Как можно продать долю в квартире без согласия собственников

Договор общей собственности – это документ, который наделяет двух или более объектов правом на личную собственность. То есть, они оба имеют все права распоряжаться ею по своему усмотрению.

Два вида общей стоимости:

• Долевая собственность – это движимое или недвижимое имущество, находящееся в собственности нескольких человек, разделенное на конкретные доли каждого из собственников
• Общая собственность – это имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц и принадлежащая им на праве общей собственности. В этом случае, законом не определены точные доли. Это может быть легко выполнено при разделе имущества.

Чаще всего такой вид собственности можно наблюдать у супругов. Запомните, что перевод из общей собственности к долевой, можно провести самостоятельно, если с этим согласны все собственник. Но вот для обратных метаморфоз, вам будут необходимы специальные условия.

Если вы захотите продать свою долю, вам следует выполнить следующие шаги:

1. Извещение всех совладельцев о своем намерении – как вы уже знаете, именно совладельцы имеют преимущественную позицию при продаже квартиры, хотя и должны совершать покупки на общих основаниях. Таким образом, лицо обязано отдать совладельцам письменное предупреждение о намерениях продать свою долю, указав при этом все нюансы продажи, а также цену, которую он хочет получить. В случае их согласия, доля должна быть передана совладельцам. Если заинтересуется сразу несколько лиц, она должна быть передана в соответствии с их долей. Если же они откажутся от предложения, продавец может смело продавать свою жилплощадь третьим лицам. Важно знать, что свой отказ собственник обязан сообщить в письменной форме. Именно его потом будет необходимо предъявить в регистрационный орган. Потому как, в случае если совладельцы не были предупрежденные о продаже или у вас нет доказательств данного действия, в течение трех месяцев с момента того, как они узнали об этом, могут потребовать вернуть им данную долю через суд.
2. Составление акта купли-продажи – этот документ является гарантом нового собственника на свою долю. Выполняется он весьма просто и не требует нотариального подтверждения. В договоре должна содержаться личная информация про каждую из сторон, а также подробная информация о самое доле: адрес квартиры, количество продаваемых комнат, общая жилая площадь, а также стоимость продаваемой доли. Кроме этого, документы должны содержать сведению о совладельцах, их правах, обязанностях, а также отказе на данную долю.
3. Регистрация документов – для начала, вам будет необходимо заплатить за государственные услуги. Цена данного действия составляет около 2 000 рублей, но может варьироваться в связи с местностью и самой ситуацией. Таким образом, данный документ необязательно должен быть предоставлен вместе со всеми документами, но его наличие весьма желательно. Для регистрации вам понадобятся следующие документы:
   • Заявление двух сторон с просьбой зарегистрировать долю квартиры на нового собственника.
   • Три экземпляра документов о купли-продажи и приема-передачи.
   • Паспорт или другие документы, которые подтверждают личность двух сторон.
   • Документ, который подтверждает право объекта на продажу своей доли.
   • Подтверждение о письменном извещении совладельцев о продаже квартиры, со всеми подробностями и условиями – для этого вы можете воспользоваться квитанциями с почты.
   • Если собственником является несовершеннолетний – разрешение органов опеки.

Для того чтобы определить точные границы своей доли, лицо должно определить его на самом деле. Так, на практике одобрено два случая определения:

1. По соглашению сторон – в данном способе используется только мирное соглашение между сторонами. Достичь его можно путем разговора и договоренности с другими собственниками. Если вы сможете добиться понимания, вы должны заключить письменное соглашение, и с ним заключить регистрацию прав на свою долю.
2. Через суд – если предыдущий способ не удалось совершить, ли вам в нем отказали. Тогда вашим верным решением станет обращение в суд. Но, стоит обратить особое внимание, что выделение доли может проводиться в том случае, если это возможно сделать, не нанеся при этом вред другим лицам. Имеется в виду, что каждая доля должна обладать своим санузлом, кухней и выходом.

Очень большое влияние имеет тот факт, выделена ли ваша доля в натуральном выражении. Так, именно этот фактор определяет ваши права на имущество. А также возможность управления другими долями.

В каждой ситуации бывают свои трудности, а в таком деле они бывают очень часто. На это есть множество причин. Одна из них – нежелание совладельцев жить с чужими людьми, и в тоже врем отсутствие собственных денег на то, чтобы выкупить долю. Именно в такой ситуации, может возникнуть ряд проблем с другими собственниками.

На практике, очень часто бывают ситуации, когда совладельцы просто уклоняются от получения письменного предупреждения. В таком случае объект не может продать долю, так как не имеет ни документов об отказе других собственником, ни подтверждающих квитанций о том, что он предупредил их. В такой ситуации, вы можете попробовать передать документы лично и попросить поставить подпись на втором экземпляре, или же отправить письмо с курьером. Хоть данный метод и обойдется вам в копеечку, но сохранит гораздо больше времени и нервов.

Также может возникнуть ситуация, в которой один из совладельцев не знает где живет и находится другой собственник, а потому не может его известить. В законе есть пункт, который разрешает лицу отправить письмо на последний известный ему адрес. Но, этот факт, и даже прописанный закон, никак не помешают в дальнейшем совладельцам оспорить данное решение в суде.

Еще одним ухищрением, которым пользуются совладельцы – является затягивания процесса. Ознакомившись с документами, они говорят о том, что хотят купить долю, но не спешат с деньгами, документами и прочим.

В таких и прочих случаях, существует ряд решений. Который поможет вам продать свою часть и не затянуть это на долгие годы:

• Обращение в суд о выкупе доли. Бывают ситуации, когда совместное проживание с кем-либо не является возможным, именно тогда, суд может постановить, чтобы другой совладелец выкупил оставшуюся часть жилого помещения или квартиры. Например, данная ситуация достаточно обширна, когда речь идет об однокомнатных квартирках, жить в одной комнате неудобно, а потому владелец меньшей доли может обратиться в суд с просьбой о принуждении выкупе другого владельца его доли.
• Дарственная – из-за достаточно сложного процесса оформления документов при продаже купли-продажи доли, многие продавцы оформляют сделки под видом дарения. Все дело в том, что процесс дарения не требует от владельца согласия других собственников. А потому сам процесс проходит более гладко, и не несет в себе таких проблем. Деньги же могут передаваться как лично, так и через банковскую ячейку.
• Под видом залога – данный способ очень похож с предыдущим, так как доля оформляется как бы в залог, а деньги за нее как бы кредитом. В таком случае при невыплате кредита, лицо может забрать долю квартиры в качестве залога. Для этого действия также не требуется разрешение совладельцев. И даже если они обратятся в суд, будет очень сложно доказать факт дарения или продажи квартиры через залог.

Если собственником другой доли является несовершеннолетний гражданин

Самыми сложными являются ситуации, когда одним из собственников дома выступает несовершеннолетний гражданин. В таком случае вам потребуется подтверждение органов опеки о том, что ребенок не будет ущемлен в правах, если доля будет продана. Но, на практике очень много случаев, когда орган опеки отказывает гражданину в продаже его доли.

Например, представьте ситуацию, когда вы являетесь хозяином доли, но не можете там проживать по каким-либо причинам, и хотите ее продать. Но когда вы обращаетесь в органы опеки, то получаете отказ, по причине того, что новый собственник будет там проживать, а, значит, может ухудшить жилищные условия для ребенка.

В данном случае спорить с ними будет долго и бесполезно. А потому, будет проще оформить продажу своей квартиры через договор дарения, или же под видом залога. Ведь ни для того, ни для другого, решение опекунов не нужны.

Налогообложение сделки, связанной с куплей-продажей части приватизированной квартиры – дорогостоящего имущества, является достаточно актуальным вопросом.

Налоговый кодекс РФ предусматривает взимание 13% от стоимости такой сделки. Фактически продавец, обладавший правом собственности на часть квартиры, после её продажи получает доход, который законодательство облагает НДФЛ.

Практика применения налогового вычета позволяет значительно уменьшить сумму налога: сделки до 1 млн. рублей налогами вовсе не облагаются, а свыше – налоговой базой становится сумма за вычетом этого миллиона.

Пример: если доля в квартире стоит 1,3 млн. рублей, то налог с её продажи составит: (1,3 – 1,0) * 0,13 = 39 тысяч рублей. Если продавец владел долей более 3 лет, он также освобождается от уплаты налога (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Источник: http://homeurist.com/nedvizhimost/prodazha/bez-soglasiya-sobstvennikov.html"

Продажа доли в квартире без согласия собственников

Доля в квартире — это часто очень проблемное имущество, особенно если у вас испорчены отношения с другими сособственниками.

Обязательным условием продажи части в жилье является получение согласия остальных хозяев. Но в современном законодательстве есть варианты обхода, которые позволяют продавать доли без согласия — в частности микродоли просто передают по договору дарения.

Почему обманывают других собственников и решают продать доли в квартире без согласия

Конечно же, лучшим вариантом было бы просто договориться с другими собственниками, но разойтись по-доброму получается далеко не всегда и тогда владелец решает продать долю без согласия. Долевое владение часто получается после получения наследства, когда сразу несколько человек претендует на объект. В ряде случаев, ситуация появляется после развода. Первоочередным требованием является одобрение собственников на продажу, ведь они обладают первоочередным правом на покупку. И вот если они не согласны, а выкупить свою часть не в состоянии, тогда возникают проблемы и начинается поиск вариантов того, как продать долю в квартире без согласия собственников.

Как продать долю без согласия другого собственника

Одной из альтернатив обхода законодательства является передача небольшой части жилья с помощью договора дарения, который оформляется на другое лицо. После документ просто регистрируется в Росреестре и новое лицо оказывается владельцем. После этого он тоже приобретает право первоочередное право покупки жилья, поэтому и осуществляется беспрепятственная продажа.

Опасные варианты: почему не стоит продавать долю квартиры без согласия другого собственника

Очень часто после продажи доли в приватизированной квартире без согласия возможны негативные последствия — микродолями интересуются иногородние лица, которым требуется прописка или рейдеры, которые используют такой путь для полного захвата квартиры. После получения части они вселяются, и новые соседи всячески досаждают владельцам, побуждая их продать часть недвижимости за бесценок. Пока что законодательство несовершенно в этом отношении и владельцы никак не защищены, но уже в ближайшем будущем может быть составлен список рейдеров, а дробление квартир — запрещено.

Легальный и безопасный путь длиннее, но вполне возможен для реализации. Вам потребуется официально через нотариуса или заказным письмом оповестить других собственников о желании продать объект и, если они не выразят одобрения, тогда можно просто приступить к продаже части жилья, не опасаясь никаких последствий либо произвести обмен недвижимости.

Источник: http://www.domell.ru/publications/ostorozhno-moshennichestvo/prodazha-doli-v-kvartire-bez-soglasiya-sobstvennikov"

Продажа доли в квартире требует соблюдения порядка уведомления соседей о сделке. Оно может быть направлено заказным письмом или оформляется у нотариуса.

Право преимущественной покупки в некоторой степени гарантирует, что в квартиру не будут заселены другие лица.

Доля выражается не в метраже, а в процентном соотношении к общей площади недвижимости.

Собственник такого имущества может продать его как для постоянного проживания других лиц, так и просто с целью регистрации.

Положения о долевой собственности регулируется статьями 244-259 ГК РФ.

Имущество будет в распоряжении у собственников в том размере, в котором это обозначено в их правоустанавливающих документах.

Отдельные нормы также закреплены в ФЗ о приватизации жилищного фонда.

Правила регистрации собственности определяются в ФЗ о государственной регистрации недвижимости и сделок с ним от 1997 г.

Оно принадлежит не фактическим жильцам квартиры, а собственникам. Это может быть выделенная жилплощадь в коммуналке или без определения доли в натуре.

Если не соблюсти порядок преимущественной покупки, то по закону ущемленный в правах долевой собственник может подать в суд и перевести все права и обязанности продавца на себя.

Продавец доли должен оформить уведомление, в котором обозначаются сведения о предстоящей сделке:

В течение месяца после получения документа собственники-соседи либо покупают предложенную долю, либо подписывают письменный отказ.

Если соседи не отреагировали на предложение продавца либо ответили отказом, то собственник доли может реализовать ее стороннему покупателю за любую цену, но не ниже той, которая обозначена в уведомлении.

Можно вместо продажи оформить дарственную на долю, а деньги получить по простой расписке.

Специалисты также предлагают подарить часть доли заинтересованному лицу, а остаток продать уже без согласия соседей.

Возможно оформить долю в качестве залога для займа, затем намеренно не платить кредит, чтобы должник смог получить долю путем обращения взыскания по утвержденному между ним и залогодателем соглашению.

Эти способы чреваты рисками, так как подарив долю, можно не получить своих денег, а соседи-собственники вправе оспорить такую сделку в судебных инстанциях.

Реализация доли возможна согласно статьям 549-558 ГК РФ.

Такая недвижимость считается невыделенной в натуре, т.е. долевое соотношение будет абстрактным правом на владение и пользование недвижимостью.

При желании долю можно выделить в натуре, но для этого необходимо, чтобы у образовавшейся недвижимости был отдельный вход.

Продажа осуществляется с согласия соседей или получения у них отказа на покупку.

Такая продажа возможна, если о собственниках ничего неизвестно – не установлено их местонахождение.

Юридическую информацию о владельцах можно выяснить путем заказа выписки из Росреестра.

В ситуации, когда нет возможности найти собственников соседних долей, следует оформить уведомления у нотариуса и разослать их по последнему адресу проживания.

Бывают случаи, когда после смерти дольщика наследники не оформляют свидетельство о наследовании.

Тогда следует направлять уведомление по их адресу, так как правопреемники считаются полноценными собственниками недвижимости, независимо от факта государственной регистрации.

Иногда приходится подавать заявление в суд, чтобы установить безвестное отсутствие гражданина-собственника соседней доли.

Продажа доли в квартире в 2017 году по-прежнему осуществляется с соблюдением права первоочередной покупки.

Легче всего реализовать комнату в коммуналке, так как такая недвижимость:

• выделена в натуре;
• четко определена;
• пригодна для проживания.

Оптимальным вариантом будет решение о продаже всеми собственниками долевой квартиры.

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка должна осуществляться только с разрешения органа опеки. Оно должно быть получено за месяц до оформления сделки.

Для получения согласия нужно представить доказательства того, что ребенок будет проживать в не худших по сравнению с отчуждаемой жилплощадью условиях.

Если ребенку больше 14 лет, то он вправе уже самостоятельно подписывать договор продажи.

Продажа квартиры возможна другому собственнику, выразившему согласие на покупку.

Оно оформляется простым договором.

Если согласие на покупку выразили несколько собственников, то недвижимость приобретает тот, кто отреагирует первым или предложит лучшую цену.

Продажа доли возможна только в приватизированной квартире или недвижимости, которая перешла в частную собственность по иным сделкам.

Право преимущественной покупки может быть у муниципалитетов, если они являются собственниками доли в общежитии или муниципальной квартире.

При продаже части приватизированного жилья нужно учитывать права тех, кто сохранил на такой жилплощади право постоянного проживания.

Имущество, приобретенное в период брачного союза, считается общим.

Если после развода супруги не поделили имущество, то срок исковой давности, по которому они могут обратиться в суд и сделать это, будет 3 года.

Если доля отошла к одному из супругов по взаимному соглашению или решению суда, то собственник может свободно продавать ее, соблюдая правило первоочередной покупки.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры? Узнайте здесь.

Оно составляется в простой письменной форме, и отправляется по адресу проживания собственника соседней доли. Реагирование собственника не обязательно.

Главное – выдержать тридцатидневный срок и оформить документ надлежащим образом.

Уведомление содержит:

• ФИО потенциального покупателя;
• условия сделки.

В письме должна быть указана цена доли.

Можно также предусмотреть обязательное соглашение о задатке или авансе, по которому покупатель внесет предоплату за долевое имущество перед заключением основного договора.

Продажу доли следует оформлять простым договором. Его нотариальная форма желательна, когда есть риск, что заинтересованная сторона оспорит сделку.

Передавать деньги лучше через ячейку в банке или специально оформленный аккредитив.

В договоре обозначается:

• информация о сторонах;
• адрес доли;
• ее технические характеристики (если она выделена в натуре).

Обязательно указывается стоимость предмета соглашения – цифрами и прописью.

Сделка предусматривает права, обязанности и ответственность контрагентов.

Отдельно от договора следует оформить акт передачи, с указанием даты вручения новому покупателю необходимых документов, и, возможно, ключей от комнаты (если доля обособлена).

Для регистрации доли в Росреестре потребуются:

• правоустанавливающий документ от предыдущего собственника;
• техническая документация на долю;
• уведомление других собственников;
• квитанция об оплате пошлины.

Можно действовать через доверителя. Для этого потребуется оформить нотариальное разрешение.

Собственник доли оплачивает налог в 13%, если владеет имуществом менее 3-х лет и продает его за большую, по сравнению с приобретением, цену.

Налог вносится после получения извещения из территориального управления ФНС.

Нужен образец предварительного договора купли-продажи квартиры? Смотрите тут.

Интересует закон о налоге с продажи квартиры в 2017 году? Подробная информация в этой статье.

Продавец доли может рассчитывать на имущественный вычет в размере не более 260 тыс. рублей. Если доля реализуется супругами, то каждый из них вправе рассчитывать на такую льготу.

Главное – получать налогооблагаемый доход, быть ИП или работать по трудовому договору.

Продажа доли – юридические несложная процедура, если надлежаще предупредить об этом других собственников.

Рискованно покупать такую недвижимость, так как правоустанавливающее свидетельство на долю – это еще не гарантия того, что покупатель сможет реально проживать в квартире.

Перед покупкой следует осмотреть жилплощадь, выяснить какой размер «квадратных метров» полагается приобретателю недвижимости.

Все спорные вопросы желательно уладить при поддержке квалифицированного специалиста.

Источник: http://77metrov.ru/prodazha-doli-v-kvartire.html"

Возможность распорядиться своей недвижимостью является одним из прав собственника. Если у жилого помещения только один хозяин, то он может свободно его отчуждать. То есть продавать, дарить, менять и т.д. Иное дело, если собственников несколько. Они, прежде чем продать долю, должны выполнить ряд формальностей, чтобы права других владельцев не оказались нарушенными. Для того, чтобы сделка в дальнейшем не была подвергнута сомнению, необходимо знать, каковы требования закона и какие документы нужны для продажи доли в квартире.

Закон допускает, чтобы у одной вещи, в том числе и недвижимой, было несколько владельцев. Такая собственность называется общей. Гражданский кодекс выделяет две ее формы: совместную и долевую. В первом случае речь идет об особом режиме. Точнее, об имуществе, которым совместно владеют супруги. Долевая же собственность устанавливается в большинстве случаев.

Одним из способов возникновения общей собственности является приватизация. Все, кто имел право проживать в квартире, получают равные доли теперь уже частной недвижимости. И каждый может, как полноправный собственник, ей распоряжаться. Но только в определенных пределах В частности, ответ на вопрос, может ли один из собственников квартиры продать свою долю, будет положительным. С соблюдением необходимого порядка.

На доли будет разделена квартира и при наследовании ее сразу несколькими родственниками бывшего владельца. Им она может достаться как поровну, так и в ином соотношении. Еще до оформления всех документов, один наследник может предложить другим выкуп доли в приватизированной квартире и стать ее единоличным владельцем. Возможно и изначальная покупка жилья с оформлением такой вида собственности.

Независимо от размера доли и способа ее приобретения, каждый из сособственников обладает равными с прочими правами. Главным из них является возможность совместно с другими пользоваться общим имуществом. По общему правилу, происходит это по соглашению всех владельцев. Или по решению суда, если не удается договориться мирно. Но это скорее исключение, чем правило.

А вот распоряжаться своей собственностью, каждый может независимо. Для того, чтобы

продать часть квартиры в долевой собственности, договариваться с другими владельцами долей нет необходимости. Об этом говорит закон. Однако, вопрос о том, как продать долю в квартире если второй собственник против, периодически юристам задается. Рассмотрим, как все проделать грамотно с точки зрения закона.

Распорядиться, то есть решить дальнейшую судьбу вещи, ее собственник может различными способами. Таким, например, как продать долю в квартире другому собственнику. Не будем рассматривать вариант, когда владелец свое имущество уничтожает. Хотя это тоже один из способов распоряжения. Но варианте с квартирой он не допустим, потому что нарушит права других жильцов дома.

Все же прочие способы распоряжения можно разделить на три группы:

• возмездные (продажа, обмен)
• безвозмездные (завещание, дарение);
• залог

И здесь закон, в зависимости от способа передачи, устанавливает различные правила. Так, порядок продажи доли в квартире будет иным, чем дарение. На это есть прямое указание в ст. 246 ГК. Вместе с тем, необходимости получать одобрение остальных владельцев или жильцов квартиры не нужно. Каждый собственник свободен и независим в своем намерении распорядиться имуществом.

Несмотря на то, продажа доли в квартире без согласия других собственников поддерживается законом, в ст. 250 ГК сказано, что другие владельцы разделенного на имущества имеют приоритетное право покупки перед всеми прочими покупателями. То есть, при выставлении части жилья на продажу, они могут первыми выказать желание купить ее. Или же отказаться это сделать. Но для того, чтобы они смогли выразить свое мнение, их необходимо известить.

Для этого продавец должен направить всех письменное уведомление. В нем необходимо ясно и недвусмысленно выразить желание продать свою долю и указать цену. В случае нормальных отношений такой документ можно передать из рук в руки, но надежнее отправить его письмом с уведомлением. В этом случае факт получения извещения о продаже доли будет документально подтвержден.

Любое допущенное нарушение может привести к тому, что один из совладельцев потребует расторгнуть уже заключенную сделку и сделать покупателем его. Производится перевод прав через суд, срок для обращения в который равен трем месяцам с даты договора. Те же правила действуют и при передаче доли в результате другой возмездной сделки – мены.

А вот в случае безвозмездной сделки, у прочих заинтересованных лиц преимущества не возникает. Поэтому решить, как подарить долю в квартире без согласия других собственников гораздо проще. В этом случае просто составляется договор, обязательно письменный. Ни согласия, ни отказа других собственников не требуется. Исключением является супруг. Даже если дарится имущество не являющееся общим, получить нотариально заверенный документ придется.

То же касается и вопроса, можно ли завещать долю в квартире без согласия другого собственника. Ответ очевиден – можно. Более того, о таком решении не нужно ставить совладельцев в известность. Правда есть вероятность, что у наследников в будущем возникнет конфликт с сособственниками. Но эта проблема решается им самим через суд.

Единственный способ, как продать свою долю в квартире без согласия других собственников – это продажа с торгов. Она применяется не по желанию владельца, а как вынужденная мера. Например, если доля была заложена. Или если ее владелец объявлен банкротом (с 1.10.2015 года у граждан появилась такая возможность). Торги, с которых происходит продажа имущества, организуются по инициативе кредиторов.

Но и здесь есть несколько обязательных этапов. Для начала кредитору выгоднее настаивать на выделении доли, то есть отдельного помещения, которое гораздо удобнее продать. Но в ряде случаев это невозможно, например, в однокомнатной квартире. В этом случае кредитор может потребовать продать долю другим сособственникам. Если они ее не приобретают, то доля продается с торгов.

Передача права на недвижимость имеет ряд особенностей. Это связано с особым значением таких вещей и желанием государства защитить права добросовестных владельцев и покупателей. Поэтому для недвижимых вещей и их долей вводится особый порядок продажи. В частности, сделка не будет действительная до тех пор, пока права нового владельца не будут подтверждены их госрегистрацией. А для этого необходимо знать, какие документы нужны для продажи доли в квартире другому собственнику.

Их перечень можно найти или на официальном портале Росреестра, или среди справочной информации на стендах в его территориальных подразделениях.

Перечень будет выглядеть следующим образом:

• паспорта участников сделки;
• договор продажи;
• свидетельство о госрегистрации права продавца;
• техпаспорт и другие документы БТИ;
• согласие супруга (если имущество семейное);
• отказ других сособственников от выкупа доли;
• квитанция об уплате пошлины.

Все они, за исключением паспорта и свидетельства о собственности продавца, передаются покупателю при подписании договора. С этих документов снимаются копии, а оригиналы возвращаются владельцу. После проверки сделки, новый собственник получит свидетельство о подтверждении его права.

Для продажи своей доли придется понести и определенные расходы. В частности, на услуги нотариуса, который удостоверит отказ от своего права других владельцев при продаже доли жилья находящегося в общей долевой собственности. А вот при оформлении договора между сособственниками нотариус не потребуется. Но может оказаться нелишней услуга риэлтора. Что же касается госпошлины, то ее платит новый собственник.

Как видно, на вопросы как продать или можно ли подарить долю в квартире без согласия второго собственника, закон дает однозначные ответы. И все же помощь грамотного юриста в сделках с недвижимостью будет совсем нелишней. Обращение к специалисту поможет соблюсти чистоту сделки и избежать возможной недобросовестности с другой стороны.

Источник: http://mirzoev.pro/information/prodazha-doli-v-privatizirovannoj-kvartire/"

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника

Можно ли продать квартиру без согласия второго собственника? Да, можно, несмотря на то, что многие источники утверждают обратное. Это непросто, но осуществимо, причём совершенно законно. Но есть несколько более рискованных возможностей такой избавиться от доли в праве собственности на недвижимость без фактической её продажи, однако, начать следует с более корректных вариантов.

В каких случаях может потребоваться продажа квартиры по частям?

Если Вам так удобнее,
напишите онлайн-консультанту!

Все консультации бесплатны.

Эта потребность возникает тогда, когда квартира (или любая другая недвижимость) принадлежит не одному владельцу, а нескольким – двоим или более, причём этим людям не удалось прийти к согласию по поводу дальнейшей судьбы их общего имущества. Кто-то предпочёл бы продать квартиру и получить деньги, а кто-то – продолжать жить на том же месте, причём компромиссное решение найти не удалось.

• Например, взрослые дети (братья или сёстры) получили наследство после смерти родителей. Родители оставили жильё не кому-то одному из них, а сразу двоим или троим.
• Другой распространённый случай – супруги приобрели квартиру в браке, а потом решили развестись. Жилье по-прежнему принадлежит им обоим на правах долевой или даже совместной собственности, но жить вместе муж и жена больше не планируют.

Предположим для простоты, что у квартиры есть два собственника, и один из них желает продать свою долю, а второй – нет. В таком случае у второго собственника есть преимущественное право приобрести долю первого собственника. Если второй собственник согласен, то он просто выкупает квартиру в полную собственность. Когда собственников несколько, и все они согласны выкупить продаваемую долю, продавец может выбрать, кому он хочет её продать.

Если другой собственник (или собственники) не хочет покупать оставшуюся долю квартиры, необходимо получить отказ от выкупа. Отказ должен быть оформлен в письменном виде и по возможности заверен у нотариуса. Если второй собственник отказывается составить такой документ, можно направить ему предложение по почте, письмом с объявленной ценностью и полной описью вложений, а также уведомлением о вручении. В письме обязательно должны содержаться условия продажи и стоимость.

Кстати, если доли собственников неравные, то суд даже может обязать владельца большей доли выкупить меньшую часть, особенно когда эта часть действительно очень мала.

Если, получив такое письмо и подписав уведомление о вручении, второй собственник не даёт ответа в течение месяца, то можно начать искать покупателя на стороне. Важно помнить, что цена, предлагаемая посторонним покупателям, не может быть ниже той, которую предложили второму собственнику. Если стоимость снизится в процессе переговоров со сторонними покупателями, придётся повторить процедуру, изложенную выше, и вновь затребовать письменный отказ второго собственника от приобретения вашей доли.

Что делать, если местонахождение второго собственника неизвестно?

Это довольно распространённый случай, особенно если речь идёт не о родственниках, а о бывших супругах. Казалось бы, всегда можно направить предложение по адресу квартиры, долю в которой предполагается продать. По крайней мере, этот адрес второго собственника точно есть. Если по данному адресу он не проживает, то и ответить в течение месяца не сможет, а значит, можно выставлять долю в квартире на продажу на стороне.

Но зачастую второй собственник, спустя некоторое время, приходит в суд с намерением оспорить эту сделку, и суд вполне может принять его сторону. Чтобы этого избежать, необходимо собрать доказательства, что были предприняты все возможные шаги для информирования отсутствующего собственника о планах по продаже доли в квартире. Потом эти свидетельства можно будет предъявить в суде.

Если речь идёт не о долевой собственности, а о совместной, ситуация немного осложняется. Скорее всего, в этом случае речь идёт о муже и жене, приобретавших квартиру или другую недвижимость в браке без брачного договора. Они могут владеть имуществом на праве собственности без выделения долей. В этом случае супруги (или бывшие супруги) могут заключить соглашение о разделении долей. Он оформляется в письменной форме и регистрируется у нотариуса. Если договориться не удалось, можно обратиться в суд, который, скорее всего, присудит каждому из супругов по 50%.

Надо иметь в виду, что выделение доли в имуществе не означает фактическое выделение каких-то элементов этого имущества. Речь идёт о выделении доли в праве собственности. Конечно, бывает и так, что имущество можно разделить – например, когда речь идёт о дачном участке, где есть несколько отдельных строений. Но это редкий случай. Обычно подразумевается, что владельцы выделенных долей всё равно пользуются имуществом совместно и без ограничений.

Когда все препятствия устранены и покупатель найден, можно приступать к оформлению сделки купли-продажи недвижимости. Это очень важный шаг: если допустить ошибку на этом этапе, то второй собственник может оспорить сделку по продаже квартиры в суде. Сделка обязательно проводится в письменном виде и регистрируется в соответствующих государственных органах.

В любом случае, если вы планируете продажу своей доли в квартире, где кроме вас есть и другие собственники, рекомендуется проконсультироваться с юристом, так как основанием для её расторжения могут быть и такие обстоятельства, как проживание в квартире несовершеннолетних или недееспособных лиц.

Как продать долю в квартире без согласия второго собственника?

• Вариант первый. Можно передать свою долю квартиры по договору дарения, а в этом случае никто не обязан предлагать второму собственнику приобрести эту долю. Более того, даже ставить его в известность необходимости нет. Однако новому владельцу доли придётся заплатить налог на доходы физических лиц от стоимости полученной в дар квартиры, если этот человек не является близким родственником дарителя. Ещё один недостаток этого способа заключается в том, что передачу денег проконтролировать практически невозможно. Есть риск, что вы передадите права на квартиру другому человеку, а денег не получите – у вас нет никаких оснований их потребовать.
• Вариант второй. Доля в недвижимом имуществе оформляется как залог по договору займа. «Должник» не расплачивается с «кредитором», и доля в квартире отходит ему.

Возможные последствия продажи квартиры без согласия и ведома второго собственника

Последствия такой продажи могут быть неприятными для всех – и тех, кто продал свою долю, и тех, кто отказался соглашаться на продажу квартиры целиком и решил сохранить свою часть за собой.

• Тот, кто продаёт часть квартиры отдельно, рискует получить за свою долю меньшую сумму по сравнению с ситуацией, когда квартира продавалась целиком, а вырученная сумма была разделена между бывшими собственниками. Наличие второго собственника у приобретённого жилья значительно снижает его привлекательность, а значит, и цену. Кто знает, установятся ли хорошие отношения между новыми и старыми владельцами?
• Соответственно, тот же риск несёт и старый владелец, отказавшийся продавать свою часть сразу. В дальнейшем ему придётся учитывать интересы нового совладельца недвижимого имущества, а совладелец этот может оказаться достаточно неприятной личностью. Так как доля в квартире является понятием номинальным, а не натуральным (нельзя определить одному человеку в пользование коридор, а другому балкон), есть шанс, что ваш комфорт значительно пострадает, и вы пожалеете об отказе продавать жильё целиком.

Источник: http://domovik.guru/nedvizhimost/prodazha/mozhno-li-prodat-dolyu-v-kvartire-bez-soglasiya-vtorogo-sobstvennika.html"

Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Самая распространённая проблема, с которой сталкивается владелец, желая продать свою часть жилплощади – человеческий фактор, когда другие владельцы выражают явное несогласие или хотя бы один из них выступает против продажи. По закону каждый из собственников доли в приватизированной квартире может распоряжаться ей так, как посчитает нужным. Исходя из этого, продать долю недвижимости можно, даже если нет согласия всех собственников.

Осуществить сделку с жилплощадью в долевой собственности можно, собрав необходимые документы, но снять остальных жильцов с регистрации невозможно. Так же как невозможно определить чёткие границы жилплощади для каждого проживающего, особенно мест общего пользования.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Если возникла необходимость продать часть жилплощади в квартире, которая находится в долевой собственности, владельцу следует знать, что есть три способа, которыми можно решить этот вопрос:

• Продажа своей доли. У владельца, помимо остальных документов, должны быть письменные отказы совладельцев жилья от части площади, оформленные нотариально. Если кто-либо из жильцов желает помешать сделке и не даёт отказ или тянет время, то через месяц после официального оглашения своего намерения владелец доли вправе продать её и без отказов соседей. Законом для принятия решения установлен именно такой срок;
• Оформление дарственной на часть квартиры, находящейся в долевой собственности. Альтернатива договору купли-продажи, которая не требует согласия третьих лиц. При этом владелец не получает никакой выгоды и такой документ уместен только для ближайших родственников и в особых случаях;
• Отчуждение имущества в пользу залога. Заключение договора о том, что владелец оформляет сделку продажи для погашения кредита.

Прежде чем продать долю квартиры, необходимо выполнить следующие шаги:

Источник: http://pravonedv.ru/kvartira/prodazha/mozhno-li-prodat-dolyu-bez-soglasiya-sobstvennikov.html"

Могу ли я продать 1/2 долю квартиры, без согласия второго собственника?

Ситуация такая! Уехал из города выписался из квартиры в которой имею долю 1/2!прописаться в др месте не смог т,к менял места проживания в течение 2 х недель! Сейчас хочу продать свою долю но мать против продажи всей квартиры! Как поступить? Могу ли я продать 1\2 квартиры!

Могу ли я продать 1\2 квартиры!
Игорь

Можете, только мать имеет преимущественное право покупки Вашей доли

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

Можно продать и третьему лицу, главное соблюсти условия, в соответствии со ст. 250 ГК РФ:

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Сособственник либо направляет почтой заказным письмом с уведомлением о вручении извещение о продаже доли, в соответствии с нормой закона, приведенной выше, либо действуют через нотариуса. Также, можно просить сособственника лично подписать- о получении извещения.

С Уважением, Надежда.

Игорь, добрый вечер! Да, можете вы же собственник. Мать может только выкупить вашу долю Т. К. У нее есть преимущественное право покупки перед посторонними, но не более. Поскольку такая сделка в любом случае должна оформляться через нотариуса сделайте через него же уведомление о продаже с учетом положений статьи 250 ГК и если не купит продавайте посторонним

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017)
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017)
Ст.42
1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Источник: http://m.pravoved.ru/question/1470209/"

Можно ли продать долю в квартире без согласия собственника

Согласно статистике, далеко не каждый собственник сохраняет деловые отношения со своим партнером по недвижимости. Вследствие этого возникают трудности у физических лиц, которые желают продать свою долю жилой площади в совместной квартире. Именно поэтому сделка купли-продажи, которая предусматривает определенную долю жилплощади, в настоящее время считается самой сложной.

Осложняется данный процесс еще тем, что наследственную часть в договоре не выделяют, то есть нет территориальных разметок жилплощади, которая отводится для конкретного собственника. Однако несмотря на то, что данный процесс весьма затруднителен, продать собственную часть в квартире все же можно, если учитывать важные нюансы этой сделки. Но как бы то ни было, продавать свою долю в квартире можно только после того, как будет отправлено письменное извещение для второго собственника или нескольких лиц, имеющих доли в продаваемой недвижимости. В качестве письменного извещения можно использовать:

• срочную или обычную телеграмму;
• письмо в качестве дополнения с подтверждение о вручении;
• заверенное нотариусом подтверждение, написанное рукой второго собственника.

Отослав собранные документы всем владельцам недвижимости, следует подождать тридцать дней. Если по истечении этого времени не придет письменного или устного отказа, то можно приступать к оформлению сделки купли-продажи на законном основании.

Следует отметить, что словосочетание «доля в квартире или жилплощади» не вполне корректно, правильно будет сказать – «доля относительно прав собственности для приватизированной квартиры». Согласно действующему законодательству страны любой вид имущества, который принадлежит двум или нескольким гражданам, относится к категории совместной собственности. Она может быть:

• без определения долей, то есть совместной;
• с определенной частью, то есть долевой.

Наглядный пример совместной собственности – отдельная квартира, которая куплена супругами, состоящими в гражданском браке. При этом в качестве собственника совместной недвижимости можно оформлять как супруга, так и жену. На такой вид будет получено свидетельство о праве в одном экземпляре на одного супруга, однако проводить любые действия с квартирой каждая сторона сможет только после подписания согласия другой стороны. То есть совместную квартиру разрешается продать или разменять, если согласия на эти действия в письменной форме предоставят оба собственника. Супругам можно также сделать переоформление совместной недвижимости в долевую. Для этого используется брачный договор, в который вносят долю квартиры, принадлежащую каждому супругу. Если такое соглашение будет подписано, в дальнейшем люди смогут самостоятельно распоряжаться своей частью жилья, не спрашивая для этого согласия второго собственника.

Простыми словами можно сказать, что доля недвижимости – это часть жилой площади, которая заносится в реестр в виде дробного числа. Вследствие этого ее невозможно увидеть или зафиксировать, а также четко определить подаренную территорию.

Может ли собственник продавать долю без получения согласия от второго собственника

Как уже говорилось ранее, владельцу разрешено продавать свою часть недвижимости, даже если не будет получено согласие от второго хозяина. Согласно действующему законодательству, имея на руках документ, подтверждающий, что гражданин является владельцем определенной части в квартире, он вправе делать с ней все, что пожелает, если сделка вписывается в рамки Гражданского кодекса России.

Часть квартиры, принадлежащую несовершеннолетнему ребенку, можно продать первому собственнику в таких случаях:

1. Если законному представителю или опекуну несовершеннолетнего ребенка будут отправлено извещение о продаже его части.
2. При этом только при наличии отказа возможны дальнейшие действия.
3. Если опекун откажется от выкупа доли, первому собственнику разрешается выкупить ее самостоятельно.

Также хозяин способен предложить продаваемую часть квартиры третьему лицу, причем вне зависимости от того, кто будет являться собственником продаваемой части недвижимости.

Каким образом можно продать долю в ипотечной квартире

Многие граждане считают, что продать свою часть в ипотечной квартире довольно проблематично, на самом деле это не так. Стоит также сказать, что ипотечный заем чаще всего выдается молодым семьям, а продать ее решаются лишь те пары, которые решили развестись.

Если было принято обоюдное решение о разводе, супруг или супруга вправе потребовать лишь половину денежных средств, которые выплачивались по ипотеке. А финансовое учреждение, которое выдавало кредит, может обязать как бывшего супруга, так и бывшую жену выплачивать оставшуюся сумму, при этом разделив деньги на равные доли. Какая сумма будет предусмотрена к выплате, зависит от платежеспособности обоих супругов. Разумеется, заставлять выплачивать взносы, превышающие размер заработной платы, банк не имеет права. Продать свою долю в квартире, приобретенной по ипотеке, можно только после погашения всей суммы кредитного займа, так как банк просто не даст разрешения на продажу.

Подведя итог можно сказать, что продать свою долю можно даже без согласия второго собственника, если:

• известить его об этом заранее;
• ответ или согласие не даны в течение хотя бы пары месяцев.

Если же второй собственник ответит письмом и не даст своего согласия на сделку, причем не важно, проживает ли он на продаваемой жилплощади или нет, продать свою часть третьему лицу будет довольно проблематично, а в некоторых случаях просто невозможно.

Источник: http://estto.ru/operacii/mozhno-li-prodat-dolyu-v-kvartire-bez-soglasiya-sobstvennika.html"

Может ли собственник квартиры продать свою долю без согласия другого собственника?

Добрый день, Евгения!

Уведомление о продаже доли в квартире не требует нотариального удостоверения, оформляется в простой письменной форме и отправляется заказным письмом с уведомлением о вручении или иным способом, обеспечивающим доставку адресату.

В связи с чем, если Вы не реализуете своё преимущественное право покупки долей в квартире , предусмотренное ст.250 ГК РФ, в течение месяца с даты получения уведомления, другие собственники вправе продать свою долю любому лицу.

Если есть вопросы-обращайтесь.

Буду благодарен за отзыв.

Могут,но с соблюдением права преимущественной покупки.

Чтобы продать свою долю в общей собственности необходимо предложить купить её остальным участникам долевой собственности.

Для этого ужно направить письменное извещение остальным участкам долевой собственности о намерении продать свою долю. Если в течении месяца остальные участники долевой собственности не приобретут долю, то они вправе её продать любому лицу.

Добрый день! Если вы отказались от покупки доли или не дали ответ в установленный срок, могут. Но не ниже той стоимости, которую предложили вам. Только в такой ситуации редко кто покупает доли это ведь не коммунальная квартира.

Письмо не заверять нотариально. Учитывая то, что вы на него не ответили, они вправе продать свои доли кому угодно.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ продавец доли обязан известить остальных участников общей долевой собственности в письменной форме о своем намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. В случае, если остальные участники общей долевой собственности откажутся от покупки доли или не приобретут долю в течение месяца со дня извещения, то продавец доли вправе продать ее постороннему лицу. В соответствии со ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации перехода права на долю (которое подается в росреестр) могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников общей долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе по регистрации прав (т.е. в росреестре) или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю к покупателю (постороннему лицу) проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения остальных участников долевой собственности. В случае, если к заявлению не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников от покупки доли, государственная регистрация приостанавливается до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных сособственников о своем намерении продать долю, если на день подачи заявления такой срок не истек.

Источник: http://m.yurist-online.net/question/50844"

Продажа доли в квартире в силу своей правовой специфики является достаточно сложной сделкой с недвижимостью, связанной с определенными юридическими трудностями. Это связано с тем, что собственник доли не может единолично распоряжаться квартирой и совершать с ней юридически значимые действия без учета мнения других собственников долей.

Однако, как показывает практика, многие долевые собственники не могут договориться между собой и начинают препятствовать продаже одной доли в совместной квартире. Ситуация осложняется и тем, что во многих случаях квартира делиться на доли лишь на бумаге, а в реальности собственники точно не могут указать, где заканчивается площадь одного, и начинается территория другого.

Кроме того, даже при согласии всех собственников, продажа доли в совместной квартире должна выполняться с четким соблюдением всех формальных требований, предусмотренных российским жилищным законодательством.

Правовой режим и законодательное регулирование долевой собственности

В российском Гражданском кодексе установлено, что, квартира, принадлежащая нескольким собственникам (двум и более) может находиться в долевой и совместной собственности. Главное отличие между этими правовыми формами состоит в том, что при долевой собственности каждый из собственников имеет свою выделенную долю в общей квартире.

Основная особенность правового регулирования сделок с долевой собственностью – это наличие согласия всех собственников жилья на пользование и распоряжение этой жилой недвижимостью. Владение и пользование долей в квартире отличается от владения, например, одной из комнат.

Сложность состоит в том, что долю практически нереально отделить от других долей границей и запретить другим собственникам пользоваться «чужой» территорией. Доля в совместной квартире записывается в юридической документации в виде дроби (к примеру, ½, ¼ и т.п.).

Чтобы продать долю в общей квартире, необходимо соблюдение обязательного условия, а именно преимущественного права других собственников на покупку данной квартиры.

Это означает, что при продаже одной из долей жилой недвижимости все остальные собственники (например, бывший супруг) вправе выкупить эту долю прежде, чем она будет предложена другим покупателям. Следовательно, владелец одной из долей не имеет права искать других покупателей, пока не получит отказ от всех собственников квартиры.

Итак, чтобы продать свою долю в общей квартире, находящейся в долевой собственности, ее собственник должен:

1. Назначить цену и предложить выкупить принадлежащую ему долю другим собственникам данной квартиры. Для этого ему необходимо известить каждого из собственников в письменном виде о своем намерении продать долю в общей квартире, а также указать в уведомлении цену и другие важные условия продажи;
2. Если кто-то из собственников выразит желание купить долю в квартире, оформить сделку. В этом случае сделка оформляется также, как и при продаже целой квартиры;
3. Если собственники откажутся от приобретения продаваемой доли в общей квартире, нужно получить их письменный отказ и приступать к продаже своей части в квартире посторонним лицам. Если письменный отказ не получен, собственник не имеет права выставлять квартиру на продажу в течение 1 месяца. По истечении одного месяца продавец может продать долю любому покупателю, если никто из других владельцев общей долевой собственности за это время не приобретет продаваемую долю. Однако в этом случае у продавца должно быть подтверждение, что все собственники получили уведомление о продаже доли.

При продаже доли постороннему лицу собственник, как правило, должен вместе со всеми остальными документами представить в регистрирующий орган отказ остальных собственников (в письменном виде) либо документы, подтверждающие, что все собственники получили соответствующее уведомление о продаже доли в общей квартире более месяца назад, и никто из них не изъявил желания приобрести отчуждаемую долю.

Если сразу несколько владельцев долевой собственности изъявили желание выкупить продаваемую долю, собственник по собственному желанию может выбрать, кому из них он продаст принадлежащую ему долю.

Если продавец при продаже своей доли нарушил преимущественное право покупки остальных владельцев жилья, то любой из дольщиков может обратиться в суд, чтобы восстановить свое право. Законом установлен трехмесячный срок исковой давности, в течение которого владелец долевой собственности может оспорить продажу доли в общей квартире.

Этот срок начинает отсчитываться с того дня, когда один из собственников доли в общей квартире, чье право на преимущественную покупку было нарушено продавцом, узнал либо должен был узнать о факте продажи доли в общей квартире постороннему покупателю.

Как уже говорилось, владелец доли в общей квартире может столкнуться с определенными трудностями при отчуждении своей доли. Прежде всего, они связаны с нежеланием других собственников квартиры на продажу ее части другим лицам, даже если они не намерены сами выкупать эту долю.

На практике, нередко бывает, что участники долевой собственности специально уклоняются от получения уведомления, в котором заявлено о продаже доли в общей квартире. В результате, владелец доли, желающий ее продать третьему лицу, не может зарегистрировать сделку, так как у него нет ни письменного отказа других владельцев квартиры, ни подтверждения того факта, что они получили уведомление о намерении продать долю.

Еще сложнее обстоит ситуация, когда владелец отчуждаемой доли не знает адресов местонахождения других собственников, и, следовательно, не может направить им письменное уведомление. В этом случае закон разрешает направить письменное уведомление по последнему известному ему адресу. Однако в этом случае нельзя исключать того, что владельцы других долей попытаются оспорить правомерность совершения сделки по продаже доли в общей квартире, обратившись в суд.

В названных случаях продавцу доли рекомендуется собрать как можно больше письменных доказательств того, что он сделал все от него зависящее и предпринял все возможные меры для того, чтобы известить всех собственников общего жилья о своем намерении продать долю. Это поможет ему доказать в суде свое право на продажу доли постороннему лицу в случае возникновения спора.

Бывают и такие случаи, когда другие владельцы долевой собственности намеренно затягивают процесс продажи. Для этого они дают согласие на покупку доли, не собираясь ее выкупать.

Узнайте, на какой налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку вы сможете рассчитывать.

Как создать товарищество собственников жилья подробно рассказано в этой статье.

В некоторых сложных случаях, когда собственнику доли по каким-либо причинам не удается продать свою часть недвижимого имущества, используются следующие схемы продажи:

• обращение в суд с требованием выкупить свою долю. Закон допускает, что в случае невозможности совместного использования общей квартиры (например, в однокомнатной квартире), находящейся в долевой собственности, владелец меньшей доли может в суде, при отсутствии соглашения, потребовать от другого владельца выкупа своей доли;
• оформить договор дарения. Сложность оформления сделки по продаже доли в квартире привела к тому, что продавцы вынуждены совершать эту сделку под видом дарения, так как владелец доли при ее дарении не должен уведомлять других дольщиков. В этом случае стороны купли-продажи подписывают договор дарения, а деньги передаются или непосредственно продавцу, или через депозитарную банковскую ячейку.

Другие участники долевой собственности могут попытаться оспорить данную сделку в суде, но, на практике, им будет очень сложно доказать, что произошла именно продажа части долевой собственности, а не дарение. Однако используя данную схему, нужно помнить, что при дарении возникнет обязанность уплатить налог на дарение.

Еще один вариант, который сведет к минимуму возможность оспаривания сделки, это «подарить» покупателю небольшую часть доли (например, несколько квадратных метров), а потом предложить ему, как одному из собственников общей квартиры, выкупить оставшуюся часть.

Аналогичный вариант продажи части в долевой собственности – использование договора залога, когда документально покупатель выступает залогодержателем данной доли и получает ее в результате «неисполнения» должником (продавцом доли) обязанности выплатить долг.

Используя данные схемы, продавцу и покупателю доли в квартире, находящейся в долевой собственности, не стоит забывать, что данные сделки все-таки могут быть признаны судом притворными.

Таким образом, самое сложное в продаже доли в общей квартире – это уведомление других собственников и соблюдение их преимущественного права выкупа данной доли в общей собственности. После того, как остальные дольщики согласились или отказались выкупить долю, процесс купли-продажи доли ничем не отличается от продажи всей квартиры.

Источник: http://infonedvizhimost.com/kvartira/dolya-v-kvartire/kak-prodat.html"