Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

Юрист Адвокатского бюро "Казаков и Партнеры"

специально для ГАРАНТ.РУ

Купля-продажа недвижимости: правила исключения рисков

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона (ст. 550 Гражданского кодекса) влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора. К такому выводу приходят суды (постановление ФАС Уральского округа от 2 апреля 2009 г. № Ф09-1785/09-С6 по делу № А07-9447/2008).

Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество (апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2014 г. по делу № 33-15366).

Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.

Обходим острые углы:

ВС РФ в Определении от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 отметил, что условие об идентификации предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Однако в случае судебного спора доказывать, что именно представляла себе другая сторона под предметом договора, придется вам. Поэтому лучше не строить ненужных иллюзий и максимально точно описать в договоре передаваемое имущество (указать площадь, назначение, точное место нахождения и другие сведения).

Покупателю перед приобретением жилого дома, квартиры либо доли в указанном имуществе необходимо потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. Этот документ позволит воссоздать полную хронологию регистрации граждан. Выписка содержит сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении, даты постановки на регистрационный учет и снятия с него. Во избежание неприятных сюрпризов в дальнейшем желательно собрать максимальную информацию об этих гражданах. Не исключено, что с этими лицами придется жить под одной крышей вам и членам вашей семьи. Например, в случае отмены решения о снятии с регистрационного учета ранее проживавших в жилом помещении граждан.

Правило № 3. Не забываем о применении специального закона

Объектом купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Пунктом 1 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца земельного участка предоставить покупателю всю имеющеюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования.

Заведомо недействительными (в силу прямого указания закона) являются следующие условия:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, если при заключении договора продавец предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, разрешения на застройку земельного участка и других, поименованных в законе, существенных характеристиках такого земельного участка (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Так, ВАС РФ в Определении от 20 марта 2013 г. № ВАС-2738/13 по делу № А02-1049/2011 указал, что сокрытие продавцом информации о наличии на территории земельного участка несанкционированного захоронения экологически опасных инсектицидов (дихлор-дифенил-трихлорэтана), является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания с продавца причиненных покупателю убытков.

Правило № 4. Оформляем предварительную договоренность

Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно. Необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, достигнуть соглашения о порядке исполнения договора, наконец, собрать весьма значительную сумму денег. При таких обстоятельствах преддоговорные споры могут затянуться на несколько месяцев, а то и на год. За это время намерения сторон могут измениться, а достигнутые договоренности благополучно позабыться. Для того чтобы в итоге прийти к тому, о чем договаривались изначально, рекомендуем оформить устную договоренность в виде самостоятельного соглашения (предварительного договора).

ОБРАЗЕЦ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения

Основной целью предварительного договора является заключение сторонами основного договора на заранее согласованных условиях. Срок заключения основного договора должен быть установлен условиями предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При недостижении сторонами соглашения по сроку заключения основного договора на правоотношения между ними будет распространяться срок, ограниченный законом (один год с момента заключения предварительного).

Предварительный договор устанавливает необходимость обязательного заключения основного договора. Поэтому на правоотношения сторон распространяются правила п. 4 ст. 445 ГК РФ (о понуждении к заключению договора). Такое требование сторона вправе заявить в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения другой стороной обязательства по заключению договора. В этом случае договор купли-продажи недвижимости будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента его вступления в законную силу. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные таким уклонением убытки.

Обходим острые углы:

Несоблюдение обязательной формы предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор всегда заключается в той форме, которая предусмотрена для основного договора. При этом если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме (поскольку такое требование предусмотрено законом для основного договора купли-продажи). В отдельных случаях (обсудим их ниже) требуется нотариальное удостоверение как предварительного, так и основного договоров.

В предварительном договоре целесообразно предусмотреть способ обеспечения исполнения сторонами своих обязательств. Например, задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ) либо неустойку (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 февраля 2013 г. № 13585/12 по делу № А43-25969/2011).

ВС РФ в Определении от 8 сентября 2015 г. № 38-КГ15-7 пришел к выводу о том, что освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. Обоюдная утрата интереса к заключению основного договора – показательный пример того, что может быть растолковано судом в качестве такой невиновности. Рекомендуем заблаговременно позаботиться о письменных доказательствах, подтверждающих утрату контрагентом такой заинтересованности (например, путем заключения сторонами самостоятельного соглашения о взаимном отказе исполнять условия предварительного договора). В противном случае доказать в суде в дальнейшем, что незаключение основного договора не является результатом ваших виновных действий, будет проблематично.

Если отчуждаемый объект недвижимого имущества продавцом еще не создан, а оплату за него покупатель произвел, то заключаемый между сторонами договор не будет являться предварительным (как бы стороны его не поименовали). Применительно к рассматриваемой ситуации необходимо учитывать позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". Пленум ВАС РФ подчеркнул, что предварительный договор, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

С 1 июня 2015 года, с момента вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", были изменены требования к обязательным условиям предварительного договора. Ранее предварительный договор должен был содержать, наряду с предметом, иные существенные условия договора. После вступления в силу поправок необходимыми, помимо предмета, стали те условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В связи с чем в настоящее время отсутствует необходимость договариваться об условиях, которые поименованы в законах (в том числе в ГК РФ) или иных нормативных актах в качестве существенных (о стоимости продаваемой недвижимости, например), если ни одна из сторон не заявляет о необходимости достижения соглашения по данному условию.

Такие изменения необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости, а также при изучении судебной практики.

Правило № 5. Не забываем о нотариальном удостоверении сделки

Общий принцип единой формы предварительного и основного договора, закрепленный в п. 2 ст. 429 ГК РФ, ставит необходимость удостоверения у нотариуса предварительного договора в прямую зависимость от того, требуется ли удостоверять основной договор купли-продажи недвижимости.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; далее – закон о регистрации прав). Если объектом купли-продажи является доля в земельном участке, то обязательное нотариальное удостоверение с 4 июля 2016 года не требуется. Такие поправки были внесены в ст. 24 закона о регистрации прав и в ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", который начнет действовать с 1 января 2017 года.
  При продаже доли в общей собственности третьему лицу необходимо также соблюсти требование об обязательном извещении всех остальных собственников долей. Уведомление должно быть составлено в письменной форме, свидетельствовать о намерении продавца заключить договор купли-продажи доли, с указанием цены и других условий планируемой к совершению сделки. Договор купли-продажи доли третьему лицу может быть заключен (и нотариально удостоверен) не ранее, чем по истечении одного месяца со дня извещения остальных участников долевой собственности. До истечения этого срока нотариус вправе удостоверить совершение сделки в случае представления продавцом отказа всех остальных участников долевой собственности от заключения договора купли-продажи на предложенных в уведомлении условиях (п. 1 ст. 24 закона о регистрации прав).
• сделки, связанные с распоряжением недвижимого имущества на условиях опеки (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав);
• сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособным гражданам (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав).

В остальных случаях предварительный и основной договор купли-продажи недвижимости могут быть нотариально удостоверены по желанию сторон – например, в целях проверки законности совершаемой сделки и наличия у сторон полномочий на заключение договора (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/smetanina/1036199/"

Что важно знать о предварительном договоре купли-продажи?

Одним из этапов процесса покупки недвижимости в Болгарии является подписание предварительного договора купли-продажи.

Как показывает практика, многие пострадали из-за того, что не были осведомлены о том, какие «подводные камни» могут быть при заключении предварительного договора. Вот почему в этой статье мы рассмотрим некоторые хитрые «приемы» недобросовестных риэлторов и продавцов!

Какие «подводные камни» возможны при заключении предварительного договора?

Во-первых…

Реальность такова, что многие риэлторы не торопятся прописывать свои обязательства и ответственность в предварительном договоре. Как следствие, риэлтор не будет нести никакой ответственности при возникновении у Вас проблем с продавцом в будущем. Вот почему Вам стоит убедиться хотя бы в том, что в предварительном договоре прописано участие конкретного риэлтора, с которого потом можно спросить за любые «непонятки» с продавцом.

Во-вторых..

Как показывает практика, продавцы склоны прописывать в предварительном договоре выгодные для них условия оплаты недвижимости, напрочь «забывая» детально прописать свою ответственность за неисполнение ими условий договора. Например, во многих случаях в предварительном договоре прописывается обязанность Покупателя внести до 80-90% от стоимости объекта еще до момента его фактической передачи в собственность. На практике это выглядит следующим образом: Покупатель в срок платит, а Продавец не строит или отстает от графика и любые претензии с вашей стороны к Продавцу не имеют смысла. Более того, неуплата взносов в срок может обернуться для Вас лишением и денег и надежды на получение недвижимости. Вот такими неприятностями может обернутся неграмотно составленный предварительный договор купли-продажи.

В-третьих…

В большинстве случаев риэлтор сознательно не указывает в предварительном договоре очень важные нюансы. Например, кто будет ответственен за постановку купленного жилья на налоговый учет и регистрации в Булстат или кто будет заниматься переоформлением счетов по коммунальным услугам? В итоге, возможно, именно Вам придется тратить время на регистрацию недвижимости в Булстате и в Муниципальной Налоговой Инспекции, а также на актуализацию объекта в Государственной службе по Кадастру и Геодезии. А готовы ли Вы к этому? Вот почему важно очень внимательно относится к предварительному договору купли-продажи.

Нужно ли заверять предварительный договор у нотариуса?

Ответ однозначен – да! И хотя действующее законодательство Болгарии не требует этого, давайте перечислим три весомые причины, зачем нужно заверить у нотариуса предварительный договор купли-продажи.

При заверении предварительного договора у нотариуса, им будет выполнена проверка продавца на наличие у него права участия в сделке купли-продажи. Почему это важно? При совершении сделки неуполномоченным на это лицом, она признается недействительной!

В обязанности нотариуса входит также проверка предварительного договора на предмет его соответствия требованиям действующего законодательства Болгарии, так что при обнаружении условий договора, ограничивающих ваши права, он обязательно спросит Вас, если вы понимаете их и согласны ли с ними.

На практике, после подписания предварительного договора могут пройти месяца прежде чем будет подписан «окончательный» договор. В течение этого времени у Продавца может появиться желание изменить условия продажи. Но при наличии у Вас предварительного договора, заверенного у нотариуса, Продавцу не удастся изменить условия продажи недвижимости и продать ее вам по более высокой цене!

Источник: http://bolgarskiydom.com/poleznaya_informaciya/vazhnaja_informacija_o_predvaritelnom_dogovore_kupli_prodazhi/"

Предварительный договор купли-продажи: причины заключения, обязательные и факультативные условия

Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте со специализированным юридическим контентом. Для чтения статьи может потребоваться регистрация.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – своеобразная страховка для сторон, которые заинтересованы в сделке, но на текущий момент не могут выйти на ее закрытие по тем или иным причинам. Его заключение позволяет юридически оформить уже достигнутые договоренности по сделке и установить обязанность ее совершения на условиях и в порядке, определенных в договоре. Это соглашение – юридическая и финансовая гарантия, что сделка состоится. Если этого не произойдет по вине одной из сторон, она понесет предусмотренную соглашением и ГК РФ ответственность в виде, например, неустойки, штрафа, возмещения ущерба и (или) судебного принуждения к заключению сделки.

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

Целесообразность оформления предварительного договора купли-продажи

Существует целый ряд ситуаций, при которых заключение соглашения на предварительных условиях считается устоявшейся практикой, а потому воспринимается как должное, вплоть до обязательного. На самом деле такой обязанности у сторон нет. Этот шаг – не более чем свободное волеизъявление и желание. Его порой называют «оформленным в виде договора протоколом о намерениях». Юридически это, конечно, не так, но суть отражает очень четко. Юристы считают ПДКП очень удобным инструментом в сделках, особенно если речь идет о многоступенчатых, сложных, рискованных схемах их реализации.

Можно выделить несколько широко распространенных причин, по которым заключают предварительный договор купли-продажи:

1. Полностью или частично не готов пакет документов для оформления основной сделки.
2. У покупателя не хватает денежных средств, и нужно время, чтобы их собрать или получить.
3. Одна из сторон временно отсутствует и не может лично согласовать сделку, поэтому намерения и достигнутые договоренности требуется оформить сейчас, а саму сделку – отложить на некоторый срок.
4. Перед проведением сделки требуется осуществить ряд юридически значимых действий для того, чтобы создать условия для беспрепятственного ее заключения и оформления в будущем. Здесь обычно идет речь о необходимости получить разрешение, пройти согласование, нотариально удостоверить обязательное согласие заинтересованного лица и т.п.

Когда заключают предварительный договор купли-продажи земельного участка, недвижимости или другого имущества и имущественных прав, как правило, не сопряжен с высоким уровнем рисков. Он лишь позволяет превратить намерения в обязательства и закрепить уже очевидный сторонам порядок осуществления будущей сделки. Но бывают и слишком рискованные ситуации, при которых заключение такого договора требует предельной внимательности и ответственного подхода:

1. Отложенное финансирование. Завершение сделки и взаиморасчеты по ней сопряжены с регистрационными и другими процедурными действиями, которые не позволят закрыть все обязательства сторон одномоментно или в кратчайшие сроки. Как правило, это связано с невозможностью покупателя исполнить свои финансовые обязательства, поскольку для получения денежных средств ему нужно официальное соглашение с продавцом, а до выделения финансирования должен пройти установленный процедурами срок. Чаще всего здесь речь идет о бюджетном финансировании (субсидии, сертификаты и т. п.) или залоговом кредитовании.

2. Отложенное вступление в права или оформление права собственности. У продавца пока нет прав на объект, но предполагается, что он их оформит (обязан оформить) в установленный срок. Это, пожалуй, самая рискованная ситуация для заключения предварительного договора купли-продажи, но препятствий для оформления правоотношений нет. Например, распространены случаи, когда предварительный договор купли-продажи земельного участка или недвижимости заключается в преддверии вступления потенциального продавца в наследство, закрепления прав в порядке правопреемства или в преддверии завершения строительства будущего объекта продажи. Но оформлять такие соглашения – все равно, что идти по тонкому льду. Нужно быть предельно осторожным, все предусматривать и продумывать варианты обеспечения исполнения продавцом обязательств.

3. Сложные сделки. Одна сложная сделка представляет собой цепочку более мелких или альтернативных сделок, которые в итоге приводят к заключению главной. В этом случае разрабатывается индивидуальная схема, а ПДКП нередко заключается много, и они сопровождают практически всю цепочку сделок.

Обязательные и факультативные условия предварительного договора купли-продажи

Перед заключением соглашения стороны должны:

1. Определиться с формой. В соответствии со ст. 429 ГК РФ форма такого договора определяется формой основного договора, а если она не установлена – допускается только письменная форма. Для сделок, требующих нотариального удостоверения, в том числе если это заранее согласовано сторонами, соблюдается такой порядок оформления предварительных договоренностей.
2. Согласовать существенные (обязательные) условия.
3. Разработать и согласовать факультативные условия, которые они считают необходимыми.

Обязательные условия подобных соглашений – это все существенные. Если их не указать, договор считается незаключенным.

1. Стороны договора. Стороны, как правило, определяются и именуются точно так же, как это будет сделано при заключении основной сделки. Скажем, если готовится предварительный договор купли-продажи недвижимости, стороны именуются «Продавец» и «Покупатель».

2. Предмет соглашения. Он должен содержать указание на заключение в будущем сделки конкретного вида и предмета. Это предполагает, что стороны уже согласовали ее предмет, он одинаково и однозначно ими определен и конкретизирован. Предмет ПДКП в своих формулировках должен соответствовать предмету основной сделки.

Например, если заключается предварительный договор купли-продажи доли в уставном капитале, его предмет формулируется как «заключение договора купли-продажи доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью» и конкретизируется тут же или в специальном разделе – «Условия основного договора». При конкретизации предмета обязательно указываются: наименование ООО, ОГРН, адрес регистрации Общества, размер продаваемой доли, ее номинальная стоимость, цена по сделке и другие характеристики, имеющие существенное значение.

3. Условия, обязательные для согласования по мнению одной из сторон (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Такие условия могут касаться исполнения как предварительного договора купли-продажи (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ), так и основной сделки (п. 3 ст. 429 ГК РФ). При этом сторона, настаивающая на определенных условиях, должна заранее их обозначить и заявить об обязательности их согласования и включения в текст. Какие это могут быть условия? Ст. 429 ГК РФ их не называет, оставляя за сторонами право их определения и формулирования. Поэтому этот момент принято рассматривать в качестве факультативного (применительно к содержанию таких условий).

Скачайте образец предварительного договора купли-продажи

Как правило, основной акцент в предварительном договоре купли-продажи делается на как можно более четком определении и конкретизации срока заключения основной сделки и главных ее условий. Разумеется, это не всегда возможно сделать, но если можно – не стоит пренебрегать. Это минимизирует риски и снижает вероятность возникновения спорных моментов по причине неурегулированности каких-то вопросов.

1. Условие о сроке. Если не согласовать срок заключения основной сделки, возникнет риск ее затягивания на один год с момента заключения ПДКП. Годичный срок установлен законом, но зачастую невыгоден сторонам. Отсутствие условия о сроке может повлечь злоупотребление правом одной из сторон, а вторая не сможет ничего сделать, пока не истечет установленный законом период времени.

2. Обеспечение исполнения обязательств. Не помешает определить в договоре и ответственность сторон, например, за нарушение срока заключения сделки и (или) в целом за неисполнение обязанности (отказ) по ее заключению. Классический вариант – неустойка. Наиболее часто устанавливается фиксированная сумма штрафа или определяется какой-то размер неустойки за каждый день просрочки. С 1 июня 2015 года можно заключать предварительный договор купли-продажи с задатком – денежной суммой, выплачиваемой в счет причитающихся платежей. Задаток обеспечивает исполнение обязательства по заключению основной сделки на условиях предварительного договора купли-продажи.

3. Урегулирование вопроса о порядке направления предложения о заключении сделки. Направление предложения о заключении сделки, его порядок – факультативные условия подобных соглашений. Предполагается, что это должно быть сделано в течение срока, определенного для заключения основной сделки. Нужно или нет регламентировать порядок направления предложения в таком договоре – вопрос конкретных договоренностей. Но это, как минимум, позволит урегулировать действия сторон и избежать ситуации, при которой предварительные обязательства прекращаются в силу закона – по причине отсутствия предложения заключить сделку или ее незаключения до окончания установленного для этой цели срока.

Простой способ подготовить предварительный договор купли-продажи

На практике в большинстве случаев используется шаблонный предварительный договор купли-продажи – образец, который соответствует предмету определенной сделки. Например, предварительный договор купли-продажи доли в ООО, квартиры, дома, земельного участка, транспортного средства, предприятия и т. д. Компании, регулярно заключающие однотипные сделки, используют типовые формы.

Более трудная задача – правильно оформить уникальную, разовую сделку или обеспечить сопровождение подобным договором сложной схемы из сделок. Но и здесь возможно применение образцов. Только обязательно составленных опытными юристами на экспертном уровне, полученных из надежных источников, гарантирующих актуальность образцов и их грамотное содержание. Образцы послужат примерами, станут ориентирами, не позволят упустить ключевые моменты. Но их структуру и содержание обязательно нужно будет основательно доработать под свои цели и задачи.

Не рекомендуется использовать образцы предварительных договоров купли-продажи «как есть». Их нужно перерабатывать и адаптировать к своей ситуации. Они содержат обязательные условия, могут включать и важные факультативные пункты. Но это не исключает необходимость определения и формулирования других условий, которые будут отвечать интересам сторон, минимизировать риски и вероятность возникновения споров.

Источник: http://m.law.ru/article/21743-predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodaji"

Предварительный договор купли-продажи: как и кого он защитит

Эксперт разъяснил Sobesednik.ru, как изменились правила заключения предварительного договора о купле-продаже жилья.

С 1 июня в Гражданском кодексе РФ действуют изменения, касающиеся предварительного договора купли-продажи. В чем новация и чем вообще помогает такой договор покупателю, Sobesednik.ru расспросил начальника юридического отдела компании «Нора-недвижимость» Александра Перепелкина.

— Давайте сначала просто поясним, о чем идет речь: что такое предварительный договор и о чем, собственно, в этом случае договариваются стороны?

— Как правило, непосредственному заключению договора купли-продажи недвижимости предшествует заключение сторонами будущей сделки предварительного соглашения, в которым они согласовывают порядок и условия предстоящей купли-продажи.

В гражданском праве соглашение, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем какой-либо договор (в том числе о возмездной передаче имущества в собственность другой стороны), называется предварительным договором.

Отношения сторон по предварительному договору регулируются ст. 429 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ней предварительный договор заключается по общему правилу в форме, установленной для основного договора. Поэтому предварительный договор купли-продажи недвижимости (как и основной) подлежит заключению путём составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550, п. 2 ст. 434 ГК РФ).

— Есть какие-то условия будущей сделки, которые обязательно должны присутствовать в предварительном договоре?

— Да, такой договор должен содержать предмет и другие условия основного договора, а также срок его заключения. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Александр Перепелкин / архив

— И все-таки зачем нужен предварительный договор?

— Это — гарантия. Взяв на себя обязательства о продаже в рамках предварительного договора, продавец недвижимости уже не сможет в одностороннем порядке отказаться от сделки или изменить её условия. Например, повысив накануне сделки цену недвижимости. Дело в том, что в соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ если одна из сторон такого договора уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе потребовать в судебном порядке понуждение недобросовестной стороны к заключению основного договора (п. 4 ст. 445 ГК РФ) и/или взыскания убытков.

— То есть имея на руках предварительный договор, где прописаны цена, скрои сделки и тому подобные условия, покупатель может обратиться в суд и требовать, чтобы продавца принудительно обязали заключить основной договор купли-продажи по той же цене и на тех же условиях, которые были согласованы с ним в предварительном договоре?

— Да. А для того, чтобы — пока идёт судебный спор — продавец не продал обещанную данному покупателю недвижимость кому-то другому, истец может попросить суд наложить арест на спорное имущество. На практике в таких случаях выполнение такой просьбы никаких затруднений не вызывает.

Кстати, зная об этих особенностях предварительного договора, а вернее о последствиях его нарушения, недобросовестные продавцы пытаются на практике избежать его заключения с покупателем, предлагая ему разлитые соглашения аванса, договоры о намерениях и тому подобное.

— Есть какая-то специальная форма при составлении такого договора?

— В сущности, не название, а содержание договора определяет его юридическую природу. Поэтому независимо от названия договора если его предметом являются обязательства сторон по заключению договора в будущем, суды в случае спора квалифицируют такой договор как предварительный и применяют к отношениям сторон правила, установленные ст. 429 ГК РФ.

— И тем не менее, насколько я знаю, в судах далеко не всегда признавали такие документы предварительными договорами.

— Дело в том, что до недавнего времени обойти эти правила было действительно возможно. Достаточно было продавцу заявить в суде встроенное требование о признании предварительного договора незаконченным в связи с тем, что он не содержит все существенные условия основного договора, которые стороны обязаны согласовать в соответствии с законом.

Напомню, существенными условиями договора купли-продажи недвижимости, которые стороны обязаны согласовать в надлежащей форме при его заключении, являются:

• предмет договора, а также данные, которые определённым образом позволяют установить продаваемый объект недвижимости (ст. 554 ГК РФ);
• цена недвижимости (ст. 555 ГК РФ), а для жилых помещений дополнительно также перечень лиц, сохраняющих право пользования недвижимостью после продажи (ст. 558 ГК РФ);
• любые другие условия, о которых должно быть достигнуть соглашение по заявлению одной из сторон (ст. 432 ГК РФ).

— А что изменилось с 1 июня этого года?

— Законодатели закрыли эту правовую брешь, и теперь в соответствии с новой редакцией ст. 429 ГК РФ предварительный договор больше не должен под страхом объявления его незаключенным содержать все существенные условия основного договора — только его предмет и другие условия, которые стороны посчитали нужным согласовать по заявлению любой из сторон договора.

И теперь, если при заключении основного договора по несогласованным заранее существенным условиям между сторонами возникнет спор, он подлежит разрешению судом, который эти условия определяет своим решением, не давая тем самым недобросовестной стороне заявить о том, что предварительный договор считается незаключенным.

— Есть еще какие-то «подводные камни», о которых стоит помнить покупателю, чтобы не оказаться в незавидной ситуации?

— Конечно. Для того, чтобы использовать для своей защиты силу предварительного договора, мало его заключить. Необходимо также помнить: если до конца срока заключения основного договора ни одна из сторон предварительного договора не направит в адрес другой стороны письменное требование о заключении основного договора, все обязательства сторон предварительного договора прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Поэтому перед сделкой обязательно найдите время и направьте другой стороне предварительного договора телеграмму или ценное письмо с подтверждением ваших намерений купить (или продать) недвижимость и требованием заключить основной договор. В противном случае не удастся не только принудить продавца или покупателя недвижимости к сделке в судебном порядке по истечении срока действия предварительного договора, но и взыскать убытки за его неисполнение, а также предусмотренную предварительным договором неустойку.

Кроме того, законодатель ограничил 6 месяцами также срок исковой давности, в течение которого потерпевшая сторона предварительного договора вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о понуждении к заключению основного договора. Ранее к таким требованиям применяется общий срок исковой давности, равный 3 годам.

Источник: http://sobesednik.ru/nedvizhimost/20150922-predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi-kak-i-kogo-on-zashchit"

Советы нотариуса: оспаривание предварительного договора купли-продажи

Выпуск передачи «Советы нотариуса».

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня мы обсудим предварительный договор купли-продажи. Алексей Викторович, какие способы обеспечения обязательств можно предусмотреть в предварительном договоре.

Алексей Комаров: Мы говорим только об одном обязательстве – обязательстве заключить основной договор. Все эти условия, которые предусмотрены законом в качестве обеспечения обязательства: залог, задаток, поручительство, обеспечительный платёж, неустойка, независимая гарантия, - всё это может быть предусмотрено в предварительном договоре как способ обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора.

В.: Как вы можете прокомментировать то, что некоторые берут по предварительному договору купли-продажи аванс.

А.К.: Аванс – это не способ обеспечения обязательства, он несёт лишь платёжную функцию. Я вам плачу просто, а вы, если сделка не состоялась, просто возвращаете деньги. Пожалуй, единственное преимущество аванса заключается в том, что я в принципе могу удерживать аванс до момента исполнения вашего обязательства. Если я заключил с вами как покупатель предварительный договор, выдал продавцу аванс, и я как покупатель отказался от заключения основного договора, то по общему правилу продавец должен мне аванс вернуть, но продавец может удержать у себя аванс и из него произвольным образом учесть убытки, которые он понёс, а остаток вернуть. Может быть, в этом аванс имеет какую-то минимальную обеспечительную функцию. Но если продавец в суде эти убытки не докажет, то он должен будет вернуть деньги обратно.

В.: Какие существуют последствия не заключения основного договора?

А.К.: Последствия не заключения основного договора два. Если стороны умолчали обоюдно, или одна промолчала, а другая «проворонила», то обязательства прекратились и последствий нет. На период действия предварительного договора мы обязаны в течение срока, указанного в договоре, заключить основной договор вдвоём. Если одна сторона уклоняется от заключения основного договора, другая сторона проходит некую процедуру, которую желательно указывать всю в предварительном договоре, и может подать иск в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора на условиях, указанных в предварительном. Поэтому все условия основного договора нужно максимально указывать в предварительном. Потому что если они не указаны, то суд сам по своему усмотрению принимает условия. Это может стать неприятным сюрпризом для сторон. Например, я продаю объект, и для меня важно в течение 6 месяцев с момента заключения основного договора освободить квартиру, т.к. у меня ещё встречка не созрела, суд может сказать, что по обычным условиям оборота квартира освобождается в течение двух недель. Если мы этого в предварительном договоре не указали, то я могу получить невыгодное для меня условие в судебном решении, я уже буду обязан его исполнять.

В.: Существует ли срок, в течение которого я имею право требовать заключения основного договора?

А.К.: Вы имеете право требовать по суду заключения основного договора в течение 6 месяцев с момента изъявления желания на заключение основного договора в пределах срока действия предварительного. Срок действия предварительного – 6 месяцев, подходит 6 месяцев, я понимаю, что мой контрагент не хочет заключать основной договор: трубку не берёт, на связь не выходит и т.д. Я по порядку, указанному в предварительном договоре, направляю ему предложение о заключении основного договора. С момента доставки моего предложения о заключении основного договора у меня есть 6 месяцев с требованием обратиться в суд о понуждении заключить основной договор. Если я в течение 6 месяцев не обратился в суд, значит после этого срок исковой давности для защиты моего права прекращается, и я не имею права на понуждение моего контрагента к заключению основного договора.

В.: В каких случаях я имею право требовать неустойку?

А.К.: В случае виновного нарушения контрагентом своего обязательства. Здесь есть своя специфика. У нас общегражданская ответственность наступает в случае наличия вины. Вина раскладывается по закону на умысел и неосторожность. При этом умысел всегда является основанием для ответственности, неосторожность можно исключить из вины по соглашению сторон. В общем смысле если действия, которые предпринял или не предпринял контрагент виновные, то тогда возникает ответственность в форме неустойки. Если эти действия были вызваны непреодолимой силой, то тогда по общему правилу ответственность исключается.

В.: Сейчас судебный юрист Пётр Артеев расскажет, какие существуют риски оспаривания предварительного договора купли-продажи недвижимости. Пётр, если в предварительном договоре купли-продажи недвижимости неверно указана квартира, т.е. сам объект предварительного договора купли-продажи, по сравнению с записью в ЕГРН, то это как-то повлияет на его действительность?

Пётр Артеев: В предварительном договоре купли-продажи должен быть четко описан предмет, т.е. квартира должна быть идентифицирована, и стороны должны осознавать, что в будущем они заключат договор купли-продажи именно этой квартиры. В предварительном договоре также может быть неточно описан данный предмет. Например, если указан неправильно адрес или кадастровый номер, то это может являться основанием для признания договора незаключенным, т.к. не согласован предмет договора. Но в то же время, если содержатся неточности технического характера, как, например, несоответствие площади, указанной в договоре купли-продажи сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимость, то на этом основании оспорить данный договор нельзя, и стороны будут обязаны в будущем заключить основной договор.

В.: Правильно ли я вас понимаю, что если удается идентифицировать каким-либо образом этот объект недвижимости, то тогда всё в порядке, а если кадастровый номер не совпадает с ЕГРН, то это грубое нарушение?

П.А.: Совершенно верно. Если чётко идентифицируется предмет договора, предварительный договор купли-продажи считается заключённым, но в то же время в договор необходимо вносить данные, которые содержатся в ЕГРН.

В.: Если мы в договоре не указали стоимость, то по этому основанию мы можем оспорить предварительный договор купли-продажи?

П.А.: Отсутствие цены в договоре не является основанием для признания ПДКП незаключенным или недействительным, потому что это лишь обязательство сторонам в будущем в основном договоре указать цену. В случае если стороны не могут договориться о цене при подписании основного договора купли-продажи, то в таком случае этот вопрос передается на рассмотрение суду, и суд, уже исходя из общих правил и соответствия цены рынку, определяет продажную цену данного имущества.

В.: Что говорит судебная практика по поводу понуждения к заключению основного договора?

П.А.: В случае если одна из сторон уклоняется в указанные сроки от подписания основного договора, то в таком случае другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению основного договора. Если предварительный договор не оспорен по каким-либо основаниям, то практика положительная, и суд обяжет заключить основной договор.

Источник: http://m.bsn.ru/bsntv/notary_advices/291_sovety_notariusa_osparivanie_predvaritelnogo_dogovora_kupliprodazhi"

Расторжение предварительного договора купли — продажи недвижимости

Приобретение недвижимости — это сложный, многогранный и долгий процесс. Неудивительно, что за этот период могут возникнуть обстоятельства, из-за которых придется расторгнуть, достигнутое ранее, соглашение. О том, как аннулировать предварительный договор купли–продажи так, чтобы при этом не оплачивать штраф и снять с себя юридические обязательства, расскажем далее.

Согласно действующему законодательству РФ, а именно ГК РФ, любая финансовая сделка должна быть оформлена юридически, чтобы обезопасить стороны от возможных правонарушений. Таким образом, процедура купли – продажи квартиры, дома или земельного участка осуществляется в следующем порядке:

• оформление предварительного договора купли — продажи недвижимости;
• составление основного контракта;
• подписание акта приёма – передачи документов и ключей от квартиры с одной стороны и денежных средств с другой;
• регистрация оферты в кадастровом реестре.

Стороны обладают обязательствами ещё на первоначальном этапе договоренности, если хоть один из вышеперечисленных документов подписан.

Предварительный договор купли – продажи довольно часто сопровождается передачей аванса или задатка — части денежных средств, которые идут в счёт будущей оплаты за недвижимость. Кроме того, в документе прописываются условия заключения сделки. Оформляя основной контракт купли – продажи, стороны опираются на первоначальное соглашение. Разрыв договорных отношений также необходимо проводить в письменной форме, составляя другой документ, на основании которого все ранние обязательства отменяются.

Основания для расторжения предварительного договора купли — продажи недвижимости могут быть следующими:

• отсутствие необходимой суммы денежных средств. Покупатель обязан оплатить недвижимость в течение 1 года после заключения предварительного соглашения. В противном случае контракт аннулируется;
• по инициативе продавца, если найден другой покупатель, способный оплатить стоимость квартиры сразу. При этом, необходимо будет вернуть задаток и оплатить пеню за нарушение условий оферты;
• иные основания, не зависящие от воли сторон.

Процедура по расторжению договора купли – продажи недвижимости без задатка довольно простая, особенно если обе стороны оферты не желают продолжать сотрудничество.

Порядок расторжения предварительного соглашения:

1. Необходимо внимательно прочесть ранее составленный контракт. Обычно, в документе указана возможность расторгнуть оферту отдельным пунктом. При отсутствии такого условия, составляется соглашение об аннулировании покупки. При возникновении спорных ситуаций рекомендуется оформлять соглашение у нотариуса;
2. Если какое-либо условие предварительного договора не выполнено, документ считается недействительным;
3. В случае, если соглашение противоречит требованиям законодательства, документ утрачивает юридическую силу. Составлять контракт об аннулировании оферты, в этом случае не потребуется;
4. Если инициатором расторжения соглашения является одна сторона, требуется оповестить другую, в письменной форме, ссылаясь на уважительные причины. В случае, если покупатель или продавец выражает несогласие, аннулировать сделку придется в судебном порядке.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Предварительный договор расторгается по инициативе одной из сторон в судебном порядке. Также покупатель и продавец могут прийти к взаимному согласию и разорвать сделку самостоятельно.

Этапы расторжения предварительного договора купли – продажи недвижимости:

• отправление заказного письма продавцу, или покупателю с требованием расторгнуть контракт в досудебном порядке;
• обсуждение условий разрыва оферты;
• составление соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи. В содержании указывается:
  • причина аннулирования сделки;
  • порядок возврата аванса;
• подписание соглашения о разрыве сделки;
• заверение соглашения у нотариуса (если ранее подписанный контракт был завизирован чиновником).

Скачайте образец соглашения о расторжении договора купли — продажи недвижимости по ссылке.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости можно обжаловать в судебном порядке если одна из сторон отказывается расторгать соглашение. Для этого понадобится собрать пакет документов и подать иск в судебную палату по месту жительства ответчика. Заявление должно содержать подробную информацию о причине разрыва сделки и требование о возврате задатка. Срок исковой давности по делу составляет 1 год. Если покупатель или продавец грубо нарушили условия оферты, по закону, суд может присудить штраф за причинённый моральный ущерб или принудить сторон исполнить обязательства по сделке купли – продажи недвижимости.

Источник: http://dom-i-zakon.ru/dokumenty/rastorzhenie-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html"

Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка)

Приобретение недвижимости часто сопровождается заключением предварительного договора между сторонами и передачей задатка, в качестве гарантии, если у покупателя нет достаточных средств для оплаты полной стоимости приобретаемой недвижимости. Статья 429 ГК РФ определяет и регламентирует основные условия заключения предварительного договора.

Законодательством предусмотрены определённые условия заключения таких видов договоров, несоблюдение которых может привести к признанию сделки недействительной, а именно:

• Форма договора определяется основной формой предусмотренной законодательством для договоров купли-продажи недвижимости. Статьёй 160 ГК РФ установлена обязательная письменная форма для таких видов договоров. Несоблюдение формы договора влечёт последствия, а именно признание его ничтожным.
• Предмет договора должен давать чёткое представление о себе, поэтому в договоре указывается не только юридический адрес приобретаемой недвижимости, но и этаж на котором она расположена, год постройки, площадь и другие характеристики.
• Условия, на которых заключается договор и условия будущего соглашения, на основании которых квартира будет передана в собственность покупателю – полная стоимость покупаемой недвижимости.
• Срок действия договора, подразумевающий срок в который стороны должны заключить основной договор купли-продажи квартиры. Если срок сторонами не определён, то согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ устанавливает срок не более 1 года. В случае неисполнения покупателем своих обязательств, продавец имеет полное право обратиться в суд с требованием о понуждении заключения договора купли-продажи квартиры в принудительном порядке – ст. 445 ГК РФ.

Определение задатка дано в ст. 380 ГК РФ, согласно которой задатком признаётся денежная сумма, выплачиваемая продавцу в счёт погашения полной стоимости покупаемой квартиры и служащая обеспечением исполнения обязательств покупателя.

Задаток не является обязательным условием заключения предварительного договора купли-продажи квартиры. Но если стороны заключают соглашение о выплате задатка, то оно должно быть заключено в письменной форме.

Согласно ст. 381 ГК РФ задаток возвращается, если обязательства прекращаются до начала их исполнения, или если они не могут быть исполнены по каким-либо причинам.

Важно! Если неисполнение договорных обязательств обеспеченных задатком, произошло по вине покупателя квартиры, то задаток ему не возвращается.

А если будет установлена вина продавца получившего задаток, то ст. 381 ГК РФ предусматривается выплату задатка в двойном размере. Кроме того с виновной стороны могут быть взысканы убытки.

Во избежание проблем с заключением договора купли-продажи сторонам при заключении предварительного договора, необходимо оговорить условия будущего соглашения и указать их в предварительном договоре.

В договоре в обязательном порядке должно быть отражено:

• Дееспособность и правоспособность продавца,
• Отсутствие прав третьих лиц и наличие обременений на продаваемую недвижимость.
• Полная стоимость квартиры.
• Паспортные данные сторон.

В качестве дополнительных условий, можно оговорить:

• Кто несёт затраты на заключение основного договора.
• Кем оплачивается государственная пошлина при его регистрации
• Оплата банковской ячейки.

Отличительной особенностью предварительного договора от основного является то, что он не требует государственной регистрации. Порядок его расторжения, если он не установлен соглашением сторон, определяется действующим законодательством РФ на момент заключения договора.

Заполненный образец документа

Предварительный договор
купли-продажи квартиры
(задаток)

г. ____________________________ «___»_______________ 20___ года.

Мы, гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

и гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе и по отдельности именуемые «Стороны»,

Находясь в здравом уме и ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

1.2. Предмет основного договора:

По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, находящуюся по адресу: _____________________________________, кадастровый (или условный номер) __________, которая расположена на ___ этаже, состоит из __ (_____) жилых комнат и имеет общую площадь ____ (___________________) кв.м (далее – «Квартира»).

Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ____________________________________________________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии __________________, выданным __________ г. _______________________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _________ ________ г. сделана запись № ________________.

1.3. Другие существенные условия заключения Основного договора:

1.3.1. Цена Квартиры составляет ____________(_________) рублей.

1.3.2. Срок, до которого Стороны обязаны подписать Основной договор – не позднее «___»____________________г.

1.3.3. Квартира свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, не обещана, не внесена в уставный капитал, в отношении Квартиры нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

1.3.4. Расходы по государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности несёт ______________________.

1.3.5. Место и время заключения Основного договора: _____________, время________.

1.3.6. Передача Квартиры, в порядке ст. 556 ГК РФ, будет произведена Продавцом Покупателю не позднее «____»________________г. по акту приёма-передачи.

1.3.7. В настоящее время в Квартире на регистрационном учёте стоит Продавец. До момента заключения Основного Договора Продавец принимает на себя обязательства сняться с регистрационного учёта.

1.3.8. Квартира абонирована телефонным номером (___) __________ Продавец не будет препятствовать Покупателю в переоформлении телефонного номера на своё имя.

1.3.9. Продавец является полностью дееспособным, не состоит на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

1.3.10. Квартира не подвергалась какой-либо перепланировке или изменению конструкций.

2.1. В счёт причитающихся платежей по Основному Договору Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора.

2.2. По соглашению Сторон Покупатель приобретает Квартиру за цену, которая составляет - ________________ (____________________________) рублей.

При заключении сторонами Основного договора, задаток, переданный Покупателем Продавцу зачитывается в счёт уплаты цены Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего предварительного договора. Оставшаяся часть цены Квартиры передаётся Покупателем Продавцу в порядке и сроки, указанные ниже, а именно: оставшаяся сумма в размере _______(__________) рублей в день подписания Основного Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, ____________ (банк), арендованную на имя Покупателя. Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейки. Далее, право единоличного доступа к банковской ячейки имеет Продавец при условии предъявления им оригинала Основного Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему предварительному договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковской ячейки в указанный период, то, начиная с «___»_________. и до конца срока аренды банковской ячейки правом безусловного единоличного доступа к ней обладает Покупатель.

3.1. Обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему предварительному договору является задаток, предусмотренный ст. 380 ГК РФ.

3.2. Если Основной договор не будет заключён по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается. Под виной Покупателя понимается неявка Покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами в соответствии с п. 3 ст. 185 ГК РФ, в дату, определённую в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора, в место, определённое в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.

3.3. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесённый задаток в двойном размере, в течение 3 (трёх) банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора. Вина Продавца определяется аналогично вине Покупателя, как это указано в 3.2. настоящего предварительного договора.

3.4. Возврат Продавцом Покупателю задатка или не возврат Продавцом Покупателю задатка по основаниям, предусмотренным п. 3.2. настоящего предварительного договора, прекращает обязательства Сторон по заключению Основного договора.

3.5. Внесённая Покупателем в соответствии с п. 2.1. настоящего Договора сумма задатка подлежит возврату Продавцом Покупателю в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между Продавцом и Покупателем может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у Покупателя. Продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в течение 3 (трёх) банковских дней с момента предъявления Покупателем Продавцу требования о возвращении суммы задатка.

4.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Cторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий предварительный договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

4.3. Расходы по заключению Основного договора несут:

4.3.1. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности по договору купли- продажи Квартиры- Покупатель.

4.3.2. Оплата аренды банковской ячейки- Покупатель.

4.3.3. Оплата проверки/пересчёта денежных средств- Продавец.

4.4. Все споры и разногласия Сторон по настоящему предварительному договору не предполагают претензионного порядка и подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Квартиры.

4.5. Настоящий предварительный договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

ПРОДАВЕЦ

ПОКУПАТЕЛЬ

Город ________________, ____________________________________ года

Я, _________________________, _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, получил___ от_______________________ _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, задаток по предварительному договору купли- продажи квартиры от «___»___________г. в размере ____________(__________________) рублей.

Источник: http://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B0%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8_%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B_%D0%BE%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D0%B0_%D0%B7%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D1%82%D0%BA%D0%B0/"

Он посвящен изложению основных этапов на пути к безопасному, эффективному и быстрому решению Вашего жилищного вопроса.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости. Ч.1

Предварительный договор купли-продажи недвижимости. Ч.1

Сегодня мы обсудим с Вами вопрос как правильно составить предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Согласно данному виду договоров стороны сделки договариваются о возможности заключении в оговоренные временные рамки основного договора купли-продажи (аренды) данного недвижимого имущества на условиях, согласованных в предварительном договоре.

Надеюсь, Вы понимаете, что данный документ требует от участников сделки самого серьезного подхода. Надо четко понимать, к каким правовым последствиям он может привести. Обратите внимание на то, чтобы в тексте предварительного договора купли-продажи недвижимости не было двусмысленности, каждый его пункт не вступал в конфликт с законом, чтобы срок действия, условия его выполнения, права и ответственность участников сделки были бы четко прописаны.

Стороны заключают подобную договоренность в том случае, когда в текущий момент они (по ряду причин) не могут или им нецелесообразно подписывать основной договор, но в ближайшем будущем они планируют заключить основной договор.

Подписание предварительного договора дает сторонам сделки гарантию, что они заключат основной договор – и именно поэтому, на сегодняшний день, его заключение получает все большее распространение.

Гарантией исполнения предварительного договора купли-продажи недвижимости выступает право одной из сторон в случае отказа от подписания основного договора другим участником сделки, подать заявление в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи.

Причем, сторона сделки, необоснованно отказывающаяся от заключения договора, обязана возместить другой стороне понесенные от этого убытки.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается в форме основного договора. Более того, несоблюдение этой формы ведет к недействительности основного договора.

По российским законам, предварительный договор обязан показывать предмет сделки планируемого основного договора, согласованную дату подписания основного договора, условия заключения сделки купли-продажи и другие немаловажные нюансы.

В данный документ участники сделки могут внести свои пожелания, касающиеся недвижимого имущества, порядка проведения взаиморасчетов , сроков освобождения и т. д. Такие соглашения, как правило, всегда имеют индивидуальные свойства.

Помимо этого, при составлении предварительного договора купли-продажи недвижимости, требуется соблюдать все нюансы. Для примера, в случае, когда одна из сторон сделки использует ипотечный кредит , то договор должен быть составлен применительно к особенностям банка кредитора.

Если предварительным договором купли-продажи недвижимости не устанавливается точный срок заключения основного договора, то по закону, основной договор обязан быть подписан в течение года с момента заключения предварительного договора.

На что необходимо обращать пристальное внимание при заключении предварительного договора?

1. Заключение предварительного договора не является обязательным. Купить (арендовать) недвижимость можно и без него. При этом все значимые соглашения договора купли-продажи (аренды) будут окончательно согласованы непосредственно при его заключении.

Предварительный же договор заключается только для того, чтобы в будущем иметь возможность настаивать на подписании основного договора и именно на тех условиях, которые согласованы заранее.

1.1. Очевидно, что от начала переговоров до заключения основного (по которому передаются деньги и недвижимость) договора проходит определенное немалое время и потенциальные стороны так или иначе оговаривают условия будущего договора.

Но такие оговорки с правовой точки зрения ни к чему не обязывают, то есть договор может оказаться как заключенным на совсем других условиях, так и незаключенным вовсе, причем ни одна из сторон не сможет предъявлять другой стороне в связи с этим никаких претензий или требований.

1.2. Совсем другое дело если стороны оформят свои предварительные договоренности юридически, то есть заключат предварительный договор купли-продажи недвижимости. В данном случае отказаться от заключения основного договора можно будет лишь по общему согласию.

Если же передумает только одна сторона, то вторая сможет понудить ее заключить основной договор по суду, а также потребовать возмещения своих убытков, вызванных ее уклонением от заключения основного.

При этом суд сможет понудить уклоняющуюся сторону к заключению основного договора лишь на тех условиях, что были заранее записаны в предварительном. Теперь понятно как важно продумать все подробности уже во время заключения предварительного договора?

Вывод 1: Не уверен, - не заключай!

2. Если предварительный договор все таки решили заключать, что в нем должно быть, чтобы он считался заключенным? Он должен включать в себя условия, позволяющие однозначно установить предмет, а также иные важные условия запланированного основного договора.

То есть уже в предварительном договоре купли-продажи недвижимости надо определить все те условия, которые для сторон существенны и которые они хотят обязательно включить в основной договор.

Минимальный набор существенных условий определяется законом, другие условия сверх этого могут объявлять существенными сами стороны. Закон установил, что в договорах с недвижимостью существенными выступают условия о предмете договора и цене, то есть достаточно определить их в требуемой форме и договор уже есть.

2.1. Определить предмет будущего основного договора вроде бы несложно. Для этого в предварительном договоре надо указать чем будет основной договор (куплей-продаже, арендой, подрядом и т.п.) и по поводу какого объекта ( квартира , земельный участок и т. п.).

А вот с определением собственно объекта иногда могут возникнуть определенные трудности, например, когда земельный участок еще не окончательно сформирован или квартира в процессе перепланировки или перевода в нежилой фонд.

В таких случаях ко времени заключения основного договора объект будет точно не такой, каким был при заключении предварительного. Это нужно учитывать и описывать в предварительном договоре объект более подробно с учетом всех нюансов его изменения.

2.2. Определение цены в предварительном договоре имеет следующий нюанс: писать придется реальную цену (занизить ее здравомыслящий будущий продавец не даст, - ведь его могут заставить заключить основной договор по цене, согласованной в предварительном).

А это значит, что, прописав реальную цену в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, стороны берут на себя обязательство заключить основной именно по этой цене, а не по инвентаризационной, или не превышающей 1 миллиона рублей, или по иной придуманной.

Стороны, правда, смогут заключить в будущем основной договор и на отличных от предварительного условиях, если достигнут обоюдного согласия, но вот настаивать на этом ни одна из сторон сделки уже не сможет.

2.3. По закону указание предмета и цены недвижимости в принципе достаточно, чтобы предварительный договор уже считался заключенным. Но если кроме этого в договоре больше ничего не указано, значит стороны согласились, что все остальное (порядок, сроки и условия передачи денег и имущества, наличие и размер штрафов и т.п.) для них несущественно.

Таким образом, они могут оказаться вынужденными заключить основной договор на этих минимальных условиях, а значит исполнять основной договор им придется так, как предусмотрел закон (ГК РФ) для самых общих случаев (при этом некоторые установленные законом общие правила могут неприятно удивить одну из сторон, но что-то менять будет уже поздно!).

Вывод 2:

Если при подписании предварительного договора купли-продажи недвижимости «сэкономить» время на продумывание всех важных деталей будущей сделки, то с большой долей вероятности в дальнейшем при совершении такой сделки будут поставлены в затруднительное положение либо клиенты, либо агенты, либо менеджеры, а скорее всего все вместе.

На сегодня все. Но тема не исчерпана. В следующей статье мы продолжим разговор.

Источник: http://tvoydom.su/predvaritelnyiy-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-ch-1"

Залог, задаток или предварительный договор при сделках с недвижимостью?

На рынке недвижимости часто случаются ситуации, когда сделки купли-продажи срываются по самым различным причинам. Поэтому многие продавцы и покупатели объектов недвижимости требуют гарантий исполнения обязательств по сделке. В таком случае риэлторы могут предложить следующие способы обеспечения обязательств сторон: залог (аванс), задаток или предварительный договор купли-продажи. Некоторые агенты по недвижимости настаивают на определенном виде обеспечения, однако каждый клиент вправе согласовать свои условия проведения сделки. Так что же лучше выбрать: залог, задаток или заключение предварительного договора?

Задаток

Согласно гражданскому законодательству, задаток – сумма, которая передаётся покупателем продавцу в счёт обеспечения исполнения обязательств по сделке. Данный платёж вносится именно в подтверждение заключения договора. Его условия достаточно жёсткие: покупатель передаёт продавцу определённую сумму денег; тут же у обеих сторон возникает обязанность заключить сделку.

Если вдруг в силу каких-либо обстоятельств покупатель уклоняется от сделки, то задаток ему не возвращается и остаётся в собственности продавца; если же продавец отказывается заключить договор купли-продажи, то у него возникает обязанность вернуть задаток покупателю, и сверху сумму такого же размера. То есть, со стороны продавца компенсация за отказ от сделки будет в двойном размере. Однако для многих продавцов квартир такой вариант обеспечения исполнения обязательств является невыгодным, т.к. они являются участниками цепочки, и если хоть одна сделка из такой совокупности срывается, то продавец не сможет исполнить своих обязательств по независящим от него причинам.

Тогда на помощь продавцу приходит залог – денежная сумма, вносимая покупателем продавцу в целях обеспечения исполнения обязательств. Залог лучше всего оформлять посредством заключения в письменном виде и у нотариуса; таким образом можно указать порядок возврата денежных средств, размер залога и проч. Следует быть очень внимательным при внесении залога, т.к. многие недобросовестные продавцы составляют договор залога в свою пользу, нежели для того, чтобы обезопасить и покупателя в том числе.

Если речь зашла о заключении договора залога, тогда целесообразно сразу оформлять предварительный договор купли-продажи недвижимости. В нем прописываются уже конкретные условия заключения сделки, права, обязанности и ответственность сторон. Преимущества предварительного договора купли-продажи в следующем:

• в нём определяется срок заключения основного договора купли-продажи недвижимости;
• фиксирует основные условия сделки, в особенности цену квартиры;
• если одна из сторон договора уклоняется от своих обязанностей, другая сторона вправе в судебном порядке потребовать исполнения его обязательств.

Именно поэтому следует быть внимательным, заключая предварительный договор купли-продажи недвижимости, читать все пункты документа, а лучше всего проконсультироваться с юристом.

Источник: http://ack1.ru/Library/zalog_zadatok_ili_predvaritelniy_dogovor.html"

Предварительный договор купли-продажи квартиры, дома и земельного участка + с задатком

6 февраля 467 0 Автор: Как зарабатывать.ру 467 0

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем про предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Сегодня вы узнаете:

1. Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости;
2. Особенности предварительного договора на покупку квартиры и земельного участка;
3. Регистрация договора.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: назначение, общие положения

Покупка недвижимого имущества так или иначе, но всегда связана со значительными финансовыми затратами. Кроме того, подобрать подходящий объект недвижимости тоже бывает очень проблематично.

Существует множество ситуаций, при которых покупатель знает, что хочет приобрести жилье в определенном месте с выбранными характеристиками, однако, к этому моменту у него еще нет необходимой суммы денежных средств.

Для такого случая законодательством предусмотрено юридическое оформление особого договора, по которому фактическое приобретение имущества не осуществляется, но в качестве предмета выступает обязанность заключения такого договора в будущем.

Этот договор так и называется – предварительным. Он не предусматривает передачи предмета и даже не содержит обязательства уплачивать какие-либо суммы, он лишь фиксирует обязательность заключения сделки о предмете в будущем.

Он также крайне удобен и для продавцов недвижимости, которые могут запланировать продажу имущества на определенный момент в будущем, что существенно расширяет возможности их перспективных продаж.

Особенно выгодным является заключение такого договора для компаний застройщиков. Оформить традиционное соглашение о купле-продаже жилого помещения и получить за него деньги они не могут на момент начала застройки, так как сам объект еще не существует ни в фактическом, ни в юридическом смысле.

Но строительные фирмы с его помощью заранее обеспечивают себя значительным количеством реальных клиентов, а по причине этого получают высокие доходы, сразу же после введения построек в эксплуатацию.

• Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения
• Предварительный договор купли-продажи жилого помещения
• Предварительный договор купли продажи жилого дома
• Бланк Предварительного договора купли-продажи земельного участка

Гражданское законодательство закрепляет необходимость указания в предварительном договоре условий для оформления впоследствии главной сделки купли-продажи. Обычно на практике это означает следующее.

Допустим, планируется постройка жилого строения и составляется предварительный договор продажи квартиры в этом доме. Необходимо будет указать адрес, по которому находится эта квартира, вид квартиры (1-комнатная, 2-комнатная и т. д.), тип материала постройки (кирпичная, панельная, деревянная), вид помещения (жилое, нежилое), количество коммуникаций и оборудования (два санузла, три кухни и т. п.).

При этом необязательно указывать такие узко характеризующие признаки, как номер помещения на плане здания, конкретный этаж, подъезд и так далее. Главное – это те признаки, на основании которых в основном договоре определено конкретное помещение, передаваемое в собственность, со всеми необходимыми характеристиками.

Достаточно лишь общих обозначений, на основании которых покупатель в итоге заключит договор на конкретное помещение.

Раньше в договор такого типа включались конкретизирующие признаки и даже судебная практика не допускала содержания в договоре общих формулировок.

С 2015 года все изменилось, законы (и соответственно судебная практика) закрепили правило, согласно которому, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры или предварительный договор купли-продажи дома, указывать строгие идентифицирующие признаки нет необходимости.

Еще одним важным условием является срок. В данном случае речь идет о сроке, в который будет оформлен договор продажи недвижимости.

Без подобного уточнения, он составит 1 год.

Существуют предварительные договоры с задатком и без такового. Задаток обеспечивает исполнение обязательств каждой из сторон.

При отказе в заключении основного договора, виновная сторона может быть принуждена к этому решением суда. Но когда при оформлении предварительного соглашения выплачивается задаток, то это является дополнительной гарантией соблюдения взятых на себя обязательств. Иначе может наступить ответственность, по которой виновник лишается суммы отданного задатка или будет вынужден оплатить двойную сумму, если задаток был оплачен ему.

Вряд ли найдется организация или гражданин, готовые не выполнять свои обязательства и нести финансовые издержки в виде размеров задатка, который обычно устанавливается в довольно значительном размере.

Пример. Заключается предварительный договор купли-продажи с задатком и покупатель отдает в задаток 100 000 рублей.

Развитие событий возможно в одном из 3 вариантов:

1. Заключается основной договор и сумма задатка остается у продавца. Она остается у продавца в счет суммы, которую должен оплатить покупатель за объект недвижимости. Впоследствии покупатель доплачивает основную сумму.
2. Покупатель уклоняется от заключения основного договора. Это влечет потерю им суммы задатка – она остается у продавца.
3. Продавец отказывается заключить основной договор. Теперь он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.

Особенности заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка

Основная цель, для которой оформляется предварительный договор купли-продажи земельного участка – это юридическая защита участников сделки.

Обычно в нем существует обязанность оплатить задаток также он содержит в себе больше конкретизирующих признаков, позволяющих правильно идентифицировать объект недвижимости.

В данном случае указывается кадастровый номер и границы будущего объекта, прописывается наличие или отсутствие обременения и ограничения права пользования.

На практике могут возникнуть ситуации, при которых дом был построен на участке незаконно, а сам участок никоим образом официально оформлен не был. Такое стечение обстоятельств возможно, даже несмотря на то, что по общему правилу, земельный участок принадлежит собственнику недвижимости на этом участке.

Чтобы избежать подобных проблем, следует перед заключением даже предварительного договора получить выписку из кадастровой палаты о характеристиках приобретаемого земельного участка.

Указывается вид участка и его назначение. К примеру, для ведения хозяйства или строительства.

Практически всегда упоминается наличие или отсутствие на участке дополнительных коммуникаций (вода, газ, электричество).

Предварительный договор купли-продажи участка с домом или предварительный договор продажи дома с земельным участком также требуют пристального внимания. В них всегда необходимо указать больше конкретизирующих признаков, нежели при покупке квартиры.

Квартиры жилых домов, по большому счету однотипные, риск получить жилье, не соответствующее представлениям и планам покупателя практически отсутствует.

Дом и участок – это вещи, которые полностью индивидуальны. Если не раскрыть конкретно все условия для будущего соглашения, есть вероятность серьезно разочароваться в полученном результате сделки.

Возникает резонный вопрос – требуется ли провести регистрацию предварительного договора в государственном органе? Ведь договор купли-продажи недвижимости, внешне очень похожий на предварительный, обязательно требует такой регистрации. Иначе он может потерять свою юридическую силу.

В действующем гражданском законодательстве содержится однозначный ответ – гос. регистрация такой сделки не потребуется. Дело в том, что регистрация сделки с недвижимостью связана со специфическим объектом (предметом) гражданских правоотношений.

Объектом правоотношений в рассматриваемом документе, недвижимость не является. По этому документу возникает лишь обязанность совершить в будущем сделку с недвижимостью, но такое соглашение по своей сути договором продажи не является.

Формально, даже когда стороны условились осуществить сделку, то этот факт не мешает продавцу реализовать предмет будущего договора кому-нибудь другому. Ведь предварительный договор не наделяет покупателя какими-либо исключительными правами на предмет.

Продавец будет нести ответственность согласно положениям договора. Он может быть вынужден вернуть двойной задаток покупателю или возместить иные убытки.

Источник: http://kakzarabativat.ru/pravovaya-podderzhka/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi/"