Образец предварительного договора купли продажи квартиры

Образец предварительного договора купли продажи квартиры

В последнее время многие сделки купли-продажи недвижимости начинаются с оформления предварительного договора. В таком договоре заинтересованы, зачастую, обе стороны. Продавец квартиры желает быть уверенным, что покупатель не передумает покупать квартиру. Покупатель желает быть уверенным в сохранении цены на том же уровне к моменту подписания настоящего договора. Как правило предварительный договор купли продажи квартиры закрепляется оформлением и передачей задатка в подтверждение того, что стороны имеют серьезные намерения.

Задаток - это сумма, выраженная в деньгах либо в имуществе, которая передается кредитору от должника в счет платежей, которые причитаются с должника по договору. Применение задатка может иметь место только в том случае, когда сторонами сделки купли продажи выступает одно или оба физических лица. Задаток является подтверждением намерений договора. Кроме того, предварительный договор свидетельствует о том, что стороны договорились в течении определенного времени оформить договор купли-продажи по согласованной цене. При оформлении подобного договора нужно знать, что он должен быть оформлен в таком же виде, как и основной договор. Так, если основной договор решено заверять нотариально, то и предварительный договор нужно заверять нотариально. Не соблюдение такой нормы повлечет за собой ничтожность предварительного договора купли продажи недвижимости. Стороны могут сами определить, в какой форме они будут заключать договора - в простой письменной форме или же в нотариально заверенной.

Предварительный договор обязательно должен содержать сроки и условия выполнения обязательств по основному договору. Однако, если такой срок не установлен в предварительном договоре, то по закону основной договор необходимо оформить в течение календарного года.

Предварительный договор фиксирует стоимость квартиры, сроки заключения основного договора, сроки освобождения квартиры, сроки снятия прежних хозяев с учета, а также прописывается ответственность сторон в случае несоблюдения условий договора при оформлении основного договора. В таком договоре можно оговорить любые условия сделки, в том числе, какое имущество остается в квартире.

В предварительном договоре купли продажи квартиры, как уже говорилось выше, фиксируется и передается продавцу сумма задатка в счет обеспечения исполнения договорных условий и в счет оплаты основного долга. В предварительном договоре обычно прописывается, что в случае, если продавец откажется от сделки, то покупателю возвращается двойная сумма задатка. А если отказывается покупатель от сделки, то покупатель несет потери в сумме переданного задатка.

Практика проведения сделок с недвижимостью такова, что после оформления и подписания предварительного договора правоустанавливающие документы, до момента заключения основного договора, находятся у юриста или риелтора на ответственном хранении. Это делается в связи с тем, чтобы у продавца не было соблазна произвести какие-либо действия в отношении объекта недвижимости, по которому уже заключен договор.

Игорь Воропаев - ведущий юрист "Проспер-Консалтинг"
Консультант портала PropertyExperts

Ни для кого не секрет, что сделки по реализации недвижимой собственности – всегда рисковое мероприятие. Я давно работаю риэлтором, и на моей практике перед практически половиной сделок по продаже земельных участков или другого недвижимого имущества между сторонами заключается нижеследующее типовое соглашение, описанное в статье ниже.

Будущий продавец (застройщик, гражданин) и покупатель при желании имеют право составить договор, где выражают согласие совершить сделку в соответствии с законами, общими для Российской Федерации, и который далее будет полностью право подтверждать их намерения выполнить сделку в указанный срок. В нем необходимо указать конкретные данные сторон, между которыми будет заключаться данный контракт (адреса, данные паспортов, другую информацию), дату составления и т.д. В большинстве случаев это бесплатная услуга, которую предоставляет риелтор (если в последующем он ведет сделку), также он может обязываться хранить Ваши документы.

Еще он будет предлагать Вам сразу оплатить залог (например, через Сбербанк). Данный платеж будет Вашей гарантией. Однако если у Вас нет средство на риелтора (в Москве это дорого), Вы можете не следовать данному плану, а скачать шаблон и самостоятельно заполнить его согласно правилам. Но всегда помните о рисках!

Источник: http://propertyexperts.ru/docs/39-predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-nedvizhimosti-skachat-obrazec-blanka-2013.html"

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

7 ключевых принципов составления предварительного договора купли-продажи квартиры

Строительные компании, избегая заключать договоры по долевому участию, навязывают покупателю оформление ПД (здесь и далее –предварительного договора) по продаже предмета недвижимости. Эта методика их работы нуждается в подробном анализе, который мы и приводим здесь.

Первым шагом при осуществлении сделки по приобретению имущества может быть предварительный контракт, иначе называемый договором задатка.

Его назначение – защитить интересы сторон от внезапного изменения условий предполагаемой сделки или прекращения процесса продажи любой из сторон.

При заключении соглашения задатка оговариваются взаимные условия материальной ответственности обеих сторон за прерывание процесса продажи.

Преимущества предварительного договора купли-продажи квартиры.

Содержание документа при купле-продаже физическими лицами

Как указано в ст.429 ГК РФ, в ПД сторонами должна оговаривается цена сделки и должны быть изложены обязательства по срокам ее осуществления, то есть – подписание контракта на куплю-продажу предмета договора на условиях, определенных ПД.

Является важным зафиксировать в нем состояние предмета договора на момент заключения и перечислить объекты движимого имущества, входящего в состав продаваемого предмета.

Таким образом, заключение ПД представляется как гарантия того, что:

• не будут пересмотрены оговоренные условия ни одной из сторон;
• сам договор должен исполняется в оговоренные сроки, если таковые не будут указаны предварительным соглашением, то законом предусмотрен срок один год, после чего реализующая сторона может быть принуждена к исполнению в судебном порядке;
• если по окончании времени, указанного в предварительном соглашении, стороны не настаивают на его реализации, контракт признается утратившим силу.

Как составить предварительный договор и где можно скачать образец?

Если стороны, партнеры по сделке, приняли решение о составлении предварительного соглашения, нужно провести это мероприятие правильно и грамотно.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать здесь.

В него обязательно вносятся обстоятельства события:

• Место и время оформления, полностью – данные паспортов договаривающихся сторон.
• Обязательная информация – характеристика объекта продажи, то есть его адрес, размеры по площади, число жилых и нежилых помещений, этажность.
• Обязательно подтверждение прав собственности на продаваемое помещение с приложением копии подтверждающего документа. Реквизиты его также указываются в тексте соглашения.
• Основная цель документа – стороны указывают об обязательствах в согласованный срок заключить соглашение о продаже и покупке объекта.
• Указывается стоимость объекта, согласованная сторонами. По тексту, кроме указания цифрами суммы сделки, она указывается также и прописью.
• Текст предварительного контракта должен указать конкретные сроки, не позднее которых будет подписан непосредственно договор о покупке и продаже. Он может составлять и год, и два, но на практике обычно это происходит в срок не более 1-2-х месяцев.
• Контракт заверяется подписями сторон.

При отсутствии одного из перечисленных пунктов по тексту, договор может быть признан ничтожным.

Что включает в себя приватизация дачного участка? Какие документы нужны и куда обращаться вы узнаете из этого материала.

Об особенностях заключения предварительного договора на квартиру

Не считая основных условий, перечисленных выше, стороны вправе включить в текст соглашения и другие, которые они считают важными для себя, таковыми могут быть:

• Сроки освобождения (готовности) квартиры или иного объекта;
• Размеры штрафа при инициативном расторжении ПД;
• Другие согласованные условия продажи.

Форма предварительного договора купли-продажи квартиры.

В соответствии со ст.429 ГК РФ, стороны должны в дальнейшем подписать основной договор на продажу и покупку собственности, оказание услуг и пр.

Факт подписания ПД не обязывает к передаче собственности, а только предусматривает обязанность заключить далее основной контракт на куплю и продажу на условиях, изложенных действующим предварительным соглашением.

Если сроки при подписании не оговорены, то основной контракт должен быть заключен не позднее года после ПД.

Поскольку при заключении ПД не происходит передачи прав собственности, договор не нуждается в государственной регистрации.

Следует учитывать, что судом ПД может быть признан недействующим, поскольку предмет соглашения к моменту подписания, как правило, не существует, а строение находится в состоянию нулевого цикла.

Верное указание конкретных данных (площадь, местонахождение) невозможно.

Существуют обстоятельства, которые делают ПД непривлекательным для приобретателя по сравнению с контрактом на долевое участие. Вместе с тем, заключение ПД часто является единственной возможностью для приобретателя купить жилье в нужном месте.

Подробная информация о том, как восстановить документы на квартиру в случае их утери, есть в статье по ссылке.

Как обеспечить свой интерес и установить задаток при заключении договора?

Важно следовать правилу – чем более полно и точно будет описан предмет купли-продажи, тем больше возможность получить ожидаемое жилье.

Когда предлагается текст договора, который не устраивает покупателя, нужно требовать включение в него ваших требований:

• Точное указание в тексте соглашения нужных условий – таких как общая и жилая площади, этажность, размещение на площадке, степень отделки, наличие перегородок между помещениями и балконом.
• Укомплектованность жилья – электропроводка, сантехника, водопровод, наличие рам в оконных проемах, телефонной разводки и прочее.
• Необходимо четко оговорить сумму договора и обязательно указать, что она не может быть пересмотрена.
• Срок подписания основного договора.
• Срок реализации недвижимости по главному контракту, который не подлежит изменению инициативно и размер штрафных санкций за его неисполнение.
• Условия сдачи помещения покупателю и за чей счет она производится (кому платить госпошлину).

Нужно понимать, что при срыве исполнения ПД, обращение к суду возможно только по поводу принуждения застройщика к подписанию основного контракта.

Оформление предварительного соглашения при покупке помещения в ипотеку

Документы по такой сделке оформляются на основании действующего законодательства.

При этом делается отметка, что продавец при подписании договора находился при ясном уме, твердой памяти и совершил акт добровольно.

Особенности оформления состоят в следующем:

• продавцом указывается точный адрес, количество помещений, площади жилая и полная, этаж, на котором расположена квартира;
• ФИО и другие анкетные данные должны точно соответствовать документам, быть вписанными безошибочно, что проверяется нотариусом;
• указывается оговоренная сторонами сумма платы за помещение.

Дачу или загородный дом можно сдать в аренду на летний период. Образец договора есть здесь.

Являются важными следующие обстоятельства:

• Права держателя залога подтверждаются закладной.
• Приобретаемая недвижимость находится под закладом до момента выплаты полной суммы, указанной в договоре, до момента полного возврата задолженности по ипотеке.
• Продавец предоставляет подтверждение, что продаваемое имущество не арестовано, не состоит в залоге и не является предметом аренды.
• Спорные вопросы разрешаются в соответствии с законом, уклонения от исполнения обязательств рассматриваются судом.
• При заключении договора продавец подтверждает, что в квартире нет зарегистрированных жильцов.

Пример предварительного договора купли-продажи квартиры.

Договор при покупке помещения в доме на стадии строительства

На практике договор для таких условий ничем не отличается от такового в отношении новостройки. Требования и рекомендации к содержанию документа остаются теми же.

Единственное отличие — по срокам его реализации. Для ситуации со строящимся домом они должны быть значительно приближены по согласованию сторон.

Ошибка первая

В ряде случаев надежды на гарантированное обеспечение покупки помещения через оформление ПД остаются несостоятельными. Практикуемая при этом выплата задатка, как обеспечение договора, не соответствует закону.

Заключение такого соглашения обязывает стороны подписать в будущем контракт на куплю и продажу, но не предусматривает никакой передачи денег или части имущества.

Задатком же признается оплата части стоимости в счет положенной по договору суммы за недвижимость.

При уклонении любой стороны от выполнения условий ПД, вторая сторона вправе потребовать этого через суд. При этом отказавшаяся сторона должна возместить убытки, нанесенные таким решением второй стороне, включая моральный ущерб.

Что такое сервитут на земельный участок и для чего он нужен, смотрите по ссылке.

Ошибка вторая

В реальной жизни часто встречаются случаи заключения предварительного договора на дальнейшую продажу несуществующего имущества, например, квартиры в доме, строительство которого еще не начато или находится на начальной стадии возведения.

Обычно, это практика застройщиков, которая в правовом отношении несостоятельна.

Однако при судебной практике такие договоры часто признаются действующими как продажа неоконченных объектов строительства.

Ошибка третья

Нередко сторона, не желающая заключать окончательный договор, старается признать предварительное соглашение недействительным.

При этом основания для такого решения избираются из общих признаков недействительности по ГК РФ – несоответствие законодательству, мнимая или притворная сделка, недееспособность второй стороны и др.

Несомненно, что такие действия совершаются обдуманно и являются одним и средств получения дополнительной прибыли.

В связи с чем происходит уменьшение кадастровой стоимости земли? Ответ на вопрос есть в этой публикации.

Вложенные деньги будут возвращены, но в результате инфляции их, скорее всего, будет недостаточно для повторной покупки.

Удачной вам покупки!

О плюсах предварительного договора купли-продажи вы узнаете из этого видео:

Источник: http://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/7-klyuchevy-h-printsipov-sostavleniya-predvaritel-nogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.html"

До подписания основного договора купли-продажи стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Выбор конкретного документа согласовывается дополнительно между продавцом и покупателем.

Подобные документы оформляются, если основной договор купли-продажи не может быть заключен сразу. К примеру, до заключения основного контракта требуется провести какие-нибудь работы, или же покупателю необходимо собрать денежные средства в полном размере, или продавцу необходимо подготовить документы к сделке.

Предварительный договор продажи квартиры позволяет не потерять возможность в будущем заключить основной контракт с конкретным покупателем или продавцом по оговоренной заранее и зафиксированной цене. На сегодняшний день заключение предварительных договоров купли-продажи квартиры — довольно распространенное явление.

Такой документ имеет некоторые «подводные камни». Иногда стороны не уделяют составлению договора особого внимания, что в дальнейшем приводит к проблемам. Мы рекомендуем тщательно подготовить и проработать совместно с юристом предварительный договор купли-продажи квартиры, чтобы в будущем сократить все риски до минимума.

В данном документе обязательно указывается в какие сроки стороны обязаны заключить основной договор купли-продажи. Покупатель вносит продавцу или его представителю часть суммы в качестве аванса или задатка от 5 до 10 % от общей стоимости за объект. Эта сумма является гарантией для продавца. Предварительный договор купли-продажи квартиры, а также договор аванса или задатка разрабатывается индивидуально под клиента и составляется юристами нашей компании.

В предварительном договоре купли-продажи указываются все существенные детали сделки, которые позднее будут прописаны в основном контракте.

В случае если одна из сторон уклоняется от подписания основного договора, другая сторона может обратиться в суд с требованием соблюсти условия предварительного контракта. Сторона, которая отказывается от регистрации основного договора, должна возместить другой стороне убытки в полном размере.

Основной договор купли-продажи жилого помещения после его заключения подлежит обязательной государственной регистрации в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. А вот предварительный договор купли-продажи квартиры или дома не регистрируется.

Предварительный договор купли-продажи несуществующего объекта. Сделки с новостройками

На сегодняшний день встречаются предварительные договоры, в соответствии с которыми стороны обязуются в будущем заключить основной контракт по купле-продаже отсутствующего на момент заключения предварительного договора недвижимого имущества.

Как правило, такой предварительный договор купли-продажи квартиры предлагают заключить застройщики, что не совсем правомерно. Дело в том, что по общему правилу, заключить основной договор купли-продажи в отношении отсутствующего недвижимого имущества невозможно.

Однако однозначной судебной практики по этому поводу нет, и вопрос остается открытым. В некоторых случаях суды допускают возможность заключать предварительные договоры купли-продажи, предметом которых является объект незавершенного строительства.

Чтобы правильно составить предварительный договор купли-продажи, стоит сразу выяснить все данные о лицах, которые подписывают документ.

• Если подписантом является физическое лицо, необходимо указать фамилию, имя и отчество, паспортные данные и адрес место жительства подписанта.
• Если лицо действует на основании доверенности, необходимо указать реквизиты доверенности.
• Если стороной сделки является юридическое лицо, указываются следующие данные:

1. Оганизационно-правовая форма.
2. Наименование юридического лица.
3. Местонахождение.
4. Номер свидетельства о государственной регистрации.
5. Ф.И.О. лица, действующего от имени юридического лица*

* У последнего обязательно должна быть доверенность на право проводить подобные сделки.

В соответствии с законом предварительный договор купли-продажи должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. При отсутствии в предварительном договоре купли-продажи квартиры данного пункта он считается незаключенным.

В предварительном договоре купли-продажи квартиры необходимо указать срок, в который стороны намерены заключить основной договор. Однако если такой срок не определен, основной договор купли-продажи квартиры подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного документа.

Если же сделка не будет заключена в оговоренный срок или срок предписанный законом, то обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи квартиры, прекращаются, и принудить его заключить уже будет невозможно. Кстати, действие предварительного договора купли-продажи квартиры прекращается и тогда, когда одна из сторон направит другой стороне предложение заключить основной договор купли-продажи квартиры.

Источник: http://www.landmarkre.ru/ru/services/contract-sale/preliminaryphp"

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры?

Получить определенные гарантии при заключении сделки продажи недвижимости желают обе стороны.

За всю современную историю операций с объектами недвижимости был придуман лишь один действительно эффективный и надежный способ осуществить это – составить и подписать предварительный договор, в котором прописываются все условия сделки, которую предстоит заключить обеим сторонам.

К оформлению данного договора необходимо отнестись не менее ответственно и серьезно, чем к подписанию основного документа.

Оформление купли-продажи квартиры в стандартной ситуации проходит в несколько шагов:

1. Подписание предварительного договора.
2. Заключение основного договора.
3. Денежный взаиморасчет.
4. Подписание акта приемки.
5. Регистрация права собственности.

В случае с ипотекой за исключением указанных выше пунктов добавится получение сертификата о рыночной стоимости объекта недвижимости, а также подписание кредитного договора.

Со стороны покупателя квартиры необходим паспорт и согласие супруга на покупку квартиры в браке (если таковой имеется).

Для покупки жилья в ипотеку потребуются:

• справки о доходах;
• оценочный сертификат;
• еще один документ для удостоверения личности.

В отдельных банках необходимый список документов может несколько изменяться – этот момент нужно уточнять.

Со стороны продавца должны быть предоставлены:

• правоустанавливающие документы;
• паспорт;
• сертификат о праве собственности на квартиру;
• выписки из домовой книги и ЕГРП.

Также могут потребоваться:

• доверенность;
• разрешение супруга на продажу квартиры;
• согласие органов опеки.

Предварительный договор купли-продажи квартиры в 2017 году представляет собой письменный документ, который устанавливает за обеими сторонами обязательства:

• покупатель обязуется гарантированно приобрести квартиру, ставшую объектом договора;
• продавец – передать данную квартиру покупателю и получить за нее деньги.

Таким образом достигается первичное согласие между сторонами.

Также покупатель может внести задаток, который в дальнейшем станет хорошим подспорьем при решении конфликтных ситуаций.

Предварительный договор составляется по обоюдному желанию покупателя и продавца. Данный документ предоставляет обеим сторонам определенные гарантии, которые могут подкрепляться денежным задатком.

Если у вас есть возможность подписать такой договор, и вторая сторона не против – не поленитесь сделать это.

В дальнейшем предварительный договор позволит вам не попасть в трудную ситуацию при подписании основного договора, а также обойтись без суда.

Также предварительный договор является помощником в случае, если одна из сторон еще не готова заключить основной документ, откладывая тем самым это действие на указанный срок.

Подписание предварительного договора с задатком отличается от стандартного случая лишь тем, что при расторжении документа покупателем задаток остается у продавца, а при аналогичном действии со стороны владельца квартиры задаток передается покупателю в двойном размере.

Размер денежного взноса необходимо обязательно указывать в предварительном договоре.

Предварительный договор часто используется и при взятии покупателем ипотеки. Получить образец документа в таком случае можно в конкретном выбранном банке.

В нем также указываются:

• предмет и стоимость объекта договора;
• обязанности и права сторон;
• сроки и некоторые другие условия, без которых предварительный договор теряет свою силу.

При покупке доли квартиры содержание и условия заключения предварительного договора практически не меняются за исключением того, что необходимо указать точный размер и стоимость доли в приобретаемой квартире.

Во всем остальном – стандартная процедура.

При покупке жилья в новостройке предварительный договор является единственной гарантией того, что забронированная вами квартира не будет перепродана другим лицам без вашего ведома.

Также при заключении документа вы сможете заранее договориться с застройщиком о сроках сдачи жилья, его стоимости и других условиях.

Учитывая, что строительные организации довольно часто просят первоначальный взнос, наличие предварительного договора позволит избежать мошенничества и даст вам гарантию того, что ваши средства не будут потрачены зря.

Как оформить сделку купли-продажи квартиры? Смотрите тут.

Предварительный договор содержит все необходимые данные об объекте недвижимости, в отношении которого заключается сделка, сторонах договора и сумме квартиры.

Также в бумаге должен прописываться способ взаиморасчета и другие нюансы:

• срок внесения суммы в качестве оплаты;
• реквизиты доверенности (при продаже квартиры по этому документу);
• дата и место оформления;
• подписи.

Если применяется задаток, в документе необходимо указать его сумму.

Можно выделить три существенных условия, ради которых и происходит подписание договора:

• детальное описание предмета договора (непосредственно объекта недвижимости);
• указание полных данных о всех сторонах предварительного договора;
• информация о стоимости имущества, в отношении которого планируется сделка.

Без наличия данных пунктов предварительный договор попросту не имеет никакого смысла.

К обязательным пунктам, которые должны быть рассмотрены в договоре, относятся следующие:

• сроки и порядок заключения главного договора о покупке квартиры;
• способ оплаты покупки покупателем;
• сумма задатка, если таковой передается покупателем продавцу;
• реквизиты договоренности при подписании договора доверенным лицом.

Эти пункты имеют силу только при наличии существенных условий, рассмотренных выше.

Без рассмотрения одного или нескольких обязательных пунктов договор недействителен.

В большинстве случаев срок действия документа указывается обеими сторонами в нем же на момент составления.

Если этого по каким-либо причинам не произошло, в порядке, установленном законодательством, срок действия документа устанавливается равным году.

Если в течение срока действия договора сделка не была совершена, документ теряет свою силу.

Если одна из сторон заключенного договора откажется выполнять свои обязательства, которые прописаны в договоре, другая сторона имеет право подать в суд, чтобы потребовать либо исполнение обязательств по договору, либо возмещение убытков и упущенной выгоды.

Стоит отметить, что, если виновник не выполнял условия договора по уважительной причине, он может указать это в суде и получить либо снисхождение, либо полное оправдание – зависит от случая.

Главная ошибка при составлении договора – заключение документа в отношении строящегося жилья.

В этом случае договор указывает на несуществующую квартиру, что не правомерно. Да, в некоторых случаях этот документ будет признан действительным со стороны суда, однако в юридических кругах данный момент еще не решен, поэтому рекомендуется так не рисковать.

Еще одна серьезная ошибка – рассмотрение не всех условий, которые необходимо указать.

Эта ошибка впоследствии может привести к различным спорам на момент подписания главного договора.

Предотвратить последствия очень легко – заранее составить правильный договор.

Чтобы правильно заполнить предварительный договор купли-продажи квартиры, можно воспользоваться образцом документа.

Образец для правильного заполнения вы сможете скачать здесь.

Покупатель квартиры, подписавший предварительный договор, имеет полное право расторгнуть его, если на горизонте появилась более привлекательная перспектива.

Однако при этом следует помнить, что, если при оформлении договора был внесен задаток, он остается у продавца жилья.

Таким образом продавец компенсирует свои возможные убытки от нахождения квартиры у вас в брони. Если расторжение провоцирует продавец, он должен будет заплатить покупателю задаток в двойном размере.

При отсутствии задатка при подписании договора никаких штрафов нет.

Какие документы нужны для продажи квартиры на вторичном рынке? Полный перечень здесь.

Как осуществляется продажа доли в квартире, где есть доля несовершеннолетнего? Подробная информация в этой статье.

После того, как заключен предварительный договор, можно приступать к подписанию основного.

Он должен полностью удовлетворять тем условиям, которые были прописаны в предварительном документе, иначе между продавцом и покупателем могут возникнуть определенные разногласия.

Проследите, чтобы все пункты были соблюдены – это убережет вас от многих неприятностей.

Источник: http://77metrov.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html"

Образец предварительного договора купли продажи квартиры

"___"________ ____ г.

Иванов Иван Иванович, именуемый в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и Петров Петр Петрович, именуемый в дальнейшем "Покупатель" с другой стороны, совместно именуемые "стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры (далее - "основной договор") на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

1.2. Предмет основного Договора:

По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателю жилое помещение - квартиру, расположенную в жилом здании, на 2 этаже, по адресу: г. Омск, ул. Пушкина, д. № …, состоящую из трех комнат, общей площадью 100 кв. м.

1.3. Другие существенные условия основного договора:

1.3.1. Цена основного договора, подлежащая уплате, составляет 2000000 (два миллиона рублей.

Общая цена основного договора, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного Покупателю жилого помещения.

Стоимость помещения составляет 20000 (двадцать тысяч) рублей за 1 квадратный метр площади.

Общая стоимость жилого помещения - квартиры выплачивается на условиях 100 % предоплаты.

1.3.2. Обязательство Продавца передать жилое помещение Покупателю считается исполненным после фактической передачи квартиры Покупателю и подписания сторонами соответствующего передаточного акта.

1.3.3. В жилом помещении находятся (перечислить: коммуникации, наличие подключенных телефонных линий, отделка, санитарно-техническое оборудование и т.п.).

1.3.4. Продавец гарантирует, что жилое помещение свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

1.3.5. Расходы на государственную регистрацию перехода права собственности несет Покупатель.

1.4. Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор: в течение шести месяцев (или иной срок) с момента заключения настоящего Договора.

1.5. В случаях когда сторона уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

1.6. Обязательства сторон по настоящему Договору прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор.

1.7. Право собственности Продавца на жилое помещение, указанное в п. 1.2. настоящего Договора подтверждается свидетельством на право собственности, выданным … (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию) "___"________ ____ года, номер …

2. Расчеты по договору

2.1. Покупатель перечисляет Продавцу задаток в сумме 200000 (двести тысяч) рублей.

2.2. При заключении сторонами основного договора перечисленный задаток засчитывается в счет уплаты стоимости жилого помещения. Оставшаяся часть цены нежилого помещения перечисляется в порядке и сроки, определенные основным договором.

3. Задаток

3.1. Обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему Договору является задаток, предусмотренный ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации.

3.2. Если основной договор не будет заключен по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается.

3.3. Если основной договор не будет заключен по вине Продавца, она должна будет вернуть Покупателю внесенный задаток в двойном размере и уплатить штраф в размере 3 % от общей стоимости помещения, указанной в пп. 1.3.1 настоящего Договора, в течение пяти банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.4 настоящего Договора.

4. Заключительные положения

4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. Настоящий договор составлен на русском языке в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой стороны и регистрирующего органа.

5. Реквизиты сторон

Продавец: Иванов Иван Иванович, проживающий: г. Омск, ул. …, д. № …; паспорт серии …, номер …, выдан …

Покупатель: Петров Петр Петрович, проживающий: г. Омск, ул. …, д. № …; паспорт серии …, номер …, выдан …

Подписи сторон:

Продавец: подпись _____________ /Иванов Иван Иванович

Покупатель: подпись _____________ /Петров Петр Петрович

Источник: http://logos-pravo.ru/predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-zadatkom"

Нюансы оформления предварительного договора купли-продажи квартиры в 2018 году

Перед приобретением квартиры множество покупателей решает подписать с владельцем квадратных метров предварительный договор о покупке жилья. Несмотря на то, что подобный документ не означает переход прав на недвижимость к покупателю, он наделяет его преимущественным правом на покупку недвижимости.

Для чего заключают предварительный договор купли-продажи квартиры

Такой договор в народе еще называют «Соглашением о намерениях».

К таким обстоятельствам можно отнести:

• у продавца еще не готовы все документы для совершения сделки;
• у покупателя на данный момент нет всей суммы, необходимой для покупки недвижимости.

Иными словами, соглашение о намерениях – это один из эффективных способов защитить интересы всех участников этой сделки от недобросовестного отношения другой стороны.

Договор о намерениях, как и любой другой документ, имеет обязательные пункты.

В нем обязательно должна быть указана такая информация:

1. ФИО обеих участников, обязательно указываются их паспортные данные.
2. Информация о расположении квартиры, которою вы планируете приобрести.
3. Информация о состоянии недвижимости (количество комнат, площадь).
4. Стоимость жилья.
5. Информация о деньгах. В соглашении необходимо указать сумму, которую покупатель передает продавцу в качестве аванса.
6. Срок совершения основной сделки.

Составленный документ лучше всего подписать и заверить у нотариуса. У него же рекомендуется передавать сумму аванса.

В случае отказа продавца завершать сделку и возвращать аванс нотариус сможет подтвердить в суде факт передачи денег.

Если жилье приобретается вместе с мебелью, этот факт также должен быть указан в соглашении.

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры

Договор о намерениях берет свое начало с перечисления фамилии, имени, а также отчества каждой из сторон соглашения. Обязательно следует указать день, месяц и год рождения как покупателя, так и продавца.

Не забудьте вписать данные паспортов и место прописки.

Первым пунктом этого документа является его предмет.

Здесь необходимо прописать подробную информацию о квартире, а именно:

• полный адрес расположения;
• площадь объекта жилья;
• число комнат.

Следующим пунктом предусмотрено указать данные документов, что доказывает право собственности продавца на продаваемые квадратные метры.

В третьем пункте описывается процедура оплаты покупки квартиры, а именно:

• цифрами, а дальше буквами указывается цена недвижимости;
• сумма аванса и срок окончательной оплаты;
• порядок оплаты пошлины.

В этом же пункте описывается порядок освобождения жилья продавцом.

В следующем пункте напоминается сторонам о необходимости подготовить весь пакет документов, что нужны для государственной регистрации до совершения основной части сделки.

В пятом пункте прописывается конкретное число подписания основного соглашения.

В шестом, восьмом и девятом пунктах перечисляются обязанности каждой из сторон, а также ответственность за невыполнение этих обязанностей.

В пункте №7 идет указание на статьи из гражданского кодекса, которыми регулируется данный документ.

Предварительный договор обязательно составляется в 2-х экземплярах, каждый из которых подписывается всеми участниками будущей сделки.

О предварительном договоре купли продажи жилья узнайте из видео.

Преимущества и недостатки предварительного договора купли-продажи

Не будет ошибкой, если сказать, что данный документ – это хороший метод юридически закрепить намерения продавца и покупателя.

Он хорош тем, что:

• покупатель может не опасаться изменения стоимости недвижимости со стороны продавца;
• покупатель не переживает, что жилье может быть продано другому лицу, пока он решает свои проблемы;
• владелец жилья получает гарантию на полную оплату стоимости его квадратных метров.

Но данное соглашение имеет и свои недостатки:

1. Стоимость недвижимости меняется очень стремительно.
   В соглашении указывается стоимость покупки квартиры, которую ни одна из сторон не может менять. Если покупаемая недвижимость до момента завершения основной части сделки выросла в стоимости, то владелец жилья может потерять немалую сумму денег.
2. Отказ от обязанностей наказывается судом.
   Когда одна из сторон не имеет намерения продолжать процедуру покупки квартиры, то другая может обратиться в суд с иском о принудительном выполнении обязанностей.
3. Задаток остается у продавца, если он не желает заканчивать сделку.

Такой документ на приобретение недвижимости также заключается, если гражданин желает купить квадратные метры в новостройке.

Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке

Человек, который желает приобрести жилье в новостройке, должен помнить, что даже после подписания соглашения о намерениях с застройщиком есть риск того, что:

• сдача дома затянется, ведь застройщик не может полностью контролировать сроки завершения строительных работ;
• существует вероятность, что практически ваше жилье может быть продано иному лицу.

В связи с этим составление такого соглашения для покупки недвижимости в новостройке лучше доверить экспертам в этом вопросе.

В этом случае оно будет содержать такую информацию:

• паспортные данные покупателя;
• данные о застройщике;
• предмет покупки;
• условия совершения сделки;
• все реквизиты;
• дата, когда будет завершена сделка полностью.

Обратите внимание, что если в соглашении отсутствует конкретная дата завершения сделки, то она должна быть завершена на протяжении одного года.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 577-03-71
(Москва)

+7 (812) 425-60-36
(Санкт-Петербург)

8 (800) 333-58-23
Для всех регионов!

Это быстро и бесплатно!

О расторжении договора купли-продажи квартиры на нашем сайте.

О договоре дарения доли квартиры детям в статье. Составление, оформление и регистрация договора.

Скачать договор аренды квартиры можно здесь.

В подобных документах обязательно должна быть описана процедура расторжения такого соглашения.

Согласно закону его можно разорвать, если:

• покупатель или владелец жилья не выполнил одно или несколько обязательств;
• в указанные сроки в предварительном соглашении не была завершена полностью сделка.

Если его расторжения требует лишь одна сторона, то придется подавать соответствующий судовой иск.

О сроке действия предварительного договора купли-продажи квартиры можно узнать из видео.

Источник: http://vesbiz.ru/dokumenty/dogovory/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html"

Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец)

Предварительный договор купли-продажи квартиры образец – запросы подобного рода нередко встречаются в поисковиках. И хотя варианты документа предлагаются различными сайтами в больших количествах, далеко не все из них составлены корректно и идеально подходят для использования.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры.doc

Общие положения о предварительном договоре купли-продажи квартиры

В статье мы поговорим об особенностях, форме такого документа, о том, какие тонкости нужно учитывать при его заключении, а также предложим образец предварительного договора купли-продажи квартиры.

Документ призван помочь сторонам, участвующим в сделке, договориться по всем ее условиям, являющимся существенными, и гарантировать, что сделка состоится в определенный момент в будущем.

Обязанность по заключению основного документа при наличии предварительного оговаривается ГК РФ (ч. 4 ст. 445): в случае уклонения какой-либо из сторон от данной обязанности другая вправе обратиться в судебные инстанции для понуждения контрагента к ее исполнению. Если одна сторона необоснованно уклоняется от совершения сделки, добросовестной стороне предоставляется право требовать возмещения убытков, понесенных ею вследствие такого уклонения.

Об особенностях предварительного договора купли-продажи квартиры

Отличительная особенность предварительного договора купли-продажи состоит в том, что он не создает для сторон прав и обязанностей, предусмотренных ст. 549 ГК. После его заключения стороны не должны осуществлять фактических действий по приему-передаче недвижимости или внесению за нее платы.

Однако, как показывает судебная практика, имеют место случаи, когда стороны предусматривают необходимость полной оплаты недвижимого имущества в рамках предварительного договора, а не после заключения договора основного. В подобных ситуациях предварительный документ следует квалифицировать как заключенный договор купли-продажи недвижимости с условием исполнения предварительной оплаты. Такая позиция подтверждается постановлением пленума ВАС № 54 от 11.07.2011.

Условия предварительного договора купли-продажи квартиры

В процессе заключения предварительного документа следует обратить внимание на необходимость отражения в нем всех существенных условий, которые будут содержаться в основном договоре, о чем говорится в ч. 3 ст. 429 ГК.

Согласно ст. 554, 555 ГК РФ к таковым условиям сделки купли-продажи недвижимости следует относить:

• предмет;
• цену;
• перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих право пользования им после продажи (с указанием их прав на пользование).

Что касается предмета договора, то под ним понимается индивидуально-определенная квартира, расположенная по конкретному адресу, с указанием ее характерных черт (площади, планировки, этажности дома, в котором она находится и т. п.). Цена специально оговаривается сторонами сделки – при этом положения ст. 424 ГК к сделкам купли-продажи недвижимости неприменимы (ч. 1 ст. 555 ГК).

В случае отсутствия в предварительном договоре купли-продажи указанных условий он будет считаться незаключенным.

Все остальные условия согласовываются сторонами самостоятельно и законодателем не ограничены.

Форма предварительного договора купли-продажи жилья

ГК РФ в ч. 2 ст. 429 говорит о том, что составляться предварительный договор купли-продажи должен в форме, предусмотренной для аналогичного основного документа, а ст. 550 ГК уточняет, что делается это письменно. Что касается перехода прав собственности на недвижимость, то в этом случае обязательна госрегистрация окончательного (основного) варианта договора (ст. 551 ГК).

В некоторых случаях купля-продажа требует нотариальной формы:

• распоряжение долями в праве на жилье,
• реализация жилья, принадлежащего несовершеннолетнему.

Соответственно, в указанных случаях предварительный договор также составляется в нотариальной форме.

Предварительный договор в принципе не требует регистрации в связи с тем, что положения об обязательной регистрации основного договора не являются указанием на форму договора, а самой регистрации подлежит лишь переход каких-либо вещных прав на недвижимое имущество. Что касается предварительного договора, то он не влечет приобретения имущественных прав/обязанностей сторонами, его заключившими. Иными словами, при заключении предварительного документа стороны должны придерживаться лишь требования о его форме (простой письменной или нотариальной), а регистрировать заключенное соглашение не нужно. Это подтверждается, в частности, п. 14 информационного письма президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59.

Обеспечение исполнения обязательств в рамках предварительного договора

В течение длительного времени спорным оставался вопрос о возможности внесения в предварительный договор условий об обеспечении исполнения обязательства. Связано это с тем, что, с одной стороны, предварительный договор не влечет за собой наступления материальных обязательств сторон – следовательно, обеспечить их исполнение невозможно; с другой – предварительный договор закрепляет обязательство сторон заключить основной договор. Вопрос состоял в том, возможно ли требовать обеспечения неимущественного права.

Позиция вышестоящих судов на сегодняшний день единогласна: гражданское законодательство не содержит запрета на обеспечение обязательств, оговоренных предварительным договором. То есть стороны вправе предусмотреть в предварительном документе способ обеспечения исполнения обязательства по заключению договора основного. Такой вывод можно сделать, например, из постановления пленума ВАС РФ от 08.04.2014 № 16973/13 и ч. 4 ст. 380 ГК.

Бланк предварительного договора купли-продажи квартиры образца 2018

Бланк договора предварительного в общем виде практически идентичен бланку основного. Поэтому последний может служить образцом при составлении предварительного документа.

В отношении образца предварительного договора купли-продажи квартиры в 2018 году можно сказать, что он должен содержать информацию такого рода:

• Наименование документа, дату и место его составления.
• Указание на стороны, заключающие договор, и на лиц, которые будут являться его подписантами, а также на волю сторон заключить основной договор в будущем на нижеперечисленных условиях. Если говорить о представителях юрлиц и представителях на основании доверенности, необходимо указать, на основании каких документов они действуют.
• Основную часть:
  • условия о предмете; о цене и способе оплаты;
  • перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после перехода права собственности на него к покупателю;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок и сроки заключения основного договора, регистрации перехода права собственности;
  • иные условия, которые стороны определили для себя в качестве существенных.
  • Заключительную часть:
    • реквизиты или паспортные данные сторон;
    • личные подписи и печати (для юрлиц).

Условия прекращения действия предварительного договора

В основном это общие основания для прекращения обязательств, но есть и особое основание прекращения, допустимое только для предварительного договора.

Предварительный договор может быть прекращен:

• в случае надлежащего исполнения обязательства, т. е. заключения основного договора (п. 1 ст. 408 ГК РФ);
• по основанию истечения срока для заключения основного договора или направления оферты (п. 6 ст. 429 ГК РФ);
• в случае наступления отменительного условия, предусмотренного сторонами в предварительном договоре (п. 2 ст. 157 ГК РФ);
• по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Подробности в статье Расторжение договора по соглашению сторон согласно ГК РФ;
• в связи с существенным нарушением условий предварительного договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В последнем случае договор расторгается стороной, чьи права нарушены, в судебном порядке. Обязанность доказать нарушение условий договора и существенность нарушения возлагается на истца.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи квартиры представляет собою единый документ в письменной форме, который содержит условия основного договора, а также обязательства сторон заключить основной договор. Кроме того, допускается указание на обеспечительные меры по правилам главы 23 ГК РФ. Оплата за квартиру по предварительному договору не вносится – иначе данный договор считается основным договором купли-продажи с условием о предоплате. Предварительный договор купли-продажи жилого помещения не требует государственной регистрации и действует с момента его подписания. Прекращает свое действие данное соглашение либо по общим основаниям для прекращения и расторжения договоров, либо в связи с незаключением в установленный срок основного договора.

Источник: http://rusjurist.ru/dogovory/dogovor_kupliprodazhi/predvaritelnyj_dogovor_kupliprodazhi_kvartiry_obrazec/"

Предварительный договор купли-продажи квартиры — образец

Простыми словами, предварительный договор – это документ, в котором будут записаны намерения продавца и покупателя на совершение итоговой сделки по купле или продаже недвижимости.

Их законодательной базой является Гражданский кодекс, а именно пункты с 2 по 4 в статье 429.

В нем прописывается все информация, которая согласовывалась в устной форме. От описания самого объекта продажи или покупки и его цены, до срока подписания основного договора.

Так, при нарушении сроков по подписанию окончательной бумаги любая из сторон процесса имеет право обратиться в судебную инстанцию за удовлетворением этого требования. Данное обстоятельство прописано в пункте 5 вышеуказанной статьи.

Заявить такие требования можно только в течение полугода с момента его неподписания по предварительному договору. Так, если вы получили решения суда в вашу пользу, заключенным договор будет считаться с момента вступления решения в законную силу.

Риск договора зависит от рынка на котором проходит сделка:

• Вторичный рынок — особых последствий не будет, если какая-то из сторон не подтвердила свое требование на заключение основной документации по сделке. Согласно пункту вышеуказанной статьи ГК РФ предварительный договор прекращает свое существование.
• Первичный рынок — а вот тут покупатель может быть обманут. Ведь застройщики редко соглашаются на еще одни обязательства при долевом участии в застройке. И все сопутствующие риски для покупателя сохраняются.

Даже заключенный по правилам предварительный договор — это не гарантия покупки жилья. Ведь им в первую очередь, фиксируются только ваши намерения. И даже обращение в суд может не дать результатов, ведь в нем не было пункта по передаче имущества от продавца к покупателю. И обычно следует встречный иск от другой стороны для его прекращения или юридического непризнания.

При условии, что:

• В нем есть пункт о долевом участии в застройке.
• Есть соответствующие лица, которые привлекли деньги на процесс застройки, согласно законодательству нашей страны.

Если известность широкой массе людей основного договора по таким сделкам неоспоримая, то вот предварительный документ по сделке, хоть и широко практикуется, но не имеет полных знаний о себе. Влиять на него могут сразу обе стороны процесса, и исход окончательных действий может быть подвержен влиянию как продавца, так и покупателя.

Практика показала, что существуют самые распространенные случаи по задержке исполнения обязательств по нему:

• продавец не может выехать из жилья по каким-то своим причинам в оговоренные сроки,
• неполный комплект документации для осуществления конечной операции,
• нехватка финансов у покупателя на основную сумму продажи и подобное.

И аналогичных ситуаций может быть великое множество. И исходя их этого, две стороны соглашения заключают его при согласии по всем позиция основного документа, но с отсрочкой ее осуществления. Согласно ему задаток не будет нужен.

Если в нем детально прописаны суммы уговора, ответственность сторон и подобное, то он автоматически дает вам гарантии, что осуществление договоренностей пройдет в положенные сроки и без промедления.

Законодательство нашей страны устанавливает условия по полному описанию объекта уговора, с прописанными тонкостями основного договора и обязательное содержание в предварительном договоре следующих пунктов:

1. Предмет договоренностей — в нашем случае это жилье (квартира/дом). Вся полная информация от адреса до квадратных метров. Обычно приложением к такому договору случит техническая документация. И момент об осмотре покупателем жилья, удовлетворение его состояния и отсутствием обоюдных претензий именно по самому объекту.
2. Стоимость жилья — это цена установленная продавцом и одобренная покупателем. Не будет лишним прописать в этом пункте и метод погашения, форма платежа, валюта и подобное.
3. Персональные данные сторон — вся информация по лицам, которые в ней участвуют, если она проводится по доверенности, то и информация о доверенном лице в полном объеме.
4. Срок на заключение фактической купли-продажи объекта — в случае, если стороны не указали этот момент, то автоматически им предоставляется 1 год для его осуществления.
5. Задаток — если его требуют, пропишите всю ситуацию по нему, как возвращать или возмещать и подобное.
6. Проверка документов продавца — полное перечисление всех данных по правоуставливающей и иной документации необходимой для осуществления итогового процесса.
7. Определение стороны берущей на себя расходы по проведению и оформлению купли-продажи.
8. Штрафы при несоблюдении договоренностей.

Сложностей как видно, нет. И большинство людей составляют сами такие договоры, без привлечения определенных специалистов в данной области. Но во избежание так сказать, неприятностей, не помещает консультация специалиста либо детальное ознакомление с информацией по таким сделкам.

• Основным, является форма договора — только письменная.
• Возможно нотариальное заверение бумаги, но это только по желанию любой из стороны.
• Обязательно наличие всех вышеперечисленных пунктов.
• Формулировать все предложения четко и лаконично, так чтобы нельзя было как-то их переиначить или двояко трактовать.
• При нарушении сроков по оформлению финальной стадии ситуации идти в суд для удовлетворения своих законных требований. А для этого и нужна четкость формулировок, ответственности сторон и прочие пункты, обязательные к написанию в предварительном договоре купли-продажи квартиры.

Помимо основных перечисленных элементов обязательных в нем, должны присутствовать и дополнительные элементы:

• соответствующий вид документации,
• точные и полные данные о лицах принимающих участие в сделке,
• информация обо всех типах документов на жилье, с обязательным
  включением их нотариально заверенных копий в приложения,
• данные по ситуациям, которые могут помешать заключению купли-продажи(арест, запрет),
• визы сторон.

С его помощью вы все ваши предварительные договорённости по содержанию финальной купли или продаже перенесете на бумагу. Так если нет претензий к нему ни у одной из сторон, то в финале их быть не должно.

Типовой, утвержденной законодателем формы таких договоров не существует. Ведь любые договоренности индивидуальны, ввиду индивидуальных характеристик каждого жилья, и ситуации как таковой.

Конечному этапу этого процесса может помешать какая-либо объективная причина, а если желание ее совершения обоюдно, но необходима отсрочка — предварительный договор оптимальное решение.

Если желаете составить его самостоятельно — ваше право, но практика показала, что присутствие специалиста в таких ситуациях будет очень полезным в будущем для вас.

Основополагающий момент такого документа — это срок его действия. Возможно заключение бессрочного или без определения даты его окончания. Но практикующие юристы не советуют этого делать. Для чего была затеяна вся эта ситуация — для продажи жилья.

А при вписанном сроке вы четко знаете, когда продажа или покупка будет совершена. В нем нет четких временных рамок. Так что это может быть неделя или годы. А в случае, если вы все же упустили этот момент, то тогда вступают в силу установленные законом нормы, а это год на оформление.

Существую 4 основные ошибки, которые допускают стороны при его заключении:

1. Большинство людей переоценивают силу такого договора перед основным. Так предприимчивые продавцы требуют задаток с аргументом, что в дальнейшем он войдет в основную сумму при заключении итоговой документации. Но это неправильно и противоречит нашему законодательству. Помните, задаток — это сумма денег, идущая как платеж с прописанной формой и суммами погашения оставшейся части цены объекта.
2. Практикующие специалисты в области недвижимости рекомендуют заключать его с внесением в него данных о задатке и способах его участия в общей сумме, и возмещении его продавцом, если инициатор расторжения он с увеличением его суммы в два раза. А в случае покупателя, действует стандартная схема — назад он его не получает. Но лучше воздержаться от задатка.
3. Халатное отношение к серьезности данного документа. Так одна из сторон передумала и дает категорический отказ в заключении итоговой сделки. Не проблема, пострадавшая сторона идет в суд. Аргументируйте свои действия, опираясь на 445 статью ГК РФ пункт 4. Согласно ей, вы в своем законном праве обратиться для принудительного исполнения купли или продажи недвижимости, при нарушении одной из сторон ее условий. И обязательно требуйте возместить вам финансовую часть в плане штрафных санкций, которые вы в нем прописали.
4. Заключение предварительного договора на пока еще не существующий объект. Новостроящиеся дома. По факту такой документ составлен на несуществующий пока объект. И, соответственно, заключить основную сделку также нельзя пока объект не будет построен. И тут все зависит от порядочности застройщика, т.к. практика судебных перипетий по таким событиям крайне разная.

Нежелание завершить договор приводит такую сторону в суд. И тут разнообразие вариантов: от мнимой сделки до недееспособности стороны. Но если оформление прошло правильно и в присутствии нотариуса, совершить это будет проблематично.

Источник: http://houseconnect.ru/realty/prodazha/predvaritelniy-dogovor.html"

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры: риски и нюансы подобного соглашения

Предварительный договор о намерениях, составляемый перед оформлением сделки по купле-продаже объектов недвижимости,служит дополнительной страховкой для каждого участника сделки.

Наверное, многие граждане, которым приходилось сталкиваться с операциями на рынке недвижимости, имели дело с предварительными договорами. Подобные документы служат хорошим инструментом для возложения обязательств на стороны, планирующие заключение сделки в течение указанного периода.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры?

Многие наверняка выражали сомнения в актуальности подобных промежуточных соглашений. Для чего должна откладываться процедура купли-продажи объектов недвижимости и проводиться составление предварительного договора, если все участники уже согласовали основные условия сделки?

Иногда необходимо время, а за это время одна из сторон может отказаться от основной сделки. В этих случаях очень удобен предварительный договор, который зафиксирует намерение заключить сделку. Не зря подобный документ нередко называются «Договором о намерениях».

Эта сделка заключается между заинтересованными сторонами после достижения желаемых договоренностей, если каждый участник имеет дальнейшие намерения выполнить процедуру купли-продажи с учетом всех оговоренных условий.

Причины, по которым документ не может быть подписан сразу же, разнообразны. Например, у покупателя в распоряжении не находится оговоренная сумма, и он может предоставить ее только спустя какое-то время, или продавцу необходимо подготовить документы на объект недвижимости, и т. п.

Предварительный договор можно считать документом, в котором указаны взаимные обязательства каждой стороны. Благодаря такому договору все участники могут получить полноценные гарантии планируемой сделки, поскольку обязуются нести персональную ответственность за ее срыв.

Поэтому предварительное соглашение подписывается в целях защиты интересов сторон, а также страховки от недобросовестного поведения участников сделки.

Что обычно подписывается в таких договоренностях? Поскольку все, что указывается в устной форме, не может иметь юридической силы в современной правовой системе, то в договоре купли-продажи рекомендуется указывать в письменном виде каждый важный момент, имеющий отношение к предстоящей сделке.

Требуют отдельного описания все условия, предварительно оговоренные между участниками сделки.

Если опустить детальное рассмотрение полной структуры документа, можно сказать, что в предварительной договоренности всегда должны быть четко указаны абсолютно все существующие условия заключаемой сделки. При несоблюдении или полном отсутствии предварительных соглашений сделка не будет считаться заключенной и не может иметь никакой юридической силы.

В предварительном договоре должны быть упомянуты минимум 3 главных условия:

1. Первое условие – предмет соглашения. Здесь приводится подробное описание всего объекта недвижимости, например, квартиры, выставленной на продажу. Чтобы в дальнейшем не возникало всевозможных разговоров о том, что оговаривалась продажа другой квартиры или дома, в документе указывается точный адрес, а также основные особенности жилплощади.
2. Вторым условием является стоимость объекта, по которой предстоит заключение основного договора. Это условие должно быть понятно каждому. Его соблюдение имеет значение как для продавца, так и для покупателя, поскольку, при отсутствии в документе оговоренной цены, владелец, например, может заявить, что от сделки отказываться не собирается, но при этом потребовать за объект недвижимости сумму, превышающую ранее оговоренную стоимость в несколько раз.
3. Третье условие – срок заключения главной договоренности. С учетом изменений в организации экономики государства рекомендуется не указывать слишком большой промежуток времени в предварительном соглашении. Сегодня постоянно назначается новая стоимость жилья на рынке недвижимости. Эти изменения могут принести пользу владельцам или покупателям. Поэтому предварительные договоренности рекомендуется заключать на минимальный период.

Если на стадии заключения предварительного соглашения владелец и покупатель обсудят все детали сделки, то в дальнейшем согласование, оформление основной документации относительно купли-продажи жилплощади не будет представлять собой вообще никаких сложностей. Процедура осуществляется предельно просто: из текста предварительной договоренности переносятся все условия в главный документ.

Возможность расторжения предварительной договоренности в некоторых ситуациях может быть весьма востребованной. Во многих случаях агентства недвижимости руководствуются только собственными интересами и не всегда заботятся о безопасности людей, которые готовы платить деньги и рассчитывают получить взамен нормальный объект недвижимости.

В случае, если условия предварительной договоренности не подразумевали выплату части оговоренной денежной суммы, такая сделка может быть расторгнута при взаимном соглашении с каждой стороны путем подписания необходимого документа. Если же один из участников не выражает желания расторгать договоренность, это можно сделать с привлечением судебных инстанций.

Деньги, потраченные на сопутствующие расходы, не подлежат возврату при расторжении соглашения, если это не было оговорено заранее. Подобные сделки всегда заключаются на бумаге и подлежат последующему заверению нотариусом, когда рассматривается непосредственно предварительная договоренность.

При расторжении по причине несоблюдения оговоренных сроков, участник сделки, инициировавший расторжение, вправе взыскать неустойку и имеет возможность принудить второго участника заключить основную договоренность, но уже с привлечением судебных инстанций.

Если возникает ситуация, когда предварительная договоренность расторгается по причине несоблюдения участниками указанных сроков, процедура выполняется по соответствующим условиям в связи с несоблюдением обязанностей, возлагаемых на участников по договору.

Поэтому перед процедурой оформления предварительной договоренности необходимо убедиться в следующем:

• В бланке указывается допустимая последовательность действий при одностороннем расторжении;
• В документе также должен быть определен период, в течение которого планируется проведение процедуры заключения основной договоренности;
• В соглашении детально расписана последовательность действий при оформлении основной сделки;
• Предусматриваются условия возврата потенциальному покупателю выплаченных им средств в качестве аванса.

При соблюдении всех вышеперечисленных условий предварительную договоренность можно будет легко расторгнуть с минимальными рисками и потерями для каждой из сторон. Естественно, лучше, чтобы процедура заключения и аннулирования подобных сделок выполнялась только в сопровождении квалифицированных юристов.

Законодательство не препятствует передаче денежных средств по такому соглашению. Поскольку другие существующие варианты выплаты задатка при договоренности не считаются нормальными, в предварительных договоренностях необходимо указать, что по заключаемой договоренности будет передана денежная сумма, подтверждающая полную серьезность намерений каждого из участников сделки, а также наличие штрафных санкций, которые будут наложены на одну из сторон в случае срыва договоренности.

Когда не рекомендуется заключение предварительного договора?

Иногда заключение основной сделки может быть сопряжено с дополнительными рисками, при наличии которых оформление предварительной договоренности нежелательно:

• Может быть составлено несколько предварительных соглашений на один объект недвижимости;
• Выплата залога за недостроенный жилой объект в ипотеку;
• Вероятность существования неблагоприятных условий для составления предварительной договоренности;
• Иногда существует возможность реализации одного объекта недвижимости одновременно нескольким покупателям. Продавец может оформить соглашения с несколькими потенциальными покупателями, получить от них задаток и попросту исчезнуть.
• Иногда в процессе оформления сделки выясняется, что на объект недвижимости был наложен арест, о наличии которого продавец может быть не осведомлен. Это уточнятся у самого нотариуса при оформлении основной сделки.
• Если в квартире или доме прописаны несовершеннолетние дети, недвижимость не может быть продана без предварительного согласия опекунов. При заключении предварительных договоренностей информация о прописанных в доме детях не подается, поэтому могут возникнуть проблемы при оформлении основного соглашения.

Образец предварительного договора за 2015 год содержит полноценный перечень всех возможных условий, а также обязанностей, которые должны указываться в дальнейшем при оформлении основной сделки. Это один из наиболее серьезных документов, которые можно подписывать перед проведением процедуры купли-продажи жилых объектов недвижимости.

При правильном заключении договора должна быть указана исчерпывающая информация о каждом участнике сделки. Описывается с максимальной точностью предмет сделки. Также обязательно уточняется период, в течение которого должен быть заключен основной договор.

Подробнее о том, зачем нужно составлять предварительный договор — на видео

В чем смысл предварительного договора и так ли он нужен? Видеоконсультация разъяснит ряд моментов, касающихся ответов на вопрос: «Зачем вообще нужно составлять такой договор?».

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Источник: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/zaklyuchenie-predvaritelnogo-dogovora.html"

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

7 ключевых принципов составления предварительного договора купли-продажи квартиры

Строительные компании, избегая заключать договоры по долевому участию, навязывают покупателю оформление ПД (здесь и далее –предварительного договора) по продаже предмета недвижимости. Эта методика их работы нуждается в подробном анализе, который мы и приводим здесь.

Первым шагом при осуществлении сделки по приобретению имущества может быть предварительный контракт, иначе называемый договором задатка.

Его назначение – защитить интересы сторон от внезапного изменения условий предполагаемой сделки или прекращения процесса продажи любой из сторон.

При заключении соглашения задатка оговариваются взаимные условия материальной ответственности обеих сторон за прерывание процесса продажи.

Преимущества предварительного договора купли-продажи квартиры.

Содержание документа при купле-продаже физическими лицами

Как указано в ст.429 ГК РФ, в ПД сторонами должна оговаривается цена сделки и должны быть изложены обязательства по срокам ее осуществления, то есть – подписание контракта на куплю-продажу предмета договора на условиях, определенных ПД.

Является важным зафиксировать в нем состояние предмета договора на момент заключения и перечислить объекты движимого имущества, входящего в состав продаваемого предмета.

Таким образом, заключение ПД представляется как гарантия того, что:

• не будут пересмотрены оговоренные условия ни одной из сторон;
• сам договор должен исполняется в оговоренные сроки, если таковые не будут указаны предварительным соглашением, то законом предусмотрен срок один год, после чего реализующая сторона может быть принуждена к исполнению в судебном порядке;
• если по окончании времени, указанного в предварительном соглашении, стороны не настаивают на его реализации, контракт признается утратившим силу.

Как составить предварительный договор и где можно скачать образец?

Если стороны, партнеры по сделке, приняли решение о составлении предварительного соглашения, нужно провести это мероприятие правильно и грамотно.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать здесь.

В него обязательно вносятся обстоятельства события:

• Место и время оформления, полностью – данные паспортов договаривающихся сторон.
• Обязательная информация – характеристика объекта продажи, то есть его адрес, размеры по площади, число жилых и нежилых помещений, этажность.
• Обязательно подтверждение прав собственности на продаваемое помещение с приложением копии подтверждающего документа. Реквизиты его также указываются в тексте соглашения.
• Основная цель документа – стороны указывают об обязательствах в согласованный срок заключить соглашение о продаже и покупке объекта.
• Указывается стоимость объекта, согласованная сторонами. По тексту, кроме указания цифрами суммы сделки, она указывается также и прописью.
• Текст предварительного контракта должен указать конкретные сроки, не позднее которых будет подписан непосредственно договор о покупке и продаже. Он может составлять и год, и два, но на практике обычно это происходит в срок не более 1-2-х месяцев.
• Контракт заверяется подписями сторон.

При отсутствии одного из перечисленных пунктов по тексту, договор может быть признан ничтожным.

Что включает в себя приватизация дачного участка? Какие документы нужны и куда обращаться вы узнаете из этого материала.

Об особенностях заключения предварительного договора на квартиру

Не считая основных условий, перечисленных выше, стороны вправе включить в текст соглашения и другие, которые они считают важными для себя, таковыми могут быть:

• Сроки освобождения (готовности) квартиры или иного объекта;
• Размеры штрафа при инициативном расторжении ПД;
• Другие согласованные условия продажи.

Форма предварительного договора купли-продажи квартиры.

В соответствии со ст.429 ГК РФ, стороны должны в дальнейшем подписать основной договор на продажу и покупку собственности, оказание услуг и пр.

Факт подписания ПД не обязывает к передаче собственности, а только предусматривает обязанность заключить далее основной контракт на куплю и продажу на условиях, изложенных действующим предварительным соглашением.

Если сроки при подписании не оговорены, то основной контракт должен быть заключен не позднее года после ПД.

Поскольку при заключении ПД не происходит передачи прав собственности, договор не нуждается в государственной регистрации.

Следует учитывать, что судом ПД может быть признан недействующим, поскольку предмет соглашения к моменту подписания, как правило, не существует, а строение находится в состоянию нулевого цикла.

Верное указание конкретных данных (площадь, местонахождение) невозможно.

Существуют обстоятельства, которые делают ПД непривлекательным для приобретателя по сравнению с контрактом на долевое участие. Вместе с тем, заключение ПД часто является единственной возможностью для приобретателя купить жилье в нужном месте.

Подробная информация о том, как восстановить документы на квартиру в случае их утери, есть в статье по ссылке.

Как обеспечить свой интерес и установить задаток при заключении договора?

Важно следовать правилу – чем более полно и точно будет описан предмет купли-продажи, тем больше возможность получить ожидаемое жилье.

Когда предлагается текст договора, который не устраивает покупателя, нужно требовать включение в него ваших требований:

• Точное указание в тексте соглашения нужных условий – таких как общая и жилая площади, этажность, размещение на площадке, степень отделки, наличие перегородок между помещениями и балконом.
• Укомплектованность жилья – электропроводка, сантехника, водопровод, наличие рам в оконных проемах, телефонной разводки и прочее.
• Необходимо четко оговорить сумму договора и обязательно указать, что она не может быть пересмотрена.
• Срок подписания основного договора.
• Срок реализации недвижимости по главному контракту, который не подлежит изменению инициативно и размер штрафных санкций за его неисполнение.
• Условия сдачи помещения покупателю и за чей счет она производится (кому платить госпошлину).

Нужно понимать, что при срыве исполнения ПД, обращение к суду возможно только по поводу принуждения застройщика к подписанию основного контракта.

Оформление предварительного соглашения при покупке помещения в ипотеку

Документы по такой сделке оформляются на основании действующего законодательства.

При этом делается отметка, что продавец при подписании договора находился при ясном уме, твердой памяти и совершил акт добровольно.

Особенности оформления состоят в следующем:

• продавцом указывается точный адрес, количество помещений, площади жилая и полная, этаж, на котором расположена квартира;
• ФИО и другие анкетные данные должны точно соответствовать документам, быть вписанными безошибочно, что проверяется нотариусом;
• указывается оговоренная сторонами сумма платы за помещение.

Дачу или загородный дом можно сдать в аренду на летний период. Образец договора есть здесь.

Являются важными следующие обстоятельства:

• Права держателя залога подтверждаются закладной.
• Приобретаемая недвижимость находится под закладом до момента выплаты полной суммы, указанной в договоре, до момента полного возврата задолженности по ипотеке.
• Продавец предоставляет подтверждение, что продаваемое имущество не арестовано, не состоит в залоге и не является предметом аренды.
• Спорные вопросы разрешаются в соответствии с законом, уклонения от исполнения обязательств рассматриваются судом.
• При заключении договора продавец подтверждает, что в квартире нет зарегистрированных жильцов.

Пример предварительного договора купли-продажи квартиры.

Договор при покупке помещения в доме на стадии строительства

На практике договор для таких условий ничем не отличается от такового в отношении новостройки. Требования и рекомендации к содержанию документа остаются теми же.

Единственное отличие — по срокам его реализации. Для ситуации со строящимся домом они должны быть значительно приближены по согласованию сторон.

Ошибка первая

В ряде случаев надежды на гарантированное обеспечение покупки помещения через оформление ПД остаются несостоятельными. Практикуемая при этом выплата задатка, как обеспечение договора, не соответствует закону.

Заключение такого соглашения обязывает стороны подписать в будущем контракт на куплю и продажу, но не предусматривает никакой передачи денег или части имущества.

Задатком же признается оплата части стоимости в счет положенной по договору суммы за недвижимость.

При уклонении любой стороны от выполнения условий ПД, вторая сторона вправе потребовать этого через суд. При этом отказавшаяся сторона должна возместить убытки, нанесенные таким решением второй стороне, включая моральный ущерб.

Что такое сервитут на земельный участок и для чего он нужен, смотрите по ссылке.

Ошибка вторая

В реальной жизни часто встречаются случаи заключения предварительного договора на дальнейшую продажу несуществующего имущества, например, квартиры в доме, строительство которого еще не начато или находится на начальной стадии возведения.

Обычно, это практика застройщиков, которая в правовом отношении несостоятельна.

Однако при судебной практике такие договоры часто признаются действующими как продажа неоконченных объектов строительства.

Ошибка третья

Нередко сторона, не желающая заключать окончательный договор, старается признать предварительное соглашение недействительным.

При этом основания для такого решения избираются из общих признаков недействительности по ГК РФ – несоответствие законодательству, мнимая или притворная сделка, недееспособность второй стороны и др.

Несомненно, что такие действия совершаются обдуманно и являются одним и средств получения дополнительной прибыли.

В связи с чем происходит уменьшение кадастровой стоимости земли? Ответ на вопрос есть в этой публикации.

Вложенные деньги будут возвращены, но в результате инфляции их, скорее всего, будет недостаточно для повторной покупки.

Удачной вам покупки!

О плюсах предварительного договора купли-продажи вы узнаете из этого видео:

Источник: http://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/7-klyuchevy-h-printsipov-sostavleniya-predvaritel-nogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.html"