Что выгоднее взять в ипотеку - новостройку или вторичное жилье?

Недавно у моих друзей случилось радостное событие - прибавление в семействе. Счастливый папа забрал жену с сыном из роддома, и тут же принялся ломать голову - как им всем вместе размещаться в скромной «однушке». Задумываться над ипотекой семья начала, как только узнала, что скоро у них будет малыш, но теперь настала пора конкретных решений. И тут встал вопрос: что лучше купить - готовую квартиру на вторичном рынке или присмотреться к новостройкам? Сумма, как водится, ограниченная, а жить хочется светлой и просторной новенькой квартире. Что и говорить, проблема для будущих ипотечных заемщиков типичная. «Комсомолка» решила разобраться, что выгоднее и надежнее - вторичное или первичное жилье?

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК: КВАРТИРА НЕ НОВАЯ, ЗАТО ПЕРЕЕЗД ХОТЬ ЗАВТРА

Надо сказать, что вторичный рынок, то есть уже готовое и частенько достаточно старое жилье, сегодня по части ипотечных сделок уверенный лидер. Как говорит начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ ВТБ24 Георгий Тер- Аристокесянц , происходит это потому, что квартир на этом рынке гораздо больше.

- Когда человек ищет квартиру для ипотечной сделки, чаще ему попадаются подходящие предложения именно на вторичном рынке, потому что вариантов на нем больше, - рассказывает Тер-Аристокесянц. - В нашем портфеле сделок с уже готовым вторичным жильем сегодня около 70%.

Как говорится в материалах Центрального банка, сейчас средневзвешенная рублевая ставка по ипотеке в российских банках держится на уровне 12,2%. Но это, как известно, средняя температура по больнице. Впрочем, с ипотекой на «вторичку» ставка и будет примерно такой - права собственности оформляются в момент заключения сделки, и квартира становится залогом по вашем кредиту, а значит, банку нет нужды просить дополнительные проценты за риск, как это бывает с новостройками. Конечно, речи о дополнительных выплатах вроде комиссии за выдачу займа, ведение счета или ценовой политике не идет, тут уже все зависит от конкретной кредитной организации.

Еще один плюс ипотеки на вторичном рынке это переезд, который может состоятся хоть на следующий день после заключения сделки. Это важно людям, которым необходимо жилье уже сейчас. Документы подписаны, деньги перечислены продавцу, и вуаля - собирайте вещички и перебирайтесь уже сейчас, если устраивает состояние жилища. Но этот плюс может обернуться и минусом - представления прежних жильцов квартиры о комфорте может, мягко говоря, отличаться от вашего, и ремонт все равно придется делать.

Если новую жизнь в новой квартире нужно начинать прямо завтра, будьте готовы быть поскромнее в своих запросах. Как говорит Георгий Тер-Аристокесянц, цена квадратного метра в уже готовой и проверенной годами квартире всегда выше, чем в строящемся доме, примерно на 30%.

Любая сделка, тем более такая крупная, как ипотека, влечет за собой некие риски. С этой точки зрения готовая квартира из «вторички» считается надежнее - не нужно изучать всю подноготную застройщика, беспокоиться насчет документов на землю (хотя, если дом относительно новый, поинтересоваться этими моментами тоже не помешает). С другой стороны, есть риск, что после продажи неожиданно объявятся дети или внуки владельца квартиры, или наследники совладельцев, которые станут предъявлять права на недвижимость. Обычно в таких случаях договор купли-продажи расторгается в суде, после чего покупатель и продавец должны вернуть друг другу все, что получили по этому договору. Хотя потрепанные нервы вам вряд ли кто-то возместит. Впрочем, таких неожиданностей можно избежать, если не пожадничать и оплатить услуги юриста, который проверит все документы на квартиру. Стоит это сейчас не так дорого - около 3-7 тысяч рублей в зависимости от объема бумаг.

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК: ЖДАТЬ ДОЛЬШЕ, МЕТРОВ БОЛЬШЕ

В последние года-два сделок на этом рынке становится все больше хотя «вторичка» пока лидирует (первичный рынок около 30% от всех ипотечных кредитов). По словам Георгия Тер-Аристокесянца, у строящегося жилья есть несколько ключевых минусов, которые могут повлиять на решение заемщика, и первый из них это срок заселения - сразу же в квартиру заехать не удастся. Если вы решили покупать виртуальные пока еще квадратные метры на нулевом этапе строительства, то есть тогда, когда под дом только вырыт котлован, новоселья придется ждать от года до полутора-двух, в зависимости от скорости возведения дома и самой компании-застройщика. Квартиры в виде голых бетонных коробок сейчас сдают редко, обычно застройщик делает хотя бы косметической отделкой, но придирчивых хозяев она едва ли устроит, а потому придется еще и ждать, пока в новом жилье закончится ремонт.

Второй минус это ставки кредитования - на инвестиционный период, то есть до того момента, пока вы не оформили квартиру в собственность, банк повышает их, стараясь подстраховаться. Вдруг дом так и не достроят, кредит уже выдан, а клиент не имеет прав на квартиру? Поди потом взыскивай залог с застройщика-банкрота. После того, как квартира станет вашей по всем документам, процент по ипотеке снижается до обыкновенной для банка ставке.

- Обычно надбавка за инвестпериод составляет 1-1,5%, - говорит Георгий Тер-Аристокесянц. - Но в последнее время появляется много совместных проектов у банков и строительных компаний, и часто такая надбавка минимальна - 0,5-1%. Иногда ее не бывает вовсе, но в очень редких случаях.

В пользу «первички» говорит в первую очередь цена квадратного метр - в среднем один квадрат вам обойдется дешевле «вторички» на 30%. То есть примерно за одни и те же деньги можно приобрести двушку в готовом доме с небольшой кухней и просторное жилище с кухней 10-12 квадратов и лоджией. Для тех, у кого средства ограничены, а жить хочется в светлой и просторной квартире, это ощутимый плюс.

К тому же планировки в старых обжитых домах не слишком разнообразны, а в новостройке можно выбрать то, что больше понравится, да и машину ставить проще на подземной или открытой парковке, которую обычно строят во всех новых комплексах, чем в тесном дворике старой пятиэтажки.

Еще один немаловажный момент - так называемое качество кредита, которое оценивает банк. Как говорит Георгий Тер-Аристокесянц, ипотечные заемщики, которые покупают строящееся жилье, более надежные, аккуратнее выплачивают кредит и реже допускают просрочки. А значит, бнаки охотнее их кредитуют.

Надо заметить, что с помощью ипотеки покупают не только первичное жилье эконом-класса, но и элитные квартиры. Часто взять ипотеку в банке куда дешевле, чем вытащить деньги из бюджета собственной компании и потом брать кредиты для бизнеса, - ипотека все-таки дешевле.

СОВЕТЫ «КП»

На что обратить внимание, если вы решили брать квартиру в ипотеку

Первичное жилье:

- Необходимо проверить наличие разрешительных документов на строительство, документы, регламентирующие права застройщика на землю и квартиры, которые он продает. Если земля, на которой возводят дом, предназначена для индивидуального жилищного строительства или под приусадебное хозяйство, связываться с этим не стоит - с большой вероятностью дом просто-напросто снесут;

- Обратите внимание на фирму-застройщика. Достаточно известная компания, которая возвела уже немало удачных проектов (этим стоит отдельно поинтересоваться и узнать, какие проекты были построены раньше) наверняка удачно закончит строительство и вашего дома. Стоит поинтересоваться и финансовым состоянием застройщика и инвесторов;

- Посмотрите, в каких банках аккредитован ваш жилой комплекс. Крупные и надежные кредитные организации, входящие, как минимум, в первую тридцатку российских банков, не станут выдавать ипотеку под дома сомнительного ООО «Рога и копыта». Если стройку аккредитовал серьезный банк, это уже аргумент в ее пользу.

Вторичное жилье:

- Тщательно проверьте документы на право собственности у продавца, чтобы после заключения сделки не возникло проблем с третьими лицами, предъявляющими права на недвижимость, незаконно выписанными оттуда родственниками;

- Желательно посмотреть квартиру без мебели, чтобы максимально объективно оценить будущее жилье. При покупке угловой квартиру необходимо тщательно осмотреть стены и углы на предмет их адекватного состояния и утепленности;

- Осмотрите прилегающую территорию - есть ли парковка, достаточно ли магазинов и социальной инфраструктуры вроде детских садов и школ.

КСТАТИ

К 2018 году ставки по ипотеке обещают на уровне 7%

За первые семь месяцев 2012 года было выдано в 1,6 раза больше ипотечных кредитов, чем за это же вемя годом раньше, такую статистику озвучивает Агентство по ипотечному жилищном кредитованию ( АИЖК ). С января по июль обьем ипотеки вырос до 516,9 млрд. рублей, уточняют в агентстве.

Как говорит председатель правления банка «DeltaCredit» Сергей Озеров , уже в прошлом году ипотечный рынок превзошел докризисный уровень - в 2011 году банки выдали ипотечных кредитов на 712,96 млрд. рублей. При этом Озеров замечает, что сегодня кредитами пользуются в основном для покупки квартира на вторичном рынке, однако «первичка»в последнее время становится все более популярной. В прошлом году доля сделок на первичном рынке составляла 24%, в этом году прогноз - 25%. Впрочем, в некоторых банках доля новостроек еще выше.

Что касается ставок, то в обозримом будущем нам обещают их существенное снижение. Как заявил глава АИЖК Александр Семеняка, к 2018 году проценты по ипотеке должны снизится до 7% годовых. Правда, случится это только в том случае, если Центробанк обеспечит уровень инфляции к тому же 2018 году 4,7%. Если при этом ЦБ будет предоставлять банковской системе деньги по ставке, сопоставимой с инфляцией, то можно говорить о 7% годовых по ипотечным кредитам, уточнил Александр Семеняка.

Источник: http://m.kp.ru/daily/25986.5/2918321/"

Сергей Шлома: когда вторичка достигнет дна, первичка тоже сдуется

В ближайшие два года объем ежегодно вводимого жилья на первичном рынке в столице сократится как минимум на 30 процентов.

О современном вторичном рынке в интервью “Вести.Недвижимость” рассказал директор Департамента вторичного рынка компании “ИНКОМ-Недвижимость” Сергей Шлома.

— Как сейчас обстоят дела на вторичном рынке недвижимости? Какие тренды на нем вы бы выделили?

— По нашим наблюдениям, 2015-2016 годы были самыми сложными для постсоветского рынка жилья за всю историю его существования. Недвижимость — это, пожалуй, единственный товар на российском рынке в целом, который за последние два-три года — после наступления экономического кризиса, присоединения Крыма и введения санкций — не подорожал. Причем это касается всех сегментов рынка жилья: и городской вторички, первички, и загородной недвижимости, и аренды квартир, и коммерческой недвижимости. Тогда как стоимость множества других товаров, скажем, продуктов питания, одежды, техники, автомобилей только увеличилась.

Некоторое время назад столичная недвижимость была весьма сильно переоценена. Наши сограждане считали вторичное жилье не просто архивыгодным активом, но и, порой, самым надежным хранилищем свободных средств – банки-де могут обмануть своих клиентов или обанкротиться, облигации отменят, а квартира точно никуда не денется, да еще и будет расти в цене. Однако после кризиса 2008-2009 годов московская недвижимость перестала считаться инвестиционно привлекательным активом. Более того, пережив в 2015 году встряску, вызванную снижением цен на жилье в рублях, потребители перестали рассматривать столичную недвижимость еще и как надежное средство для хранения своих сбережений. В 2016 и первой половине 2017 года мы также фиксировали отрицательную ценовую коррекцию жилья на вторичке Москвы. Так, в данный момент средняя стоимость квадратного метра в этом сегменте равна 178845 рублей, а в аналогичный период прошлого года она была выше на 2,9 процента — 184183 рубля. Сейчас мы говорим о ценах, по которым продавцы выставляют недвижимость на рынок. При этом снижение среднего уровня продажных цен за год составило как минимум 10 процентов. Ибо абсолютное большинство сделок в этом сегменте — 87 процентов по итогам мая — проходит с дисконтом, а средний размер скидки сейчас составляет порядка 9,4 процента. Ценового дна, по нашим прогнозам, мы достигнем примерно через полтора-два года — к концу 2018 -началу 2019 года.

Объем предложения на вторичном рынке жилья старой Москвы, согласно нашим данным, в данный момент равен 37368 объектам. При этом большинство потребителей даже не представляет себе, насколько столичный рынок вторички, судя по централизованным базам поиска, по сути, виртуален — около 90 процентов объектов в этом сегменте представлено к реализации по завышенным, докризисным, ценам, и в результате они так и останутся лишь строчкой в интернет-пространстве. К примеру, мы проанализировали стоимость двухкомнатных квартир в 9-этажных домах в районе станций метро “Выхино”, “Кузьминки”, “Рязанский проспект” — согласно оценкам наших специалистов, реальная стоимость подобных объектов при нынешней конъюнктуре рынка варьируется от 4,5 до 4,8 миллиона рублей. А какие цены на подобные лоты в этих локациях мы видим в большинстве объявлений на сайтах по подбору недвижимости? От 6,5 миллиона рублей и выше, что называется, «почувствуйте разницу»: переоценка составляет порядка 40-50 процентов. И покупатели, избалованные значительным превышением предложения над спросом, просто воротят нос от этих вариантов.

В результате на вторичном рынке московского жилья уже не один год наблюдается “синдром разочарованного продавца”. Этим диагнозом мы характеризуем состояние собственника или ситуацию, когда, к примеру, владелец год назад выставил на продажу свою двухкомнатную квартиру в Выхино по той же самой цене, что и его сосед еще до кризиса — скажем, 6,5 миллиона рублей. И это при том, что большое число трешек в этом районе реализуется примерно за 5,5-5,6 миллиона рублей. И вот прошел год, он все еще мечтает ее продать, но никак не может этого сделать, взгляд у человека уже потух, а покупателей он встречает почти без веры и надежды. Я бы порекомендовал такому собственнику реализовать свою жилплощадь сейчас, по адекватной цене 4,5-4,8 миллиона рублей, потому что условно завтра-послезавтра она будет стоить еще дешевле.

Еще одно важное наблюдение — при анализе ресурсов по подбору недвижимости становится видно, что за последние три года доля квартир, экспонируемых на вторичке Москвы как свободные, выросло в полтора раза — с 28,9 до рекордных 46,4 процента. В то же время ожидаемого пропорционального сокращения доли альтернативных сделок (участникам которых необходимо не только продать квартиру, но еще и подыскать себе другое жилье и переехать туда) мы в этом сегменте не наблюдаем. По нашим оценкам, более половины квартир, выставленных в данный момент на продажу как свободные, на самом деле — замаскированные “альтернативы”. При низком спросе и острой конкуренции между продавцами собственники превращают свои квартиры в свободные в надежде хоть как-то привлечь внимание покупателей, избалованных богатым выбором. Поэтому фактически количество альтернативных сделок остается на весьма высоком уровне: не менее 80 процентов операций купли-продажи жилья экономкласса на вторичке — альтернативные.

— Какая недвижимость на вторичном рынке сейчас наиболее популярна у покупателей?

— Интересы столичных покупателей сосредоточены в основном в двух категориях: первая — высококачественное жилье, это варианты без серьезных изъянов. Например, объект в хорошем состоянии и с удобной планировкой, находящийся в современном доме и приличном районе с развитой инфраструктурой. В условиях значительного превышения предложения над спросом покупатель готов ждать появление на рынке квартиры, о которой он так давно мечтал, и согласен заплатить за эту жилплощадь адекватную цену. Если же потребитель в силу разных причин, в том числе и в связи с нехваткой финансов — не готов потратить много средств на приобретение квартиры, то он будет подбирать себе объекты из второй категории — “самое бюджетное жилье”.

— Как себя чувствует рынок вторичной недвижимости в жесткой конкуренции с первичным рынком?

— Один из главных сдерживающих факторов для роста цен на вторичном рынке жилья Москвы — колоссальная конкуренция с сегментом новостроек. Причем, когда цены на вторичку достигнут пресловутого дна, новостройки начнут постепенно сдуваться. Мы прогнозируем, что в ближайшие два года объем ежегодно вводимого жилья на первичном рынке в столице сократится как минимум на 30 процентов. Одно дело — когда двухкомнатная квартира на вторичке стоит, предположим, 5 миллионов рублей и совершенно другая история, когда ее стоимость опускается, скажем, до 4,1 миллиона рублей. Сделать ответный шаг застройщики уже не смогут — они ограничены порогом себестоимости, рентабельности, кроме того, дорожают стройматериалы, увеличивается стоимость земли. В результате реализовать новый объем жилья и получить от этого прибыль становится гораздо сложнее. Однако если владельцы вторичной недвижимости вздумают значительно поднять цены на жилье, то застройщики тут же опять выйдут на рынок и предложат покупателям более дешевую альтернативу.

— Что вы можете посоветовать покупателям — брать квартиру на вторичке сейчас или еще подождать снижения цен?

— В данный момент на приобретение жилья покупатели решаются, как правило, в случае острой необходимости – когда жилищный вопрос уже не терпит отлагательств. Люди, у которых этот вопрос не горит, конечно, могут дождаться наступления ценового дна и приобрести квартиру по максимально низкой стоимости. Однако наша практика показывает, что непрофессиональным игрокам рынка чаще всего не удается поймать нужный момент, им постоянно кажется, что он еще не наступил. В результате люди выходят на рынок с опозданием и приобретают квартиры по большей, чем на ценовом дне, стоимости.

В чем преимущество покупки недвижимости именно сегодня, до наступления ценового дна? Сейчас, во-первых, на вторичном рынке жилья столицы предложение значительно превышает спрос, и у покупателей есть очень богатый выбор — перед заключением сделки они просматривают в среднем уже не три-пять объектов, как раньше, а более двадцати вариантов. Во-вторых, с продавцами, готовыми пойти на скидку, можно договориться о продаже квартиры в прямом смысле слова по завтрашней, еще более низкой, стоимости. Проявив настойчивость, покупатель может подобрать объект с отличными качественными характеристиками по весьма привлекательной цене — по которой эта квартира не экспонировалась на докризисном рынке недвижимости.

Кроме того, отмечу, что на вторичном рынке московского жилья уже года три накапливается отложенный спрос, причем происходит это не только из-за покупателей, которые занимают выжидательную позицию, но также из-за продавцов. Многим собственникам, выставившим недвижимость на продажу по завышенной цене, сегодня не удается ее реализовать, а поскольку абсолютное большинство сделок на вторичном рынке жилья — альтернативные, то они, соответственно, не могут приобрести новую квартиру. Однако, по нашим оценкам, к моменту достижения ценового дна этот спрос все-таки выплеснется на рынок. Со всеми вытекающими отсюда последствиями.

— Есть ли опасность, что количество предложений на вторичном рынке серьезно превысит спрос, и продажи упадут или вообще замрут?

— Количество лотов на вторичном рынке жилья Москвы и сейчас серьезно превышает спрос. Другое дело, что большинство из них экспонируется по неадекватной для рынка цене. На самом деле если бы все владельцы квартир, выставленных на продажу по завышенной стоимости, неожиданно согласились бы на значительный дисконт — до актуальных значений, то на рынке недвижимости Москвы произошел бы обвал цен. В данный момент нам это не грозит, поскольку количество покупателей как раз соответствует числу продавцов, которые объективно оценивают нынешнюю рыночную ситуацию.

— Можете сделать прогноз, что ожидает отечественный рынок вторичной недвижимости в ближайшем будущем?

— Состояние вторичного рынка жилья напрямую зависит от экономической ситуации в стране. Мы ожидаем, что за 2017-2018 годы ключевая ставка Центробанка, которая сейчас находится на уровне 9,25 процента годовых, опустится до 7 процентов годовых, а уровень инфляции в стране, как обещает нам правительство, будет снижаться, и составит около 5 процентов годовых. Это в том случае, если на экономику не повлияют экстраординарные внешние факторы вроде усиления санкций или обострения политической обстановки. При таком размере ключевой ставки банки будут выдавать ипотечные кредиты под 8-9 процентов, а в некоторых случаях, возможно, и под 7 процентов годовых, а не под 10-12 процентов, как сейчас. В результате случится прирост ипотечных покупателей, которые в настоящее время откладывают сделку, ожидая снижения ставок.

Кроме того, сегодня вклады в банках приносят людям по 8-10 процентов годовых, и потребители, несмотря на свое недоверие к банковской системе, все-таки предпочитают открывать депозиты, а не хранить свои средства в виде дешевеющей недвижимости. Однако при снижении ключевой ставки до указанного уровня через полтора-два года вклады будут приносить около 5 процентов годовых, и это будет уже не настолько привлекательный инвестиционный инструмент. Как следствие человек, у которого есть, предположим, 5 миллионов рублей, задумается: положить деньги в банк под 5 процентов или вложить их в жилье (которое, достигнув ценового дна, дешеветь уже не будет) и получать тот же самый ежегодный доход от сдачи его в аренду. Если учесть, что, повторюсь, наши граждане банкам особо не верят, то выбор, скорее всего, будет сделан в пользу покупки жилья. В итоге недвижимость вновь, как и в период до 2015 года, будет иметь статус надежного актива для хранения сбережений.

И как только все вышеперечисленные факторы — снижение уровня инфляции, ключевой ставки Центробанка, а затем и ставок по ипотеке, уменьшение доходности от банковских вкладов и реализация на рынке отложенного спроса — сойдутся в одной точке, то цены, достигнув дна, перестанут снижаться. В результате на рынке начнется оживление, которое приведет к увеличению количества сделок (но не к росту цен из-за мощной конкуренции с сегментом новостроек). И мы очень ждем этого момента, так как для возвращения на нормальный уровень функционирования вторичному сегменту жилья столицы сейчас не хватает примерно 30 процентов сделок ежемесячно.

Хотел бы особо заострить внимание на том, что сейчас мы наблюдаем за сменой поколений покупателей на вторичном рынке жилья Москвы. Ранее основными действующими лицами среди покупателей в этом сегменте были люди поколения X (1965-1985 годы рождения), которые выросли в Советском Союзе и в силу своего жизненного опыта предъявляют не такие завышенные требования к жилью, как более молодые участники рынка. Некоторые из этих людей еще помнят коммунальные квартиры, поэтому для многих из них жилье в 5- или 9-этажном доме – вполне подходящий вариант.

Однако у покупателей, относящихся к поколению Y (1985-2000 годы рождения) — их число на рынке недвижимости неуклонно растет — уже совсем другие требования к новому жилому пространству. Для них коммунальная квартира — это некий пережиток древности, прошлый век, и жилье в 5- и 9-этажных домах многие из них не рассматривают в принципе. Какие критерии при выборе квартиры наиболее важны для представителей поколения Y? Во-первых, класс жилья и внешний вид дома. Этим людям важно, чтобы дом выглядел красиво, и они могут сделать выбор в пользу новостройки пусть и не в столице, а в Подмосковье, но зато бизнес-класса. Во-вторых, наличие удобного парковочного места. У многих молодых людей нет привязки к метро, так как они передвигаются на личном автотранспорте. В-третьих, они предпочитают жилье с необычными планировками, новейшими архитектурными и инженерными решениями – это апартаменты, жилье в стиле лофт с огромными потолками, где можно поставить большой стеллаж или сделать какую-то надстройку и тому подобное.

Влияние поколения Y на рынок недвижимости усиливается, и в связи с этим у нас очень грустные новости для владельцев жилья в 5- и 9-этажных домах: потенциальные покупатели этих квартир — люди, относящиеся к поколению X — становятся все менее активными и постепенно покидают рынок недвижимости. В итоге конкуренция между продавцами подобных объектов будет только усиливаться, а их стоимость продолжит снижаться даже после того, как рынок достигнет ценового дна.

Покупателями этого жилья, скорее всего, станут приезжие из бывших республик СССР, которые перебираются в Москву на заработки. Расселяются они по территориальному признаку, и в результате в столице формируются своего рода районы-“гетто”, где вскоре практически невозможно будет найти коренных москвичей. Особенно сильно эта тенденция развивается сейчас на юго-востоке, частично на востоке Москвы. Большая часть этих приезжих — низкооплачиваемые рабочие, ипотеку им получить очень сложно, и самые дешевые квартиры в старых домах пользуются у них спросом. В будущем разрыв между стоимостью жилья в центре и на окраине (особенно в районах, где расселяются мигранты) будет только увеличиваться. Сейчас Москва уникальна тем, что стоимость квадратного метра квартир на окраине и в центре здесь отличается в среднем в 3-4 раза. Хотя в некоторых других крупных городах мира — в Лондоне, Париже, Нью-Йорке — эта разница в десятки раз больше. И по описанным выше причинам такая же участь ждет и недвижимость Москвы.

Источник: http://realty.vesti.ru/zhile/sergey-shloma-kogda-vtorichka-dostignet-dna-pervichka-tozhe-sduetsya"

Спор о том, какие квартиры – новопостроенные или вторичные – лучше, столь же свеж, сколь известные рассуждения о курице и яйце. Оба варианта имеют свои достоинства и недостатки, у каждого есть свои горячие сторонники и не менее горячие противники. Попробуем разобраться объективно.

Новое – это звучит гордо
Одно из самых очевидных преимуществ нового жилья заключается в том, что оно новое. В мире не так много вещей, которые с возрастом становятся лучше, и недвижимость в их число не входит. Стены трескаются, коммуникации ветшают, в подвалах и чердаках обживаются крысы и кошки… Конечно, у зданий процессы старения идут гораздо медленнее, чем у автомобилей, бытовой техники или одежды. Но тоже идут.

Второе соображение – современность архитектуры и планировочных решений. «Среди плюсов нового жилья можно выделить современный дизайн самих домов, - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ. – Также следует отметить более комфортное и продуманное внутреннее устройство – в частности, свободные планировки, позволяющие владельцам самостоятельно решать, как разместить комнаты». Кроме того, продолжает эксперт, квартиры в новых домах, как правило, больше. Не забудем и об инфраструктуре. Приобретая старый фонд, вы вынуждены довольствоваться тем, что есть вокруг. При строительстве новых объектов девелоперы сегодня проводят «комплексное освоение территории» - вместе с жилыми корпусами появляются детские сады, школы, магазины, паркинги, предприятия службы быта.

И, наконец, бОльшая социальная однородность. Объяснять важность этого параметра вряд ли нужно: все хотят жить в окружении людей примерно своего социального уровня, «выделяться» неприятно - причем как «вверх», так и вниз.

Вторичка: вселяйся и живи!
Впрочем, свои преимущества есть и у вторичного рынка. Прежде всего это значительно бОльшая свобода выбора. Во многих районах Москвы строительство сегодня просто не ведется. А неновую квартиру можно приобрести где угодно. Широту выбора можно трактовать и иначе. Общее количество предлагаемых на московском вторичном рынке квартир, напоминает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», превышает 40 тыс. единиц. Это в разы больше, чем первички. К тому же на регулярном рынке можно отыскать нечто такое, что в принципе отсутствует среди новостроек - например, дом с историей.

Важнейший момент – физическая и юридическая готовность жилья: переселяться можно буквально через несколько дней после сделки, тогда как большинство продаваемых новостроек – «котлованы» в разной степени готовности. Ну и отделка. Во вторичной квартире тоже, конечно, хорошо бы переклеить обои, но «глубина» и дороговизна ремонта несопоставимы с тем, что предстоит покупателям бетонной коробки. И последнее соображение в пользу вторички. Решив воспользоваться ипотекой, вы наверняка столкнетесь с тем, что ставка для новостроек выше. Объяснение очень простое: банки, выдавая кредит, хотят получить в его обеспечение нечто. Но в новостройке объекта юридически еще не существует – и такое кредитование расценивается как более рискованное. А где выше риск – там и платить заемщику приходится больше…

Дороже, дешевле…
В рыночной экономике у всех этих «лучше-хуже» всегда имеется четкое материальное выражение. Понять, что на самом деле люди оценивают выше, позволит анализ цен – хотя бы приблизительный. Средняя цена квадратного метра составляет сегодня (данные «ИНКОМ-Недвижимость») 146,79 тыс. руб. на первичном рынке и 189,18 тыс. – на регулярном. У других аналитиков цифры могут отличаться (это объясняется методиками подсчета), но итог тот же: вторичка дороже новостроек на 25-30%. А качество вторички ниже: «тянут вниз» многочисленные ветхие объекты. Можно ли проанализировать точнее? Да - сравнивая аналогичные варианты. Например, во многих районах массовой застройки есть одинаковые дома – часть из них только строится, а другая завершена год-два назад, и квартиры уже продаются на регулярном рынке. Можно отыскать близкие по параметрам объекты и в бизнес-классе, и в элитке. Итоговый ценовой разрыв окажется еще больше – 30-40%.

…Правда, по достижении домом определенного возраста включаются противоположные процессы. «Человек рождается, потом развивается «вверх» - растет, учится говорить, взрослеет, - проводит аналогию Елена Голубева, управляющий партнер компании «ХИРШ». – Пика способностей мы достигаем годам к 25, а потом, к сожалению, начинается старение. С домами так же: максимальной цена будет лет через пять после сдачи. Ремонты закончились, соседи не беспокоят своими перфораторами, территория благоустроена. Но постепенно здание стареет, а в продаже появляются более привлекательные объекты…».

С учетом состояния рынка…
Примечательно, что описываемое соотношение цен отнюдь не статично – в начале 2000-х разрыв достигал 30-40% - большинство тех, кто хотел купить квартиру, просто не рассматривали новостройку. В результате тот, кто все же отваживался на «фокус» с продажей старой недвижимости и приобретением совсем новой, получал очень хорошую доходность. Продать квартиру площадью 40 кв. м, купить новую в 50, да еще и на ремонт сэкономить – это было в порядке вещей.

Но время шло, и все больше росла грамотность населения. А на рынке, где все вокруг страсть какие умные, сверхприбылей не получишь. Кроме того, все больше падала ликвидность старых домов… Кризис на время повернул этот процесс вспять: в сентябре 2008 – марте 2009 годов разница в стоимости вновь увеличилась, превысив 30%. Покупатели тогда всерьез опасались, что застройщики не смогут завершить начатые объекты, что предстоит волна банкротств – и рублем голосовали в пользу понятного и осязаемого уже готового жилья. Однако последующее преодоление кризиса (как минимум его острой фазы) привело к тому, что «дельта» снова начала сокращаться.

Что будет
В целом ситуация, когда готовые квартиры дороже новостроек, нормальна. Однако нынешняя разница в 25-30% кажется великоватой – и в будущем она, вероятно, уменьшится. Предполагать это дают основание следующие факторы:

ветшание старого жилищного фонда. Квартиры в новостройках – всегда новые, а вот старые здания все более стареют. Особенно этот процесс заметен сейчас, когда программа сноса пятиэтажек заметно притормозила;

дефицит первички. По всем прогнозам, в условиях кризиса количество новых объектов сокращается – и этот процесс еще аукнется через год-два, когда объекты, которые так и не начали строиться сейчас, должны были выйти на рынок. А дефицит всегда толкает цены вверх;

приведение девелоперами своих проектов к стандартам регулярного рынка. Если новостройка отремонтированная – она по параметру «заплатил и живи» ничем не хуже, чем вторичный объект. Зато по другим параметрам часто значительно лучше…
Источник: «Фотонедвижимость»

Источник: http://www.irn.ru/articles/24254.html"

Первичка vs вторичка. Плюсы и минусы покупки нового и готового жилья

Кризис — не причина отказа от покупки квартиры. Чем бы ни «болела» российская экономика, жизнь россиян продолжается. Спрос на рынке недвижимости есть. Однако срок принятия решений удлинился: люди ведут себя гораздо осторожнее и избирательнее, чем в «жирные» времена.

У первичного и вторичного жилья есть свои плюсы и минусы. GiperNN поставил себя на место покупателя и выяснил, какие аспекты покупки квартир строящихся и уже обжитых, готовых связаны с риском. А также какие условия этот риск оправдывают.

Очевидно, что квартира в строящемся доме не имеет большой истории владения. Как правило, человек заключает с застройщиком договор долевого участия в строительстве на низкой стадии реализации проекта, а по его завершении вступает в права. Бывают случаи, когда человек перекупает это право. Но по окончании строительства он, фактически, становится первым владельцем жилплощади.

С квартирами на вторичном рынке всё не так просто. В зависимости от срока эксплуатации список тех, кто владел и пользовался жилплощадью, может быть довольно длинным. В таком случае процедура установления всех владельцев квартиры бывает довольно сложной — возрастает риск мошенничества. По данным агентства «ИНКОМ-Недвижимость», в 2015–2016 годах резко возросло количество сделок с отрицательными отзывами юристов. Стало на 20% больше случаев, когда квартиры продавались с применением мошеннических схем. В частности, с использованием поддельных документов, подставных лиц (как бы собственников), по доверенности, оформленной на умершего человека, с оспариванием завещаний.

Чтобы установить собственника готовой квартиры и узнать о возможном обременении (жилплощадь арендована, куплена в кредит, который не погашен, фигурирует в судебном споре), нужно запросить в Росреестре выписку из Единого государственного реестра прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним (ЕГРП). Нередки случаи, когда действия продавца квартиры оспаривает её предыдущий собственник. С таком случае не лишним будет запросить также сведения о переходе прав на объект собственности. Если квартиру часто продавали, это подозрительно. Подробную инструкцию о том, как купить квартиру, чтобы не обманули, можно изучить по ссылке http://www.gipernn.ru/poleznye-instrukcii/kak-kupit-kvartiru.

При покупке квартиры в строящемся доме вероятность оспаривания договора купли-продажи предыдущим владельцем существенно ниже. Просто потому, что дом новый.

Готовое жильё хорошо тем, что в него можно заселиться сразу, не ожидая, пока оно достроится (через год-два, как это бывает с новыми домами). В кризис готовые квартиры предпочитают новостройкам и потому, что владельцы нередко продают их вместе с мебелью, сантехникой, хорошим ремонтом — можно жить, не тратя дополнительных денег на отделку и обустройство. Кроме того, дом построен, давно заселён, район сформирован и известен. Информацию о жилье с 20-50-летней историей легко найти в интернете. К примеру, в СМИ и на различных форумах.

Очевидно, что главным риском при покупке жилья в строящемся доме является неплатёжеспособность, банкротство застройщика и другие обстоятельства, которые удлиняют срок завершения строительства или вообще делают его невозможным.

В Нижнем Новгороде свыше 20 долгостроев, число обманутых дольщиков — тысячи человек. Каждая история долгостроя уникальна, однако итог, как правило, один. Люди берут кредиты, вкладывают в строительство последние деньги, рассчитывая на скорую сдачу дома — и внезапно оказываются ни с чем. К примеру, в Советском районе Нижнего Новгорода есть заброшенный жилой комплекс «Столичный». Каменный микрогород должны были сдать в эксплуатацию в 2011 году. Однако он так и не был достроен из-за иска о банкротстве девелопера. Многие дольщики ЖК «Столичный» до сих пор живут в съёмных квартирах и платят кредиты за жильё, которое они так и не обрели.

1 января 2017 года вступили в силу очередные поправки в закон о долевом строительстве. Они ужесточают требования к застройщикам. В частности, девелоперы обязаны публиковать основную информацию о себе, своих проектах в интернете и регулярно отчитываться о ходе строительства. Сделана привязка уставного капитала к масштабности проекта. К примеру, если площадь всех проектов долевого строительства составляет до 100 тысяч кв. м, уставный капитал должен быть не менее 150 млн рублей.

Второе важное изменение — это создание Фонда защиты прав дольщиков, который наполняется из кармана застройщика (1% от стоимости проекта). Формально это неплохо: если один из сотен застройщиков по каким-то причинам не сможет завершить проект, его профинансирует фонд. Но что, если так произойдёт не с одним, а с несколькими застройщиками — лидерами рынка, каким, к примеру, являлась ГК «СУ-155»? В таком случае сила «страховки» существенно снижается. Есть и ещё одно сомнительное обстоятельство. Сам фонд может инвестировать собранные средства, к примеру, в покупку государственных ценных бумаг. В случае если инвестирование окажется неудачным, это негативно скажется на размере капитала фонда.

Таким образом, покупка квартиры в построенном доме меньше похожа на кота в мешке. Может не повезти с соседями по подъезду или парковке, но главное есть: заселённый дом с готовой, рабочей инфраструктурой.

Рынок новостроек Нижнего Новгорода является высококонкурентным (при сравнительно небольшом количестве застройщиков). Девелоперы соревнуются не только в цене, сроках строительства, условиях продажи квартир, но и качестве проработки проектов. Каждый застройщик стремится привлечь покупателей какой-то «изюминкой», начиная с готовой отделки квартир до собственной лодочной станции, парка, вида на реку и так далее.

Новое жильё — это и определённый социум. Как правило, в новых микрорайонах уровень культуры, достатка населения примерно одинаков. Покупка квартиры в престижном районе снижает риск краж, неблагополучного соседства и так далее. В сложившихся районах состав жителей дома может быть довольно разным. Выбирая зелёный район, можно получить не самых приятных соседей, дом с протекающей крышей, ленивую управляющую компанию и так далее — то есть привыкать к существующим условиям, а не создавать свои.

Преимущество существующего, а не вновь создаваемого микрорайона заключается в существующей инфраструктуре: больницах, садиках, школах, магазинах, ФОКах и так далее. Как известно, жителям новостроек приходится ждать строительства садиков, появления удобных автобусных маршрутов годами. Минус вторичного жилья в том, что выбор довольно однообразен. Основу составляют квартиры с небольшой кухней и ограниченным числом планировок. Хорошие квартиры продают очень быстро.

Плюс вторичного жилья в том, что практически все преимущества и недостатки вы видите сразу, невооружённым глазом. Как известно, при заключении договоров долевого участия в строительстве застройщики часто лукавят. К примеру, предлагают детский сад во дворе, а вместо него строят ещё одну высотку.

В 2016 году на рынке недвижимости Нижнего Новгорода впервые за долгое время цены на жильё в строящихся и готовых домах практически сравнялись. В такой ситуации цена не является ключевым аргументом в пользу покупки квартиры на первичном, вторичном рынке. Правда, этот баланс в скором времени может быть нарушен.

По данным сайта «Новостройки Нижнего Новгорода», в декабре на рынке строящегося жилья наблюдалось повышение цен. Средневзвешенная цена квартир в новостройках составила 62793 рублей за квадратный метр. По сравнению с данными за ноябрь, цена повысилась на 505 рублей за квадратный метр или на 0.81%.

По данным портала «Гипермаркет недвижимости Нижнего Новгорода», на рынке готового жилья в декабре наблюдалось повышение цен. Средневзвешенная по городу цена предложения готового жилья составила 62173 рублей за квадратный метр. По сравнению с данными за ноябрь, средневзвешенная цена на готовое жильё в Нижнем Новгороде повысилась на 89 рублей за квадратный метр или на 0.14%.

Генеральный директор агентства недвижимости «Золотой ключик» Ольга Бердюгина отмечает, что в этом году количество сделок, проведённых агентством на вторичном рынке, увеличилось. Это связано с существенным снижением цен на рынке. «В заречной части можно приобрести квартиру по цене 35–40 тысяч рублей за 1 кв. м. В верхней части города сделки идут порой по цене 50 тысяч рублей за 1 кв. м, — отмечает она. — Такая ценовая политики сегодня очень выгодна тем, кто хочет улучшить свои жилищные условия, имея 600–700 тысяч рублей доплаты. Такие покупатели очень активны сегодня».

Покупатели новостроек платят за новизну квартиры, которая также означает крупные расходы на первый ремонт. «Вторичка» хороша тем, что в квартиру, как правило, можно заезжать сразу, а обновлять её впоследствии.

Наталья Зорина вместе с мужем вложилась в строящееся жильё. Решение о покупке квартиры в новостройке она называет «оправданным авантюризмом». «Мы решили купить квартиру в кризис, потому что десять лет жили в чужом доме: то на съёмном жилье, то у родственников, — рассказывает она. — Когда тебе тридцать, не иметь собственной квартиры как-то не комильфо. Мы решили, что аренда — это путь в никуда».

Как отмечает нижегородка, в покупке квартиры в кризис есть элемент авантюризма: если долго думать, никогда не решишься брать ипотеку. «Надо, как в омут, с головой, — рассуждает она. — Но, правда, с ограничением. Мы не рискнули взять „двушку“, потому что кредит придётся платить дольше. Купили однокомнатную квартиру с ежемесячным платежом 18 тысяч рублей при первоначальном взносе 40%. Кредит рассчитан на 10 лет — довольно комфортные условия»

Наталья Зорина добавляет, что выбрали самого надёжного застройщика, с большим опытом строительства — таким и банки быстрее оформляют кредит. «Мы купили квартиру незадолго до сдачи дома. Выиграли и во времени, и в цене. После сдачи дом подорожал примерно на 10%», — добавила она, отметив, что в случае проблем с кредитом они с мужем могли вернуться на съёмное жильё или к родне. «Большую роль сыграла и программа „Ипотека с господдержкой“. Кредит под 11% на вторичку не давали», — добавляет она.

В ЦИФРАХ. По данным опроса в сетевом сообществе «Гипермаркет Нижнего Новгорода», большинство респондентов приветствуют покупку вторичного, а не первичного жилья. 51,6% респондентов поддержали «спокойной» покупки квартиры в «хрущёвке» с последующим ремонтом. 29,2% высказались за жильё в готовом современном доме: «долгострои пугают». В меньшинстве оказались сторонники долевого строительства: 19,2%. Всего в голосовании приняли участие 218 человек.

Источник: http://www.gipernn.ru/poleznye-instrukcii/pervichka-vs-vtorichka-plyusy-i-minusy-pokupki-novogo-i-gotovogo-zhilya"

Новостройка или вторичка? Доброе утро. Фрагмент выпуска от 16.10.2017

Плеер автоматически запустится (при технической возможности), если находится в поле видимости на странице

Размер плеера будет автоматически подстроен под размеры блока на странице. Соотношение сторон — 16×9

Плеер будет проигрывать видео в плейлисте после проигрывания выбранного видео

Покупать жилье на этапе котлована всегда выгодно. Можно сэкономить 20-30% от стоимости квартиры. В среднем строительство многоэтажки занимает два года, но есть риск задержки. В лучшем случае придется подождать еще пару месяцев, в худшем - можно вообще не дождаться.

Рисков меньше с новостройкой, если уже выдают ключи. Покупатель - первый собственник. У квартиры нет юридической истории. Новостройку можно купить за три дня. В то время как на проверку вторичного жилья могут уйти месяцы.

Цены. Квадратный метр в новом монолитном доме стоит примерно так же, как и в монолитном доме, которому 10-15 лет. Вторичка будет дешевле на 15-20%, если дому уже больше 30 лет. Но имейте в виду, панельные и блочные дома, до 1975 годов постройки - как правило, в планах на снос. Большинство банков их не кредитуют.

Дешевле на пару процентов и первичка, и вторичка, если дом панельный. Сэкономить около 7% можно, если район новый и инфраструктура только развивается. Еще не открыты детские сады, школы, магазины, а соседи делают ремонт. Да, это тоже влияет на стоимость жилья.

В любом случае надо торговаться. Если на вторичном рынке продавец по факту скидывает не больше 2-3%, то застройщики делают скидки до 10-15%. Например, в офисе продаж одного дома в Химках могут скинуть 10%. Плюс всегда есть акции. Например, скидка на машиноместо.

Сегодня застройщики в принципе лояльны. Все чаще предлагают беспроцентную рассрочку на несколько лет. Но эти условия обговариваются индивидуально в зависимости от объекта. В случае со вторичкой таких вариантов нет.

Получить скидку можно, если вы покупаете новостройку в ипотеку, а застройщик - партнер вашего банка. Ставки по ипотеке достигли минимума. Средняя по стране - 11%, к концу года эксперты ожидают ниже 10%.

«На текущий момент условия кредитования на первичный и вторичный рынок совершенно одинаковые,– объясняет директор ипотечного центра Светлана Агапова. - В марте месяце первоначальный взнос был от 20%, то сейчас от 15% первичка и вторичка».

С октября по декабрь на рынке недвижимости всегда пик активности. Но и конкуренция высокая - предложения превышают спрос. Поэтому, если верить экспертам, цены на первичном и вторичном рынке жилья повышаться не будут.

Источник: http://www.1tv.ru/shows/dobroe-utro/reportazh/novostroyka-ili-vtorichka-dobroe-utro-fragment-vypuska-ot-16-10-2017"

Долгое время алматинцы, выбирая квартиру, отдавали предпочтение вторичке. К новостройкам же относились с осторожностью и даже с некой долей скептицизма. Однако в начале прошлого года чаша весов покупательского интереса резко сместилась в пользу застройщиков. Перепад произошёл благодаря рассрочке и заманчивым скидкам, которые щедро предоставляли строительные компании.

Так что же предпочтительнее? «Крыша» вместе со специалистами разобралась в тонкостях покупки недвижимости на рынках первичного и вторичного жилья.

Первичка: просторные комнаты, но возможные скрытые дефекты

У казахстанских новостроек сегодня предостаточно как рьяных сторонников, так и не менее рьяных противников. Из-за полярной информации в Интернете объективно оценить преимущества и недостатки нового жилья неискушённому в таких вещах человеку достаточно трудно. Конечно, здесь всё зависит от технологии строительства, застройщика, расположения объекта, прилегающей инфраструктуры и т. д. Но в целом можно выделить ряд общих факторов, которые лучше сразу учитывать при покупке новой квартиры.

Так, по словам вице-президента ОАРК Нины Лукьяненко, среди плюсов новостроек можно выделить следующие:

• новые инженерные коммуникации;
• подвалы без посторонних, застарелых запахов;
• современные лифты (в большинстве случаев их два — пассажирский и грузовой);
• просторные подъезды и красивая входная группа;
• улучшенная наружная отделка;
• обустроенная территория двора, как правило, огороженная;
• безопасные детские площадки;
• свободные планировки (высокие потолки, большие по площади комнаты, дополнительные помещения, например гардеробные);
• возможность сделать свежий ремонт, не тратя время на избавление от старых обоев и напольных покрытий;
• наличие в домах I–III класса подземных парковок и специальных парковочных зон для гостей;
• привлекательная цена на фоне завышенных запросов продавцов вторичного жилья (если речь идёт не об элитной недвижимости);
• дополнительные механизмы для покупки — рассрочка, ипотека на индивидуальных условиях банков-партнёров по сниженной процентной ставке;
• минимум рисков, из-за которых сделку могут признать недействительной.

— Как показывает статистика, основанная на наших данных, в последние полтора года наблюдается значительное увеличение сделок именно на первичном рынке. Что касается качества, если речь идёт о недорогом сегменте, то оно, к огромному сожалению, на данный момент является низким.

Впрочем, это не единственный недостаток новой квартиры. По словам почётного строителя РК, профессора Казахской головной архитектурно-строительной академии Серика Нуршанова, к типичным минусам относятся:

• шум от проходящего ремонта и живущие по соседству строители;
• строительный мусор на площадке;
• стройка рядом с домом и строительная техника во дворе (в случае если жилой комплекс ещё строится);
• прекращение подачи света и водоснабжения из-за проводимых работ;
• осадка, которую в течение 2–5 лет даёт дом. Если в проекте имелись просчёты, то это сразу станет заметным: может потрескаться и отпасть керамическая плитка в ванной, перекосятся и поползут обои и т. п.;
• нередко появление скрытых дефектов при строительстве (ранее мы подробно рассказывали об их выявлении ), требующих немалых средств на их устранение;
• недостроенная или слабо развитая инфраструктура возле ЖК;
• экономия на строительных материалах (порой использование легковоспламеняющихся, вредных элементов).

профессор Казахской головной архитектурно-строительной академии

— В СНиПах учитывается осадка здания, поэтому в них и предусматриваются деформационные швы. Но даже при этом в квартире неминуемо появятся проблемы, если в проекте изначально были допущены просчёты. Ещё хотел бы остановиться на используемых при строительстве современных зданий материалах и, в частности, их безопасности. Приведу пример из моей личной практики: был случай, когда на новых объектах застройщики утепляли потолочную часть балкона пенопластом, попросту закрыв его штукатуркой. Так они пытались сэкономить. Это в корне противоречит правилам безопасности! Поясню: при пожаре пламя распространяется под потолком, именно там повышается температура, а пенопласт при горении выделяет ядовитый газ. Нетрудно представить себе последствия.

Также своим мнением с нами поделился известный казахстанский архитектор Алмас Ордабаев, на счету которого более 60 крупных объектов в РК, в том числе алматинский жилой район «Самал».

— Среди современных строительных компаний встречаются как халтурщики, так и вполне заслуживающие доверия застройщики. Проблема в том, чтобы отличить одних от других. Если посмотреть на проекты жилых домов, построенных в лихие 90-е и начале 2000-х, с виду всё прилично. Но как их строили на самом деле? В условиях беспредела, воровства, подмены и т. п. Никто не знает, надёжны эти дома или нет. Те, что были построены в последнее время, вполне могут быть получше. Но об их качестве мы сможем реально поговорить только после крупного землетрясения.

Вторичка: развитая инфраструктура и старые коммуникации

Основной плюс вторички — заезжать в квартиру и жить можно если не сразу, то через короткое время. Тут всё уже достроено и проверено. Другими преимуществами покупки такого жилья, по мнению директора АН VIZIT Ларисы Степаненко, являются:

• низкие коммунальные и эксплуатационные платежи по сравнению с платой, которую придётся вносить, проживая в новостройке;
• нет скрытых дефектов — трещины и перекосы в конструкции видны сразу;
• развитая инфраструктура;
• налаженное транспортное сообщение;
• обжитой район;
• во дворах больше зелени;
• построенные по типовым проектам советские здания прошли проверку временем;
• в некоторых случаях можно не делать ремонт первое время.

— Кстати, он обходится куда дешевле, нежели, к примеру, в квартире в черновой отделке. C инфраструктурой тоже всё ясно: детские сады, магазины и поликлиники уже есть. И самое важное — о проблемах дома можно разузнать у соседей, — рассказывает Степаненко.

Что касается недостатков, то, по её словам, основным здесь является возраст. Вместе с покупкой квартиры в старом доме бонусом можно получить ряд проблем. Вот некоторые из возможных минусов:

• изношенные несущие конструкции и коммуникации (трубы, электрические сети и т. д.);
• хаотичная парковка во дворе (встречается и в новостройках, но реже);
• плохой запах из раковины, в ванной, подъезде, подвале;
• риск переплатить в связи с завышенными ценовыми ожиданиями продавцов;
• наличие соседей-арендаторов;
• риск признания сделки недействительной из-за появившихся наследников, фальшивых документов, недееспособности хозяина и т. п. (ранее мы писали о том, как не нарваться на мошенников при покупке жилья как на первичном, так и на вторичном рынке).

директор АН VIZIT

— Что такое вторичное жильё? Дом осел, хозяева уже обжили его, разобрались, если это было возможно, с трещинами, ремонт сделан. С дефектами здесь дело обстоит не так глобально, как на первичке. В основном изношены трубы, сантехника, на последних этажах текут крыши.

— Новое жильё останется более востребованным до тех пор, пока владельцы вторичного жилья не скорректируют минусы ценой. В ближайший год-два ещё несколько проектов от разных застройщиков мы сможем увидеть на рынке, при этом основная масса предложений будет в виде квартир небольшой квадратуры и по доступным ценам — от 200 000 до 340 000 тенге в зависимости от района.

— Одни из самых надёжных в плане сейсмики домов — каркасно-кирпичные строения. Нужно познакомиться с их историей, выяснить, кто строил, проектировал и когда. Среди надёжных домов на вторичке могу выделить жилые здания в центре, возведённые в 1960–1970 годах, не раньше. Самые хорошие варианты — объекты из серии ВП или ВТ (с кирпичным заполнением. — Прим. ред.). Обратите внимание на сталинки.

Приведённые выше плюсы и минусы необязательно присутствуют в том или ином формате жилья. Всё зависит от объекта, качества строительства, ухода за зданием и др.

На что бы ни пал ваш выбор, «Крыша» рекомендует тщательно осматривать и проверять потенциальное жильё, всегда знакомиться с оригиналами документов/лицензий и с опаской относиться к слишком выгодным предложениям, которые могут оказаться одним из способов мошенничества, причём как на вторичном, так и на первичном рынке жилья. Удачных сделок!

Опубликовано 7 апреля 2017 г., 12:37.
12902 просмотра

Источник: http://m.krisha.kz/content/articles/2017/pervichka-vs-vtorichka-bitva-za-pokupatelya"

На рынке недвижимости уральской столицы сложилась странная закономерность: старое жилье дороже нового в среднем на 20%. Успевшая стать нормой для нашего города, тенденция противоречит элементарным законам экономики: «что-то новое» всегда дороже старого. Наши эксперты решили разобраться в причинах крушения этой аксиомы на рынке жилья Екатеринбурга и порас­суждать об условиях, при которых «первичка» сможет стать дороже «вторички».

Объясните, почему в Екатеринбурге стоимость жилья на «вторичке» в среднем на 20% выше, чем на первичном рынке?

Вместе с тем, с первичным рынком все обстоит намного сложнее. Вложение денег в такое жилье носит инвестиционный характер. Поскольку приобретение нового объекта схоже с покупкой кота в мешке: дом может оказаться долгостроем, а дольщик — потерять сбережения.

Во-первых, в категорию вторичной недвижимости попадают квартиры в домах, которые были построены в течение пяти последних лет и которые имеют высокую стоимость.

Во-вторых, покупка недвижимости в строящемся доме до сих пор воспринимается как значительный риск. Наверняка многие помнят кризисные годы, когда много объектов было заморожено либо значительно откладывались сроки их сдачи.

В-третьих, при покупке вторичной недвижимости покупатель может заехать в квартиру сразу. При приобретении объекта в новостройке зачастую проходит 1-2 года, пока дом достроят. Не каждая семья готова ждать квартиру в течение такого срока. Кроме того, не все могут позволить одновременно платить ипотечный кредит и снимать жилье.

И последнее — ставки по ипотечным кредитам на готовое жилье ниже в среднем на 1%.

Ольга Старицына: «Я бы сказала, что подобные явления существуют на рынке уже года четыре с тех пор, как стали строить и вводить в эксплуатацию много жилья. Несмотря на то, что у покупателей появилось реальное право выбора, большинство из них предпочитают объекты вторичного рынка. Причин для этого много: привычный, «свой» микро­район, развитая инфраструктура, детский сад и школа у ребенка».

Юлия Пирожкова: «Пожалуй, первичное жилье стоило дороже, чем вторичное, только в самом начале 1990-х годов».

Ольга Старицына: «Могу только предположить, что увеличение количества построенного качественного жилья в сегменте эконом-класса может каким-то образом повлиять на ситуацию: небольшие по площади, с чистовой отделкой и развитой инфраструктурой района квартиры могут заинтересовать покупателя и изменить существующую ситуацию».

Юлия Пирожкова: «Есть несколько условий, при которых первичная недвижимость может стоить дороже, чем вторичная. Во-первых, это местоположение новостройки и развитая инфраструктура (детские сады, школы, транспорт). Во-вторых, современные технологии и новые инженерные решения, которые применяются при строительстве объекта. В-третьих, репутация застройщика — отсутствие обманутых дольщиков, своевременный ввод объектов в эксплуатацию, широкая география присутствия, солидные финансовые возможности (например, уставный капитал)».

Источник: http://nedv.info/index.php?article=7473&"

Плюсы и минусы вторичного жилья, или почему новострой выигрывает

В последнее время, выбирая себе новое жилье, люди все чаще предпочитают квартиры в новостройках. Почему вторичный рынок проигрывает борьбу за покупателя?

Текущая ситуация на рынке недвижимости такова, что у вторички стало больше минусов, чем плюсов. И даже главные ее преимущества — возможность сразу заселиться в дом и избежать рисков недостроя — нивелируются современной спецификой первички.

При покупке квартиры в достаточно старом доме придется столкнуться с износом инженерных сетей, устаревшими планировками (маленькие кухни, узкие коридоры, совмещенный санузел), неприглядными подъездами. И если до определенной степени привести в порядок собственную квартиру еще можно, то весь дом — не в пример сложнее, если вообще возможно.

Из пункта 1 с неизбежностью следует и пункт 2 — необходимость ремонта. Если квартиру в новостройке можно купить с отделкой и сразу вселиться нее, не думая о состоянии жилья, то во вторичном жилье все зависит от конкретной ситуации. В лучшем случае дело обойдется минимальным косметическим ремонтом — подклеить обои, заменить старый кран, а в худшем — придется столкнуться со скрытыми дефектами, которые на этапе покупки не видны: текущая сантехника, проблемы с электропроводкой, общий износ здания. Словом, чем старше дом, тем больше вероятность затрат.

Во-первых, старым домам зачастую не хватает современного благоустройства — те же неухоженные и тесные подъезды, дворы, “захваченные” машинами и так далее. Во-вторых, “разношерстные” соседи: если в новостройках чаще всего селятся люди примерно одного класса, то в доме, которому уже много лет, почти наверняка придется столкнуться с абсолютно случайным социальным окружением.

Это, пожалуй, одна из самых важных проблем со вторичной недвижимостью. Когда у квартиры сменилось несколько владельцев, сложно гарантировать юридическую чистоту такого жилья. Есть риск, что где-то в предыдущих сделках могли ущемить права несовершеннолетних или недееспособных людей, которые могут претендовать на эту недвижимость; квартира продается по поддельным документам или кто-то из наследников не заявил о своих интересах. Словом, жилье с “историей” может обернуться проблемами для нынешнего владельца. По некоторым данным, каждая десятая сделка на вторичном рынке влечет за собой судебные разбирательства.

Да, “вторичка” может быть дешевле новостройки. А может быть и дороже. Потому что, во-первых, ее хозяева всегда хотят получить за свою недвижимость больше, чем она стоит (по мнению экспертов, сейчас вторичное жилье в среднем переоценено на 15-20%). Во-вторых, покупка квартиры в строящемся доме на стадии котлована обойдется дешевле, чем приобретение готового жилья.

Сейчас ставки по ипотеке на новостройки и на готовое жилье практически сравнялись: например, в Сбербанке на начало сентября базовая ставка на оба вида недвижимости составляет 9,5%. Да, банки зачастую предлагают займы на покупку вторичной недвижимости без каких-либо условий или ограничений. Но на новостройки часто действуют различные акции — так, в том же Сбербанке ипотеку на строящееся жилье сейчас можно взять под 7,4% годовых.

“Вторички” на рынке, безусловно, больше, чем новостроек. И есть из чего выбрать — от маленькой и старенькой хрущевки до просторной и новенькой квартиры в доме, недавно введенном в эксплуатацию. Ведь понятие “вторичное” жилье не обязательно автоматически равнозначно “старому”.

Пункт, логично вытекающий из предыдущего. Большой выбор вторичной недвижимости означает, что покупатель может найти себе жилье в том районе, в котором ему нужно — рядом с работой или родственниками, поближе к зеленым зонам или к интересующей инфраструктуре.

Кстати, об инфраструктуре. Зачастую в плюс вторичке ставят то, что она находится в районах с развитой инфраструктурой, в отличие от новых домов, которые появляются едва ли ни в “чистом поле”. Но сейчас это уже не столь весомый аргумент: много новостроек возводится в обжитых районах, где есть все, что нужно. И все чаще застройщики предлагают покупателям не просто новый дом, но жилой комплекс с богатой инфраструктурой — от школ до больниц, от торговых центров до спортивных объектов.

Жилье в центре города всегда дороже, но “вторичка” в центре стоит значительно дешевле, чем “первичка” — порой в разы. Впрочем, большое предложение новостроек, конкуренция между застройщиками и спад покупательской способности населения привело к снижению цен на строящееся жилье. Так что ценники у “первички” сейчас тоже во многих случаях вполне доступны.

Этот “плюс” вызван как раз-таки оттоком спроса к первичному жилью. Спрос на вторичное жилье значительно снизился, и собственники, которым надо продать квартиру, готовы торговаться и предлагать скидки. Поэтому цена, заявленная в объявлении о продаже или в базе риелтора, далеко не окончательная. Причем сегодня торговаться можно не на десятки, а на сотни тысяч рублей.

Это, пожалуй, самый главный плюс вторичного жилья. Во-первых, оно станет вашим сразу после покупки — не надо ждать, пока застройщик закончит строительство, пока пройдут все процедуры введения дома в эксплуатацию, пока будет сделан ремонт (при покупке квартиры с черновой отделкой) и так далее. Во-вторых, исключен риск столкнуться с недобросовестным застройщиком и долгостроем.

Все это так, но в нынешней ситуации на рынке недвижимости растет доля готового первичного жилья, а также доля новостроек с отделкой, что автоматически лишает вторичку ее главного “козыря”. То есть сейчас вполне можно найти готовую или практически готовую новостройку с отделкой, куда можно будет заехать сразу или почти сразу, и не тратить время и силы на ремонт.

Даже если просто сравнить количество пунктов, то минусов у квартир на вторичном рынке больше, чем плюсов. Да и плюсы на поверку оказываются плюсами только 50 на 50.

Девелоперы учли все преимущества “вторички” и новые рыночные условия. Все чаще появляются квартиры небольших площадей, чтобы снизить цены на квартиру; покупателям предлагают разнообразные скидки, акции, рассрочки, чтобы снизить нагрузку на бюджет, а сами квартиры, с учетом спроса, получают чистовую отделку — купил, въехал и живи, как во “вторичке”.

Нередко застройщики предлагают на выбор различные варианты обоев/потолков/плитки, то есть ремонт будет сделан по вашему вкусу (чем вторичка похвастаться не может). И даже если отделка типовая, она чаще всего нейтральная и понравится большинству — не надо будет ничего переделывать на свой вкус, по крайней мере, в первое время.

Отсюда и рост популярности первичной недвижимости — практически за те же деньги, а то и дешевле, покупатель получает абсолютно новую квартиру. Без “истории”, без старых коммуникаций, но с меньшим процентом годовых и большим комфортом.

И даже главное опасение всех потенциальных покупателей — долгострои и недобросовестные застройщики — становится все менее актуальным, благодаря изменившейся ситуации на рынке. И, конечно, свою роль играют новые поправки в закон о долевом строительстве, которые значительней защищают интересы граждан.

Источник: http://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%B8%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%83/%D0%BF%D0%BB%D1%8E%D1%81%D1%8B-%D0%B8-%D0%BC%D0%B8%D0%BD%D1%83%D1%81%D1%8B-%D0%B2%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B8%D1%87%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D1%8C%D1%8F-%D0%B8%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D0%BE/"

Первичный рынок жилья. Что такое "первичка" и "вторичка"

Предварительные итоги года на рынке жилья в Петербурге оказались предсказуемы: сохраняющийся «навес» предложения над спросом немного снизил цены на первичке. Дисбаланс, впрочем, медленно, но верно сокращается, говорят эксперты. На вторичном рынке цены, пусть и чуть-чуть, но приподнялись. В лидеры роста вырвалась так называемая «новая вторичка» – жилье в совсем недавно построенных домах: именно здесь в 2017-м продавалось более половины квартир вторичного рынка.

Вторичка подросла

В лидерах по ценам на вторичном рынке жилья традиционно оказались Центральный и Петроградский районы. Согласно данным портала "БН.ру", в Центральном районе вторичное жилье выросло в цене с 130 до 134 тысяч рублей за метр; Петроградский же занимает первое место, и за год жилье там почти не поднялось в цене, колеблясь на среднем уровне в 152,5 тысячи рублей за метр. Любопытная ситуация сложилась в Адмиралтейском районе: там вторичное жилье поднялось в цене со 111 почти до 119 тысяч рублей за метр. В Московском же — осталось на тех же 119 тысячах за метр, что и в декабре 2016 года.

Небольшой рост демонстрирует Васильевский остров — со 119 до 122 тысяч рублей за метр на вторичном рынке. Со 107 до 111 тысяч за метр подорожала вторичка в Приморском районе. Красногвардейский и Калининский районы дают похожие графики с небольшим подорожанием: с 92,5 до 94 тысяч за метр в первом и с 95,5 до 99,5 тысячи за метр во втором. Выборгский район остался на среднем уровне в 103 тысячи за метр, как и в декабре 2016-го. Квартиры в Кировском районе приподнялись в цене с 94,7 тысячи до 98,2 за метр. Красносельский район с 90 тысяч за метр поднялся до 92, в Невском рост еще меньше — с 92,7 до 93,5 тысячи рублей за метр.

Наиболее дешевая вторичка — в Кронштадте и в Колпино: в Кронштадте – 76 тысяч за метр, цена осталась на уровне декабря 2016-го, а в Колпинском районе — минимальная, 74 тысячи (цена также не изменилась). Жилье в Пушкине, Петродворце и в Курортном районе дороже: в Пушкине средняя цена составляет 86 тысяч за метр (не изменилась за год), в Петродворцовом районе — 81 тысяча (за год рост примерно на одну тысячу), в Курортном районе — 97 тысяч (рост за год — около 2 тысяч рублей за метр).

Первичка подешевела

Первичный рынок демонстрирует события куда более драматичные. Так, новостройки Петроградского района упали в цене с декабря 2016 года со 195 до 175 тысяч рублей. Центральный район также подешевел впечатляюще: со 169 тысяч до 158 тысяч рублей за метр жилья в новостройках. На 20 тысяч, со 132 до 112 за метр, рухнули в цене новостройки Адмиралтейского района. Интересно, что в середине года они показывали еще большее падение – до 105 тысяч за метр, — но затем к концу года немного поднялись.

Выборгский район по сравнению с другими относительно стабилен — цены упали с 89 до 84 тысяч за метр новостроек. Первичка на Васильевском подешевела со 117 до 113,6 тысячи, что тоже относительно немного. Более глубокое падение — в Приморском районе: со 110 до 100 тысяч за метр в новостройках. Еще хуже дела обстоят в Кировском районе: падение на 18 тысяч, со 103,6 тысячи за метр до 85,4 тысячи.

Однако лидером по падению является Красногвардейский район: цены на первичке там упали за год на 30 тысяч рублей, со 110 до 80 тысяч за квадратный метр новостроек.

Остальные районы города на первичном рынке жилья демонстрируют сравнительную стабильность, а где-то даже и рост цен. Так, Калининский район приподнялся с 99 до 100 тысяч за метр, Фрунзенский подрос со 108,6 до 112,3 тысячи, Красносельский — с 92,3 до 94 тысяч за метр. Новостройки в Невском районе также подорожали — с 84,3 до 86,8 тысячи рублей за метр. Московский — также в группе растущих: со 116 до 119 тысяч за метр.

Кронштадт и Колпино и тут показывают минимальные цифры. Правда, в Кронштадте жилье подешевело за год: с 70,7 тысячи за метр до 66,5. А в Колпинском районе — немного подорожало: с 61,7 до 64,5 тысячи за метр.

Лидеры роста — ближайшие пригороды. Так, в Курортном районе цены на первичке выросли со 112 до 124 тысяч за метр новостроек. Пушкинский район подешевле, но демонстрирует еще более уверенный рост: с 76 тысяч с декабря 2016-го цены на новостройки там выросли до 92 тысяч. Петродворцовый район тоже поднимается в цене: за год с 61,8 тысячи до 67,3 тысячи рублей за метр.

Дисбаланс снижается

По данным портала "БН.ру", в среднем цены на первичном рынке жилья по городу упали на три тысячи рублей — со 103,5 до 100,6 тысячи за метр. Но окончательные итоги по рынку недвижимости в Петербурге подводить пока рано, главных цифр стоит ждать ближе к середине или концу января. В частности, к середине января первые итоги появятся у КЦ «Петербургская недвижимость». Сейчас консалтинговый центр располагает лишь предварительными цифрами по первичному рынку, и они отличаются от статистики БН, показывая рост — со 107,5 тысячи за метр в начале 2017-го года до 109,4 тысячи в конце. Таким образом, имеется удорожание квадратного метра в новостройках на 1,8%, говорит гендиректор консалтингового центра Ольга Трошева. В «Петербургской недвижимости» такое расхождение с данными "БН.ру" объясняют тем, что оперируют ценами застройщика, а не ценами конкретных сделок.

Для сравнения: в Ленобласти, несмотря на хорошие цифры по вводу жилья (2,5 млн метров за январь – ноябрь 2017 года), и первичный, и вторичный рынок показали снижение. Вторичка упала в среднем на 2,5 тысячи (с 53,5 до 51,2), первичка еще больше — с 54 тысяч за метр жилья в новостройках до 48,5 тысячи, по данным "БН.ру".

Главным фактором, влияющим на спрос на первичном рынке, продолжает оставаться «навес» предложения над спросом. Рынок недвижимости, таким образом, третий год остается рынком покупателя. В 2017 году выведено для продажи, по словам Ольги Трошевой, 4,7 млн метров нового жилья. Спрос же, как говорят аналитики «Петербургской недвижимости», должен — вместе с пригородной зоной Ленобласти (Кудрово, Мурино, Бугры) — охватить всего 4,2 млн метров. Оставшиеся 500 тысяч «невостребованных» метров заставляют многих экспертов говорить о том, что цены на первичке будут так или иначе падать и далее. Впрочем, как видно из разброса по районам, снижение имеет локальный характер: половина районов показывает рост.

Да и спрос, пусть медленно, но все же растет. «4,2 млн – это больше, чем было в 2016 году (4,01 млн кв.м), и больше, чем в 2015 году (3,8 млн кв.м)», – прибавляет Трошева. А значит, дисбаланс снижается — тем более что и предложение начало сокращаться. «Количество рекламируемых домов за год сократилось на 3,2%, – сообщает на портале "NSP.ru" аналитик Дмитрий Житков. – Особенно заметно снижение предложения объектов в области. Год назад строители продавали квартиры в 274 областных объектах, в декабре 2017-го – в 230. Минус 44 дома».

Не стоит сбрасывать со счетов и третий важный фактор — так называемый рынок «новой вторички». Часть экспертов считает этот рынок «угрозой» новостройкам, особенно окраинным проектам эконом-класса. «Риелторы говорят, что уже года два «новая вторичка» активно конкурирует с тем, что предлагают застройщики. И неудивительно, квартиры-то готовые. Люди осознали, что в этих полях (ближайших пригородных локациях. — Прим. ред.) им жить не очень хочется. И перепродают только что купленное», – говорит Вячеслав Семененко, гендиректор АО «Мастер Девелопмент». В «Петербургской недвижимости» не согласны: Мурино по-прежнему популярно, говорят там, и демонстрирует стабильные продажи и разнообразие проектов, которые конкурируют между собой.

Есть и другие мнения: так, глава Knight Frank St.-Petersburg Николай Пашков считает, что «новая вторичка» будет теснить не первичный рынок, а наоборот, старый фонд, сталинки и хрущевки. По данным "NSP.ru", впервые в истории петербургского вторичного рынка жилья более половины предложения находится в недавно построенных домах высокого класса — кирпичных и монолитных. За год их доля выросла на 13% – с 38 до 51% (без учета Ленобласти, в том числе перенаселенных Мурино и Кудрово).

И наконец, в ушедшем году аналитики зафиксировали эпохальную цифру: цены на вторичном рынке на 0,8% превысили данные «прекрасного далеко» – докризисного сентября 2008 года. Чтобы дойти до этого уровня, рынку недвижимости понадобилось без малого 10 лет. Правда, у этих данных должно быть одно важное уточнение: цена нынешней вторички в долларах совсем иная — на 57% ниже, чем в 2008 году.

Источник: http://m.fontanka.ru/2018/01/09/114/"

13 марта 2014 17785

По каким критериям жилье можно отнести к первичному рынку?

Казалось бы, что за вопрос? Новостройка – есть новостройка. Однако дискуссия, состоявшаяся в рамках заседания Клуба главных редакторов, наглядно продемонстрировала – единства во мнениях на эту тему нет даже у самих девелоперов, не говоря уже об аналитиках. Попробуем разобраться в данной проблеме.

Понимание насущности вопроса возникло после того, как аналитики двух независимых компаний, считая новые жилые комплексы, выдали совершенно разное их количество. И речь идет не о расхождениях на 1-2 позиции – различия пошли уже на десятки.

Самый понятный, вроде бы, вариант – посчитать проекты, в которых жилье реализуется самим застройщиком. Однако как считать проекты еще на стадии строительства, в которых квартиры перепродаются физическими лицами, купившими их ранее. Что это, уже вторичка? А в случае, когда девелопер сознательно и сразу отдает немалую часть квартир крупному инвестору? Считать ли такое предложение как предложение на первичном рынке, либо факт перепродажи автоматически переводит его на вторичный рынок?

Многие профессионалы сходятся на том, что относить жилье к тому или иному классу имеет смысл, исходя из его юридического статуса. К первичке можно однозначно отнести все квартиры, реализуемые застройщиком. В этом случае не важно, идет ли речь о договоре купли-продажи, либо же долевого участия. Но как рассматривать перепродажу?

Если физическое лицо продает свою квартиру в еще строящемся доме по договору о переуступке прав (то есть право собственности на квартиру еще не оформлено), то данное жилье можно отнести к первичке. Как только право собственности получено – квартира автоматически попадает во вторичную категорию.

Но тут возникает другой вопрос – сколько квартир должно быть продано, чтобы сам дом по-прежнему считался новостройкой? Предположим, у застройщика осталось не реализовано 5 квартир из более чем сотни. Можно ли такой дом отнести к ЖК на первичном рынке с открытыми продажами? Формально – да. Но по сути всем ясно, что речь идет о несущественных остатках.

В такой ситуации отсутствие четких критериев приводит к тому, что у каждого аналитика появляется возможность трактовать принадлежность дома к новостройкам по своему желанию. Предположим, 5 оставшихся квартир – не существенно. А 6? А 10? А 15? Как видим, когда каждый решает сам, получается, сколько людей – столько и мнений.

Кроме того, число оставшихся в экспозиции квартир – лишь один из факторов. Встает также вопрос – считать ли срок, прошедший с момента сдачи дома в эксплуатацию? Скажем, если прошло уже более двух лет, дом частично заселен, но продажи все еще идут – можно ли такой ЖК по-прежнему считать новостройкой? И уж тем более не ясно, как считать в том случае, если квартиры продает не сам застройщик, а некое другое лицо. Пусть даже и юридическое.

Еще сложнее ситуация с реконструируемыми зданиями. Никому же не придет в голову назвать предложением на первичном рынке квартиру, в которой хозяин сделал качественный ремонт, и она выглядит как новая. А если такой же хозяин купил, к примеру, все квартиры в доме, и сделал ремонт в каждой из них – становится ли такой дом новостройкой? Очевидно, нет.

Но многие реконструируемые дома часть аналитиков относят именно к новостройкам. При том, что принципиальной разницы между реконструкцией и ремонтом может и не быть. Как же считать? Многие эксперты склоняются к тому, что нужно смотреть, во-первых, изменилось ли после реконструкции число квартир. Либо идти еще дальше и смотреть изменена ли запись о доме в ЕГРП? Присвоен ли новый кадастровый номер? Если нет – предложение по формальному признаку относится к вторичному рынку.

У кого-то может возникнуть вопрос – а так ли вообще важно, ко вторичке или первичке отнести каждую конкретную квартиру? В действительности, да – важно. Потому что именно эта информация позволяет изучить рынок и принять правильное решение как о запуске новых проектов, так и о ценообразовании. И с этой точки зрения, любое сколько-нибудь существенное по объему предложение, появляющееся на рынке и мешающее других девелоперам реализовывать свои проекты, можно отнести к новому предложению. Но что это, первичка или вторичка? А, может, так называемый таинственный полуторный рынок, о существовании которого рядовые покупатели недвижимости даже и не задумываются.

Речь идет о том, что на первичном рынке существуют и вторичные предложения. И такие вторичные предложения первичного рынка не равны предложениям вторичного рынка. Со стороны же простых покупателей все выглядит намного проще. Новостройка – это то, что в скором времени вырастет в цене, и которую на определенном этапе можно купить дешевле. А если роста цены на предвидится – какая же это новостройка? Тогда уже как угодно называй – дешевле-то все равно не будет.

Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom:

Прежде чем относить объект редевелопмента к новострою необходимо понять какой объем работ проводится в рамках реконструкции объекта. Например, если говорить о нашем проекте Apartville, то в рамках его реновации осуществляются работы по полной замене всех инженерных сетей как внутри комплекса, так и всех наружных подводящих сетей, проводится полное внутренне перепланирование пространства, замена лифтов, создается система центральной вентиляции и кондиционирования, у здания появляются новые современные фасады, абсолютно новые качественные места общего пользования с отделкой из натуральных материалов. Также полностью преображается и прилегающая к комплексу территория: появятся газоны, тротуары из брусчатки, детские площадки, скамейки, деревья и кустарники.

То есть, по сути, объект полностью обновляется, неизменным остается только конструктив здания, который выполнен из железобетона и имеет огромный запас прочности, так как строился с расчетом использования здания как фабрики, нагрузка на перекрытия вдвое больше чем в современных жилых комплексах. Разумеется, при таком объеме работ объект ничем не уступает новостройкам, а в некоторых аспектах даже превосходит их. Но, как вы понимаете, реконструкция бывает разной, поэтому далеко не все реконструируемые здания можно отнести к новостройкам.

Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»:

На рынке новостроек первичным рынком принято считать недвижимость, которую реализует застройщик, а покупатель впоследствии становится первым собственником этого жилья. Возможен также вариант, когда застройщик уступает пул квартир в строящемся доме инвестору, который впоследствии реализует эти квартиры на этапе строительства.

В то же время есть случаи, когда квартиры в новостройках, приобретенные физическими лицами, переуступаются другим физическим лицам. «Первичкой», в полном смысле этого слова, такое жилье считать уже нельзя.

Также на первичном рынке недвижимости максимально снижена вероятность возникновения в дальнейшем нескольких собственников одной квартиры, как это часто бывает в случае с куплей-продажей на вторичном рынке, где оспариваемые сделки не редкость.

В случае с апартаментами есть два основных вида недвижимости, которую можно относить к первичному рынку. Первый – когда все происходит по аналогии с квартирами в новостройках, т.е. комплекс апартаментов возводится с котлована (с нуля), и в этом случае продажи идут по 214 ФЗ. Второй – когда в бывших промышленных или административных зданиях (нежилые помещение), которые уже существуют, застройщик меняет планировку, концепцию, инженерию, отделку и прочее. В этом случае апартаменты реализуются по уже существующему плану этажей. Застройщик, который уже имеет право собственности на помещения, в свою очередь, переуступает их конечному покупателю при продаже.

Как видите, единых критериев отнесения новостройки к первичному рынку сегодня нет. Но это – не единственная проблема. Еще менее ясно, в какой момент новостройку можно считать вышедшей на рынок. Когда начались продажи среди сотрудников девелоперской компании? Когда стартовали закрытые продажи? Или когда предложение появляется на открытом рынке? Парадокс заключается в том, что если рассматривать третий вариант, то некоторые успешно построенные и проданные новостройки, выходит, никогда не существовали вовсе…

Источник: http://urbanus.ru/read/rgroup_realty/chto-schitat-novostrojjkojj/"