квартиры обязан возместить покупателю полную стоимость сделки, а бывший покупатель — вернуть квартиру. Второй случай сложнее.

«На момент приватизации квартиры некоторые члены семьи собственника недвижимости (это могут быть и бывшие члены семьи), проживающие в этой квартире, могли отказаться от приватизации, — объяснил механику процесса Константин Ламин. — При этом по закону они сохраняют право пользования квартирой. Шансы нового собственника снять с регистрационного учета подобную категорию пользователей через суд нулевые».

Наличие в истории квартиры нескольких переходов права один за другим за небольшой срок должно насторожить, считают в агентстве «Миэль». «Есть вероятность, что таким образом скрываются какие-нибудь неприятные моменты», — предупредила Бербенева.

Пример подобной квартиры привел президент Электростальской гильдии риелторов. «Недавно клиентка сама подобрала себе квартиру, в истории которой тянулась длинная цепочка перехода прав собственности, и права эти возникали неоднозначно, после чего переходили от субъекта к субъекту. Она заказала серьезную юридическую проверку квартиры, в ходе которой выяснилось, что квартира была приватизирована пожилой супружеской парой, женщина умерла, а ее супруг заключил договор пожизненной ренты с третьим лицом, не родственником. Через какое-то время он расторг договор ренты и отбыл в неизвестном направлении. Найти его сейчас не представляется возможным. От покупки такого лота по понятным причинам клиентка отказалась», — рассказал Александр Целыковский.

Отказ от реализации квартир, полученных по договору ренты, подтвердили и в агентстве «НДВ-Недвижимость».

В чем угроза унаследованного жилья

Распространенный страх — купить квартиру, полученную по наследству. Наличие стереотипа о проблемности такого жилья подтвердили все риелторы и юристы, которых опросила «РБК-Недвижимость». «При покупке такой квартиры стоит проявлять осторожность, — заявил адвокат Владимир Старинский. — Дело в том, что спустя какое-то время могут объявиться третьи лица с имущественными претензиями, и если в суде сделку признают недействительной, то все последствия ее отменяются — имущество и деньги сторонам возвращаются. Однако на практике денег у другой стороны уже, как правило, нет, поэтому взыскать их будет очень сложно — можно остаться и без денег, и без квартиры».

Предельный срок исковой давности по наследственным делам составляет десять лет в соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса России, указали в агентстве «Миэль». «Есть нюансы: например, если наследодатель мужчина, то вероятность появления неучтенных наследников выше, чем в случае с наследодателем женщиной, — считает Ирина Бербенева. — Возможно наличие детей, о которых никто не знал, кроме наследодателя. Учитывая отсутствие единой базы регистрации актов гражданского состояния в нашей стране, никто не может дать гарантии, что, например, во Владивостоке у наследодателя, проживавшего в Москве, не было детей. Проверить это, к сожалению, невозможно».

«Перспективы развития конфликтов между наследниками первой, второй и третьей очереди и риски покупки квартиры можно оценить, проверив нотариально заверенные отказы от наследства и пробив возможные дела по квартире на сайте суда, — парировал юрист Сергей Тарасов. — Помимо родственников, у умершего могли быть иждивенцы — несовершеннолетние, больные и так далее. Они могут доказать, что зависели от наследодателя, даже не будучи родственниками умершего, и могут претендовать на часть наследства. Спрогнозировать такой поворот событий непросто, но все же возможно — вряд ли, например, у пенсионерки 80 лет могут быть такие иждивенцы. Поэтому квартира, доставшаяся по наследству единственному сыну от такой пенсионерки, несет меньше рисков, чем наследство от сорокалетнего мужчины».

За что отвечают риелторы

Покупатели, которые опасаются стать жертвой мошенников, часто обращаются к риелторам в надежде, что те застрахуют их от проблемной сделки, рассказали московские агенты по недвижимости. Некоторые компании даже выдают своим клиентам сертификаты. По сути, это письменное заключение о результатах проверки конкретной квартиры.

В Электростальской гильдии риелторов усомнились в реальной эффективности таких сертификатов. «Так называемые гарантийные письма для покупателя обычно рассчитаны на срок до десяти лет. В них содержатся обязательства возместить человеку ущерб в случае негативного развития событий. Некоторые компании все еще выдают их сегодня, но, скорее, это нужно рассматривать в качестве маркетинговой составляющей», — считает Александр Целыковский.

«Судите сами: с одной стороны, это абсолютно добровольная история, а с другой — непонятно, к чему она может привести как для риелтора, так и для клиента, — разъяснил эксперт. — Прецедентов в части последствий исполнения или неисполнения гарантийных обязательств такого рода нет. Считаю, это всего лишь маркетинговый ход, тем более что, как правило, подобные «гарантии» составляются таким образом, что клиенту крайне трудно в конечном итоге претендовать на материальное возмещение».

Риелторы не несут материальной ответственности за сделки «с браком», подтвердил Сергей Тарасов. «На практике с риелторов невозможно взыскать компенсацию в судебном порядке. В отличие, например, от нотариусов, регистрирующих сделку и осуществляющих полную проверку документов, — они несут полную имущественную ответственность за свои действия», — заявил юрист.

Сам по себе риелтор не отвечает за юридическую чистоту квартиры, поэтому тем, кто хочет обезопасить себя от неприятностей, следует заключить договор о проведении юридической экспертизы объекта, посоветовал Владимир Старинский. «В этом договоре нужно прописать ответственность за возникновение рисков в дальнейшем. Никакие устные договоренности и обещания в суде вы доказать не сможете», — резюмировал адвокат.

Источник: http://realty.rbc.ru/news/59392ec89a7947ae2fe937d9"